房地產中介服務
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房地產中介服務是指具有專業資格的人員在房地產投資、開發、銷售、交易等各個環節中，為當事人提供居間服務的經營活動，是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經濟活動。房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。
房地產中介服務的特點[1]
房地產中介服務主要有三個特點：
1．人員特定從事房地產中介服務的人員必須是具有特定資格的專業人員，並不是所有的人都可以從事房地產中介服務活動或提供房地產中介服務。這些特定資格的專業人員都有一定的學歷和專業經歷，並通過了專業資格考試，掌握了一定的專業技能。
2．委托服務房地產中介服務是受當事人委托進行的，併在當事人委托的範圍內從事房地產中介服務活動，提供當事人所要求的服務。
3．服務有償房地產中介服務是一種服務性的經營活動，委托人一般都應按照一定的標準向房地產中介服務機構支付相應的報酬、佣金。
房地產中介服務的內容[2]
房地產中介服務的內容十分廣泛，從大的條塊分，大致可分為房地產咨詢、房地產評估及房地產經紀三類，從具體的服務工作範圍分，又可細分為如下一些業務內容：
1．項目全程策劃
其中包括：(1)市場調研與市場分析；(2)地塊分析與項目可行性研究；(3)總體規劃與分期開發建議；(4)項目定位與營銷策略制定；(5)全程銷售策劃，其中又包括促銷活動、廣告策劃、媒體跟進、銷售目標制定、項目附加值提升建議等。
2．一手銷售代理
其中包括銷售前的(1)預售手續辦理：地名申報、許可證申領與年度換證、計算面積；(2)預售文件的準備：計價、現場銷售文件的擬定、賬務設立；(3)銷售培訓：銷售人員技巧培訓、項目現場包裝建議等。
也包括銷售中的(4)銷售管理與銷售組織；客戶組織、管理與跟蹤服務；宣傳推廣跟蹤與效果測評；交易撮合；定期提交銷售分析與建議，及時反饋客戶意見；跟進合同文件的執行：包括合同公證、合同鑒證、完稅、房款催收、辦理抵押備案登記等。
還包括銷售後的(1)按揭業務跟進；(2)協調客戶投訴；(3)提供收樓服務；(4)代辦房地產證等。
3．二手中介業務
其中包括：(1)二手房屋租售；(2)代辦抵押按揭；(3)代辦房地產契證；(4)代辦房改房交易；(5)代辦房屋繼承、贈與；(6)免費托管房款等。
4．房地產資產評估
其中包括：(1)房地產抵押、擔保評估；(2)房地產拍賣評估；(3)房地產動拆評估；(4)房地產產權交易評估；(5)土地使用權評估等。
房地產中介服務的行業管理[3]
房地產中介服務是房地產經營活動中一個重要組成部分。為規範房地產中介服務管理，保障當事人的合法權益，依照《城市房地產管理法》的有關規定，1996年1月建設部發佈了第50號令《城市房地產中介服務管理規定》(以下簡稱《中介服務管理規定》)。2001年，建設部對《中介服務管理規定》進行了修改，並於2001年8月15日以建設部令第97號重新發佈。《中介服務管理規定》對房地產中介服務機構的管理、中介服務人員資格管理、中介服務管理等的要求等內容作出了明確規定。房地產行政主管部門作為房地產中介服務的行業主管部門主要從中介服務人員管理、中介服務機構管理、中介業務活動管理三個方面對房地產中介服務實施行業監督管理，使房地產中介服務行業真正成為與社會主義市場經濟相適應，自主經營、自擔風險、自我約束、自我發展、平等競爭的經濟組織，促進中介服務機構獨立、客觀、公正地執業。
(一)中介服務人員的資格管理
房地產中介服務人員，是指房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀的人員。
1．房地產咨詢人員。從事房地產咨詢業務的人員，必須是具有房地產及相關專業中等以上學歷，有與房地產咨詢業務相關的初級以上專業技術職稱並取得考試合格證書的專業技術人員。房地產咨詢人員的考試辦法，由省、自治區、人導政府建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門制定。
2．房地產價格評估人員。對房地產價格評估人員國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。房地產價格評估人員包括房地產估價師和房地產評估員。房地產估價師必須是經國家統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》並經註冊登記取得《房地產估價師註冊證》的人員。未取得《房地產估價師註冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。《城市房地產管理法》第五十八條規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”房地產估價師的考試辦法，由國務院建設行政主管部門和人事主管部門共同制定。房地產估價員必須是經過考試並取得《房地產估價員崗位合格證》的人員。未取得《房地產估價員崗位合格證》的人員，不得從事房地產估價業務。房地產估價員的考試辦法，由省、自治區人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門制定。
3．房地產經紀人。房地產經紀人員職業資格，包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。房地產經紀人必須是經過考試、註冊並取得房地產經紀人資格證的人員。未取得房地產經紀人資格證的人員，不得從事房地產經紀業務。房地產經紀人執業資格制度的政策制定組織協調、資格考試、註冊登記和監督管理工作由人事部建設部共同負責。房地產經紀人協理從業資格的考試和註冊辦法，由省、自治區人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門制定。
(二)中介服務機構的管理
對中介服務機構的管理主要從市場準入抓起，採取資格認證、資格分級、資格年檢與日常監督相結合的管理措施。從事房地產中介業務，應當設立相應的房地產中介服務機構。房地產中介服務機構，應是具有獨立法人資格的經濟組織。房地產中介服務機構，是指房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。
1．設立房地產中介服務機構應當具備下列條件：①有自己的名稱、組織機構；②有固定的服務場所；③有規定數量的財產和經費；④有足夠數量的專業人員。從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50％以上；從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人。⑤法律、法規規定的其他條件。設立房地產中介服務機構的資金和人員條件，應當由當地縣級以上人民政府房地產管理部門進行審查，經審查合格後，再行辦理工商登記。房地產中介服務機構在領取營業執照後的一個月，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案，申請資質等級。
《山東省城市房地產交易管理條例》第三十五條規定：“房地產中介服務機構經房地產交易主管部門進行資質審查合格後，方可從事房地產交易咨詢、價格評估、經紀等中介服務。”按此規定，房地產管理部門在接到中介服務機構備案申請後，將據其條件進行資質審批。
2．房地產價格評估機構的資格管理。為加強對房地產估價機構的管理，規範房地產估價行為，國務院將房地產估價機構資質核准列為行政許可事項，對房地產估價機構實行資質等級管理。2004年10月15日，建設部發佈了《關於轉發“房地產估價機構資質核准條件”的通知》，對房地產估價機構按照專職註冊房地產估價師數量、經營業績和註冊資本等條件，資質等級分為一級、二級、三級資質三類。新成立的房地產估價機構，其資質等級按最低資質等級核定，並設一年的暫定期。
(三)中介業務管理
房地產中介服務人員承辦業務，由其所在中介機構統一受理並與委托人簽訂書面中介服務合同。經委托人同意，房地產中介服務機構可以將委托的房地產中介業務轉讓委托給具有相應資格的中介服務機構代理，但不得增加佣金。
房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：①當事人姓名或者名稱、住所；②中介服務項目的名稱、內容、要求和標準；③合同履行期限；④收費金額和支付方式、時間；⑤違約責任和糾紛解決方式；⑥當事人約定的其他內容。房地產中介服務費用由房地產中介服務機構統一收取，房地產中介服務機構收費應當開具發票、依法納稅。房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務台帳。業務記錄和業務台帳應當載明業務活動中的收入、支出等費用，以及省、自治區建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門要求的其他內容。房地產中介服務機構執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場。委托人應當協助。
房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：①索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當的利益；②允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；③同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；④與一方當事人串通損害另一方當事人利益；⑤法律、法規禁止的其他行為。
房地產中介服務收費[3]
為規範房地產中介服務收費，維護房地產中介服務當事人的合法權益，國家計委、建設部在1995年聯合下發了“關於房地產中介收費的通知”。對房地產中介服務收費分為三類：
1．房地產咨詢收費。按照服務形式，房地產咨詢收費分為口頭咨詢費和書面咨詢費。口頭咨詢費按照資詢服務所需時間結合咨詢人員專業技術等級由毛方協商議定標準。書面咨詢按照咨詢報告的難點，工作繁簡結合標的額的大小計收。國家指導性參考價格為普通咨詢報告，每份收費300～1000元；技術難度大、情況複雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當提高收費標準，但一般不超過咨詢標的的0.5％。
2．房地產評估收費。房地產評估採用差額定率累進計費，即按房地產總額大小劃分費用率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。附表1～3分別以房產為主、一般宗地、城鎮基準地價評估收費標準。
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3．房地產經紀收費根據代理項目的不同，房地產經紀收費實行不同的收費標準。房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商一次性收取。房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5％～2.5％計收。實行獨家代理的，由雙方協商，但最高不超過成交價格的3％。
4．上述房地產價格評估、房地產經紀收費為國家制定的最高限標準。各地可根據當地實際情況，由省、自治區、直轄市價格部門會同房地產、土地管理部門制定當地具體執行的相應的收費標準。對經紀特區的收費標準可適當規定高一些，但最高不能超過上述標準的30%。
