物業小區治理
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物業小區治理是指業主作為權利主體委托物業服務企業對物業本身(主要是指共有的物業)以及物業小區相應公共事務進行管理，從而實現對物業小區的控制。這種控制主要是通過業主、業委會和物業服務企業三方的委托、代理關係實現的，即是說業主選舉業委會，並委托業委會聘請並監督物業服務企業對物業小區進行物業管理。
(一)基本參與方
物業小區治理中涉及的最基本參與方分別是：一是業主，指物業的所有權人，可以是自然人、法人和其它組織。二是業委會(業主委員會的簡稱)，由業主或者業主大會會議選舉產生，是業主行使共同管理權的一種特殊形式。三是物業服務企業，指為業主和非業主使用人提供物業管理和服務的經濟實體。業主、業委會和物業服務企業在物業小區治理中扮演不同的角色，擁有不同的權責，享有不同的地位：
一是業主是物業小區的權利主體，是物業小區治理的權利核心。業主享有對於建築物內專有部分的住宅、經營性房屋的占有、使用、收益、處分的權利。業主也享有共有權，包括區分所有建築物共有部分的共有權以及建築區劃內配套建設的公共場所、場地、設施的共有權；共有道路、車位的共有權；建築物區劃內配套建設的車位、車庫的法定用役權。這種共有權包括使用權、收益分配權、危險和妨害的排除請求權。以產權為基礎，業主還享有共同管理權，主要是指維護共有部位和共有物理性能以及保證配套設施運行的權利。
二是業委會既是業主權利的代理人，又是物業管理權利的委托人，因此它是物業小區治理的重要樞紐。業主委員會的權力基礎是業主對其物業的所有權，因此相對業主，它是代理人；同時，由於業委會並非專門的物業服務組織，所以它必須委托物業服務企業從事專業的物業管理和服務。
三是物業服務企業是物業權利兩環節委托一代理關係的終點，是實現物業小區治理的關鍵環節。雖然物業服務企業本來是業主聘請來從事物業小區的管理，但其有獨立的利益，所以可能會為自身謀利而損害業主利益。因此，能否最終實現業主利益，物業服務企業最為關鍵。
在整個委托一代理鏈條中，業主對物業小區的控制就轉變成了對業委會、物業服務企業的控制。這種控制以及業委會、物業服務企業的自治基本就成了物業小區治理最重要的內容。
(二)三方最簡博弈
1．業主與物業服務企業的博弈。一般而言，單個業主是無法對抗物業服務企業的。首先，單個業主掌握的信息量遠遠少於物業服務企業。單個業主無法準確地計算物業服務企業的成本一收益，更不能完整地知曉物業服務企業欺騙業主的方式和證據。相反，物業服務企業擁有組織優勢，有一定的對業主的信息進行搜集、彙總、分析的能力。他們更清楚業主能力、人脈、偏好等等。其次，物業服務企業擁有更強大的應訴能力。相對而言，單個業主沒有充分的時間應訴。同樣的訴訟費用，對單個業主和物業服務企業的負擔輕重也不一樣。再次，相比單個業主，物業服務企業有相對較強的能力、相對較多的渠道支付第三方尋租的租金。不管第三方是司法機構，還是行政監管部門，還是行業自律組織都更容易和物業服務企業結成利益聯盟，而不是和業主。單個業主對諸如濫用小區公共停車場、游泳池收費、保潔服務質量下降等等行為，可以採取對抗措施。但因為人單勢寡，採取對抗而獲得收益的期望一般不會很高；相反，因對抗可能招致物業服務企業或明或暗報複的預期倒是比較強烈。顯然，單個業主的這一預期是公共信息，他和物業服務企業都知道。因而，物業服務企業沒有必要支付較高的服務成本，收穫誠實的名聲(即使名聲不好，單個業主也會聽之任之)。因此，單個業主與物業服務企業博弈的納什均衡一般會是{不抗爭，欺騙}。如果僅限於物業管理這一範圍，這樣的博弈結果直接說明瞭業主購買物業管理服務受到了欺騙。但是如果限於物業小區治理這一個層面，這樣的博弈結果則直接說明瞭業主失去了對物業小區的控制。因此，物業管理的很多問題不只是管理的問題，而應該追溯到治理層面。這樣的治理結構不能達到業主的要求，作為權利主體，業主是不會接受這樣的治理結構。
2.加入業委會之後的三方博弈。因為業主基本沒有與物業服務企業博弈的能力，所以業主會選舉產生業委會。一般而言，業委會委員都有較強的履職能力，比如有較寬廣的見識、較多的法律知識、較強的談判能力。在理想情況下，兩者是利益一致的，共同避免物業服務企業的欺騙行為，三方博弈的結果就發生了改變：業主積极參与選舉業委會，業委會對業主保持忠誠，同時積極監督物業服務企業，而物業服務企業則對業委會保持誠實，即{積极參与，忠誠(監督)，誠實}是博弈均衡。業委會的存在改變了業主與物業服務企業博弈的不利結果。這一結果證明瞭業主一業委會一物業服務企業治理結構的合理性，也保證了業主對物業小區的控制。基於這一治理結構，物業服務企業的管理和服務中存在的很多問題都能得到有效的解決和改正。
物業管理是依據物業管理委托合同，對物業的房屋建築及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安等管理項目進行維護、修繕和整治，並向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業小區管理是物業管理最常見也是最主要的形式。
其實，在物業形式極其簡單(比如農村農房)的情況下，業主自行管理物業。這時，就沒有複雜的治理結構。此時，治理和管理本身就是一回事。然而，現代物業形式非常複雜，需要專業分工，業主沒有能力也沒有時間自行管理物業。在這種情況下，業主就需要授權給專門的物業服務企業對其物業進行管理。於是，治理和管理就分成了既區別又有聯繫的兩個層面：
一是區別。首先，它們的層次不同，治理處於戰略、決策層次，管理則處於具體、運行層次。其次，它們的目標不同，治理是實現業主對物業小區的控制，管理則是實現物業服務企業的目標。再次，它們的職能不同，治理是通過契約關係明確權責，實現監督和控制，管理則是通過物業服務企業的權威關係運營達成公司目標。另外，它們的法律地位也不相同，治理主要是業主依法按物業產權決定，管理則是由物業服務企業經營者決定。
二是聯繫。首先，它們都以物業小區作為客體。管理的對象就是小區物業及其配套設施，治理所控制的對象也是物業小區本身。其次，治理是管理的重要前提，管理是治理的重要實現途徑。治理通過訂立契約，明確權責，確定了對物業小區進行管理的基本框架，類似於“立法”；管理則是物業服務企業沿著這個既定的權利框架，直接達成企業目標，從而也間接地達成業主對物業小區控制的目的，類似於“執法”。
- 高丹桂.物業小區治理的內涵、基本模式及其對物業管理的影響[J].商業時代,2011(21)
