房地產項目投資
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什麼是房地產項目投資[1]
房地產項目投資是指以資金作資本，購建房地產物業，以圖謀取未來收益的經濟行為。
房地產項目投資的的構成[2]
(一)固定資產投資
固定資產是指使用期限超過一年，單位價值在規定標準之上，並且在使用過程中保持原有物質形態的資產，如房屋、建築、機器設備、運輸設備、工具、器具等。固定資產投資是指項目從可行性研究到全部建成，並經正式驗收轉為固定資產這一過程中發生的所有支出，主要包括建築安裝工程費用、設備購置費用、預備費用、其他費用等四大類費用。
1.建築安裝工程費用建築安裝工程費用是指直接形成固定資產的工程項目費用。在投資項目中具體表現為生產性工程項目、公共工程項目、服務性工程項目、生活福利設施及廠外工程等項目的費用。建築安裝工程費用按照不同的用途又可分為建築工程費用和安裝工程費用。
①建築工程費用
建築工程費主要是指用於土建工程和礦建工程，包括房屋建築工程、大型土石方和場地平整工程、特殊構築物工程等方面的費用。建築工程主要包括：
A．各種房屋、構築物，列入建築工程預算內的各種管道(煤氣、給水及排水管道等)、輸電線和電訊導線的敷設工程。
B．設備基礎、支柱等建築工程，各種砌築工程和金屬結構工程。
C．為施工而進行的工程地質勘探，原有建築物和障礙物的拆除、清除和平整土地等。
D．地下建築等工程。
②安裝工程費用
安裝工程費主要是指對需安裝設備進行安裝所發生的各項費用。安裝工程主要包括：
A．各種需安裝設備的裝配，與設備相連的梯子、欄桿等裝設工程，附屬於被安裝設備的管道的敷設工程，被安裝設備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工作。
B．為測定安裝工程質量，對單個設備、系統設備進行單機運轉和系統聯動無負荷試運轉工作。
2.設備購置費用
設備、工器具和儀器費用是指投資中用於購買設備、工器具及儀器(以下簡稱設備)部分的費用。這些設備，主要包括公共服務設備、生活和工作服務設備、物業管理設備以及其他設備，如給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、通訊設施、暖氣設備、消防、防雷等設備。
3.工程建設其他費用其他費用是指不直接使用於工程項目但與工程項目建設有關的、應列入固定資產投資中的有關費用，如可行性研究費、土地徵用費、耕地占用稅、生產職工培訓費、勘察設計費、供電貼費等。工程建設其他費用所包括的內容比較多，主要有：①建築單位管理費，即經批准單獨設置管理機構的建設單位所發生的費用。
③勘察設計費，即委托設計單位進行項目設計時按規定支付的費用，委托有關咨詢機構進行項目可行性研究所支付的費用等。
④研究試驗費，即為驗證項目有關設計數據而進行實驗、研究所支付的費用。
⑤合同公證及工程質量監理費，即建設單位按規定支付給公證部門的合同公證費和支付給工程監理部門的監理費。
⑥辦公和生活傢具購置費，即為項目投入正常運行而購買的各種傢具、用具所支付的費用。
⑦室內裝修費。
⑧其他費用。
4.預備費用預備費用亦稱不可預見費，是指投資估算時用以處理實際與計劃不相符問題而追加的費用，包括基本預備費和漲價預備費兩大部分
①基本預備費主要包括：在進行初步設計、技術設計、施工圖設計和施工過程中，和在批准的建設投資範圍內所增加的建設費用；因彌補一般自然災害所造成損失的開支和為預防自然災害風險而採取必要措施所支付的費用等。
②漲價預備費主要用於在項目建設期因投入物價格上漲而需要增加的費用。對投資項目進行分析時，一般根據當地的材料、設備、工資等的價格和標準作為估算的依據，在項目的實施過程中，這些費用也可能發生變化，即投入物的價格可能上漲，為此設置該項費用。
(二)無形資產投資
根據中國《企業財務通則》的規定，無形資產是指可供企業在生產經營過程中長期使用，而沒有具體實物形態的特殊性資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽及其他無形資產。無形資產通常是代表企業所擁有的一種法定權利或優先權，或使企業擁有高於一般水平的獲利能力的資產。無形資產具有如下特點：不存在實物形態，可以在較長時間內為其擁有者提供經濟效益，與特定企業或企業的有形資產具有不可分離性，有償取得，未來效益具有不確定性等。
1.專利權
專利權是經法定程式，由國家授予的，對某產品的造型、配方、結構、製造工藝或程式擁有的使用和轉讓的特殊權利。專利權是一種財產權，具有排他性，未經專利持有者許可，任何他入不得使用，即不得以營利為目的使用該專利。專利權包括發明、實用新型和外觀設計三種。
2.非專利技術
非專利技術也稱專有技術、技術秘密或技術訣竅，是指未經公開的、未申請專利保護的、在生產經營活動實踐中已採用了的、能帶來收益的技術知識和經驗。非專利技術包括以下三項內容：一是工業專有技術，即在生產上已經採用，僅限於少數入知曉，不享有專利權或發明權的生產、裝配、修理、工藝流程和加工方法等方面的知識；二是商業(貿易)專有技術，即具有保密性質的市場情況、原材料價格情況以及用戶、競爭對手的情況等有關資料的數據；三是管理專有技術，即企業在生產和經營過程中形成的經營方法、管理方法、培訓方法等方面的知識。中國所規定的非專利技術只包括第一項和第三項。
3.商標權
商標權是指專門在某類指定的商品上使用特定的名稱或圖案的權利。
4.商譽
商譽即企業的信譽，它是由各種綜合因素(如優越的地理位置、良好的服務態度、先進的生產技術和科學的管理方法等)所形成的。財務會計學一般認為，當由於上述因素的影響使得某企業獲得的收益超過同類企業的平均盈利水平時，則認為該企業有商譽。美國財務與會計準則委員會將商譽的特點概括為：商譽與作為整體的企業有關，因而它不能單獨存在，也不能與企業的可辨認的各種資產分開來出售；有助於形成商譽的個別因素，不能用公式進行單獨計價，其價值只是在於把企業作為一個整體來看待時才能按總額加以確定；在企業合併時可確定的商譽的未來利益，可能與建立商譽過程中所發生的成本沒有關係。商譽的存在，未必一定有為建立它而發生的各種成本。
5.土地使用權土地使用權是指土地使用者以協議、招標、拍賣等方式從國家或集體手中取得的在一定年限內對土地的占有、使用、收益和有限處分權。
(三)開辦費用
開辦費用是指企業在籌建期間發生的，除應計入有關固定資產和無形資產價值的費用之外，其他實際發生的各類費用，主要包括職工培訓費，在註冊登記和籌建期間起草文件、談判、考察等發生的各項支出，銷售網的建立和廣告費用以及籌建期間的人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、律師費、註冊登記費以及不計入固定資產和無形資產的購建成本和利息等項目支出。企業在籌建期間發生的下列各項費用不應計入開辦費：應當由投資者負擔的各項費用支出，為取得各項固定資產、無形資產所發生的各項費用支出，籌建期間應當計入資產價值的匯兌損益和利息支出等各項費用支出。
房地產項目投資的特點[3]
1.投資對象的固定性和不可移動性
房地產投資的對象是土地、土地上的建築物及建築物的附屬物，這些資產都具有固定性和不可移動性。不僅土地是完全固定的，就是土地上的建築物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。即使對建築物的用途有所改變，建築物還是依然存在的。有些時候由於某種原因對建築物需要改造，或者重新建造，那也是一個較長的時間過程。關於某些建築物由於自然損耗被破壞，一般說來也是一個相當長的時間過程。
2.房地產的異質性
由於土地是不可移動的，房地產所在的場所是不同的，而且房地產的結構、質量、樓層、朝向等總會有所不同，因此房地產具有異質性。
3.投資過程周期長、成本高
整個房地產投資的實際操作，就是房地產整個開發過程。對每一個房地產投資項目而言，它的開發階段一直會持續到項目結束，投入和使用的建設開發期是相當漫長的。房地產投資過程中間要經過許多環節，從土地所有權或使用權的獲得，建築物的建造，一直到建築物的投入使用，最終收回全部投資資金是需要相當長的時間的。房地產投資的高成本主要源於一下幾個原因：一是土地開發成本高；二是房屋建築物的價值高；三是房地產經濟運作中交易費用高。
4.房地產投資要求的環境約束性較高
建築物是整個城市中的一個重要組成部分，在一個城市中，客觀上要求有一個統一的規劃和佈局，什麼地方是生活區，什麼地方是工業區等部有一個明確的界限；很明顯，化工生產企業不能與居民生活區混在一起。建築物的密度和高度也要符合城市整體規劃的要求。同時，建築物還要有助於維護和改善生態環境。因此，建造各種不同用途的建築物必然要受到城市規劃和環境的約束。這樣，在房地產投資中環境問題也是投資者需要考慮的一個重要的因素。
5.房地產資產的低流動性和耐久性
房地產投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時間內馬上完成輕易脫手，房地產交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產買賣中，其資金很難在短期內變現。所以房地產資金的流動性和靈活性都較低，同時，房地產投資又有既耐久又能保值的優點。房地產商品一旦在房地產管理部門將產權登汜入冊，獲取相應的產權憑證後，記得到了法律上的認可和保護，其耐久保值性能要高於其他投資對象。
6.房地產的高投資與高風險令市場進入的“門檻”很高
由於土地資源的稀缺性和房屋建築本身的昂貴性，使得房地產投資所需的資金數額十分巨大，動輒以億元計，沒有雄厚的資金實力者絕不敢問鼎。按照市場經濟下“受益與風險成正比”的規律，高投入與高回報、高風險宛如孿生兄弟。在這個市場上，一個項目決策失誤就有可能滿盤皆輸、一敗塗地。這使得房地產市場的進入“門檻”很高，因此也不存在自由競爭，而類似於壟斷競爭與寡頭壟斷之間。
由於土地與房屋不可移動，因此不能真正在供與求之間“流通”，也不能實現調餘補缺，故同質同量的不動產在價值上卻存在極大的地域差異，這使得投資地點的選擇成為房地產投資中一個生死攸關的因素。
正因為房地產投資對資金有巨額需求且風險過大，幾乎沒有一個開發商會完全以自有資金投入其中，而總是以各種方式籌集資金以分散風險。這樣，如果融資渠道不暢、融資成本很高，投資活動便難以為繼。
9.影響房地產投資的三要素
時機——房地產市場在某種程度上和股票、期貨市場一樣，是社會的“寒暑計”，經濟的“晴雨表”，對於外界大環境變化的反應十分敏感。因此房地產投資必須選擇合適的開發時間，以保證開發完畢後有良好的市場需求。地段——投資房地產從某種意義上說，等於是投資於土地，所以，選擇地段的好壞決定了將來增值能力的大小快慢。好的地段，即使寸土寸金，也物有所值，所獲不匪；差的地段，哪怕價格再低廉，也有可能因無入問津而被套牢。質量——對於房屋這樣的價值高昂、經久耐用的特殊商品，時機是聚入的條件，地段是誘入的手段，而質量則是留入的保證。沒有高質量的項目，就不會有高額回報。對於房地產投資來說，寧可提高質量貴十塊錢，也不降低質量省一分錢，這已為無數開發商正反兩方面的經驗教訓所驗證。
投資盈利性方面的因素
投資的盈利性取決於項目實施所需的費用和可帶來的收益；
投資安全性方面的因素
投資的安全性取決於項目自身的風險和投資者所作的財務和法律等方面的安排；
其他因素
企業目標往往是多方面的投資決策也要考慮盈利性和安全性以外的企業目標。
開發階段費用
——土地費用
——建設費用
——財務費用
——銷售費用
經營階段費用
——出租費用
——維護、管理費用
——財務費用
財務收益
——租售收入
——財產升值收益
——折舊蔽稅收益
非財務收益
房地產開發項目總投資構成（圖1）
房地產項目投資估算方法[1]
1.固定資產投資估算
常用的固定資產投資估算方法有兩大類，即擴大指標估演算法與詳細估算法。擴大指標估演算法是套用原有同類項目的固定資產投資額，估算擬建項目固定資產投資額。
擴大指標估演算法有單位生產能力投資估演算法、指數估演算法和比例估演算法。單位生產能力投資估演算法是指根據同類項目單位生產能力所耗費的資產投資額來估算擬建項目固定資產投資額的一種估算方法；指數估演算法也稱生產規模估演算法，是根據同類項目實際固定資產投資估算擬建項目固定資產投資額的一種估算方法；比例估演算法是指根據已有的同類項目主要設備投資占整個項目固定資產投資總額的比例等統計資料，估算擬建項目固定資產投資額的一種方法
擴大指標估演算法具有計算簡單的優點，但也有明顯的不足，其一是準確性較差；二是需要積累大量相關的基礎數據，並要經過科學系統的分析與整理。故這種方法一般適用於項目規劃性估算、項目建議書估算和其他臨時性估算等。一般投資項目的估算均用詳細估演算法。
詳細估演算法是指先將構成固定資產投資的各個組成部分分項估算，然後彙總為固定資產投資總額。採用詳細估演算法，固定資產投資構成的各要素可估算如下：1)建築工程費的估算
建築工程費一般可根據投資項目建築面積與相應的概算指標加以估算，其計算公式如式。式中，項目建築面積根據生產能力來確定，每平方米造價根據有關部門制定的概算指標或經驗數據來確定。
建築工程費一項目建築面積×每平方米造價
2.設備購置費估算
設備購置費一般可根據設備原價和運雜費進行計算，其計算公式如式。式中，運雜費包括運輸費、裝卸費、保險費等，可以根據供貨方式、運輸方式等加以確定。
設備購置費一設備原價+運雜費
3.安裝工程費的估算
安裝工程費一般可根據設備購入價與相應的安裝費率，或設備重量與相應的安裝費加以估算，其計算公式如式。式中，設備購入價、設備重量可通過向供貨方瞭解而取得，安裝費率、每噸設備安裝費可根據國家有關規定或經驗數據加以確定。
安裝工程費一設備原價×安裝費率
或設備重量(單位：t)×每噸設備安裝費
4.其他費用的估算
其他費用，可按有關規定和取費標準進行估算，或按實際可能發生的費用進行估算。例如，土地徵用費可按國家的有關規定估算，土地批租費可按實際可能發生的批租成本進行估算，勘察設計費可按國家規定的收費標準進行估算等等。
5.預備費用的估算
預備費用可按建築工程費、設備購置費、安裝工程費和其他費用之和的百分比估算。一般要略高於設計概算編製辦法規定的比率。預備費率一般為5％～20％，也可分別以人民幣和外幣計算，即前四項投資中人民幣部分確定一個預備費率，一般為5％～10％；前四項投資中外匯部分確定一個預備費率，一般為15％～20％。
6.開辦費估算
開辦費一般根據目標項目籌建期間的支出、項目特點以及同類項目的經驗數據加以估算。如咨詢調查費應按咨詢機構的收費標準進行估算；籌建人員工資應按籌建人員數量、工資等級標準，獎金水平等情況予以估算；不計入固定資產和無形資產價值的利息支出和匯兌損益應按實際可能發生的利息支出和匯率變動趨勢做出估算。
