房地產成本

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房地產成本（Cost of Real Estate）

　　房地產成本是指以房地產開發產品為成本核算對象，以正常生產經營活動為前提，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。房地產成本按照資金進入企業的形態分類，可以分為採購成本、開發成本和經營成本。

　　由貨幣形態轉變為儲備形態過程中的資金構成採購成本。購入物資的採購成本包括：（1）買價；（2）運雜費；（3）流通環節交納的稅金、外匯價差；（4）採購保管費，即企業的材料物資供應部門和倉庫在組織材料物資採購、供應和保管過程中發生的各項費用。其中第（1）、（3）項應直接計入材料物資的採購成本。不能分清負擔對象的，按材料物資的重量或買價的比例等分攤標準，分攤計入各有關材料物資的採購成本。採購保管費一般應先通過採購保管費科目核算，月終採用實際分配率或計劃分配率分配計入各材料物資的採購成本。

　　由儲備狀態轉變為成品狀態過程中的資金構成開發成本。開發成本匯聚了企業在開發房屋、土地、配套設備和代建工程過程中除開管理費用和財務費用以外的一切費用。通過設置開發成本和開發間接費用兩個成本類賬戶來歸儲和分配開發產品成本開發成本賬戶核算企業在土地、房屋、配套設施和代建工程等開發過程中發生的各項費用，包括土地使用和拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費等。企業發生的各項費用屬於直接費用的，直接計入開發成本賬戶；應由開發產品負擔的間接費用，應先在開發間接費賬戶進行歸集，月末，再按一定的標準分配計入有關開發產品成本。

　　由成品狀態轉變為貨幣形態過程中的資金構成經營成本。通過設置經營成本賬戶核算企業對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品等應結轉的經營成本，按照經營成本的種類，還可以設置土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、代建工程結算成本、出租產品經營成本等明細科目。出租產品經營成本等於按月計提的出租產品攤銷和發生的維修費用之和。除了出租產品經營成本較其產品的開發成本在賬上的數額有所變化外，商品房銷售成本、配套設施銷售成本、土地轉讓成本和代建工程結算成本都與其相應產品的開發成本在數額上一致。

　　1、土地費用

　　土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地巨集觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，並有進一步上升的趨勢。

　　2、前期工程費

　　前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

　　3、建築安裝工程費

　　建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

　　4、市政公共設施費用

　　市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20% ~30%左右。

　　5、管理費用

　　管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。

　　6、貸款利息

　　房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關係，所以占成本構成比例相對不穩定。

　　7、稅費

　　稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規範。包括諸如徵地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

　　8、其他費用

　　其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

　　一、首先要弄清房地產成本的組成。

　　二、要掌握開發成本核算的項目。開發成本的核算項目有：

　　1、土地徵用及拆遷補償費：指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括徵地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。

　　2、前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

　　3、基礎設施費指：土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

　　4、建築安裝工程費：指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。

　　5、配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

　　6、開發間接費：指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

　　三、正確核算區分開發成本和期間費用

　　1、房地產開發企業的開發成本，相當於工業產品的製造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。

　　2、管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關係並不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利於正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。

　　3、因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入開發產品成本，也就是說，房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本。

　　(一)、房地產開發成本的組成內容

　　為了加強開發產品成本的管理，降低開發過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業經濟效益，必須正確核算開發產品的成本，在各個開發環節控制各項費用支出。

　　要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：

　　1、土地開發成本：指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。

　　2、房屋開發成本：指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

　　3、配套設施開發成本：指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

　　4、代建工程開發成本：指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。

　　以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

　　1、土地徵用及拆遷補償費或批租地價：指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括徵地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。

　　2、前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

　　3、基礎設施費指：土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

　　4、建築安裝工程費：指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。

　　5、配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

　　6、開發間接費：指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

　　從上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當於工業產品的製造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關係並不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利於正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入開發產品成本，也就是說，房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本。

　　(二)、房地產開發成本核算程式

　　房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建築面積成本的過程

　　開發產品成本的核算程式是指房地產開發企業核算開發產品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程式是：

　　1、歸集開發產品費用

　　由於開發規模的不同，房地產開發的成本歸集對象也是不同的。對於小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細（台以單幢為單位），因為許多直接開發費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發的商品房卻是陸續完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯後，失去其成本結算和管理上的作用。本文以為：應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據，對大的開發項目應該按不同的開發期進行分塊，便於費用的歸集和成本結算，充分發揮成本核算的作用。

　　（1）在項目開發中發生的各項直接開發費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

　　（2）為項目開發服務所發生的各項開發間接費用，可先歸集在“開發間接費”賬戶，即借記“開發間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

　　（3）將“開發間接費”賬戶歸集的開發間接費，按一定的方法分配計入各開發成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發間接費”賬戶。

　　通過上述程式，將應計人各成本核算對象的開發費用，歸集在“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。

　　2、正確劃分成本項目

　　客觀地反映產品成本的結構，便於分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，並據此進行明細核算。選擇成本項目不能太多，對於發生次數較少、特別是單筆發生的費用，應儘量合併。而對金額較大、並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。

　　為核算開發企業的開發成本，企業可根據其本身經營開發的業務要求，設置下列賬戶：

　　（1）“4301開發成本”賬戶。

　　本賬戶核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。本賬戶借方登記企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用，貸方登記開發完成已竣工驗收的開發產品的實際成本。借方餘額反映未完開發項目的實際成本。本賬戶應按開發成本的種類，如“土地開發”、“房屋開發”、“配套設施開發”和“代建工程開發”等設置二級明細賬戶，併在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。

　　（2）“4302開發間接費”賬戶。

　　本賬戶核算房地產開發企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發成本各成本核算對象的開發間接費。月末本賬戶無餘額。本賬戶應按企業內部不同的單位、部門（分公司）設置明細賬戶。

　　按現行的房地產開發企業會計制度規定，間接費用應作為期間費用，直接計入當期損益，本文認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖於會計的配比性原則。該原則要求：企業的各項收入和與其相關聯的成本、費用，應當在同一會計期間內予以確認和計量。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。

　　3、計算並結轉已完開發產品實際成本

　　計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。並將其結轉進入“開發產品”賬戶，即借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。

　　4、按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶。

　　即借記“經營成本”、“分期收款開發產品”、“出租開發產品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發產品”賬戶。

　　房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決策，因為工程決算在施工完成後進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因為各種原因顯得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會影響整個開發項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，本文以為完全可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算預提計入成本，以便項目決算能按計划進行，以後待工程完成後再按實際支出調整項目成本。由於這部分工程內容通常在項目總投資中所占的比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。

　　(三)、房地產開發成本的確定

　　對於房地產開發公司來說，根據《企業所得稅暫行條例》第六條、第七條、《企業所得稅暫行條例實施細則》第八條、《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發 [2000]84號）第四條、第六條、第八條、第九條，《國家稅務總局關於房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定，開發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品成本、開發產品會計成本與計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。

　　那麼，對於房地產開發企業來說，其銷售成本應如何確定呢？

　　1、根據《國家稅務總局關於房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）第八條第（二）項的規定，已銷開發產品的計稅成本。當期准予扣除的已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

　　已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。

　　2、至於廣告費列支的問題，根據《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發[2000]84號）第四十條的規定，納稅人每一納稅年度發生的廣告費支出可以在稅前列支的部分確實應該在銷售（營業）收入2％以內據實扣除。但是後來，國家稅務總局在2001年8月又下發了《關於調整部分行業廣告費用所得稅稅前扣除標準的通知》（國稅發[2001]89號），根據該《通知》第一條的規定：自2001年1月1日起，製藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟體開發、集成電路、房地產開發、體育文化和傢具建材商城等行業的企業，每一納稅年度可在銷售（營業）收入8%的比例內據實扣除廣告支出。另外，《國家稅務總局關於房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定，開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數；新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向後結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。

　　3《國家稅務總局關於房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）第八條第（二）項第十二、十三款是這樣分別規定的：開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規定在稅前扣除；成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償後的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規定扣除。

　　4、借款利息支出，按照下列方法對成本對象進行歸集和分配，並按規定在稅前進行扣除：

　　（1）開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬於成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬於成本對象完工後發生的，可作為財務費用直接扣除。

　　（2）開發企業向金融機構統一借款後轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息准予按稅收有關規定在稅前扣除。

　　（3）開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其註冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，准予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。

　　(一)、土地開發支出劃分和歸集的原則

　　房地產開發企業開發的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。前者是企業的最終開發產品，其費用支出單獨構成土地的開發成本；而後者則是企業的中間開發產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。

　　現行會計制度中設置的“開發成本——土地開發成本”科目，它的核算的內容，與企業發生的土地開發支出並不完全對口，原則上僅限於企業開發各種商品性土地所發生的支出。企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發成本，在“開發成本——房屋開發成本”科目進行核算。如果企業開發的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發成本——土地開發成本”科目進行歸集，待土地開發完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建築面積等）將其分配計入有關房屋開發成本。如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬於企業開發商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發成本——土地開發成本”賬戶中歸集其發生的全部開發支出，計算其總成本和單位成本，並於土地開發完成時，將成本結轉到“開發產品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發成本，從“開發產品”賬戶轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶，計入商品房、出租房等房屋的開發成本。

　　(二)、土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置

　　（1）土地開發成本核算對象的確定

　　為了既有利於土地開發支出的歸集，又有利於土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象：

　　1、對開發麵積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象；

　　2、對開發麵積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。

　　成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

　　（2）土地開發成本項目的設置

　　企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建築物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發項目來說，它的開發支出內容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目，設置土地開發項目的成本項目。對於會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目，如建築安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：

　　（1）土地徵用及拆遷補償費或土地批租費；

　　（2）前期工程費；

　　（3）基礎設施費；

　　（4）開發間接費。

　　其中土地徵用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規划進行土地開發所發生的土地徵用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建築物回收的殘值應估價入賬並沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。

　　(三)、土地開發成本的核算

　　企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發成本”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發成本”賬戶進行核算。

　　為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類別，分別設置“商品性土地開發成本”和“自用土地開發成本”兩個二級賬戶，並按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，並記入“開發成本——商品性土地開發成本”、“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款—— 應付工程款”等賬戶的貸方。發生的開發間接費用，應先在“開發間接費用”賬戶進行核算，於月份終了再按一定標準，分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。

　　(四)、舉例說明土地開發成本的核算

　　如某房地產開發企業在某月份內，共發生了下列有關土地開發支出：

	商品性土地	自用土地
支付徵地拆遷費	78 000元	72 000元
支付承包設計單位前期工程款	20 000元	18 000元
應付承包施工單位基礎設施款	25 000元	18 000元
分配開發間接費	10 000元
合計	133 000元	108 000元

　　1、則在用銀行存款支付徵地拆遷費時，應作：

　　借；開發成本——商品性土地開發成本　　78 000

　　　　開發成本——自用土地開發成本　　72 000

　　　　貸：銀行存款　　150 000

　　2、用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：

　　借：開發成本——商品性土地開發成本　　20 000

　　　　開發成本——自用土地開發成本　　18 000

　　　　貸：銀行存款　　38 000

　　3、將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作：

　　借：開發成本——商品性土地開發成本　　25 000

　　　　開發成本——自用土地開發成本　　18 000

　　　　貸：應付賬款——應付工程款　　43 000

　　4、分配應記入商品性土地開發成本的開發間接費用時，應作：

　　借：開發成本——商品性土地開發成本　　10 000

　　　　貸：開發間接費用　　10 000

　　同時應將各項土地開發支出分別記入商品性土地開發成本、自用土地開發成本明細分類賬。

　　(五)、已完土地開發成本的結轉

　　已完土地開發成本的結轉，應根據已完成開發土地的用途，採用不同的成本結轉方法。

　　為轉讓、出租而開發的商品性土地，在開發完成並經驗收後，應將其實際成本自“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品——土地”賬戶的借方。假如上述開發企業商品性土地經開發完成並驗收，加上以前月份開發支出共1002 000元，應作如下分錄入賬：

　　借：開發產品——土地　　1002 000

　　　　貸：開發成本——商品性土地開發成本　　1002 000

　　為本企業房屋開發用的土地，應於開發完成把土地投入使用時，將土地開發的實際成本結轉計入有關房屋的開發成本，結轉計入房屋開發成本的土地開發支出，可採用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發支出歸類合併為“土地徵用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”兩個費用項目，然後轉入有關房屋開發成本的“土地徵用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”成本項目。凡與土地徵用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋開發成本的“土地徵用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發支出，包括前期工程費、基礎設施費等，

　　則合併轉入有關房屋開發成本的“基礎設施費”項目。經結轉的自用土地開發支出，應將它自“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的貸方轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方。

　　假如上述開發企業自用土地在開發完成後，加上以前月份開發車出540 000元共648 000元。這塊土地用於建造151出租房和181周轉房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉房用、地1200平方米，則單方自用土地開發成本為240元（648000元／1500+1200），應結轉151出租房開發成本的土地開發支出為360 000元（240元×1500），結轉181周轉房開發成本的土地開發支出為288 000元（240元×1200），在總分類核算上應作如下分錄入賬：

　　借：開發成本——房屋開發成本　　648 000

　　　　貸：開發成本——自用土地開發成本　　648 000

　　如果自用土地開發完成後，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉“開發產品——自用土地”賬戶的借方，於自用土地投入使用時，再從“開發產品——自用土地”賬戶的貸方將其開發成本轉入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方。

　　房屋開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，並記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標准將其分配記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，並記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

　　房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，並記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發間接費）計入有關房屋開發成本核算對象，並記入“開發成本—— 房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。

　　房屋開發過程中發生的建築安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，採用不同的核算方法。採用發包方式進行建築安裝工程施工的房屋開發項目，其建築安裝工程支出，應根據企業承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，並記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發企業對建築安裝工程採用招標方式發包，並將幾個工程一併招標發包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建築安裝工程費。

　　如某開發企業將兩幢商品房建築安裝工程進行招標，標價為1080 000元，這兩幢商品房的預算造價為：

　　101　　商品房　　630 000元

　　102　　商品房　　504 000元

　　合計　　　　　　　1134 000元

　　則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建築安裝工程費：

　　某項工程實際建築安裝工程費＝工程標價×該項工程預算造價÷各項工程預算造價合計

　　設例中：

　　101　　商品房　　1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

　　102　　商品房　　1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

　　採用自營方式進行建築安裝工程施工的房屋開發項目，其發生的各項建築安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，並記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發企業自行施工大型建築安裝工程，可以按照本章第二節所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建築安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶，並記入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目。

　　企業用於房屋開發的各項設備，即附屬於房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，並記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。

　　施工的房屋開發項目，其發生的各項建築安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，並記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發企業自行施工大型建築安裝工程，可以設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建築安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶，並記入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目。企業用於房屋開發的各項設備，即附屬於房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，並記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。

　　(一)、配套設施的種類及其支出歸集的原則

　　房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。

　　按照現行財務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由於城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本。

　　為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，並準確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：

　　1、對能分清並直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，併在“開發成本——房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出；

　　2、對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，於開發完成後再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本；

　　3、對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集。

　　由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。

　　(二)、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置

　　一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，藉以正確計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：（1）土地徵用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務的有關設施的開發成本。

　　對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、並由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合併作為一個成本核算對象，於工程完工算出開發總成本後，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定標準，將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至於這些配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地徵用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費。由於這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。

　　(三)、配套設施開發成本的核算

　　企業發生的各項配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行核算，並按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，並記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，並記入“開發成本——配套設施開發成本——XX”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬的“開發間接費”項目，並記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。

　　對配套設施與房屋等開發產品不同步開發，或房屋等開發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批准後可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，並記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發，時間較長，有的需要幾年，開發企業在開發進度安排上，有時先建房屋，後建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托、消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件並已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：

　　某項開發產品預提的配套設施費＝該項開發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率

　　配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計×100%

　　式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。

　　例如：某開發小區內幼托設施開發成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由於幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發成本。假定各項開發產品和幼托設施的預算成本如下：

　　101　　商品房　　1000 000元

　　102　　商品房　　900 000元

　　151　　出租房　　800 000元

　　181　　周轉房　　800 000元

　　201　　大配套設施——商店　　500 000元

　　251　　幼托設施　　320 000元

　　幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

　　各項開發產品預提幼托設施的配套設施費為：

　　101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

　　102商品房：900 000元×8％＝72000元

　　152出租房：800 000元×8％＝64000元

　　182周轉房；800 000元×8％＝64000元

　　201大配套設施——商店：500 000元×8％＝40 000元

　　按預提率計算各項開發產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關開發產品的成本。

　　現舉例說明配套設施開發成本的核算如下：

　　如某房地產開發企業根據建設規劃要求，在開發小區內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發包給施工企業施工，其中商店建成後，有償轉讓給商業部門。水塔和幼托的開發支出按規定計入有關開發產品的成本。水塔與商品房等同步開發，幼托與商品房等不同步開發，其支出經批准採用預提辦法。上述各配套設施共發生了下列有關支出（單位：元）：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201 　　 251 　　 252

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 商店　　 水塔　　 幼托

　　支付徵地拆遷費　　　　　　　　　　50 000 　　5 000 　　50 000

　　支付承包設計單位前期工程款　　　　30 000 　　20 000 　　30 000

　　應付承包施工企業基礎設施工程款　　50 000 　　30 000　　 50 000

　　應付承包施工企業建築安裝工程款　　200 000 　245 000 　190 000

　　分配水塔設施配套設施費　　35 000

　　分配開發間接費　　55 000

　　預提幼托設施配套設施費　　40 000

　　1、則用銀行存款支付徵地拆遷費時，應作：

　　借：開發成本——配套設施開發成本　　105 000

　　　　貸：銀行存款　　105 000

　　2、用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：

　　借：開發成本——配套設施開發成本　　80 000

　　　　貸：銀行存款　　80 000

　　3、將應付施工企業基礎設施工程款和建築安裝工程款入賬時，應作：

　　借：開發成本——配套設施開發成本　　765 000

　　　　貸：應付賬款——應付工程款　　765 000

　　4、分配應記入商店配套設施開發成本的水塔設施支出時，應作；

　　借：開發成本——配套設施開發成本——商店　　35 000

　　　　貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔　　35 000

　　5、分配應記入商店配套設施開發成本的開發間接費用時，應作：

　　借：開發成本——配套設施開發成本——商店　　55 000

　　　　貸：開發間接費用　　55 000

　　6、預提應由商店配套設施開發成本負擔的幼托設施支出時，應作：

　　借：開發成本——配套設施開發成本——商店　　40000

　　　　貸：預提費用——預提配套設施費　　40000

　　7、同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發成本明細分類賬。

　　(四)、已完配套設施開發成本的結轉

　　已完成全部開發過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況和用途結轉其開發成本：

　　1、對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設施，應在完工驗收後將其實際成年自“開發成本一配套設施開發成本”賬廠的貸方轉入“開發產品——配套設施”賬戶的借方，作如下分錄入貼：

　　借：開發產品——配套設施　　460000

　　　　貸：開發成本——配套設施開發成本　　460000

　　配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。

　　2、按規定應將其開發成個分配計入商品房等計發產品成本的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收後、應將其發生的實際開發成本按一定的標準（有關開發產品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發成本，作如下分錄入賬：

　　借：開發成本——房屋開發成本　　265000

　　　　開發成本——配套設施開發成本　　35000

　　　　貸：開發成本——配套設施開發成本　　300000

　　3、對用預提方式將配套設施支出記入有關評發產品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收後，將其實際發生的開發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：

　　借：預提費用——預提配套設施費　　320 000

　　　　貸：開發成本——配套設施開發成本　　320 000

　　如預提配套設施費大於或少於實際開發成本，可將其多提數或少提數沖減有關開發產品成本或作追加的分配。如有關開發產品已完工並辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配於尚未辦理竣工決算的開發產品的成本。

　　(一)、開發間接費用的組成和核算

　　開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。這些費用雖也屬於直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。為了簡化核算手續，將它先記入“開發間接費用”貼戶，然後按照適當分配標準，將它分配記入各項開發產品成本。

　　為了組織開發間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節約費用開支，開發間接費用應分設如下明細項目進行核算：

　　1、工資

　　指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。

　　2、福利費

　　指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。

　　3、折舊費

　　指開發企業內部獨立核算單位使用屬乾固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。

　　4、修理費

　　指開發企業內部獨立核算單位使用屬於固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。

　　5、辦公費

　　指開發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。

　　6、水電費

　　指開發企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。

　　7、勞動保護費

　　指用於開發企業內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

　　8、周轉房攤銷

　　指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。

　　9、利息支出

　　指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費，但應沖減使用前暫存銀行而發生的利息收入。開發產品完工以後的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。

　　10、其他費用

　　指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。

　　從上述開發間接費用的明細項目中，可以看出它與土地徵用及拆遷補償費、建築安裝工程費等變動費用不同，它屬於相對固定的費用，其費用總額並不隨著開發產品量的增減而成比例的增減。但就單位開發產品分攤的費用來說，則隨著開發產品量的變動而成反比例的變動，即完成開發產品數量增加，單位開發產品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發產品數量減少，單位開發產品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發任務，就可降低開發成本中的開發間接費。

　　開發間接費用的總分類核算，在“開發間接費用”賬戶進行。企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：

　　借：開發間接費用　　

　　　　貸：應付工資　

　　　　　　應付福利費　

　　　　　　累計折舊　　

　　　　　　遞延資產　　

　　　　　　銀行存款　　

　　　　　　周轉房——周轉房攤銷　　

　　必須指出，如果開發企業不設置現場管理機構而由企業（即公司本部）定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動，其所發生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發間接費可記入企業的管理費用。

　　開發間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發間接費用明細分類賬”，將發生的開發間接費用按明細項目分欄登記。

　　(二)、開發間接費用的分配

　　每月終了，應對開發間接費用進行分配，按實際發生數計人有關開發產品的成本。開發間接費用的分配方法，企業可根據開發經營的特點自行確定。不論上地開發、房屋開發、配套設施和代建工程，均應分配開發間接費用。為了簡化核算手續並防止重覆分配，對應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發成本，均不分配開發間接費用。這部分開發產品應負擔的開發間接費用，可直接分配計人有關房屋開發成本。也就是說，企業內部獨立核算單位發生的開發間接費用，可僅對有關開發房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發間接費用的分配標準，可按月份內各項開發產品實際發生的直接成本（包括土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、配套設施費）進行，即：

　　某項開發產品成本分配的開發間接費＝月份內該項開發產品實際發生的直接成本×本月實際發生的開發間接費用÷應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本總額

　　如某房地產開發企業某內部獨立核算單位在1998年5月份共發生了開發間接費用41 600元，應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本如下：

　　開發產品編號　　名稱　　直接成本

　　101　　　　　　商品房　　50 000

　　102　　　　　　商品房　　120 000

　　151　　　　　　出租房　　75 000

　　181　　　　　　周轉房　　70 000

　　201　　　　　　大配套設施——商店　　80 000

　　301　　　　　　商品性土地　　125000

　　合計　　　　　　　　　　520 000

　　根據上列公式，即可為各開發產品算得5月份應分配的開發間接費：

　　101商品房：50000元×41600元÷520000元＝50 000元×8%＝4 000元

　　102商品房：120 000元×8%＝9 600元

　　151出租房：75 000元×8％＝6 000元

　　181周轉房：70 000元×8％＝5 600元

　　201大配套設施：80 000元×8％＝6 400元

　　301商品性土地；125 000元×8％＝10 000元

　　根據上面計算，就可編製有如下所示的開發間接費用分配表：

　　開發間接費用分配表

　　2000年5月　　　　　　　　　　　　　　　　　　 單位：元

　　開發項目編號名稱　　　直接成本　　　　分配開發間接費

　　101商品房　　　　　　 50 000　　　　　　4 000

　　102商品房　　　　　　 120 000　　　　　 9 600

　　151出租房　　　　　　 75 000　　　　　　6 000

　　181周轉房　　　　　　 70 000　　　　　　5 600

　　201大配套設施　　　　 80 000　　　　　　 6 400

　　301商品性土地　　　　 125 000　　　　　　10000

　　合　　計　　　　　　　520 000　　　　　　41 600

　　根據開發間接費用分配表，即可將各開發產品成本分配的開發間接費記入各開發產品成本核算對象的“開發間接費”成本項目，並將它記入“開發成本”各二級賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

　　借：開發成本——房屋開發成本　　25 200

　　　　開發成本——配套設施開發成本　　6 400

　　　　開發成本——商品性土地開發成本　　10 000

　　　　貸：開發間接費用　　41 600

　　有些房地產公司正在有意或無意的錯誤核算開發成本，以不真實開發成本隱性抬高房價。假定購房者總共花費115元，其中“底商”等經營性配套設施成本占到 20元，車庫成本占到10元，物業管理公司用房成本５元，也就是說真正的住宅成本才80元。換句話說，購房者花了30％本不該自己掏的錢。地產商就是通過將本不該購房者負擔的成本都放入住宅的“大成本”裡面，不知不覺中抬高了房價，從中獲取現金或無償占用房屋的利益。

　　由於房地產開發周期長，開發過程中涉及到相關行業、部門眾多，行政性收費項目較多，需要掌握的相關法規政策也較多，如果房地產經營企業同時開發的不止一個建設項目，成本核算就顯得相當複雜。地產商正是鑽了這樣的空子，猛揩了業主們一次油。

　　隱性手段—：底商成本計入住宅成本

　　當工程竣工驗收後，房地產經營企業將發生的全部成本均計入建設項目成本，做為商品住宅的成本，而每個建設項目並不分類核算經營用房和居民住宅。有的房地產經營企業更甚，將其在小區內建設的單體經營用房成本，如準備以後用做商場或文化體育設施等的成本，全部計入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房價虛高，消費者負擔加大。

　　由於這類建設項目建成後往往都是由房地產經營企業出租或出售給其他商戶使用，但是這些建築的成本都計入商品住宅成本，致使房屋產權不明晰，實際上形成了房地產經營企業是在違法出租或違法出售商品房。同時使商品住宅成本加大，從而損害了消費者的利益。

　　正確的做法是應將“底商”的成本單獨核算，即按“底商”的建設面積占此建築總建設面積的比例來分配負擔相應的建築安裝工程費、配套設施費、土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和開發間接費等費用。

　　隱性手段二：車庫成本計入住宅成本

　　車庫也被地產商們打起了主意。他們採取的做法通常是把車庫出售或出租給業主。但房地產經營企業在成本核算中，往往將機動車庫的成本計入商品住宅的大成本。這樣形成的結果是加大了商品住宅成本，但購買住宅的消費者並沒有得到相應的車位？而且由於機動車庫並沒有單獨報產權，所以機動車庫沒有產權，而房地產經營企業又將這沒有產權的車位出租或出售給其他消費者，容易引起產權的混亂，並使國家稅收遭受損失。

　　隱性手段三：物業管理用房計入住宅成本

　　在各房地產經營企業的固定資產賬上幾乎沒見到過各開發小區物業管理用房（指為多幢房屋服務的管理用房）的記錄，這就是說各小區的物業管理用房的所有權並不屬於相應的房地產經營企業，但實際情況是各小區的物業管理用房都被相應的房地產經營企業或該房地產經營企業另組建一個物業管理公司控制著。

　　在房地產經營企業的賬上，建造這些物業管理用房的成本，並沒有單獨記錄，也是計入商品住宅的成本中。如果這樣核算，物業管理用房就應該是業主的共有財產，而業主們並不瞭解情況，也得不到該物業管理用房的管理權和支配權，這實際上形成一種欺詐行為。

　　按照北京市國土資源和房屋管理局《北京市商品房銷售面積計算及公用面積分攤暫行規定》：“為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不應計入建築空間”；國家計委、建設部《關於印發經濟適用住房價格管理辦法的通知》中第七條規定：“開發經營企業留用的辦公用房，經營用房的建築安裝費用及應分攤的各種費用不得計入經濟適用住房價格。”

　　可見，將管理用房由開發經營企業管理而將其成本攤入商品住宅成本是不合理的，應將其成本單獨核算，計入房地產經營企業的固定資產；如果將為多幢房屋服務的物業管理用房的成本攤入商品住宅成本，那麼這些房屋的產權就應明確為購買小區住宅的業主所共有。

　　房地產商通過以上三種手段，無形中抬高了房價，最終受害的還是廣大業主。相關法規還應該再進一步細化，“底商”、“車庫”、“物業管理用房”都應該單獨核算。