房地產糾紛

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　　房地產糾紛是指關於房地產的權益爭議。由於房地產是房產和地產的總稱，因此房地產糾紛實際上也是房產糾紛和地產糾紛的總稱。

　　房地產糾紛依不同的標準可作如下分類：

　　(一)按糾紛涉及的標的不同，可分為土地糾紛和房屋糾紛

　　1．土地糾紛，是指當事人之間因土地的權屬、交易或其他法律問題而發生的糾紛。這類糾紛按其內容又可分為土地權屬糾紛、土地交易糾紛和土地侵權糾紛。

　　(1)土地權屬糾紛，是指因特定範圍的土地的所有權或使用權而引起的糾紛，包括土地所有權歸屬的糾紛、土地使用權的糾紛、宅基地使用權糾紛。所有權的爭議一般發生在國有企事業單位之間以及它們與集體單位之間、集體和集體之間，使用權糾紛則存在於各種民事法律關係主體之間。

　　(2)土地交易糾紛，通常表現為因土地使用權出讓和轉讓而發生的合同糾紛。

　　(3)土地侵權糾紛，是指因侵害他人土地的所有權或使用權而引起的爭議。土地侵權糾紛的處理結果往往直接影響到土地權屬關係，因而與土地權屬糾紛可以合併。

　　2．房屋糾紛，是指當事人基於房屋的權利、義務所發生的糾紛，具體包括：

　　(1)房屋產權糾紛，是指關於房屋所有權的歸屬而發生的糾紛。主要包括歷次歷史運動中因確權、改造、沒收、人股、接管、代管而引起的產權糾紛，因產權人死亡、離婚、共有房產分割而產生的產權糾紛，因損壞他人房屋而產生的產權糾紛，因非法占有、使用他人房屋而產生的產權糾紛等。

　　(2)房屋轉讓糾紛，是指因公民之間、法人之間及公民和法人相互之間因房屋買賣、抵押、典當、贈與、繼承等基於所有權變更而發生的糾紛。

　　(3)房屋租賃糾紛，是指房屋出租人和承租人之間因房屋租賃過程中的權利、義務而發生的糾紛。按照房屋所有權性質的不同又可分為公房租賃糾紛和私房租賃糾紛。

　　(二)按糾紛的法律性質不同可分為房地產行政糾紛、房地產民事糾紛和房地產消費者權益糾紛

　　1．房地產行政糾紛，是指房地產行政管理機關在行使管理權過程中與管理對象發生的糾紛。這類糾紛又可分為兩種情況：一是因房地產管理機關行使管理權而引起的爭議，主要是對房地產管理機關對被管理者進行行政處罰引起的爭議，例如行政機關認為被處罰人違反批准程式等管理規定，非法占用、使用、處分土地，而依法給予處罰，被處罰人不服處罰而引起的爭議；另一種是因房地產管理機關不作為而引起的爭議，例如，當事人因房地產管理機關拒絕發給土地使用權證、拒絕對房屋產權登記或過戶、對用地申請不予答覆、對房地產權屬糾紛或侵權行為不作處理等而引起的爭議。

　　2．房地產民事糾紛，是指平等主體的公民之間、法人之間以及公民與法人之間的有關房地產權利、義務的糾紛。在所有房地產糾紛中，凡以財產權爭議為主的糾紛主要屬於民事糾紛，但處理房地產民事糾紛的途徑則不限於民事訴訟，也包括行政調處和仲裁。

　　3．房地產消費者權益糾紛，是指房地產經營者與房地產消費者之間的糾紛。房地產消費者保護案件是房地產民事糾紛的特殊類型，主要發生在公民買賣住宅商品房、商品房質量和售後服務、物業管理、房屋裝修、經營性房屋租賃等房地產消費關係中。處理這類糾紛應當首先適用《消費者權益保護法》的有關規定，體現對房地產消費者權益的特殊保護原則。

　　(三)按糾紛所涉及的民事權利的性質可分為房地產物權糾紛和房地產債權糾紛

　　1．房地產物權糾紛，是指當事人對房地產的所有權及相關財產權發生的糾紛。我國的房地產物權糾紛主要包括土地使用權糾紛、房屋所有權糾紛、房地產他項權利糾紛、房地產相鄰關係糾紛、建築物區分所有權糾紛等。

　　2．房地產債權糾紛，是指公民、法人因對房地產及其有關權益進行交換協作而發生的糾紛，如土地使用權出讓合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、房屋租賃合同糾紛等。(四)按發生糾紛的法律關係是否具有涉外因素可分為國內房地產糾紛和涉外房地產糾紛

　　1．國內房地產糾紛，是指發生糾紛的法律關係不具有涉外因素，這種法律關係的主體、內容和客體不直接涉及外國或我國港澳臺地區，爭議的處理完全適用我國的法律。

　　2．涉外房地產糾紛，是指糾紛所涉及的法律關係諸因素中至少有一個因素涉及外國或我國港澳臺地區，適用的法律主要為不動產所在地法律，也可包括國際頃例。

　　(五)按糾紛發生的時間可分為當前房地產案件和歷史遺留房地產案件

　　主要劃分界線為20世紀70年代末、80年代初落實房地產政策前後。對歷史遺留房地產案件的處理應以有關的政策為依據，特別是歷史遺留房地產的確權問題應主要由房地產權屬管理部門依有關的規定處理；當前房地產案件則完全按照現行的法律規定處理。

　　1．房地產糾紛是一種民事糾紛，具有民事糾紛的——般屬性。民事糾紛是指關於民事權益的爭議，包括財產權益糾紛和婚姻家庭糾紛等。民事糾紛發生在平等的民事主體之間，即發生於平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間。解決民事糾紛既可以由當事入協商解決或經過人民調解組織調解解決，也可以通過仲裁或訴訟解決，在仲裁或者訴訟過程中，電可以進行調解、房地產糾紛是民事糾紛中的——種，也是發生在平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間，訴訟等多種方式解決。也就是說，糾紛中也都是具有的。並可通過協商、調解、仲裁和民事糾紛的主要特點在房地產糾紛中也都是具有的。

　　2．房地產糾紛具有經濟性。房地產糾紛雖然有不同的種類，但是不管哪一種房地產糾紛，都是與房地產權益相關的，具有突出的經濟性的特點。可以說，離開了一定的房地產權益，就沒有房地產糾紛。並非所有的民事糾紛都象房地產糾紛這樣與經濟利益聯繫密切和直接。有的民事糾紛是屬於人身關係糾紛，表現為人格權與身份權的爭議，雖然也可以涉及到經濟利益，但經濟性不是它們的全部，即這些民事糾紛的經濟性沒有房地產糾紛的經濟性突出，沒有房地產糾紛同經濟利益的聯繫更為密切和更為直接。

　　3．房地產糾紛主要是不動產債權糾紛。債權是債務的對稱。債權是指在債的關係中債權人要求債務人為一定行為或不為一定行為的權利；債務是指在債的關係中債務人向債權人承擔為一定行為或不為一定行為的義務。在社會經濟生活中，不動產債權糾紛和動產債權糾紛在處理中是有區別的。例如，在債的履行時，除標的是貨幣時是在債權人所在地履行外，在其他標的物是動產的情況下如無特別約定則是在債務人的所在地履行，如因此類糾紛發生訴訟，則是由債務人所在地人民法院管轄，而在標的物是不動產的情況下，履行地點為不動產所在地，管轄法院亦是由不動產所在地人民法院。不動產債權類中有土地用地、房屋買賣、宅基地使用權以及因不動產的相鄰權而產生的採光權、通行權、通風權、截水權、排水權等糾紛。在房地產糾紛中，由於房地產買賣、相賃、交換等交易行為而產生的糾紛占丁相當大的比重，即是說，主要表現為以房產和地產這類不動產為標的物的債的糾紛。

　　4．房地產糾紛所涉及的法律關係具有複雜性。房地產業是一項涉及面廣的產業；房地產權益既可能是房地產的所有權，也可能是房地產的使用權，還可能是房地產的經營管理權等；引起房地產權益爭議的法律事實既可能是房地產的買賣，也可能是房地產的租賃，還可能是房地產的擔保等；房地產糾紛的當事人既可能是公民，也可能是法人，還可能涉及到國家。這一系列的複雜情況就必然使房地產糾紛所涉及的法律關係具有更大的複雜性，也必然大大地增加瞭解決經濟糾紛的難度和複雜性。

　　處理房地產糾紛的原則可分為兩個方面：一方面是我國法律規定的處理民事、行政和經濟糾紛案件所必須遵守的各項法律原則，主要是訴訟法的各項原則。這方面的法律原則主要有：以事實為依據、以法律為準繩的原則，調解與審判相結合的原則，當事人在適用法律上一律平等的原則等。另一方面是與房地產法相關的原則，也就是基於我國房地產法的本質要求，在處理房地產糾紛時所必須遵循的特殊的原則。這方面的法律原則主要有：

　　(一)公民住宅利益優先原則

　　我國公民住宅利益不僅受房地產法保護，而且其所體現的公民居住權和房屋所有權還直接受憲法保護，具有比其他一般財產權更重要的法律地位。公民的住宅利益所體現的不僅是每個公民的個體利益，而且是包括每個公民在內的社會的利益，因而受到法律優先的保護。房地產糾紛的處理如果造成公民被剝奪居住權而成為無家可歸者的局面，無論如何也不是一種好的社會效果。在房地產開發建設中國家優先發展居民的住宅建設，國家安居工程建設項目比其他一般建設項目受到法律更嚴格的保護。居民住宅利益也包括住宅環境利益，這種利益受憲法和環境法的嚴格保護。

　　(二)消費者保護原則

　　在住房商品化條件下，公民住宅利益往往表現為消費者利益，因而直接受消費者權益保護法的保護。根據消費者權益保護法的原則，在消費者與經營者的利益關係中，法律的保護向消費者傾斜，公民作為住宅消費者，享有消費者權益保護法規定的各項權利，包括選擇權、知情權、安全權、求償權、監督權等；而作為經營者的房地產商則必須承擔消費者權益保護法規定的各項義務，包括對房屋商品和服務的質量保證義務、公平交易義務、損害賠償義務、接受監督義務等。在房地產訴訟中房地產消費者享有諸如舉證責任倒置等特殊的訴訟權利。在房屋租賃關係中，承租人作為消費者的法律資格由來已久，近一個世紀以來，歐洲大陸法國家在房屋租賃法律關係中賦予承租人以消費者權利，並由法律給予優先保護。這種規定近年來在一些國家雖有所變更，但其作為消費者權利的性質並未根本改變。

　　(三)利益協調和兼顧原則

　　與一般民事法律關係不同的是，房地產法律關係至少涉及三方當事人的利益，即國家作為土地所有者的利益、房地產經營者的商業利益和公民作為房地產消費者的利益。當這三者利益發生衝突、產生糾紛時，法律在基於保護弱者而對消費者權益優先保護的前提下，也要兼顧各方當事人的利益，充分發揮法律協調利益的功能，實現法律的公平正義宗旨。只有這樣，才能保證房地產業持續、健康地發展。另一方面，這一原則的貫徹也是房地產業特殊發展規律的客觀要求。房地產業既是高贏利的產業，也是風險程度較高的產業，其高贏利性要求法律在實施的過程中更嚴格地限制對資源的過度利用，限制投機利益的過度膨脹，使房地產業經濟利益在全社會範圍內合理地分配；其高風險性則要求在法律的實施過程中，把這種高風險所造成或可能帶來的損失降低到最低的程度。總之，房地產利益協調和兼顧的原則在解決房地產糾紛中的適用，就是要保證房地產業發展中的實質公平，防止房地產業發展中的大起大落，以保證房地產業持續、健康地發展。

　　對於房地產糾紛，根據我國的司法實踐，一般有協商、調解、行政處理、仲裁、訴訟五種解決途徑。

　　(一)協商

　　是指當事人行使自己的合法處分權，在法律規定許可的前提下互諒互讓，協商解決糾紛。

　　(二)調解

　　即在非仲裁機關和訴訟外的第三人主持下，房地產糾紛當事人達成協議解決糾紛。

　　(三)行政處理

　　由房地產行政主管部門根據當事人申請或直接對房地產糾紛或違法行為作出處理決定。

　　(四)仲裁

　　是指房地產糾紛雙方當事人依據他們事先或事後達成的仲裁協議，自願將其爭議提交給雙方同意的仲裁機關，由該仲裁機關依據有關法律和事實作出裁決以解決爭議。

　　(五)訴訟

　　是指房地產糾紛當事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依據有關法律和事實作出裁判以解決爭議的一種方式。

　　解決房地產糾紛的途徑不同，其法律效力也不相同。協商和調解解決糾紛的，這兩種解決形式通常不具有法律效力，對當事人沒有法律強制約束力。如果確認錯誤或當事人重新提出異議，有關機關可以依法審理，再予確認。仲裁和訴訟解決糾紛，所作的裁決書和判決書是由仲裁機關和人民法院嚴格依照法定程式和法律規定確認的，對當事人具有法律約束力。

　　我國有關處理房地產糾紛的法律、法規主要包括：

　　(一)《中華人民共和國民法通則》

　　我國的《民法通則》是我國調整民事關係的基本法律。房地產關係是一種民事關係，這部法律的基本原則和基本規定對於解決房地產糾紛都是適用的。

　　(二)房地產法律、法規

　　例如《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》以及《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》等，對於解決房地產糾紛也都是適用的，而且這些法律、法規的具體規定對於解決房地產糾紛具有直接的意義，只有當這些法律、法規沒有直接規定的時候，才適用《民法通則)等其他法律的規定。

　　(三)《中華人民共和國民事訴訟法》和《中華人民共和國仲裁法》

　　人民法院審理房地產糾紛案件，適用《中華人民共和國民事訴訟法》，即按照民事訴訟程式進行。當事人採用仲裁方式解決房地產糾紛時，適用《中華人民共和國仲裁法》，即仲裁機關按照仲裁法規定的仲裁程式進行仲裁。

　　除上述3類法律、法規外，《中華人民共和國經濟合同法》等對於解決房地產糾紛也都是有重要意義的。