房屋產權糾紛
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什麼是房屋產權糾紛[1]
房屋產權糾紛是指對房屋所有權的歸屬發生爭議而引起的糾紛。按房屋權屬爭議產生的原因又可迸一步區分為因在歷次歷史運動中確權、改造、沒收、入股、接管、代管等而引起的產權糾紛，因離婚、產權人死亡、共有房產分割而引起的產權糾紛，因非法占有、使用他人房屋而引起的產權糾紛，因損壞他人房屋而引起的產權糾紛等。
兩種常見的房屋產權糾紛[2]
1．相鄰產權糾紛。它指因宅基地使用權、採光權、通風權、通行權、排水權以及共用部分的共有權和使用權而產生的產權糾紛。處理原則是有利生產、方便生活、團結互助、公平合理。凡給相鄰方造成妨礙或損失的，必須停止損害行為，排除障礙，賠償損失。技巧上，最關鍵的是對產權人各自專有房屋的界限進行正確判斷。只有分清界址，才能區分是誰侵犯了別人的產權。確認界址一要憑官方記載，二要參照原來住宅的建築圖紙，三要請房產專業勘丈機構覆核。慣例上，假如兩家相鄰以一牆分界的，界址就是牆體內的中心線。
2．優先購買權糾紛。在同等條件下，房屋產權共有人或房屋的承租人對該房屋有優先購買權。糾紛的起因，往往是房屋產權人未通知產權共有人或承租人就將房屋出售。處理慣例是，這種未通知房屋產權共有人或承租人的出售，如果其合同不違法，就不能被推翻，如果尚未簽訂合同，則須停止辦理；在房屋產權人通知共有人或承租人要將房屋出售的三個月內，共有人或承租人不表示購買，其優先購買權便失去；承租人租期屆滿並與出租人解除合約的，沒有優先購買權；一般來講共有人比承租人更有優先購買權。
房屋產權糾紛處理辦法和程式[3]
房屋產權糾紛，指雙方或幾方當事人因房產權意見不一所發生的糾紛，有廣、狹二義。狹義的房屋產權糾紛，僅指確認房屋所有權歸屬的糾紛，又稱確權糾紛。廣義的房屋產權糾紛，除所有權外，還包括在行使占有，使用、收益和處分權能過程中所發生的各類糾紛。如房屋租賃糾紛、買賣糾紛、典當糾紛等等。其解決辦法大致可分為調解、仲裁和訴訟解決三種。
(1)調解。調解可分為：①雙(各)方自願調解：②民間調解；⑧行政調解；④司法調解。其中，雙(各)方自願調解，包括雙方或各當事人的委托代理人參加調解；民間調解，包括雙方請律師主持調解、請親朋好友主持調解、請居(村)委會出面主持調解等等；行政調解，指雙方所在的或共同的行政機關出面主持調解；司法調解，指人民法院根據當事人的訴訟請求，依照法律的規定，由審判員出面調解其房產糾紛的情況。調解成功，將製作調解：陪(如房產分單等)。為避免而後再產生是非，雙方還可對非司法調解的其他調解書進行公證，如分單公證、繼承權公證等。司法調解不須公證，其本身就與判決書、裁定書具有同等法律效力。
(2)仲裁。當事人事先有仲裁協議的，發生糾紛後，可以向仲裁委員會申請促裁。仲裁委員會由雙方當事人協商選定。仲裁委員會所作裁決書自作出之日起發生法律效力。
(3)訴訟。雙方當事人發生糾紛後，如果沒有仲裁協議，任何一方當事人都可以向人民法院提起訴訟。
房屋產權糾紛案件概述[4]
房屋產權糾紛案件的當事人應向法院一提供哪些證據?房屋產權糾紛案件是指當事人雙方因房屋產權歸屬等問題發生爭議而訴至人民法院，請求人民法院給予確認的案件。對確認房屋產權案件，當事人應當提供以下證據：
(1)提供證明自己對爭議房屋享有所有權的證據材料，如房屋產權證書、建房許可證、繼承或贈書、買賣文書、過戶證明等。
(2)提供房屋是個人所有，還是共有的證明材料。
(3)提供交納房產稅等權利人自己履行產權人權利和義務的證明材料。
(4)提供房屋的占有、使用、收益和管理情況的證明材料。
(5)說明爭議房屋改造中或其他情況下有無被沒收、改造、擠占等證明材料。
(6)其他與本案有關的證明材料。
房屋產權糾紛案件處理的原則[5]
我國《民法通則》第四條規定：“民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則。”這四項原則是人民法院審理民事案件應當遵循的總的原則。處理房屋產權案件除應堅持這四項原則外，還應結合這類案件的實際，兼顧以下原則：
第一，合法原則。房屋在日常生產、生活中有十分重要的地位。無論是公民、法人和其他社會組織，其合法的房屋產權都受法律的保護。人民法院審理房地產案件，首先要審查當事人取得房地產是否合乎政策和法律，是否擁有取得該房屋的各種證明文件。凡合法取得的財產，人民法院一律予以保護。
第二，尊重歷史，實事求是的原則。有的房地產案件，涉及年代久遠，情況相當複雜。對這類案件的審理，應本著尊重歷史事實，註重現實，從維護社會穩定的大局出發，實事求是地予以處理。對於歷史上的遺留問題，政策法律有規定的，依照政策法律規定辦理，政策法律沒有規定或規定不夠明確的，依照法律的基本原則和地方政府的行政法規、規章，結合案件的實際，公平合理地妥善解決。
第三，保護合法權益，製裁違法行為的原則。在確認房屋產權時，對那些依法履行合法手續建造的房屋和取得的房屋，應依法確認，切實保護其合法權益；對那些未履行合法批准手續，私搭亂蓋的違章建築，或非產權人在合法使用他人房屋期間對所使用的房屋未經產權人同意進行改、擴建的以及非法取得房屋的，均應在保護產權人合法權益的前提下，依法製裁違法者。
第四，權利義務相一致的原則。在房屋產權案件中，當事人對新建、改擴建或購買的房屋在產權歸屬和共有份額上發生糾紛的，應根據當事人對該房屋投資、投勞情況，按照享受權利與承擔義務相一致的原則妥善處理。
房屋產權糾紛案件處理的方法[5]
- (一)新建房屋權屬糾紛的處理
對這類案件，首先要審查當事人是否具有建房資格。一般新建房屋應具有協議、審批手續、出資情況等。在審查建房的審批手續中，尤其是要審查雙方是否具備建房資格的問題。如在城鎮建房，雙方必須是在城鎮有正式戶口和住房確有困難的居民；在集體土地上建房，非農業戶口的城市居民必須取得區縣以上人民政府或其授權的職能部門的批准，包括其對土地享有使用權等，方可主張對新建房屋的所有權。如不具備建房資格，就不能作為產權人享有產權份額。其次，根據建房人之間的關係及建房事實，確認共有人的範圍，處理好建房申請、施工許可證等與房屋權屬的關係。具有建房資格的家庭成員中以一個人的名義申請辦理手續後，家庭成員之間共同協商共同投資、投勞建房的，房屋建成後其產權可認定為參加建房的家庭成員的共同共有。申請人與投資建房人雖不存在親屬關係，但有共同建房之合意和共同出資的事實，而該投資建房人又不具備建房資格，可以作為共有人享有產權，但應責令其補辦申請手續。在具體劃分份額上，有協議的，按協議的約定劃分產權；沒有協議的，按雙方出資的比例劃分產權。
- (二)對改、擴建房屋產權的確認
改、擴建房屋是以原房為前提。對這類房屋的產權確認首先要審查原房地產權的來源，劃分原產權共有人，在此基礎上對改擴建後的產權不同情況分別予以處理。一是共同共有人改、擴建並有協議的，根據各共有人對原房地產權各自享有的份額和出資比例劃分產權、產權份額與出資比例不一致的，採取多退少補的辦法解決。二是部分共有人改、擴建的，如改擴建之前已徵得其他共有人的同意，有協議的按協議處理沒有協議的，原則上擴建部分歸擴建人所有，其他部分按各共有人在原房享有的份額，根據改擴建後房屋價值的變化，確定其在新房中享有的份額，並令其補足新舊房屋之間的差價。如改、擴建人在改擴、建之前沒有徵得其他共有人同意，其改建的行為屬於侵權行為，若其他共有人提出產權請示的，原則上應予支持，准予其對改、擴建房屋<包括擴建部分)享有產權，但應對改、擴建人的投資投勞予以補償。三是非產權人改、擴建他人房屋的，非產權人在改、擴建之前，除應辦理合法審批手續外，還須徵得房主同意。雙方對主權有約定的，按約定處理；雖然一方或雙方辦理了改、擴建的合法手續，但雙方對產權無約定的，按約定處理；雖然一方或雙方了改擴建的合法手續，但雙方對產權無約定的，房屋產權應屬原房主所有，對改、擴建或增添的附屬物亦隨主物歸原房主所有，對其投資由原房主予以補償；未經原房主同意，非產權人擅自改、擴建或增添附屬物的，產權歸原房主所有，因改、擴建或增添的附屬物的費用，房主一般不予補償。
- (三)對買賣房屋的產權的認定
對房屋買賣糾紛案件的處理，在法律適用上一般應根據1983年12月7日國務院發佈的《城市私有房屋管理條例》(以下簡稱“條例”)和最高人民法院的有關司法解釋及地方政府的行政法規規章辦理。房屋買賣，一般都應到所在地房地產管理部門辦理過戶手續。房屋是幾個共有人共同共有的，必須徵得全體共有人的同意才能出售房屋，部分共有人未經其他共有人同意而擅自出售房屋的，其買賣行為無效，關於機關、團體購買私有房屋的，依照政策、法律的規定應予禁止。特殊情況確實需要購買的，需經縣以上人民政府批准，未經批准而購買的，不受法律保護，如發生糾紛的，一般應認為買賣關係無效。但是，對於在歷次政治運動中單位購買私房而未辦手續的，如特殊需要，且符合補辦手續條件的，可以責令補辦手續；不符合補辦手續條件，而廢除買賣關係又不恰當的，應由政府作出行政處理，明確產權歸屬。當事人對政府的行政處理不服而起訴到人民法院的，人民法院可以受理。人民法院在審理這類案件時，對違反政策和法律購買私房的單位，可視情況給予相應的製裁處罰措施。
