房地產法律關係
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
房地產法律關係(Real estate legal relations)
目錄 |
什麼是房地產法律關係[1]
房地產法律關係是指房地產法律規範在調整房地產開發、交易、物業管理及房地產管理關係過程中發生在房地產主體之間的權利義務關係，如房地產交易法律關係、房地產租賃法律關係、經濟適用住房管理法律關係等。
房地產法律關係的特征[2]
1．房地產法律關係是一種新型的法律關係
(1)房地產法律關係是現代城市經濟和現代房地產業的產物，是一個新興的法律分支的調整對象。從各個國家和地區調整房地產經濟關係的法律規範體系來看，雖然大部分國家和地區在立法體繫上並無獨立的房地產法，但房地產業的形成和發展使調整這一綜合產業的法律規範的系統化趨勢日漸明顯，特別是我國港澳地區和房地產業迅猛發展為支柱產業的一些國家和地區，房地產法律關係作為一種新型的法律關係的地位已得到確認。
(2)房地產法律關係體現了現代社會新型法律關係的各種原則和價值。在產權制度方面，房地產法體現了現代物權法和財產法重土地利用權的原則；在價值取向方面，房地產法強調房地產的社會價值和公民的居住權、基本生存權利的價值；在調整方法上，房地產法提倡法律對各種不同利益的協調、兼顧和綜合調整；在法理學方面，房地產法貫穿了現代法理學的許多新理念，突破了大陸法和普通法的界限、公法與私法的界限，我國房地產法在對土地資源的合理利用方面強調的房地產業可持續發展原理、代內公平與代際公平原理、發展與限制的原理，是對傳統法理學的重大發展。上述新型法律關係的原則在一些具有調整房地產社會關係功能的相關法律中個別地體現，而在房地產法對房地產法律關係的綜合調整體系中得以全面地體現。
2．房地產法律關係是一種綜合的法律關係
(1)主體的綜合性。房地產法律關係的主體既包括民事法律關係的主體，也包括行政法律關係的主體和經濟法律關係的主體；在一定的情況下，一個主體甚至可能同時具有兩種主體資格，如在國有土地使用權出讓法律關係中，國家作為土地所有者既是合同關係中的民事主體，同時又作為土地資源的管理者和房地產業的管理者，這種情況在其他法律關係中是不多見或不明顯的。
(2)內容的綜合性。房地產法律關係是民事法律關係、行政法律關係有時還包括社會保障法律關係的綜合，片面強調其中的任何一種法律關係都不利於對房地產社會關係的合理調整，這種綜合性特征使房地產法律關係具有了經濟法律關係內容的特征。
(3)客體的綜合性。房地產法律關係的客體與一般財產法客體範圍不同：後者僅為有形的財產，而前者不僅包括有形財產的物，也包括行為，甚至從房地產業以第三產業為中心的意義上來說，房地產法律關係的客體應當主要是服務性的經營行為。此外，房地產業客體也包括無形財產，例如香港房地產抵押的重要形式之一是按揭，其中又以公義式按揭為主，這種權利的客體為普通法上的一種期待權，相當於大陸法中的無形財產權，但卻不是現實存在的事物，而是一種將來的利益。房地產概念中土地和房屋的不可分性在一定意義上也是房地產法律關係客體綜合性的表現。
3．房地產法律關係是一種有限的法律關係
如前所述，房地產業與房地產不同，房地產法律關係主要是法律對房地產業社會關係的調整，廣義房地產社會關係中的房地產業以外的社會關係則由其他法律調整，如房地產繼承關係、農村房地產關係等屬於一般的民事法律關係，土地徵用、耕地保護、特殊用地等主要屬於土地法律關係。這種局限性在不同國家和地區有所區別。在西方國家，所謂房地產法律關係基本上僅局限於不動產交易法律關係。在我國港澳地區則主要限於房地產開發和交易關係。我國內地房地產法律關係的範圍在理論上尚無定論，主要爭論之一在於住宅商品化制度特別是帶有社會福利性質的住宅開發和交易應否屬於房地產法律關係。實踐證明，這類房地產關係有必要進入房地產市場，並且應逐步將其納入房地產法律關係。另一方面，即使是城市房地產社會關係中，也有相當一部分不由法律調整，而由其他社會規範調整，如一些具有涉外因素而政策性較強的房地產的確權問題主要由政策調整而不能適用一般的法律規定，部門或單位內部成員房屋權屬的爭議主要由內部規章處理，法院亦不受理這類爭議的案件。目前我國住房制度改革過程中形成的房地產社會關係主要適用政策規範調整，只有在條件成熟時，例如一些城市公房銷售成功而可以進入二級市場時，才使這類房地產關係具有法律關係的性質。
房地產法律關係的類別[3]
1．根據法律性質不同劃分
1)房地產民事法律關係
房地產民事法律關係是指平等主體之間依法形成的權利義務關係，其基本特點是主體的平等性。房地產民事法律關係包括：土地使用權出讓法律關係、房地產租賃法律關係、房地產轉讓法律關係、物業管理法律關係等。
2)房地產行政法律關係
房地產行政法律關係是指政府及其職能部門之間及其與房地產開發公司等房地產主體之間，因行政管理依法形成的權利義務關係，如土地徵用法律關係，房地產開發項目的審批法律關係等。
3)房地產經濟法律關係
房地產經濟法律關係是指政府及其職能部門與房地產開發公司、公民及其他法人和社會組織之間因巨集觀調控依法形成的權利義務關係，如房地產開發的規劃和計劃法律關係、房地產價格管理法律關係等。
2．根據調整對象不同劃分
房地產法的調整對象是房地產開發關係、房地產交易關係、物業管理關係、房地產管理關係等內容，作為因果聯繫而言，法律關係便可分為房地產開發法律關係、房地產交易法律關係、物業管理法律關係和房地產管理法律關係
(1)房地產開發法律關係是指房地產主體在房地產開發過程中依法形成的權利義務關係，如土地徵用法律關係、土地使用權出讓法律關係等。
(2)房地產交易法律關係是指房地產主體在房地產交易過程中依法形成的權利義務關係，如房地產轉讓法律關係、房地產互易法律關係、房地產租賃法律關係。
(3)物業管理法律關係是指物業管理公司與業主之間，在物業管理過程中依法形成的權利義務關係，如房地產修繕法律關係等。
(4)房地產管理法律關係是指房地產管理機關與其他房地產主體之間在房地產管理過程中依法形成的權利義務關係，如房地產權屬管理法律關係。
房地產法律關係的構成要素[4]
任何法律關係都包括主體、內容和客體三個要素，房地產法律關係也不例外。三者對房地產法律關係的構成缺一不可，任何一個要素的變更或者消滅都會導致房地產法律關係的變更或消滅。
(一)房地產法律關係的主體
房地產法律關係的主體是指房地產法律關係的參加者，即房地產法律關係中一定權利的享有者和一定義務的承擔者。房地產法律關係的主體是多種多樣的，依各類主體在房地產活動中的不同作用可分為以下幾種。
1. 房地產管理主體
主要包括土地管理部門、房屋管理部門、規劃管理部門、建設管理部門、物價管理部門等。
2. 房地產開發主體
主要指房地產開發商和建築商。
房地產開發商，即從事房地產開發的企業，是指以營利為目的，依法設立、具有企業法人資格的從事房地產開發和經營的經濟實體。它是房地產市場經濟的主要主體，是房地產開發活動的組織者。房地產開發企業的設立應該符合法律的規定。根據2000年3月29日建設部令第77號修訂發佈的《房地產開發企業資質管理規定》，依法成立的房地產開發企業應申請核定企業資質等級。
建築商又稱工程承包商，是指承接房地產開發商提供的房地產開發項目、進行建築施工的企業。建築商主要受《建築法>)和《合同法》的調整。2001年4月18日建設部令第87號《建築企業資質管理規定》第三款規定：“建築企業應當按照其擁有的註冊資本、凈資產、專業技術人員、技術裝備和已完成的建築工程業績等資質條件申請資質，經審查合格後，方可在其資質等級許可的範圍內從事建築活動。”
3．房地產交易主體
房地產交易主體是個很廣泛的概念，主要包括房地產買賣雙方、房地產抵押權人及其相對人、房地產出租人和承租人、房地產贈與人與受贈人等。
4．房地產輔助商
包括：(1)房地產經紀人。指在房地產交易活動中充當中介的機構或者個人。(2)房地產交易所。指專門為房地產交易提供場所的機構。(3)房地產金融和保險機構。指銀行、投資公司、保險公司等為房地產投資置業提供貸款、融資、保險等服務業務的機構。(4)房地產估價機構及其人員。指專門從事房地產價值評估的專門機構及其人員。(5)房地產咨詢顧問。指專門向委托人提供有關房地產方面的專門知識和信息的機構及其人員。(6)物業管理企業。指專門從事現有房地產維修、保養及其他配套服務的公司。(7)房地產律師。指為各類房地產活動提供法律服務和訴訟代理法律業務的機構和人員。
(二)房地產法律關係的內容
所謂房地產法律關係的內容，是指房地產法律關係的主體在房地產法律關係中所享有的權利和承擔的義務。
房地產權利是指房地產法律關係主體依法可以自主決定作出某種行為或者不作出某種行為的權利。如房屋的租賃權、贈與權、轉讓權、抵押權等。房地產法律義務是指國家通過房地產法律的規定，對房地產法律關係主體行為的一種約束。如依法納稅義務、全面履行房地產合同義務、房地產登記義務等。
(三)房地產法律關係客體
房地產法律關係的客體是指房地產法律關係主體之間權利和義務所指向的對象。
(1)物。在房地產法律關係中的客體主要表現為土地、房屋及其附屬物。
(3)精神產品。這種房地產法律關係的客體主要表現為房地產法律關係主體的智力成果，如房地產開發企業的榮譽、資質等級等。
(四)房地產法律關係的產生、變更、消滅
依照法學理論，每一種法律關係都處在不斷的產生、變更和消滅的運動過程中。法律關係的產生、變更和消滅需要具備一定的條件。其中，最主要的條件有法律規範和法律事實。房地產法律關係的產生、變更和消滅也是如此。
房地產法律規範是房地產法律關係產生、變更和消滅的法律依據。沒有一定的房地產法律規範，就不會有相應的房地產法律關係。但房地產法律規範的規定只是房地產法律關係主體權利和義務的一般模式，還不是現實的房地產法律關係本身。房地產法律關係的產生、變更和消滅，還必須具備直接的前提條件，這就是房地產法律事實。它是房地產法律規範與房地產法律關係聯繫的中介。
所謂房地產法律事實，就是房地產法律規範所規定的、能夠引起房地產法律關係產生、變更和消滅的客觀情況或現象。依據客觀情況或現象是否以人的意志為轉移，可以將房地產法律事實分為房地產法律事件和房地產法律行為。
(1)房地產法律事件。它是指房地產法律規定的不以當事人的意志為轉移的能夠引起房地產法律關係產生、變更和消滅的客觀情況。可分為社會事件和自然事件。前者如社會革命、戰爭等引起的房地產法律關係產生、變更，甚至消滅的法律後果。後者如夫妻關係的解除、繼承關係等所引起的房地產法律關係產生、變更和消滅。
(2)房地產法律行為。房地產法律行為是房地產法律關係的主體實施的、能夠產生法律上的效力、產生一定法律後果的行為。包括合法的房地產法律行為和違法行為。前者如各種房地產合同行為等，後者如房地產法律主體不履行法定義務或者侵犯其他房地產主體權利的行為。
