配套設施開發成本

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　　配套設施開發成本是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

　　房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：

　　(1)開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；

　　(2)開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；

　　(3)開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。

　　按照現行財務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由於城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本。

　　為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，並準確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：

　　1.對能分清並直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，併在“開發成本——房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出；

　　2.對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，於開發完成後再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本；

　　3.對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集。

　　由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。

　　一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，藉以正確計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：

　　(1)土地徵用及拆遷補償費或批租地價；

　　(2)前期工程費；

　　(3)基礎設施費；

　　(4)建築安裝工程費；

　　(5)配套設施費；

　　(6)開發間接費。

　　其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務的有關設施的開發成本。

　　對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、並由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合併作為一個成本核算對象，於工程完工算出開發總成本後，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定標準，將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至於這些配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：

　　(1)土地徵用及拆遷補償費或批租地價；

　　(2)前期工程費；

　　(3)基礎設施費；

　　(4)建築安裝工程費。

　　由於這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。

　　企業發生的各項配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行核算，並按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。

　　對發生的土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，並記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款“等賬戶的貸方。

　　對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，並記入“開發成本——配套設施開發成本——XX”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本——XX”賬戶的貸方。

　　對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬的“開發間接費”項目，並記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。

對配套設施與房屋等開發產品不同步開發，或房屋等開發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批准後可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，並記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發，時間較長，有的需要幾年，開發企業在開發進度安排上，有時先建房屋，後建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托、消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件並已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：

　　某項開發產品預提的配套設施費＝該項開發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率

　　配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計×100%

　　式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。

　　例如：某開發小區內幼托設施開發成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由於幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發成本。假定各項開發產品和幼托設施的預算成本如下：

　　101　　商品房　　1000 000元

　　102　　商品房　　900 000元

　　151　　出租房　　800 000元

　　181　　周轉房　　800 000元

　　201　　大配套設施——商店　　500 000元

　　251　　幼托設施　　320 000元

　　幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

　　各項開發產品預提幼托設施的配套設施費為：

　　101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

　　102商品房：900 000元×8％＝72000元

　　152出租房：800 000元×8％＝64000元

　　182周轉房；800 000元×8％＝64000元

　　201大配套設施——商店：500 000元×8％＝40 000元

　　按預提率計算各項開發產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關開發產品的成本。

　　現舉例說明配套設施開發成本的核算如下：

　　如某房地產開發企業根據建設規劃要求，在開發小區內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發包給施工企業施工，其中商店建成後，有償轉讓給商業部門。水塔和幼托的開發支出按規定計入有關開發產品的成本。水塔與商品房等同步開發，幼托與商品房等不同步開發，其支出經批准採用預提辦法。上述各配套設施共發生了下列有關支出（單位：元）：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201 　　 251 　　 252

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 商店　　 水塔　　 幼托

　　支付徵地拆遷費　　　　　　　　　　50 000 　　5 000 　　50 000

　　支付承包設計單位前期工程款　　　　30 000 　　20 000 　　30 000

　　應付承包施工企業基礎設施工程款　　50 000 　　30 000　　 50 000

　　應付承包施工企業建築安裝工程款　　200 000 　245 000 　190 000

　　分配水塔設施配套設施費　　35 000

　　分配開發間接費　　55 000

　　預提幼托設施配套設施費　　40 000

　　1、則用銀行存款支付徵地拆遷費時，應作：

　　借：開發成本——配套設施開發成本　　105 000

　　　　貸：銀行存款　　105 000

　　2、用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：

　　借：開發成本——配套設施開發成本　　80 000

　　　　貸：銀行存款　　80 000

　　3、將應付施工企業基礎設施工程款和建築安裝工程款入賬時，應作：

　　借：開發成本——配套設施開發成本　　765 000

　　　　貸：應付賬款——應付工程款　　765 000

　　4、分配應記入商店配套設施開發成本的水塔設施支出時，應作；

　　借：開發成本——配套設施開發成本——商店　　35 000

　　　　貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔　　35 000

　　5、分配應記入商店配套設施開發成本的開發間接費用時，應作：

　　借：開發成本——配套設施開發成本——商店　　55 000

　　　　貸：開發間接費用　　55 000

　　6、預提應由商店配套設施開發成本負擔的幼托設施支出時，應作：

　　借：開發成本——配套設施開發成本——商店　　40000

　　　　貸：預提費用——預提配套設施費　　40000

　　7、同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發成本明細分類賬。

　　已完成全部開發過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況和用途結轉其開發成本：

　　1、對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設施，應在完工驗收後將其實際成年自“開發成本一配套設施開發成本”賬廠的貸方轉入“開發產品——配套設施”賬戶的借方，作如下分錄入貼：

　　借：開發產品——配套設施　　460000

　　　　貸：開發成本——配套設施開發成本　　460000

　　配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。

　　2、按規定應將其開發成個分配計入商品房等計發產品成本的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收後、應將其發生的實際開發成本按一定的標準（有關開發產品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發成本，作如下分錄入賬：

　　借：開發成本——房屋開發成本　　265000

　　　　開發成本——配套設施開發成本　　35000

　　　　貸：開發成本——配套設施開發成本　　300000

　　3、對用預提方式將配套設施支出記入有關評發產品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收後，將其實際發生的開發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：

　　借：預提費用——預提配套設施費　　320 000

　　　　貸：開發成本——配套設施開發成本　　320 000

　　如預提配套設施費大於或少於實際開發成本，可將其多提數或少提數沖減有關開發產品成本或作追加的分配。如有關開發產品已完工並辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配於尚未辦理竣工決算的開發產品的成本。