房地產轉讓合同

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　　房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用於明確各方權利、義務關係的協議。房地產轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同。

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及《城市房地產轉讓管理規定》第8條之規定，房地產轉讓合同應載明下列主要內容：

　　1．雙方當事人的姓名或者名稱、住所；

　　2．房地產權屬證書名稱和編號；

　　3．房地產座落位置、面積、四至界限；

　　4．土地宗地號、土地使用權取得方式及年限；

　　5．房地產的用途或使用性質；

　　6．成交價格及支付方式；

　　7．房地產交付使用的時問；

　　8．違約責任；

　　9．雙方約定的其他事項。

　　其法律特征表現為：

　　第一，房地產轉讓合同是依照平等、自願、等價有償的原則，由原所有人與新的受讓人簽訂的。合同雙方若違背轉讓合同規定的權利義務，就要承擔相應的違約責任。

　　第二，房地產轉讓合同是一種書面合同。這是房地產轉讓合同的形式要件。按照民法原理，若法律規定或者當事人約定合同必須用書面形式而未採用書面形式的，則合同因缺乏形式要件就不能成立、生效。《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同。”

　　第三，房地產轉讓合同反映了當事人雙方的法律關係。房地產轉讓合同一經簽訂，當事人雙方在權利義務上直接發生法律關係。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。”

　　房地產轉讓合同的主要方式有：

　　(1)房地產買賣合同，這是房地產轉讓的主要方式，它是指轉讓人將房地產移轉給受讓人所有，受讓人取得房地產權並支付相應價款的合同；

　　(2)房地產贈與合同，即規定贈與人將房地產無償轉移給受贈人的合同；

　　(3)其他合法方式。主要有：以房地產價格入股，與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金、合資、合作開發經營地產，而使房地產權屬發生變更的；因企業被收購、兼併或合併，房地產權屬隨之轉移的；以房地產抵債的；法律、法規規定的其他情形。

　　房地產買賣合同能否發生法律效力，取決於以下條件：

　　1．房地產買賣雙方當事人的主體資格是否合法。

　　首先看房地產買賣雙方當事人是否具有完全民事行為能力。無民事行為能力和限制民事行為能力的公民不能直接簽訂房地產買賣合同，其房地產買賣行為由其法定代理人代為進行。

　　其次看房地產買賣雙方當事人是否有權買賣房地產。非房屋所有人和土地使用者不得出賣他人的房地產，除非已經得到代理出售的權利；共有人應在得到其他共有人書面同意的情況下才有權出賣房地產。買受房地產者也須符合規定，如系單位，應出於特殊需要並得到有權機關的批准才可以購買私有房地產。

　　2．房地產買賣雙方當事人的意思表示是否真實。

　　按照《中華人民共和國民法通則》第58條的規定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下簽訂房地產買賣合同，或存在惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益的情形，以及行為人對房地產買賣合同內容有重大誤解，合同內容顯失公平，為無效民事行為或撤銷或變更民事行為。

　　3．房地產買賣合同是否違反法律或者社會公共利益。

　　這一有效條件是內容合法條件，體現了房地產買賣行為的合法性特征，包括不違反法律和不違反社會公共利益等兩項內容。

　　不違反法律，是指在房地產買賣合同中，不得有與強制性或禁止性法律規範相抵觸的條款，也不得濫用授權性或任意性法律規範達到規避法律的目的。如不得轉讓未完成規定投資比例的土地使用權，不得轉讓權屬有爭議的房地產，不得以賤賣貴買方式轉移房地產以逃避破產清算或強制執行等。根據《中華人民共和國民法通則》第6條的規定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。因此，在法律沒有規定而國家政策有規定時，違反政策規定的房地產買賣，也屬於違法行為。

　　不違反社會公共利益，是指房地產買賣合同不得有損社會經濟秩序、政治安定和道德風尚，不得有損國家、集體和公民的合法權益。凡屬法律和國家政策沒有規定的場合，都可以運用社會公共利益的要求準則考察房地產買賣行為的合法性。

　　4．房地產買賣合同的形式是否符合法律的規定。

　　根據《中華人民共和國民法通則》第56條的規定，民事法律行為可以採取書面形式、口頭形式和其他形式。法律規定用特定形式的，應當依照法律規定。房地產買賣合同，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定應當採取書面形式，並且經過房地產權屬登記。

　　《城市房地產管理法》規定，房地產轉讓必須簽訂書面合同。現以房地產買賣合同為例進行分析。房地產買賣合同的訂立必須經歷要約與承諾兩個階段。

　　(一)要約

　　要約，是指房地產買賣合同的一方當事人向對方當事人提出簽訂房地產買賣合同的意思表示。該意思表示必須符合如下要求：

　　1．明確地向對方表明買賣房地產的意圖。

　　2．具體寫明房地產的數量、質量、坐落、價格、交付方式及期限等主要內容。

　　3．表明請對方當事人在約定的期限內給予答覆的要求。

　　4．要約必須送達受要約人。

　　要約是具有法律約束力的意思表示，要約人要受到自己發出的要約的約束；而要約邀請僅是邀請對方向自己發出要約，要約邀請不具有法律效力。因此，實踐中有的開發商故意誇大其詞，宣傳推介商品房，實際交付的房屋卻與廣告宣傳有較大差異。因為廣告宣傳一般為要約邀請，不具有法律約束力，所以購房人的合法權益得不到相應的保障。針對實踐中出現的爭議，2003年6月1日起實施的最高人民法院《關於審理商品房糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第3條明確規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和該允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　(二)承諾

　　承諾，是指房地產買賣合同當事人一方對另一方所提出的要約或反要約完全同意的意思表示。承諾必須明確表示同意要約人或反要約人的意見，並且全部接受了其提出的合同內容。

　　(三)合同成立

　　雙方當事人訂立合同經過要約與承諾過程之後，合同成立。依法成立的合同具有法律約束力。

　　(一)房地產轉讓合同以土地使用權出讓合同的存在為有效的前提條件

　　房地產轉讓合同的轉讓人對土地並無所有權而只有使用權，轉讓人的土地使用權是基於其與土地所有人簽訂的土地使用權出讓合同而產生的。土地使用權出讓合同是轉讓人享有土地使用權的依據，也是確定轉讓人土地使用權範圍的標準。如果土地使用權出讓合同不存在或者無效，轉讓人轉讓土地使用權的行為就是無權處分，房地產轉讓合同就不產生法律效力。

　　(二)土地使用權出讓合同中的條款仍然適用於房地產轉讓合同，且必須成為房地產轉讓合同的一部分內容

　　無論房地產轉讓合同中的受讓人是誰，也無論經過多少次轉讓，新的土地使用權人都要承擔土地使用權出讓合同約定的義務。隨著房地產轉讓合同的訂立與生效，土地使用權出讓合同規定的建設條件、土地用途和規劃要求隨之轉移並且應嚴格執行。如需改變，應向出讓人提出申請，經政府有關部門審查、批准後，重新簽訂土地使用權出讓合同。

　　(三)房地產轉讓合同約定的土地使用權使用年限受到土地使用權出讓合同約定的年限的限制

　　我國《城市房地產管理法》第42條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。”這說明，房地產轉讓合同約定的土地使用權的使用年限以原土地使用權出讓合同約定的期限為限。