房地产法律关系
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房地产法律关系(Real estate legal relations)
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什么是房地产法律关系[1]
房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易、物业管理及房地产管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、经济适用住房管理法律关系等。
房地产法律关系的特征[2]
1．房地产法律关系是一种新型的法律关系
(1)房地产法律关系是现代城市经济和现代房地产业的产物，是一个新兴的法律分支的调整对象。从各个国家和地区调整房地产经济关系的法律规范体系来看，虽然大部分国家和地区在立法体系上并无独立的房地产法，但房地产业的形成和发展使调整这一综合产业的法律规范的系统化趋势日渐明显，特别是我国港澳地区和房地产业迅猛发展为支柱产业的一些国家和地区，房地产法律关系作为一种新型的法律关系的地位已得到确认。
(2)房地产法律关系体现了现代社会新型法律关系的各种原则和价值。在产权制度方面，房地产法体现了现代物权法和财产法重土地利用权的原则；在价值取向方面，房地产法强调房地产的社会价值和公民的居住权、基本生存权利的价值；在调整方法上，房地产法提倡法律对各种不同利益的协调、兼顾和综合调整；在法理学方面，房地产法贯穿了现代法理学的许多新理念，突破了大陆法和普通法的界限、公法与私法的界限，我国房地产法在对土地资源的合理利用方面强调的房地产业可持续发展原理、代内公平与代际公平原理、发展与限制的原理，是对传统法理学的重大发展。上述新型法律关系的原则在一些具有调整房地产社会关系功能的相关法律中个别地体现，而在房地产法对房地产法律关系的综合调整体系中得以全面地体现。
2．房地产法律关系是一种综合的法律关系
(1)主体的综合性。房地产法律关系的主体既包括民事法律关系的主体，也包括行政法律关系的主体和经济法律关系的主体；在一定的情况下，一个主体甚至可能同时具有两种主体资格，如在国有土地使用权出让法律关系中，国家作为土地所有者既是合同关系中的民事主体，同时又作为土地资源的管理者和房地产业的管理者，这种情况在其他法律关系中是不多见或不明显的。
(2)内容的综合性。房地产法律关系是民事法律关系、行政法律关系有时还包括社会保障法律关系的综合，片面强调其中的任何一种法律关系都不利于对房地产社会关系的合理调整，这种综合性特征使房地产法律关系具有了经济法律关系内容的特征。
(3)客体的综合性。房地产法律关系的客体与一般财产法客体范围不同：后者仅为有形的财产，而前者不仅包括有形财产的物，也包括行为，甚至从房地产业以第三产业为中心的意义上来说，房地产法律关系的客体应当主要是服务性的经营行为。此外，房地产业客体也包括无形财产，例如香港房地产抵押的重要形式之一是按揭，其中又以公义式按揭为主，这种权利的客体为普通法上的一种期待权，相当于大陆法中的无形财产权，但却不是现实存在的事物，而是一种将来的利益。房地产概念中土地和房屋的不可分性在一定意义上也是房地产法律关系客体综合性的表现。
3．房地产法律关系是一种有限的法律关系
如前所述，房地产业与房地产不同，房地产法律关系主要是法律对房地产业社会关系的调整，广义房地产社会关系中的房地产业以外的社会关系则由其他法律调整，如房地产继承关系、农村房地产关系等属于一般的民事法律关系，土地征用、耕地保护、特殊用地等主要属于土地法律关系。这种局限性在不同国家和地区有所区别。在西方国家，所谓房地产法律关系基本上仅局限于不动产交易法律关系。在我国港澳地区则主要限于房地产开发和交易关系。我国内地房地产法律关系的范围在理论上尚无定论，主要争论之一在于住宅商品化制度特别是带有社会福利性质的住宅开发和交易应否属于房地产法律关系。实践证明，这类房地产关系有必要进入房地产市场，并且应逐步将其纳入房地产法律关系。另一方面，即使是城市房地产社会关系中，也有相当一部分不由法律调整，而由其他社会规范调整，如一些具有涉外因素而政策性较强的房地产的确权问题主要由政策调整而不能适用一般的法律规定，部门或单位内部成员房屋权属的争议主要由内部规章处理，法院亦不受理这类争议的案件。目前我国住房制度改革过程中形成的房地产社会关系主要适用政策规范调整，只有在条件成熟时，例如一些城市公房销售成功而可以进入二级市场时，才使这类房地产关系具有法律关系的性质。
房地产法律关系的类别[3]
1．根据法律性质不同划分
1)房地产民事法律关系
房地产民事法律关系是指平等主体之间依法形成的权利义务关系，其基本特点是主体的平等性。房地产民事法律关系包括：土地使用权出让法律关系、房地产租赁法律关系、房地产转让法律关系、物业管理法律关系等。
2)房地产行政法律关系
房地产行政法律关系是指政府及其职能部门之间及其与房地产开发公司等房地产主体之间，因行政管理依法形成的权利义务关系，如土地征用法律关系，房地产开发项目的审批法律关系等。
3)房地产经济法律关系
房地产经济法律关系是指政府及其职能部门与房地产开发公司、公民及其他法人和社会组织之间因宏观调控依法形成的权利义务关系，如房地产开发的规划和计划法律关系、房地产价格管理法律关系等。
2．根据调整对象不同划分
房地产法的调整对象是房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系、房地产管理关系等内容，作为因果联系而言，法律关系便可分为房地产开发法律关系、房地产交易法律关系、物业管理法律关系和房地产管理法律关系
(1)房地产开发法律关系是指房地产主体在房地产开发过程中依法形成的权利义务关系，如土地征用法律关系、土地使用权出让法律关系等。
(2)房地产交易法律关系是指房地产主体在房地产交易过程中依法形成的权利义务关系，如房地产转让法律关系、房地产互易法律关系、房地产租赁法律关系。
(3)物业管理法律关系是指物业管理公司与业主之间，在物业管理过程中依法形成的权利义务关系，如房地产修缮法律关系等。
(4)房地产管理法律关系是指房地产管理机关与其他房地产主体之间在房地产管理过程中依法形成的权利义务关系，如房地产权属管理法律关系。
房地产法律关系的构成要素[4]
任何法律关系都包括主体、内容和客体三个要素，房地产法律关系也不例外。三者对房地产法律关系的构成缺一不可，任何一个要素的变更或者消灭都会导致房地产法律关系的变更或消灭。
(一)房地产法律关系的主体
房地产法律关系的主体是指房地产法律关系的参加者，即房地产法律关系中一定权利的享有者和一定义务的承担者。房地产法律关系的主体是多种多样的，依各类主体在房地产活动中的不同作用可分为以下几种。
1. 房地产管理主体
主要包括土地管理部门、房屋管理部门、规划管理部门、建设管理部门、物价管理部门等。
2. 房地产开发主体
主要指房地产开发商和建筑商。
房地产开发商，即从事房地产开发的企业，是指以营利为目的，依法设立、具有企业法人资格的从事房地产开发和经营的经济实体。它是房地产市场经济的主要主体，是房地产开发活动的组织者。房地产开发企业的设立应该符合法律的规定。根据2000年3月29日建设部令第77号修订发布的《房地产开发企业资质管理规定》，依法成立的房地产开发企业应申请核定企业资质等级。
建筑商又称工程承包商，是指承接房地产开发商提供的房地产开发项目、进行建筑施工的企业。建筑商主要受《建筑法>)和《合同法》的调整。2001年4月18日建设部令第87号《建筑企业资质管理规定》第三款规定：“建筑企业应当按照其拥有的注册资本、净资产、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件申请资质，经审查合格后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。”
3．房地产交易主体
房地产交易主体是个很广泛的概念，主要包括房地产买卖双方、房地产抵押权人及其相对人、房地产出租人和承租人、房地产赠与人与受赠人等。
4．房地产辅助商
包括：(1)房地产经纪人。指在房地产交易活动中充当中介的机构或者个人。(2)房地产交易所。指专门为房地产交易提供场所的机构。(3)房地产金融和保险机构。指银行、投资公司、保险公司等为房地产投资置业提供贷款、融资、保险等服务业务的机构。(4)房地产估价机构及其人员。指专门从事房地产价值评估的专门机构及其人员。(5)房地产咨询顾问。指专门向委托人提供有关房地产方面的专门知识和信息的机构及其人员。(6)物业管理企业。指专门从事现有房地产维修、保养及其他配套服务的公司。(7)房地产律师。指为各类房地产活动提供法律服务和诉讼代理法律业务的机构和人员。
(二)房地产法律关系的内容
所谓房地产法律关系的内容，是指房地产法律关系的主体在房地产法律关系中所享有的权利和承担的义务。
房地产权利是指房地产法律关系主体依法可以自主决定作出某种行为或者不作出某种行为的权利。如房屋的租赁权、赠与权、转让权、抵押权等。房地产法律义务是指国家通过房地产法律的规定，对房地产法律关系主体行为的一种约束。如依法纳税义务、全面履行房地产合同义务、房地产登记义务等。
(三)房地产法律关系客体
房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体之间权利和义务所指向的对象。
(1)物。在房地产法律关系中的客体主要表现为土地、房屋及其附属物。
(3)精神产品。这种房地产法律关系的客体主要表现为房地产法律关系主体的智力成果，如房地产开发企业的荣誉、资质等级等。
(四)房地产法律关系的产生、变更、消灭
依照法学理论，每一种法律关系都处在不断的产生、变更和消灭的运动过程中。法律关系的产生、变更和消灭需要具备一定的条件。其中，最主要的条件有法律规范和法律事实。房地产法律关系的产生、变更和消灭也是如此。
房地产法律规范是房地产法律关系产生、变更和消灭的法律依据。没有一定的房地产法律规范，就不会有相应的房地产法律关系。但房地产法律规范的规定只是房地产法律关系主体权利和义务的一般模式，还不是现实的房地产法律关系本身。房地产法律关系的产生、变更和消灭，还必须具备直接的前提条件，这就是房地产法律事实。它是房地产法律规范与房地产法律关系联系的中介。
所谓房地产法律事实，就是房地产法律规范所规定的、能够引起房地产法律关系产生、变更和消灭的客观情况或现象。依据客观情况或现象是否以人的意志为转移，可以将房地产法律事实分为房地产法律事件和房地产法律行为。
(1)房地产法律事件。它是指房地产法律规定的不以当事人的意志为转移的能够引起房地产法律关系产生、变更和消灭的客观情况。可分为社会事件和自然事件。前者如社会革命、战争等引起的房地产法律关系产生、变更，甚至消灭的法律后果。后者如夫妻关系的解除、继承关系等所引起的房地产法律关系产生、变更和消灭。
(2)房地产法律行为。房地产法律行为是房地产法律关系的主体实施的、能够产生法律上的效力、产生一定法律后果的行为。包括合法的房地产法律行为和违法行为。前者如各种房地产合同行为等，后者如房地产法律主体不履行法定义务或者侵犯其他房地产主体权利的行为。
