房地产法
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房地产法是调整政府与房地产所有权人之间，房地产所有权人与非所有权人(包括房地产使用人、修建人、管理人等)之间，房地产所有权人之间在房地产征收、开发经营、房地产交易(包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁)、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。
(1)房地产法调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳固。不动产是指土地和地上附着物，是不能移动或移动后会丧失其经济价值或经济用途的物，它是人们在生产和生活中一刻也不能离开的物质资料，不动产使用期限比较长，一般也不轻易改变用途。比如，我国有关房地产法律规定，商品房用地可长达70年，期满后还可以再续期，可以比较长期地满足人们的需要。另外，不动产的转移并非实际物体发生位移，而是权利主体发生变动。房地产交易实际上是权利的交易。因此，房地产法是一个以权属为基础的法，只要权属还存在，就可以不断交易下去。
(2)房地产社会关系严密置于国家的控制之下。房地产社会关系可以分为两大类，一类是当事人之间平等的社会关系，另一类是管理和被管理的社会关系。国家对这一领域的行政干预十分显著。从土地的无偿划拨到有偿出让、转让，从土地的利用规划到工程施工管理，从商品房的开发到售后服务，从产权产籍登记过户的管理到抵押登记等等，几乎无处不体现国家有关职能部门行使监督和管理的权利。
(3)房地产法律关系的确定一般都要采用书面形式。房地产法律关系的相对稳定性，客观上就要求它必须采用书面形式，即要求房地产法律关系的参加者，将其相互间的权利义务关系用文字记录下来，以确保这种法律关系的稳定性和严肃性。房地产方面的合同内容比较完整，条文比较复杂，多有合同示范文本，许多合同还必须报送有关部门批准或备案。
(4)以登记公示为权利变动的成立要件。这是房地产权利变动的基本要求。动产的权利变动以标的物的转移占有为原则，而不动产的权利变动，则以当事人在政府有关管理部门办理变动登记公示的为原则，未经政府管理机关办理权利变动登记，其行为不具有法律效力，这是动产权利与不动产权利变动的显著区别。
房地产法调整的对象就房地产业的内容所产生的法律关系，主要包括以下几个方面：
- 房地产征收
房地产征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序把集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产收归国有，同时给予合理补偿的行为。
房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建筑的行为。国家现行规定对房地产开发实施许可制度。
物业管理是指物业管理公司受物业所有人(或称之为业主)的委托，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方面服务的行为。
- 房地产抵押与典当
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产用不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人(债权人)有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖抵押的房地产所得的价款优先受偿。房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人承典人的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。
- 房地产权属登记及功能
房地产权属登记是房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。房地产权属登记具有5个方面的功能：
第一，公示功能。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的“功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏”。因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及第三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。
第二，公信功能。公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。
第三，管理功能。房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。
第四，警示功能。房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记簿的记载予以明确宣示，以达到告诫相对人存在房地产交易风险的作用。
第五，效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷地完成交易，符合市场经济的特征。
1.土地公有和土地有偿使用原则
社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国坚持社会主义道路，基本原则之一就是实行土地的社会主义公有制。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，一经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2.十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则
保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。
对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。
3.房地产综合开发原则
房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡。亦即是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”，互相促进，注意防止顾此失彼。
4.城镇住房商品化原则
国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。
鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管得太死，又不能放任自流，特别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。近年来，我国对房地产业进行了宏观调控，2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的“国六条”：
(1)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
(2)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
(3)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
(4)进一步整顿和规范房地产市场秩序。制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
(5)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
