房地产项目投资
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什么是房地产项目投资[1]
房地产项目投资是指以资金作资本，购建房地产物业，以图谋取未来收益的经济行为。
房地产项目投资的的构成[2]
(一)固定资产投资
固定资产是指使用期限超过一年，单位价值在规定标准之上，并且在使用过程中保持原有物质形态的资产，如房屋、建筑、机器设备、运输设备、工具、器具等。固定资产投资是指项目从可行性研究到全部建成，并经正式验收转为固定资产这一过程中发生的所有支出，主要包括建筑安装工程费用、设备购置费用、预备费用、其他费用等四大类费用。
1.建筑安装工程费用建筑安装工程费用是指直接形成固定资产的工程项目费用。在投资项目中具体表现为生产性工程项目、公共工程项目、服务性工程项目、生活福利设施及厂外工程等项目的费用。建筑安装工程费用按照不同的用途又可分为建筑工程费用和安装工程费用。
①建筑工程费用
建筑工程费主要是指用于土建工程和矿建工程，包括房屋建筑工程、大型土石方和场地平整工程、特殊构筑物工程等方面的费用。建筑工程主要包括：
A．各种房屋、构筑物，列入建筑工程预算内的各种管道(煤气、给水及排水管道等)、输电线和电讯导线的敷设工程。
B．设备基础、支柱等建筑工程，各种砌筑工程和金属结构工程。
C．为施工而进行的工程地质勘探，原有建筑物和障碍物的拆除、清除和平整土地等。
D．地下建筑等工程。
②安装工程费用
安装工程费主要是指对需安装设备进行安装所发生的各项费用。安装工程主要包括：
A．各种需安装设备的装配，与设备相连的梯子、栏杆等装设工程，附属于被安装设备的管道的敷设工程，被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工作。
B．为测定安装工程质量，对单个设备、系统设备进行单机运转和系统联动无负荷试运转工作。
2.设备购置费用
设备、工器具和仪器费用是指投资中用于购买设备、工器具及仪器(以下简称设备)部分的费用。这些设备，主要包括公共服务设备、生活和工作服务设备、物业管理设备以及其他设备，如给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、通讯设施、暖气设备、消防、防雷等设备。
3.工程建设其他费用其他费用是指不直接使用于工程项目但与工程项目建设有关的、应列入固定资产投资中的有关费用，如可行性研究费、土地征用费、耕地占用税、生产职工培训费、勘察设计费、供电贴费等。工程建设其他费用所包括的内容比较多，主要有：①建筑单位管理费，即经批准单独设置管理机构的建设单位所发生的费用。
③勘察设计费，即委托设计单位进行项目设计时按规定支付的费用，委托有关咨询机构进行项目可行性研究所支付的费用等。
④研究试验费，即为验证项目有关设计数据而进行实验、研究所支付的费用。
⑤合同公证及工程质量监理费，即建设单位按规定支付给公证部门的合同公证费和支付给工程监理部门的监理费。
⑥办公和生活家具购置费，即为项目投入正常运行而购买的各种家具、用具所支付的费用。
⑦室内装修费。
⑧其他费用。
4.预备费用预备费用亦称不可预见费，是指投资估算时用以处理实际与计划不相符问题而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两大部分
①基本预备费主要包括：在进行初步设计、技术设计、施工图设计和施工过程中，和在批准的建设投资范围内所增加的建设费用；因弥补一般自然灾害所造成损失的开支和为预防自然灾害风险而采取必要措施所支付的费用等。
②涨价预备费主要用于在项目建设期因投入物价格上涨而需要增加的费用。对投资项目进行分析时，一般根据当地的材料、设备、工资等的价格和标准作为估算的依据，在项目的实施过程中，这些费用也可能发生变化，即投入物的价格可能上涨，为此设置该项费用。
(二)无形资产投资
根据中国《企业财务通则》的规定，无形资产是指可供企业在生产经营过程中长期使用，而没有具体实物形态的特殊性资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉及其他无形资产。无形资产通常是代表企业所拥有的一种法定权利或优先权，或使企业拥有高于一般水平的获利能力的资产。无形资产具有如下特点：不存在实物形态，可以在较长时间内为其拥有者提供经济效益，与特定企业或企业的有形资产具有不可分离性，有偿取得，未来效益具有不确定性等。
1.专利权
专利权是经法定程序，由国家授予的，对某产品的造型、配方、结构、制造工艺或程序拥有的使用和转让的特殊权利。专利权是一种财产权，具有排他性，未经专利持有者许可，任何他入不得使用，即不得以营利为目的使用该专利。专利权包括发明、实用新型和外观设计三种。
2.非专利技术
非专利技术也称专有技术、技术秘密或技术诀窍，是指未经公开的、未申请专利保护的、在生产经营活动实践中已采用了的、能带来收益的技术知识和经验。非专利技术包括以下三项内容：一是工业专有技术，即在生产上已经采用，仅限于少数入知晓，不享有专利权或发明权的生产、装配、修理、工艺流程和加工方法等方面的知识；二是商业(贸易)专有技术，即具有保密性质的市场情况、原材料价格情况以及用户、竞争对手的情况等有关资料的数据；三是管理专有技术，即企业在生产和经营过程中形成的经营方法、管理方法、培训方法等方面的知识。中国所规定的非专利技术只包括第一项和第三项。
3.商标权
商标权是指专门在某类指定的商品上使用特定的名称或图案的权利。
4.商誉
商誉即企业的信誉，它是由各种综合因素(如优越的地理位置、良好的服务态度、先进的生产技术和科学的管理方法等)所形成的。财务会计学一般认为，当由于上述因素的影响使得某企业获得的收益超过同类企业的平均盈利水平时，则认为该企业有商誉。美国财务与会计准则委员会将商誉的特点概括为：商誉与作为整体的企业有关，因而它不能单独存在，也不能与企业的可辨认的各种资产分开来出售；有助于形成商誉的个别因素，不能用公式进行单独计价，其价值只是在于把企业作为一个整体来看待时才能按总额加以确定；在企业合并时可确定的商誉的未来利益，可能与建立商誉过程中所发生的成本没有关系。商誉的存在，未必一定有为建立它而发生的各种成本。
5.土地使用权土地使用权是指土地使用者以协议、招标、拍卖等方式从国家或集体手中取得的在一定年限内对土地的占有、使用、收益和有限处分权。
(三)开办费用
开办费用是指企业在筹建期间发生的，除应计入有关固定资产和无形资产价值的费用之外，其他实际发生的各类费用，主要包括职工培训费，在注册登记和筹建期间起草文件、谈判、考察等发生的各项支出，销售网的建立和广告费用以及筹建期间的人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、律师费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产的购建成本和利息等项目支出。企业在筹建期间发生的下列各项费用不应计入开办费：应当由投资者负担的各项费用支出，为取得各项固定资产、无形资产所发生的各项费用支出，筹建期间应当计入资产价值的汇兑损益和利息支出等各项费用支出。
房地产项目投资的特点[3]
1.投资对象的固定性和不可移动性
房地产投资的对象是土地、土地上的建筑物及建筑物的附属物，这些资产都具有固定性和不可移动性。不仅土地是完全固定的，就是土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。即使对建筑物的用途有所改变，建筑物还是依然存在的。有些时候由于某种原因对建筑物需要改造，或者重新建造，那也是一个较长的时间过程。关于某些建筑物由于自然损耗被破坏，一般说来也是一个相当长的时间过程。
2.房地产的异质性
由于土地是不可移动的，房地产所在的场所是不同的，而且房地产的结构、质量、楼层、朝向等总会有所不同，因此房地产具有异质性。
3.投资过程周期长、成本高
整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得，建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金是需要相当长的时间的。房地产投资的高成本主要源于一下几个原因：一是土地开发成本高；二是房屋建筑物的价值高；三是房地产经济运作中交易费用高。
4.房地产投资要求的环境约束性较高
建筑物是整个城市中的一个重要组成部分，在一个城市中，客观上要求有一个统一的规划和布局，什么地方是生活区，什么地方是工业区等部有一个明确的界限；很明显，化工生产企业不能与居民生活区混在一起。建筑物的密度和高度也要符合城市整体规划的要求。同时，建筑物还要有助于维护和改善生态环境。因此，建造各种不同用途的建筑物必然要受到城市规划和环境的约束。这样，在房地产投资中环境问题也是投资者需要考虑的一个重要的因素。
5.房地产资产的低流动性和耐久性
房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低，同时，房地产投资又有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登汜入册，获取相应的产权凭证后，记得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投资对象。
6.房地产的高投资与高风险令市场进入的“门槛”很高
由于土地资源的稀缺性和房屋建筑本身的昂贵性，使得房地产投资所需的资金数额十分巨大，动辄以亿元计，没有雄厚的资金实力者绝不敢问鼎。按照市场经济下“受益与风险成正比”的规律，高投入与高回报、高风险宛如孪生兄弟。在这个市场上，一个项目决策失误就有可能满盘皆输、一败涂地。这使得房地产市场的进入“门槛”很高，因此也不存在自由竞争，而类似于垄断竞争与寡头垄断之间。
由于土地与房屋不可移动，因此不能真正在供与求之间“流通”，也不能实现调余补缺，故同质同量的不动产在价值上却存在极大的地域差异，这使得投资地点的选择成为房地产投资中一个生死攸关的因素。
正因为房地产投资对资金有巨额需求且风险过大，几乎没有一个开发商会完全以自有资金投入其中，而总是以各种方式筹集资金以分散风险。这样，如果融资渠道不畅、融资成本很高，投资活动便难以为继。
9.影响房地产投资的三要素
时机——房地产市场在某种程度上和股票、期货市场一样，是社会的“寒暑计”，经济的“晴雨表”，对于外界大环境变化的反应十分敏感。因此房地产投资必须选择合适的开发时间，以保证开发完毕后有良好的市场需求。地段——投资房地产从某种意义上说，等于是投资于土地，所以，选择地段的好坏决定了将来增值能力的大小快慢。好的地段，即使寸土寸金，也物有所值，所获不匪；差的地段，哪怕价格再低廉，也有可能因无入问津而被套牢。质量——对于房屋这样的价值高昂、经久耐用的特殊商品，时机是聚入的条件，地段是诱入的手段，而质量则是留入的保证。没有高质量的项目，就不会有高额回报。对于房地产投资来说，宁可提高质量贵十块钱，也不降低质量省一分钱，这已为无数开发商正反两方面的经验教训所验证。
投资盈利性方面的因素
投资的盈利性取决于项目实施所需的费用和可带来的收益；
投资安全性方面的因素
投资的安全性取决于项目自身的风险和投资者所作的财务和法律等方面的安排；
其他因素
企业目标往往是多方面的投资决策也要考虑盈利性和安全性以外的企业目标。
开发阶段费用
——土地费用
——建设费用
——财务费用
——销售费用
经营阶段费用
——出租费用
——维护、管理费用
——财务费用
财务收益
——租售收入
——财产升值收益
——折旧蔽税收益
非财务收益
房地产开发项目总投资构成（图1）
房地产项目投资估算方法[1]
1.固定资产投资估算
常用的固定资产投资估算方法有两大类，即扩大指标估算法与详细估算法。扩大指标估算法是套用原有同类项目的固定资产投资额，估算拟建项目固定资产投资额。
扩大指标估算法有单位生产能力投资估算法、指数估算法和比例估算法。单位生产能力投资估算法是指根据同类项目单位生产能力所耗费的资产投资额来估算拟建项目固定资产投资额的一种估算方法；指数估算法也称生产规模估算法，是根据同类项目实际固定资产投资估算拟建项目固定资产投资额的一种估算方法；比例估算法是指根据已有的同类项目主要设备投资占整个项目固定资产投资总额的比例等统计资料，估算拟建项目固定资产投资额的一种方法
扩大指标估算法具有计算简单的优点，但也有明显的不足，其一是准确性较差；二是需要积累大量相关的基础数据，并要经过科学系统的分析与整理。故这种方法一般适用于项目规划性估算、项目建议书估算和其他临时性估算等。一般投资项目的估算均用详细估算法。
详细估算法是指先将构成固定资产投资的各个组成部分分项估算，然后汇总为固定资产投资总额。采用详细估算法，固定资产投资构成的各要素可估算如下：1)建筑工程费的估算
建筑工程费一般可根据投资项目建筑面积与相应的概算指标加以估算，其计算公式如式。式中，项目建筑面积根据生产能力来确定，每平方米造价根据有关部门制定的概算指标或经验数据来确定。
建筑工程费一项目建筑面积×每平方米造价
2.设备购置费估算
设备购置费一般可根据设备原价和运杂费进行计算，其计算公式如式。式中，运杂费包括运输费、装卸费、保险费等，可以根据供货方式、运输方式等加以确定。
设备购置费一设备原价+运杂费
3.安装工程费的估算
安装工程费一般可根据设备购入价与相应的安装费率，或设备重量与相应的安装费加以估算，其计算公式如式。式中，设备购入价、设备重量可通过向供货方了解而取得，安装费率、每吨设备安装费可根据国家有关规定或经验数据加以确定。
安装工程费一设备原价×安装费率
或设备重量(单位：t)×每吨设备安装费
4.其他费用的估算
其他费用，可按有关规定和取费标准进行估算，或按实际可能发生的费用进行估算。例如，土地征用费可按国家的有关规定估算，土地批租费可按实际可能发生的批租成本进行估算，勘察设计费可按国家规定的收费标准进行估算等等。
5.预备费用的估算
预备费用可按建筑工程费、设备购置费、安装工程费和其他费用之和的百分比估算。一般要略高于设计概算编制办法规定的比率。预备费率一般为5％～20％，也可分别以人民币和外币计算，即前四项投资中人民币部分确定一个预备费率，一般为5％～10％；前四项投资中外汇部分确定一个预备费率，一般为15％～20％。
6.开办费估算
开办费一般根据目标项目筹建期间的支出、项目特点以及同类项目的经验数据加以估算。如咨询调查费应按咨询机构的收费标准进行估算；筹建人员工资应按筹建人员数量、工资等级标准，奖金水平等情况予以估算；不计入固定资产和无形资产价值的利息支出和汇兑损益应按实际可能发生的利息支出和汇率变动趋势做出估算。
