房地產法律事實

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　　房地產法律事實是指能夠引起房地產法律關係產生、變更或消滅的法定客觀情況。

　　能夠引起房地產法律關係產生、變更和消滅的事實，主要分為行為和事件兩大類。

　　(1)行為。行為是捐以房地產法律關係主體的意志為轉移，並能引起房地產法律關係產生、變更和消滅的那些客觀事實。行為可分為合法行為與違法行為。凡符合房地產法律規範的規定，且實施不違背法律、行政法規的行為是合法行為，如當事人依法簽訂房地產抵押合同、房地產轉讓合同；凡違反法律和行政法規禁止性規定的行為則是違法行為，如未取得營業執照而擅自從事房地產中介服務的行為，建築工程承包合同中承包方違法轉包和分包的行為。

　　房地產行為有以下兩類。

　　①房地產民事主體的行為，如依法簽訂建設用地使用權出讓、合作開發房地產合同的行為，是合法行為；當事人沒有房地產開發經營資格從事房地產開發建設的行為，則是違法行為。

　　②房地產主體的管理行為，即房地產行政管理機關在職權範圍內行使的帶有強制命令性的行為，如對房地產權屬登記的管理，對違反房地產法的行為做出的處罰決定。

　　此外，房地產司法、仲裁和行政行為，即司法、仲裁和行政機關所做的與房地產相關的行為，有時也會產生一定的房地產法律後果。

　　(2)事件。事件是指與房地產法律關係主體的意志無關，而能引起房地產法律關係產生、變更和消滅的客觀事實。通常情況下，能產生房地產法律關係的事件有三類。

　　①自然人死亡(包括生理死亡和宣告死亡)的事實，能引起房地產主體人格的消滅、房地產繼承關係的發生等。

　　②自然災害或意外事件的事實，一能引起房屋這種客體的消滅或當事人法律責任的免除等法律後果。

　　③一定狀態的出現，例如時間經過的法律事實，可引起一定的房地產實體權利或債權請求權的發生或消滅，如除斥期間的經過引起房地產實體權利的消滅，訴訟時效的經過引起房地產債權人勝訴權的消滅。

　　1．客觀性

　　作為房地產法律事實須是某種客觀情況，是已經現實發生和存在的客觀事實包括行為、事件等，如果是主觀想像或者還未現實存在的情況就不是法律事實。

　　2．法定性

　　涉及房地產的客觀現象和情況並不一定都會引起房地產法律關係的產生、變更和消滅，只有符合房地產法律規定的客觀情況，才是房地產法律事實，才能引起房地產法律關係的產生、變更和消滅。

　　3．差異性

　　法律事實的具體表現形式不一樣，而且不同性質的法律事實產生的房地產法律關係也不同。

　　依據法律規定或當事人的約定，一個房地產法律關係的發生、變更或消滅需要兩個以上的法律事實時，則只有這些法律事實的結合，才能產生相應法律後果的，稱作房地產法律事實的結合。由於房地產法律關係多為要式法律關係，因此，房地產法律關係的產生、變更和消滅實踐中很多是房地產法律事實的結合。例如，用地者通過建設使用權出讓關係取得建設用地使用權這種物權，就是如下法律事實的結合：申請用地者通過招標、拍賣、掛牌等方式競爭某地塊建設用地使用權的法律事實；國家與用地者簽訂建設用地使用權出讓合同的法律事實；用地者向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記的法律事實；縣級以上地方人民政府土地管理部門核實相關事項的法律事實；同級人民政府頒發建設用地使用權證書的法律事實。

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