二書

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　　“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》。

　　“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。前者是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔法律責任的法律文件，房地產開發企業應當按其約定，承擔責任。商品住宅售出後，委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。而《住宅使用說明書》則對住宅的結構、性能和各部位性能、類型、標準等作出說明，並提出使用註意事項；因用戶使用不當或擅自改動結構、不當裝修等造成質量問題，開發企業不承擔責任；因住戶使用不當或擅自改動結構，造成房屋質量受損或其他用戶損失，由責任人承擔相應責任。建設部1998年頒佈的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》明確指出：房地產開發企業在向用戶交付新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　《住宅質量保證書》應包括以下內容：(1)工程質量保管部門核驗的質量等。(2)地基和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修。(3)正常使用情況下各部位，部件保修內容與保修期：層面防水3年；牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；牆面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個季供暖期或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。(4)用戶報修的單位，答覆和處理的時限。

　　《住宅使用說明書》應當包含以下內容：(1)開發單位，設計單位，施工單位，委托監理的應註明監理單位；(2)結構類型；(3)裝修、裝飾註意事項；(4)上水、下水、電、煤氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；(5)有關設備、設施安裝預留位置，說明和安裝註意事項；(6)門、窗類型，使用註意事項；(7)配電負荷；(8)承重牆、保溫牆、防水層、陽臺等部分註意事項說明。

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