房地產開發糾紛
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什麼是房地產開發糾紛[1]
房地產開發糾紛是指在房地產的開發經營過程中發生爭議而引起的土地、房屋以及建築工程等糾紛，諸如商品房開發用地合同糾紛，房地產開發項目轉讓合同糾紛，建築工程勘察、設計、施工、分包、監理合同糾紛，商品房預售合同糾紛，商品房預售合同轉讓糾紛，商品房銷售合同糾紛等。
房地產開發糾紛特點及註意問題[2]
由於房地產開發是一項高風險的商業活動，具有投資周期長、市場波動大、資金需求量大等特點，加之我國土地政策的特殊性，往往在開發中出現要麼有地卻資金短缺，要麼資金充盈卻無土地的難以兩全的現象。因此，房地產開發中涉及建設用地使用權和建築物所有權的轉讓、大量資金的投入與分配，涉及的法律關係較多，涉及主體也多，產生糾紛後如何確認各方的權利及保護，尤為不易。主要糾紛集中在房地產開發企業的資質問題、資金、土地使用權以及合同的性質、效力等方面。
《物權法》頒佈實施後，涉及到不動產物權轉讓的糾紛，應適用《物權法》和《城市房地產管理法》、《城市房地產開發管理條例》的規定，上述法律規定之間有不同的，應以《物權法》的規定為準。同時要註意，《物權法》從2007年10月1El起實施，不溯及既往。《城市房地產管理法》從1995年1月1日起施行並於2007年8月30日修訂。在《城市房地產管理法》實施前發生的房地產開發糾紛，按照《土地管理法》、《規劃法》和《民法通則》的規定處理，相關的司法解釋有最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若幹問題的解答》。
（一）聯營開發。所謂聯營開發，指雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另一方提供資金、技術、勞務等，合作開發房地產項目，共擔風險，共用收益的行為。根據《房地產開發經營管理條例》，聯營雙方中必須有一方具有房地產開發資質。雙方聯營又可分為法人型聯營和鬆散型聯營，組織形式和權利義務分配雙方都要仔細約定。項目各項審批、辦證、驗收都要應以合作雙方的名義辦理，只有這樣的聯營開發行為才能獲得法律的認可。但是，在實踐中，很多聯營開發單位就是因為雙方違反了聯營這一基本原則而被法院認定為無效。
（二）期房銷售。期房與現房是兩個相反的概念。現房是開發商已辦妥大產權證的商品房。期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大產權證止，這一期間的商品房稱期房。
筆者曾接待過這樣一起信訪，2000年，上虞某房產公司口頭承諾以每平方米1300多元預收房屋定金，當時沒有簽訂任何合同，後遇2001年房價暴漲風，開發商以沒有正式書面合同為由，要求提高房價，遭到購房戶的不滿，引起群訪，後經有關部門多次協調，才得以妥善處理。
（三）改動規劃。許多消費者購房或入住後發現社區整體或規劃改變，使賣買雙方之間發生糾紛。通常有綠地面積減少，社區功能被調整，建築密度和容積率增加，小區道路不通，配套設施不到位，取消或減少公建設施，增建車庫、配電房、垃圾房、公共廁所，甚至增建商業用房出租，影響了小區整體環境質量，帶來採光、通風、噪音、油煙污染、不安全等一系列問題，有的開發商在售樓時隱瞞真實情況，使消費者在不明真相的情況下購房。
（四）虛假廣告。據統計，目前百分之九十以上的商品房是通過宣傳廣告促銷的，一些開發商在商業利益的驅動下，往往對銷售的商品房作出誇大宣傳，虛構環境效果，廣告文字十分煽情，對公用部位的標準進行誇張描繪，如採用“進口”、“高級”、“名貴”材料等華而不實的喧染手法。對使用功能使用誘惑性語言，如“與身份相匹配”、“極盡奢華五星級享受”等。而消費者往往出於對開發商在廣告和售樓書中美好生活描述的嚮往，才與開發商簽訂了購房合同。然而一旦交房時，消費者發現房屋現狀與自已想像大相徑庭，找開發商交涉時，開發商卻以原描述未寫進合同為由，拒絕承擔責任。
（五）面積差異。在預售商品房中，要做到產權登記面積與合同約定面積完全一致，可能性甚小，問題在於必須本著誠信的原則，將這種面積誤差縮小到一個合理的範圍之內。在預售合同中，雙方往往約定以竣工後房地產管理部門實際測算的建築面積為準。說穿了，還是涉及到價格問題，如果面積誤差不大，房價變化又不大，雙方一般不會引起爭議。如果實測面積大，超過原約定面積，購房人認為是開發商故意加大建築面積，牟取利潤，這時就容易產生糾紛。
（六）延期交房。按合同規定，開發商按期不交房應付違約金，但是有些開發商在各項手續不全的情況下，仍然和消費者簽訂售房合同，並承諾到期不交房就賠償違約金。但真到了交房期限，消費者既拿不到房鑰匙也得不到賠償金。導致延期交房原因是多方的，既有開發企業自身問題，也有施工企業因材料價格上漲，相關部門基礎設施配套服務滯後造成的，但最終受害的是消費者。
（七）質量隱患。從數量上，絕大部分商品房質量糾紛均為單套商品房內部的建築結構質量引起的質量問題。如牆面滲水、窗套滲漏、地面、牆面開裂、衛生間滲漏。另一類比較嚴重的是整幢商品房存在整體質量問題。此類問題涉及到建築物內的全部住戶，後果較為嚴重。如地基不均勻沉降，引起整幢商品房傾斜，主體結構問題造成房屋大面積開裂。該類問題雖然數量較少，但影響面大，一旦出現，經濟損失巨大，也容易造成社會性的矛盾。此類案件的處理十分複雜，訴訟難度可想而知。
（八）權證難辦。目前房地產開發項目自房屋交付之日起超過一年的土地證、房產權辦不下來的項目數量也不少，責任不全在房產公司，也有政府部門的原因，特別是兩年以前的房地產開發項目，由於土地出讓環節的不規範，現在作為歷史遺留問題處理而導致普遍延遲辦證，給購房者在銀行貸款、子女就學等方面造成諸多不便。
如何減少房地產開發糾紛，避免矛盾激化，需對症下藥，筆者建議：
（一）完善法律法規，規範行政管理。我國現行的房地產方面的法律法規數量不少，但主要是房地產行政管理法律，規範政府對房地產企業的管理，對於房地產企業違反法律法規的行為大多僅規定了行政處罰，很少規定民事責任，所以在解決房地產開發糾紛時往往會感到無所適從。筆者認為，在住宅質量等方面實行嚴格的民事責任是減少房地產糾紛的最好辦法。另外，還可以由消費者協會或房地產協會制訂比較直觀操作性強的賠償計算辦法。
各級政府及房地產主管部門應主動適應轉變政府職能的要求，減少事前的行政審批，加強事後監督，建議在不危害國家安全和業主隱私的情況下，應將房地產有關資料向社會公開，既保護公民的知情權，也有利於管理部門對管理對象的監督。
（二）建立市場監管機制，強化房地產業自律。房地產管理部門要加強對房地產企業的資質管理和房地產開發項目的審批管理，特別是要做好聯營開發審批備案工作，確保項目的合法性。嚴格執行房地產開發項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業主工程款支付擔保制度。政府應該支持和鼓勵具有資信和品牌優勢的房地產企業通過兼併、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業和企業集團。要嚴格規範房地產項目的轉讓行為，已批准的房地產項目，確需變更用地性質和規劃指標的，必須進行公示，並按規定程式重新報批。有必要在政府部門指導下，通過房地產行業組織，建立行業誠信監督機制，強化房地產業的自律。
（三）提升誠信水平，學會理性購房。房地產的誠信，應該說是一個系統工程，它包括政府誠信、開發企業誠信、銀行誠信、消費者誠信等等，任何一個要素缺乏誠信，而要其他一個要素來建立誠信顯得孤掌難鳴，這正如自然界的生態鏈，任何一個環節出了問題將會導致生態環境失衡。作為一個房地產開發商，不光有開發的含義，而且有與社會及其社會經濟、民眾和自身共同發展之意，企業要參與市場競爭，必須恪守最高的游戲規則即誠實守信。同時，對失信的開發商應以法律法規形式加以製裁。實踐中，典型的房地產不誠信行為如“虛假廣告”，“惡意違約”，建議按消費者權益保護法第四十九條“雙倍賠償”的規定。
房子是一個複雜的消費品，消費者也要學會理性購買，在選購房子時應該瞭解一些購房常識及國家相關的法規與政策，只有剋服購房中的盲目性，才能買到舒心、稱心、安心的理想家園。購房時除了考慮價格之外，更應仔細考察樓盤的外部環境、規劃佈置、技術指標、結構類型、戶型、朝向、層高等，在綜合分析其性能價格比的基礎上，理智做出選擇。在簽訂合同時，除了審查開發商的資質，銷售資格外，合同上的條款要細細斟酌，對於常見的房屋土地權屬證及房屋交付時間、設計變更、面積誤差、工程質量、保修責任問題的處理原則，應該按建設部《商品房銷售管理辦法》明確規定的內容寫入合同，有必要的可向專業律師進行咨詢。這樣，購買人的利益就能得到切實維護。
