五證

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　　五證是指房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃委員會核發，《開工證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源局和房產管理局核發。

　　一、《國有土地使用證》

　　在我國，只有國有出讓土地才可以用於房地產開發，而國有劃撥土地和集體土地是不能進行房地產開發的。此外，購房者還要註意土地使用類型，審查土地使用年限，住宅用地為70年，商業、旅游、娛樂用地為40年，其餘用地均為50年。以及審查開發商是否足額交納了土地出讓金，土地使用權是否存在被抵押、查封的情形。

　　二、《建設用地規劃許可證》

　　該證件是辦理土地許可證的前提，沒有取得規劃許可證而辦理土地使用權證的，土地權屬證明無效，其項目用地為非法用地。

　　三、《建設工程規劃許可證》

　　該證是建設工程符合城市規劃的法律憑證。開發商如果沒有取得該證件，按照《城市規劃法》，其開發項目則是違法的，將來無法取得房產證。

　　四、《建設工程施工許可證》

　　除了工程投資額30萬元以下或建築面積300平方米以下的工程項目，其他工程項目均應當辦理該證件。該證件是辦理房屋產權證的必備要件，沒有該證，購房者根本無法取得產權證。

　　五、《商品房銷售(預售)許可證》

　　該證件是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。沒有取得該證件，開發商不得對外銷售商品房。

　　取得“五證”需要辦理的手續：

　　(1)取得立項批覆(發改委)；

　　(2)發改委的項目可行性研究報告批覆(發改委)；

　　(3)辦理土地使用權出讓手續，取得土地使用權證書(國土局)；

　　(4)建設用地規劃許可證(規委)；

　　(5)建設用地批准書(國土局)；

　　(6)方案批准通知書(規委)；

　　(7)獲得計劃任務(發改委)；

　　(8)徵得政府有關部門的認同意見(人防、消防、園林、教育、市政、河湖、交通)；

　　(9)建設工程規劃許可證(規委)；

　　(10)施工許可證(建委)；

　　(11)辦理預售登記，取得預售許可證(國土局)。

　　核查建設用地規劃許可證等“五證”時應註意查看證書的核發時間、有效期以及所涵蓋房屋的範圍，有無變更，是否包括自己要賣的房屋在內等情況。

　　購房者可以要求開發商將這些證書文件作為合同的附件，以後如果發生糾紛，有關證書的內容可以作為證據使用。

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