房地产纠纷

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　　房地产纠纷是指关于房地产的权益争议。由于房地产是房产和地产的总称，因此房地产纠纷实际上也是房产纠纷和地产纠纷的总称。

　　房地产纠纷依不同的标准可作如下分类：

　　(一)按纠纷涉及的标的不同，可分为土地纠纷和房屋纠纷

　　1．土地纠纷，是指当事人之间因土地的权属、交易或其他法律问题而发生的纠纷。这类纠纷按其内容又可分为土地权属纠纷、土地交易纠纷和土地侵权纠纷。

　　(1)土地权属纠纷，是指因特定范围的土地的所有权或使用权而引起的纠纷，包括土地所有权归属的纠纷、土地使用权的纠纷、宅基地使用权纠纷。所有权的争议一般发生在国有企事业单位之间以及它们与集体单位之间、集体和集体之间，使用权纠纷则存在于各种民事法律关系主体之间。

　　(2)土地交易纠纷，通常表现为因土地使用权出让和转让而发生的合同纠纷。

　　(3)土地侵权纠纷，是指因侵害他人土地的所有权或使用权而引起的争议。土地侵权纠纷的处理结果往往直接影响到土地权属关系，因而与土地权属纠纷可以合并。

　　2．房屋纠纷，是指当事人基于房屋的权利、义务所发生的纠纷，具体包括：

　　(1)房屋产权纠纷，是指关于房屋所有权的归属而发生的纠纷。主要包括历次历史运动中因确权、改造、没收、人股、接管、代管而引起的产权纠纷，因产权人死亡、离婚、共有房产分割而产生的产权纠纷，因损坏他人房屋而产生的产权纠纷，因非法占有、使用他人房屋而产生的产权纠纷等。

　　(2)房屋转让纠纷，是指因公民之间、法人之间及公民和法人相互之间因房屋买卖、抵押、典当、赠与、继承等基于所有权变更而发生的纠纷。

　　(3)房屋租赁纠纷，是指房屋出租人和承租人之间因房屋租赁过程中的权利、义务而发生的纠纷。按照房屋所有权性质的不同又可分为公房租赁纠纷和私房租赁纠纷。

　　(二)按纠纷的法律性质不同可分为房地产行政纠纷、房地产民事纠纷和房地产消费者权益纠纷

　　1．房地产行政纠纷，是指房地产行政管理机关在行使管理权过程中与管理对象发生的纠纷。这类纠纷又可分为两种情况：一是因房地产管理机关行使管理权而引起的争议，主要是对房地产管理机关对被管理者进行行政处罚引起的争议，例如行政机关认为被处罚人违反批准程序等管理规定，非法占用、使用、处分土地，而依法给予处罚，被处罚人不服处罚而引起的争议；另一种是因房地产管理机关不作为而引起的争议，例如，当事人因房地产管理机关拒绝发给土地使用权证、拒绝对房屋产权登记或过户、对用地申请不予答复、对房地产权属纠纷或侵权行为不作处理等而引起的争议。

　　2．房地产民事纠纷，是指平等主体的公民之间、法人之间以及公民与法人之间的有关房地产权利、义务的纠纷。在所有房地产纠纷中，凡以财产权争议为主的纠纷主要属于民事纠纷，但处理房地产民事纠纷的途径则不限于民事诉讼，也包括行政调处和仲裁。

　　3．房地产消费者权益纠纷，是指房地产经营者与房地产消费者之间的纠纷。房地产消费者保护案件是房地产民事纠纷的特殊类型，主要发生在公民买卖住宅商品房、商品房质量和售后服务、物业管理、房屋装修、经营性房屋租赁等房地产消费关系中。处理这类纠纷应当首先适用《消费者权益保护法》的有关规定，体现对房地产消费者权益的特殊保护原则。

　　(三)按纠纷所涉及的民事权利的性质可分为房地产物权纠纷和房地产债权纠纷

　　1．房地产物权纠纷，是指当事人对房地产的所有权及相关财产权发生的纠纷。我国的房地产物权纠纷主要包括土地使用权纠纷、房屋所有权纠纷、房地产他项权利纠纷、房地产相邻关系纠纷、建筑物区分所有权纠纷等。

　　2．房地产债权纠纷，是指公民、法人因对房地产及其有关权益进行交换协作而发生的纠纷，如土地使用权出让合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等。(四)按发生纠纷的法律关系是否具有涉外因素可分为国内房地产纠纷和涉外房地产纠纷

　　1．国内房地产纠纷，是指发生纠纷的法律关系不具有涉外因素，这种法律关系的主体、内容和客体不直接涉及外国或我国港澳台地区，争议的处理完全适用我国的法律。

　　2．涉外房地产纠纷，是指纠纷所涉及的法律关系诸因素中至少有一个因素涉及外国或我国港澳台地区，适用的法律主要为不动产所在地法律，也可包括国际顷例。

　　(五)按纠纷发生的时间可分为当前房地产案件和历史遗留房地产案件

　　主要划分界线为20世纪70年代末、80年代初落实房地产政策前后。对历史遗留房地产案件的处理应以有关的政策为依据，特别是历史遗留房地产的确权问题应主要由房地产权属管理部门依有关的规定处理；当前房地产案件则完全按照现行的法律规定处理。

　　1．房地产纠纷是一种民事纠纷，具有民事纠纷的——般属性。民事纠纷是指关于民事权益的争议，包括财产权益纠纷和婚姻家庭纠纷等。民事纠纷发生在平等的民事主体之间，即发生于平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间。解决民事纠纷既可以由当事入协商解决或经过人民调解组织调解解决，也可以通过仲裁或诉讼解决，在仲裁或者诉讼过程中，电可以进行调解、房地产纠纷是民事纠纷中的——种，也是发生在平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间，诉讼等多种方式解决。也就是说，纠纷中也都是具有的。并可通过协商、调解、仲裁和民事纠纷的主要特点在房地产纠纷中也都是具有的。

　　2．房地产纠纷具有经济性。房地产纠纷虽然有不同的种类，但是不管哪一种房地产纠纷，都是与房地产权益相关的，具有突出的经济性的特点。可以说，离开了一定的房地产权益，就没有房地产纠纷。并非所有的民事纠纷都象房地产纠纷这样与经济利益联系密切和直接。有的民事纠纷是属于人身关系纠纷，表现为人格权与身份权的争议，虽然也可以涉及到经济利益，但经济性不是它们的全部，即这些民事纠纷的经济性没有房地产纠纷的经济性突出，没有房地产纠纷同经济利益的联系更为密切和更为直接。

　　3．房地产纠纷主要是不动产债权纠纷。债权是债务的对称。债权是指在债的关系中债权人要求债务人为一定行为或不为一定行为的权利；债务是指在债的关系中债务人向债权人承担为一定行为或不为一定行为的义务。在社会经济生活中，不动产债权纠纷和动产债权纠纷在处理中是有区别的。例如，在债的履行时，除标的是货币时是在债权人所在地履行外，在其他标的物是动产的情况下如无特别约定则是在债务人的所在地履行，如因此类纠纷发生诉讼，则是由债务人所在地人民法院管辖，而在标的物是不动产的情况下，履行地点为不动产所在地，管辖法院亦是由不动产所在地人民法院。不动产债权类中有土地用地、房屋买卖、宅基地使用权以及因不动产的相邻权而产生的采光权、通行权、通风权、截水权、排水权等纠纷。在房地产纠纷中，由于房地产买卖、相赁、交换等交易行为而产生的纠纷占丁相当大的比重，即是说，主要表现为以房产和地产这类不动产为标的物的债的纠纷。

　　4．房地产纠纷所涉及的法律关系具有复杂性。房地产业是一项涉及面广的产业；房地产权益既可能是房地产的所有权，也可能是房地产的使用权，还可能是房地产的经营管理权等；引起房地产权益争议的法律事实既可能是房地产的买卖，也可能是房地产的租赁，还可能是房地产的担保等；房地产纠纷的当事人既可能是公民，也可能是法人，还可能涉及到国家。这一系列的复杂情况就必然使房地产纠纷所涉及的法律关系具有更大的复杂性，也必然大大地增加了解决经济纠纷的难度和复杂性。

　　处理房地产纠纷的原则可分为两个方面：一方面是我国法律规定的处理民事、行政和经济纠纷案件所必须遵守的各项法律原则，主要是诉讼法的各项原则。这方面的法律原则主要有：以事实为依据、以法律为准绳的原则，调解与审判相结合的原则，当事人在适用法律上一律平等的原则等。另一方面是与房地产法相关的原则，也就是基于我国房地产法的本质要求，在处理房地产纠纷时所必须遵循的特殊的原则。这方面的法律原则主要有：

　　(一)公民住宅利益优先原则

　　我国公民住宅利益不仅受房地产法保护，而且其所体现的公民居住权和房屋所有权还直接受宪法保护，具有比其他一般财产权更重要的法律地位。公民的住宅利益所体现的不仅是每个公民的个体利益，而且是包括每个公民在内的社会的利益，因而受到法律优先的保护。房地产纠纷的处理如果造成公民被剥夺居住权而成为无家可归者的局面，无论如何也不是一种好的社会效果。在房地产开发建设中国家优先发展居民的住宅建设，国家安居工程建设项目比其他一般建设项目受到法律更严格的保护。居民住宅利益也包括住宅环境利益，这种利益受宪法和环境法的严格保护。

　　(二)消费者保护原则

　　在住房商品化条件下，公民住宅利益往往表现为消费者利益，因而直接受消费者权益保护法的保护。根据消费者权益保护法的原则，在消费者与经营者的利益关系中，法律的保护向消费者倾斜，公民作为住宅消费者，享有消费者权益保护法规定的各项权利，包括选择权、知情权、安全权、求偿权、监督权等；而作为经营者的房地产商则必须承担消费者权益保护法规定的各项义务，包括对房屋商品和服务的质量保证义务、公平交易义务、损害赔偿义务、接受监督义务等。在房地产诉讼中房地产消费者享有诸如举证责任倒置等特殊的诉讼权利。在房屋租赁关系中，承租人作为消费者的法律资格由来已久，近一个世纪以来，欧洲大陆法国家在房屋租赁法律关系中赋予承租人以消费者权利，并由法律给予优先保护。这种规定近年来在一些国家虽有所变更，但其作为消费者权利的性质并未根本改变。

　　(三)利益协调和兼顾原则

　　与一般民事法律关系不同的是，房地产法律关系至少涉及三方当事人的利益，即国家作为土地所有者的利益、房地产经营者的商业利益和公民作为房地产消费者的利益。当这三者利益发生冲突、产生纠纷时，法律在基于保护弱者而对消费者权益优先保护的前提下，也要兼顾各方当事人的利益，充分发挥法律协调利益的功能，实现法律的公平正义宗旨。只有这样，才能保证房地产业持续、健康地发展。另一方面，这一原则的贯彻也是房地产业特殊发展规律的客观要求。房地产业既是高赢利的产业，也是风险程度较高的产业，其高赢利性要求法律在实施的过程中更严格地限制对资源的过度利用，限制投机利益的过度膨胀，使房地产业经济利益在全社会范围内合理地分配；其高风险性则要求在法律的实施过程中，把这种高风险所造成或可能带来的损失降低到最低的程度。总之，房地产利益协调和兼顾的原则在解决房地产纠纷中的适用，就是要保证房地产业发展中的实质公平，防止房地产业发展中的大起大落，以保证房地产业持续、健康地发展。

　　对于房地产纠纷，根据我国的司法实践，一般有协商、调解、行政处理、仲裁、诉讼五种解决途径。

　　(一)协商

　　是指当事人行使自己的合法处分权，在法律规定许可的前提下互谅互让，协商解决纠纷。

　　(二)调解

　　即在非仲裁机关和诉讼外的第三人主持下，房地产纠纷当事人达成协议解决纠纷。

　　(三)行政处理

　　由房地产行政主管部门根据当事人申请或直接对房地产纠纷或违法行为作出处理决定。

　　(四)仲裁

　　是指房地产纠纷双方当事人依据他们事先或事后达成的仲裁协议，自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机关，由该仲裁机关依据有关法律和事实作出裁决以解决争议。

　　(五)诉讼

　　是指房地产纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实作出裁判以解决争议的一种方式。

　　解决房地产纠纷的途径不同，其法律效力也不相同。协商和调解解决纠纷的，这两种解决形式通常不具有法律效力，对当事人没有法律强制约束力。如果确认错误或当事人重新提出异议，有关机关可以依法审理，再予确认。仲裁和诉讼解决纠纷，所作的裁决书和判决书是由仲裁机关和人民法院严格依照法定程序和法律规定确认的，对当事人具有法律约束力。

　　我国有关处理房地产纠纷的法律、法规主要包括：

　　(一)《中华人民共和国民法通则》

　　我国的《民法通则》是我国调整民事关系的基本法律。房地产关系是一种民事关系，这部法律的基本原则和基本规定对于解决房地产纠纷都是适用的。

　　(二)房地产法律、法规

　　例如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等，对于解决房地产纠纷也都是适用的，而且这些法律、法规的具体规定对于解决房地产纠纷具有直接的意义，只有当这些法律、法规没有直接规定的时候，才适用《民法通则)等其他法律的规定。

　　(三)《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国仲裁法》

　　人民法院审理房地产纠纷案件，适用《中华人民共和国民事诉讼法》，即按照民事诉讼程序进行。当事人采用仲裁方式解决房地产纠纷时，适用《中华人民共和国仲裁法》，即仲裁机关按照仲裁法规定的仲裁程序进行仲裁。

　　除上述3类法律、法规外，《中华人民共和国经济合同法》等对于解决房地产纠纷也都是有重要意义的。