房地产中介服务

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　　房地产中介服务是指具有专业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经济活动。房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

　　房地产中介服务主要有三个特点：

　　1．人员特定从事房地产中介服务的人员必须是具有特定资格的专业人员，并不是所有的人都可以从事房地产中介服务活动或提供房地产中介服务。这些特定资格的专业人员都有一定的学历和专业经历，并通过了专业资格考试，掌握了一定的专业技能。

　　2．委托服务房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务。

　　3．服务有偿房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人一般都应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付相应的报酬、佣金。

　　房地产中介服务的内容十分广泛，从大的条块分，大致可分为房地产咨询、房地产评估及房地产经纪三类，从具体的服务工作范围分，又可细分为如下一些业务内容：

　　1．项目全程策划

　　其中包括：(1)市场调研与市场分析；(2)地块分析与项目可行性研究；(3)总体规划与分期开发建议；(4)项目定位与营销策略制定；(5)全程销售策划，其中又包括促销活动、广告策划、媒体跟进、销售目标制定、项目附加值提升建议等。

　　2．一手销售代理

　　其中包括销售前的(1)预售手续办理：地名申报、许可证申领与年度换证、计算面积；(2)预售文件的准备：计价、现场销售文件的拟定、账务设立；(3)销售培训：销售人员技巧培训、项目现场包装建议等。

　　也包括销售中的(4)销售管理与销售组织；客户组织、管理与跟踪服务；宣传推广跟踪与效果测评；交易撮合；定期提交销售分析与建议，及时反馈客户意见；跟进合同文件的执行：包括合同公证、合同鉴证、完税、房款催收、办理抵押备案登记等。

　　还包括销售后的(1)按揭业务跟进；(2)协调客户投诉；(3)提供收楼服务；(4)代办房地产证等。

　　3．二手中介业务

　　其中包括：(1)二手房屋租售；(2)代办抵押按揭；(3)代办房地产契证；(4)代办房改房交易；(5)代办房屋继承、赠与；(6)免费托管房款等。

　　4．房地产资产评估

　　其中包括：(1)房地产抵押、担保评估；(2)房地产拍卖评估；(3)房地产动拆评估；(4)房地产产权交易评估；(5)土地使用权评估等。

　　房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要组成部分。为规范房地产中介服务管理，保障当事人的合法权益，依照《城市房地产管理法》的有关规定，1996年1月建设部发布了第50号令《城市房地产中介服务管理规定》(以下简称《中介服务管理规定》)。2001年，建设部对《中介服务管理规定》进行了修改，并于2001年8月15日以建设部令第97号重新发布。《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介服务管理等的要求等内容作出了明确规定。房地产行政主管部门作为房地产中介服务的行业主管部门主要从中介服务人员管理、中介服务机构管理、中介业务活动管理三个方面对房地产中介服务实施行业监督管理，使房地产中介服务行业真正成为与社会主义市场经济相适应，自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织，促进中介服务机构独立、客观、公正地执业。

　　(一)中介服务人员的资格管理

　　房地产中介服务人员，是指房地产咨询、房地产估价和房地产经纪的人员。

　　1．房地产咨询人员。从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区、人导政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制定。

　　2．房地产价格评估人员。对房地产价格评估人员国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产评估员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。《城市房地产管理法》第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制定。

　　3．房地产经纪人。房地产经纪人员职业资格，包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证的人员。未取得房地产经纪人资格证的人员，不得从事房地产经纪业务。房地产经纪人执业资格制度的政策制定组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作由人事部建设部共同负责。房地产经纪人协理从业资格的考试和注册办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制定。

　　(二)中介服务机构的管理

　　对中介服务机构的管理主要从市场准入抓起，采取资格认证、资格分级、资格年检与日常监督相结合的管理措施。从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。房地产中介服务机构，是指房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

　　1．设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：①有自己的名称、组织机构；②有固定的服务场所；③有规定数量的财产和经费；④有足够数量的专业人员。从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。⑤法律、法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当由当地县级以上人民政府房地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，申请资质等级。

　　《山东省城市房地产交易管理条例》第三十五条规定：“房地产中介服务机构经房地产交易主管部门进行资质审查合格后，方可从事房地产交易咨询、价格评估、经纪等中介服务。”按此规定，房地产管理部门在接到中介服务机构备案申请后，将据其条件进行资质审批。

　　2．房地产价格评估机构的资格管理。为加强对房地产估价机构的管理，规范房地产估价行为，国务院将房地产估价机构资质核准列为行政许可事项，对房地产估价机构实行资质等级管理。2004年10月15日，建设部发布了《关于转发“房地产估价机构资质核准条件”的通知》，对房地产估价机构按照专职注册房地产估价师数量、经营业绩和注册资本等条件，资质等级分为一级、二级、三级资质三类。新成立的房地产估价机构，其资质等级按最低资质等级核定，并设一年的暂定期。

　　(三)中介业务管理

　　房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。

　　房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：①当事人姓名或者名称、住所；②中介服务项目的名称、内容、要求和标准；③合同履行期限；④收费金额和支付方式、时间；⑤违约责任和纠纷解决方式；⑥当事人约定的其他内容。房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收费应当开具发票、依法纳税。房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门要求的其他内容。房地产中介服务机构执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。

　　房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：①索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；②允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；③同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；④与一方当事人串通损害另一方当事人利益；⑤法律、法规禁止的其他行为。

　　为规范房地产中介服务收费，维护房地产中介服务当事人的合法权益，国家计委、建设部在1995年联合下发了“关于房地产中介收费的通知”。对房地产中介服务收费分为三类：

　　1．房地产咨询收费。按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费。口头咨询费按照资询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由毛方协商议定标准。书面咨询按照咨询报告的难点，工作繁简结合标的额的大小计收。国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费300～1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标的的0.5％。

　　2．房地产评估收费。房地产评估采用差额定率累进计费，即按房地产总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。附表1～3分别以房产为主、一般宗地、城镇基准地价评估收费标准。

附表1

附表2

附表3

　　3．房地产经纪收费根据代理项目的不同，房地产经纪收费实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5％～2.5％计收。实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3％。

　　4．上述房地产价格评估、房地产经纪收费为国家制定的最高限标准。各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市价格部门会同房地产、土地管理部门制定当地具体执行的相应的收费标准。对经纪特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过上述标准的30%。