房地產法
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房地產法是調整政府與房地產所有權人之間，房地產所有權人與非所有權人(包括房地產使用人、修建人、管理人等)之間，房地產所有權人之間在房地產征收、開發經營、房地產交易(包括房地產轉讓、房地產抵押和房地產租賃)、房地產權屬、房地產管理等過程中發生的各種關係的法律規範的總稱。
(1)房地產法調整不動產領域，其所調整的社會關係比較穩固。不動產是指土地和地上附著物，是不能移動或移動後會喪失其經濟價值或經濟用途的物，它是人們在生產和生活中一刻也不能離開的物質資料，不動產使用期限比較長，一般也不輕易改變用途。比如，我國有關房地產法律規定，商品房用地可長達70年，期滿後還可以再續期，可以比較長期地滿足人們的需要。另外，不動產的轉移並非實際物體發生位移，而是權利主體發生變動。房地產交易實際上是權利的交易。因此，房地產法是一個以權屬為基礎的法，只要權屬還存在，就可以不斷交易下去。
(2)房地產社會關係嚴密置於國家的控制之下。房地產社會關係可以分為兩大類，一類是當事人之間平等的社會關係，另一類是管理和被管理的社會關係。國家對這一領域的行政干預十分顯著。從土地的無償劃撥到有償出讓、轉讓，從土地的利用規划到工程施工管理，從商品房的開發到售後服務，從產權產籍登記過戶的管理到抵押登記等等，幾乎無處不體現國家有關職能部門行使監督和管理的權利。
(3)房地產法律關係的確定一般都要採用書面形式。房地產法律關係的相對穩定性，客觀上就要求它必須採用書面形式，即要求房地產法律關係的參加者，將其相互間的權利義務關係用文字記錄下來，以確保這種法律關係的穩定性和嚴肅性。房地產方面的合同內容比較完整，條文比較複雜，多有合同示範文本，許多合同還必須報送有關部門批准或備案。
(4)以登記公示為權利變動的成立要件。這是房地產權利變動的基本要求。動產的權利變動以標的物的轉移占有為原則，而不動產的權利變動，則以當事人在政府有關管理部門辦理變動登記公示的為原則，未經政府管理機關辦理權利變動登記，其行為不具有法律效力，這是動產權利與不動產權利變動的顯著區別。
房地產法調整的對象就房地產業的內容所產生的法律關係，主要包括以下幾個方面：
- 房地產征收
房地產征收是指國家為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程式把集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產收歸國有，同時給予合理補償的行為。
房地產開發是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建築的行為。國家現行規定對房地產開發實施許可制度。
物業管理是指物業管理公司受物業所有人(或稱之為業主)的委托，對物業進行修繕、養護、經營併為使用人提供多方面服務的行為。
- 房地產抵押與典當
房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產用不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人(債權人)有權依法以抵押的房地產折價或者以拍賣、變賣抵押的房地產所得的價款優先受償。房地產典當是房地產權利特有的一種流通方式，它是指房地產權利人出典人在一定期限內，將其所有的房地產，以一定典價將權利過渡給他人承典人的行為。房地產設典的權利為房屋所有權。
- 房地產權屬登記及功能
房地產權屬登記是房地產行政主管部門代表政府對房地產所有權和使用權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房地產他項權利進行登記，依法確認房地產權屬關係的行為。房地產權屬登記具有5個方面的功能：
第一，公示功能。房地產權屬登記是公示的手段，是把房地產權利的事實向公眾公開以標明房地產流轉的情況，其主要的“功能在於保護動態的交易安全，使連續發生的交易不因權利人主張權利而受到破壞”。因為任何人設定或移轉房地產權利，都會涉及第三人利益，因此房地產權利的設立或移轉必須公開和透明，以利於保護第三人的利益，維護交易安全和秩序。
第二，公信功能。公信是把登記記載的權利人在法律上推定其為真正權利人，如果以後事實證明登記的物權不存在或存在瑕疵，對於信賴該物權的存在並已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。
第三，管理功能。房地產權屬的登記管理功能，是指房地產登記具有國家管理意圖的功能。
第四，警示功能。房地產權屬登記的警示功能，是指對各種記載房地產權利的變動均納入登記，將各種房地產物權的排他性效力通過房地產登記簿的記載予以明確宣示，以達到告誡相對人存在房地產交易風險的作用。
第五，效率功能。交易的便捷和安全是市場經濟的重要特征。經過登記的房地產權利受法律確認，有國家強制力予以保護，當事人可以充分信賴登記的內容，在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調查、瞭解對方當事人是否對轉讓的房地產享有權利或存在權利的負擔。可以節省交易費用，並能快捷地完成交易，符合市場經濟的特征。
1.土地公有和土地有償使用原則
社會主義經濟是建立在公有制基礎上的，公有制經濟占主導地位，多種所有制經濟共同發展。土地不僅是資源，而且是資產。我國堅持社會主義道路，基本原則之一就是實行土地的社會主義公有制。我國境內的土地，除由法律規定屬於國家所有的外，屬於勞動群眾集體所有。國家可以依法徵用集體土地，一經徵用即轉化為全民所有。我國內地已不存在土地私有制。國家依法實行國有土地有償、有期限使用制度。農村集體經濟組織經過批准，可以採用土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業。農民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
2.十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則
保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當採取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。
對耕地實行特殊保護，包括基本農田保護制度、占用耕地補償制度。
3.房地產綜合開發原則
房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處於兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”，互相促進，註意防止顧此失彼。
4.城鎮住房商品化原則
國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
逐步推行城鎮居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。
鑒於房地產在國民經濟中的重要性，房地產市場交易的高利潤和高風險性，對房地產活動既不能管得太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經濟”成分。因此，科學的管理方法是以巨集觀調控為指導，適當放開，由市場去調節。近年來，我國對房地產業進行了巨集觀調控，2006年5月17日，國務院提出了促進房地產業健康發展的“國六條”：
(1)切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。
(2)進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。
(3)合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。
(4)進一步整頓和規範房地產市場秩序。制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。
(5)加快城鎮廉租住房制度建設，規範發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
