住房反向抵押貸款

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住房反向抵押貸款（Housing reverse mortgages）

　　反向抵押貸款是根據其在美國的英文名稱Reverse Mortgage翻譯過來的，在英法等歐洲國家類似的產品被稱為Collateralized Annuity。

　　在中國，中房集團董事長孟曉蘇最早提出開發該產品的建議，稱其為反向抵押貸款。我們可以通過簡單比較其與房地產貸款含義的不同來認識該產品。普通的房地產貸款是指個人客戶以自己的將要購買的房產作為抵押，從金融機構獲得一筆相當於所購房產部分價值的款子，用於購買房地產。然後客戶再逐次將本息返還給金融機構，如無法還清則金融機構有權以各種方式處理房產，以補償客戶未償還的欠款。而反向抵押貸款則是指個人客戶以自己已有的房屋作為抵押，從金融機構獲得一筆或多筆款項，主要用於生活或其他費用，客戶可以選擇在死亡前通過出售房產或其他資金來源返還所借本息，或選擇死亡時將房屋的所有權轉給金融機構。如果約定客戶死亡時其房產歸金融機構所有，則客戶不需要給付任何還款。

　　住房反向抵押貸款又稱以房養老，是指已經擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估後，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，並按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現金給借款人，一直延續到借款人去世。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。

　　借款人在獲得現金的同時，將繼續獲得房屋的居住權並負責維護。當借款人去世後，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應的金融機構同時享有房產的升值部分。即“抵押房產、領取年金”。因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房，所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。

　　住房反向抵押貸款最早源於荷蘭，當時是為瞭解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發展最成熟、最具代表性的當屬美國，已有15年的歷史。上世紀八十年代，美國因為出現了大量的“房子富翁，現金窮人”，於是住房反向抵押貸款應運而生，並逐漸成為許多老年住房所有者的絕佳金融產品。美國的住房反向抵押貸款一般允許年紀在62歲以上的老年人申請將房產凈值轉換成現金，具體金額視申請人的年齡、利率水平、所選擇貸款方案的種類、房產的價值等情況而定，而且這筆現金是免稅的。

　　我國從1999年開始就進入了老齡化社會，近幾年呈加速之勢。預計到本世紀中葉，我國60歲以上的老年人將達到4．4億人，到那時候，社會保障體系將面臨嚴峻的挑戰，僅靠社會養老和家庭養老是不行的，藉助於住房反向抵押貸款這種工具，可以將老人的住房資產提前變現消費，實現自我養老，以緩解國家社會保障的壓力。

　　首先，可以減輕國家在社會保障方面的壓力，緩解養老金嚴重不足的問題。即老年人不需賣掉房子也能擁有一筆固定收入用於維持和改善晚年生活。它促進了社會福利制度的完善和發展，保證了社會弱勢群體的生活安定，維護了社會的穩定。

　　第二，可以促進銀行、保險公司等金融機構的業務向多元化方向的轉變，也使得金融機構，特別是保險公司將社會責任和盈利目標緊密結合在一起。

　　第三，可以弱化存錢養老的觀念，轉變人們的消費意識。藉由反向抵押貸款，買房不僅是一種消費行為，同時也成為了一種投資和積蓄行為。這樣不僅刺激和挖掘了消費，拉動了內需，也促進了國民經濟的增長。

　　最後，促進了房地產市場的健康發展。在當前房屋價格飛漲的情況下，“住房反向抵押貸款”的推出，可以有效地活躍房地產二級市場，增加二手住房的上市量，可以有效地緩解當前我國房地產市場供需矛盾，有效地抑制房價上漲，使房地產市場更加健康穩定地發展。

　　第一，年齡預測方面的不確定因素。時代發展的今天，一般來說預測一國普通民眾的預期平均壽命已不是件困難的事情。住房反向抵押貸款中碰到的年齡預測障礙主要來自兩方面，一是，借款人的道德風險，也就是說預期自己會長壽的健康老人會有一種較之患有疾病的不健康老人更願意使用住房反向抵押貸款的現象。這就使得貸款人依據普通人壽保險公司生命表預測的老人壽命會偏低。二是住房反向抵押貸款時間過長，醫學科學的發展在這期間很可能出現巨大突破，從而大大延緩人類壽命，造成貸款人支付增加，回收推延，造成巨大損失。

　　第二，利率預測方面的不確定因素。中國是一個發展中國家，歷史證明發展中國家在發展過程中通貨膨脹很容易發生，從而引起銀行利率的相應大幅增加。雖然目前我國的通貨膨脹不嚴重，貸款利率不算高，但難保證未來幾十年內這種情況不發生變化，並且以往的低利率很容易引起未來低利率的預期，這反倒增加了貸款人的風險利率。

　　第三，未來房價預測方面的不確定因素。這是三大不確定因素中不確定性最高的一個，之所以這樣說是因為如果按照理論界一般的觀點認為房價水平應該有由收入決定的話，未來收入增長預測準確極為困難。另外中國土地使用權70年的規定也使得臨近使用權期限的住房價值很難把握。由於住房反向抵押貸款中存在以上三大不確定因素，再加上它對我國商業銀行來說又完全是一個新生事物，因此應該以積極慎重的態度開拓住房反向抵押貸款這一新的信貸領域。

　　在我國商業銀行還嚴重缺乏實踐經驗的情況下，我們開展住房反向抵押貸款第一應奉行的原則就是謹慎性。所謂謹慎性就是寧可將不確定性想的壞一些也不要抱僥幸心理，一味往好處想。由於住房反向抵押貸款的特殊性質，實行謹慎原則對銀行不會受到很大損失(只不過減少一些規模，而從世界上搞住房反向抵押貸款的國家實踐來看，這類貸款占總貸款的比例都不大)而對借款人來說未來也不會受到很大損失，因為住房反向抵押貸款可以設立特殊的保護借款人的條款。

　　1、開展住房反向抵押貸款的基本前提是“明晰的房屋產權”

　　進行住房反向抵押貸款的借款人在貸款期間仍然是該住房的所有人，並不會因為該住房產權的抵押而放棄住房的產權。因此，房屋產權的完備性是住房反向抵押貸款實施的首要條件。當然，借款人也必須擔負房產所有人的義務，如依法納稅、房屋修繕等。待到借款人離世後，其子女可以選擇繼承房產，但前提是子女需要歸還貸款本金和利息。借款人子女的另外一種選擇是放棄房屋所有權，將房產出售以歸還本金和利息。所以，住房反向抵押貸款的貸款人(通常為銀行、保險公司或者其他養老基金等)發放貸款的目的是為了將來在該老年借款人永久搬離該住房或者去世時取得貸款本金和利息，而非擁有該住房。

　　(2)貸款金額取決於房產價值等因素

　　由於房產和持有人的不同，老年借款人能夠獲得的抵押貸款金額存在較大差異，這主要取決於三個因素:當前房產價值、老年借款人年齡和當前利率水平。通常而言，當前房產價值越大，抵押貸款金額越高;老年借款人年齡越長，抵押貸款金額越高;當前利率水平越高，抵押貸款金額越低。所以，反向抵押貸款金額的大小既取決於房產本身，又取決於房產所有人的相關情況，也同樣受利率水平的影響。

　　(3)貸款領取方式靈活多樣

　　借款人可根據自己的情況選擇領取貸款的方式，主要包括如下幾種:

　　一是一次性領取。即借款人在完成合約手續後，一次性領取全部貸款。其缺點在於，若對該款項管理不善則易加大養老風險。

　　二是信用限額。這種領取方式允許借款人控制貸款領取的時間和金額，且只需對己領取的部分支付利息。

　　三是按月領取。這種領取方式是指借款人在規定的貸款期限內，按月領取固定金額的貸款，在規定期限之外借款人將不能再領取任何金額的貸款。

　　四是終身年金。在這種領取方式下，只要借款人尚居住在抵押住房裡，就可以按月領取一定金額抵押貸款;如果該住房被出售或者借款人永久搬出該住房，則停止領取貸款。

　　以房養老模式多。據我們大致歸納可包容：

　　（1）“倒按揭”養老。以房養老中最為人所知也最複雜的一種。

　　（2）售房養老。簡單而言，售房養老就是“60歲前人養房，60歲後房養人”。大家在60歲之前，通過儲蓄存款、按揭貸款的形式，購買住宅，併在60歲之前還清所有房款的本息，取得該住宅的全部產權。再在60歲退休養老之時，將該住宅的產權予以出售，依靠出售該住宅的餘值來養度自己的餘生，達到養老保障的目的。

　　（3）家內售房養老。家庭內部父母與子女兩代人之間的一種房產繼承與贍養的特殊方式，父母在世時用擁有房產向子女出售，以換取養老用的款項。

　　（4）投房養老。用錢投資第二套或更多套房產，賺取錢財用於晚年養老，或用出租住宅的租金收益養老。

　　（5）投資返本入住。開發商將住房出售給老年住戶後，又在一定期限內將售房款項逐年向老年住戶全部返還，帶老年住戶去世後，開發商重新將住房收回。對住戶來說可稱為“投資返本入住”。

　　（6）合資購房。老年人需要購買適合養老的住房，但在資金不敷使用時，聯合其他機構或個人合資購房，房屋購買到到收受，老年人率先使用，帶老年人身故後，將該住房移交給合資對方享用或自主支配。

　　（7）購房返款養老。房產營銷機構從大規模營銷房地產中，獲得的超額營銷費用中結餘部分資金，返還給購房客戶並投入金融機構積累理財，並於客戶年老後作為養老資金。

　　（8）父子合資購房養老。父母與子女合資購買住房後，與子女共用房屋產權，父母首先居住該住房，身故後將住房遺留給子女繼承。

　　（9）父子接力貸款購房養老。老年父母希望貸款購買新房居住，限於資金不足，向銀行貸款已超出年齡，故此與子女一起向銀行申請貸款買房，將來貸款本息也由父子接力合作歸還。

　　（10）異地養老。異地養老是離開自己的家鄉，到其他更適合的地域，或更為節約合理地度過自己的晚年生活，如城市到鄉村，鄉村到城市，如旅游養老、海外養老等等。

　　（11）基地養老。在大城市周邊的生態環境優越的地域，大量建造養老基地，並附設以完備的設施服務，將城市中的老年人自願移入基地養老，將老人原居住的住宅價值通過價值轉換，便換位老人養老所需要的現金流入。

　　（12）老年公寓養老。老年人到老年公寓居住養老，將原來居住住宅的價值搞活，支付公寓的各式用費。

　　（13）老年社區養老。老年人將自有住宅做其他處置，自己入住大型老年社區養老，用房產處置的收入彌補老年社區的房租和生活護理用費。

　　（14）農家養老。城市的老年人到生態環境較為優越、交通便利或有親緣瓜葛的農村，購買或租住住房，在農村養老生活。

　　（15）集資合作養老。富裕起來的老年人動用自己的財力，合資建造自己需要的養老機構，併在機構中自我管理運營，舒適養老度過晚年生活。

　　（16）住房置換養老。通過住房資源的置換，將住房的價值搞活或居住場所發生變更，以期更符合養老生活的實際情形。

　　（17）售房入院養老。老年人將自有住宅出售，自己住到養老院或養老基地中，作舒適養老。

　　（18）售房入院+養老壽險養老。本模式是在售房入院的基礎上產生，老年人將住房出售後自己居住到養老院舒適養老，房款則躉交與壽險公司，辦理終生型的養老壽險產品，以保障終生生活無憂。

　　（19）租房入院養老。老年人將住房對外出租，自己用租金居住到養老機構，將來自己身故後將住房移交子女繼承。

　　（20）宅基地換養老。老年農民集中居住養老公寓，用宅基地換去養老保障。

　　（21）農房換市區房養老。以農村宅基地置換市區公寓房，以農村集體土地承包經營權置換生活保障。

　　（22）招徠房客養老。老年人空有較大住宅，卻空落落少人居住，現將部分空置房間對外出租，收取租金養老。

　　（23）購養老房養老。老年人購買適合養老的住宅，長期居住安心養老，度過晚年生活。

　　（24）合居共住養老。若幹志同道合的老年人將住房資源予以重新配置後，合居共住一起養老。

　　（25）托付贍養養老。兒女整日工作忙碌，故此將自己應對父母盡到的贍養義務，有償委托他人代為履行。

　　（26）遺贈扶養養老。如某孤寡老人無兒無女可做晚年依靠，也無過多現金可資養老運用，卻有一套可觀的房產，這就可以同某位可靠人士簽約，由對方負責自己有生之年生活贍養的義務，到自己壽終正寢之時，所遺留房產和其他財產都留贈給該扶養人員作為補償。

　　（27）以房換養養老。“給我你的房子，我為你養老送終”，可稱為我國民間社會長期來就有的遺贈扶養的“現代版”，發達國家倒按揭房產養老模式的“修訂版”。

　　（28）住房出典養老。老人可以選擇住宅出典，取得整筆款項用於投資，獲得投資收益後再將房屋重新贖回，餘剩部分用作養老支出。

　　（29）以房自助養老。2007年4月21日《新京報》報道，“上海將試點以房自助養老，公積金管理中心做房東”。與反向抵押貸款不同的是，它從一開始就變更了房屋的產權人。

　　（30）法國的VIAGER養老。在法國房地產交易市場出現的一種新的購房付款形式，即用支付養老金的方式購買房屋。這就是頗有盛名的法國的Viager系統，也可稱為一種以房養老的新模式。

　　以上第1-9種為以房養老的金融養老模式，第10-15種為以房養老的集中養老模式，第16-24種為以房養老的換房養老模式，第25-30種為以房養老的托付養老模式。以上以房養老模式都是基於不同的背景假設，詳細內容可參見浙江大學柴效武教授的著作《以房養老》、《以房養老漫談》、《以房養老30法》等。

　　1、我國的社會保障體系還不太健全，獨生子女政策推行的積極效應固然已很明顯，但它所帶來的負面影響也在逐步顯現，老齡化、老人高齡化問題正以比國外快得多的速 度在中國出現。所以，反向抵押貸款這一新的貸款模式在我國的實施，不論是實施的迫切性還是它的社會意義，都是更甚於其他經濟發達國家的。

　　中國已經快速步入老齡化社會，養老問題日益突出，對其解決方式的探討刻不容緩。按照聯合國制定的標準，一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上，即為老齡社會。我國所稱老年人是指60周歲以上的公民（《中華人民共和國老年人權益保護法》第2條）。根據國家計生委統計結果，2000年我國60歲以上人口已達12.26%，按未來平均人口預期壽命漲幅不大的較保守的人口預測，到2020年，我國60歲以上的老年人口將達到總人口的16.97%。 這說明我國已開始步入老齡化社會。人口預期壽命的大幅度提高，固然是經濟發展、科技進步、生活水平提高的必然，是一件大好事，但對養老、對日益增多的老人 和日漸提升的養老標準而言，又可成為一大危機。住房反向抵押貸款的提出，最核心的意義在於它是對現有養老方式的一極好補充，可大大緩解國家和個人面臨的養 老壓力。

　　2、中國存在大量“住房富人、現金窮人”。經常可以看到許多擁有很好的住房卻每日為生活費不足使用而發愁的老年人，我們將他們形象地稱為“住房富人、現金窮 人”。他們往往花費了一生的積蓄約上百萬元購買了住房，成為了“百萬富翁”，但每日的日常生活卻依然簡陋，根本找不到任何成為百萬富翁的感覺。有的甚至每 日還要想方設法籌錢還買房時欠下的債，生活搞得很是狼狽，這樣“資產大增，債臺高築”顯然並不是個好方法。能否將這種反常現象有效地改變呢？本文探討的住 房反向抵押貸款能夠將住宅更好地利用起來，使人們在挖掘住房的居住和投資增值功能的同時，也將其作為一種很好的養老保障手段，實現住房資產與流動資產之間 的相互轉換，將資產在一生中予以優化配置，實現一生效用的最大化。

　　3、養老資源嚴重不足，社會保障體系不太健全。社會保障制度不夠健全，資金缺口大，尚不能完全擔當全社會養老的重任。中國社會保障制度的建立已有50年曆史。前30年的計劃經濟時代，是以《勞動保險條例》為代表的“低工資、高就業、高補貼、高福利”的國家包企業、企業包職工的統包政策；改革開放以後的15年，國有企業逐步走向獨立，企業保險因之轉向社會養老保障統籌；1995年 中央決定將個人賬戶制度引入中國基本養老保險制度，單一的社會統籌制度轉向社會統籌與個人賬戶制度相結合的新體制，基金管理方式也由現收現付制轉向部分積 累制。這就意味著現在在職的一代人既要承擔繼續供養上一代“老人”的義務，又要為自己將來的養老進行個人賬戶積累，這種雙重負擔為企業和職工帶來沉重的負 擔，因而在實際操作中引發出很多問題。據統計，目前個人養老基金賬戶“空帳運行”的額度已高達1990億元。這一問題如不及時解決，將可能導致很嚴重的後果。所以面對養老問題的迅速來臨，需要開闢新的養老思路，增加新的養老資金的來源。

　　4、中國的儲蓄額居高不下。截至2004年末，我國居民儲蓄存款餘額已經超過12萬 億元。而居民的儲蓄存款的用途，據有關權威機構大量的調查數據顯示，“為子女撫養教育做準備”、“準備買房”和“籌集將來的養老費用”高居前三位。而且處 於養老保障目的的儲蓄在整個儲蓄中占的比重在逐步上升，目前已經僅次於子女教育這一項了。如果將“準備買房”和“籌集將來的養老費用”的資金融會變通，用 錢買房，用房養老，那麼我國的儲蓄額就能大大減少，從而達到擴大內需，拉動國民經濟的增長的目的。推行住房反向抵押貸款之後，養老負擔得以先行解脫，工作 期間就不必為養老金的籌措下太多工夫，從而減輕了家庭的一大負擔，也為養老問題的完善解決提出一種新的思路。

　　5、養兒防老的現實性大大減弱。社會人口流動的加強、人口結構的老齡化和家庭規模縮小的趨勢，已經使得越來越多的年輕人無暇或無心照顧老人的日常生活，家庭的養老功能日益退化，養兒防老這條古訓面臨著巨大挑戰。據國家衛生部1999年統計，中國城市65歲以上老人的患病率為60.2%，且多為慢性病和疑難病，需要特殊照料的老人比例很高。而這些城市老年人口日常生活的照料人員中，40%是老年人本人，37% 是配偶，10.6%是兒子兒媳，8%是 女兒。四二一家庭大量出現，將來家庭養老的局面，很可能是一對中年夫婦要同時贍養四位老人和一個或兩個子女，老年夫婦向中年夫婦遺留的兩套住房，顯然並不 為中年夫婦所看重；而要靠中年夫婦同時養度四位老人和一兩位子女，也非經濟能力所能支持。我們必須提倡老人的自我養老，所以住房反向抵押貸款顯然是需要在 將來給予大力發掘並給予積極推動的。

　　6、最近幾年來，銀行存款、外匯儲備、保險費收入等繼續大幅增長，社會資金閑置量急劇加大，切實需要一條好的投資之路。截至2004年底，保險公司總資產已達11853.6億元，這些資金都具有長期性，支付一般發生在10年之後，負債的期限相對較長。截至2004年12月31日， 全國社保基金資產總額也已經達到1711.44億元。推行住房反向抵押貸款，將養老保險與購房售房相結合，可以為保險公司和國家社會保障機構 每 年收取的巨額保險金和社會保障基金，尋找到一條安全、收益穩定可靠的投資出路。在各種投資方式中，還有何種投資方式的收益，能夠比房屋這種不動產的投資更 為穩定可靠呢？若保險公司承擔起這一購房扶養業務時，正可以將每年收取的大量養老金，用於支付反向抵押貸款的養老款。兩條現金流的一進一齣，正是相得益 彰。再者，這一筆資金是來自於養老，用之於養老，可謂用得其所。

　　反向抵押貸款的概念在國外其實早已提出，並且已經有了較成熟的操作模式。住房反向抵押貸款自上世紀80年代在美國開辦以來，至今已被加拿大、英國、法國、新加坡等國借鑒和引進，同時日本、澳大利亞也正積極探索在本國開展此項業務的意義及可能性。目前許多專家學者也開始關註反向抵押貸款在中國的推行，以下就對反向抵押貸款在中國推行的可行性進行分析。

　　1、人的生命周期與住房的生命周期一般表現得並非一致。生命周期理論是反向抵押貸款的理論依據之一，個人家庭有自己的壽命周期，住房作為擬制的“生命體”也同樣有自己的生命周期。從25歲購買住房，到75歲預期壽命結束，共計50年生命周期。而現有住宅多採用磚混結構與鋼混結構，其物理壽命多在70~100年之間。所以當家庭宣告終結時，其住房卻往往還有相當的價值如地價可資利用或補償。反向抵押貸款正是要將這種房主身故後殘餘的價值，提前給予變現，以滿足房主退休後養老的需要。事實上，目前房主購房的年齡多在30歲、40歲乃至50歲左右，我國住房市場化、商品化的機制形成的時間還不長，大多數家庭購房的時間都很晚。所以，在戶主去世時，他的住房往往還有很高的價值，完全可以將其提前變現，提高養老水平。

　　2、住房制度改革使得反向抵押貸款具有可行性。傳統的住房制度無視住房的商品性，因此住房沒有作為消費資料進入商品交換領域，而是作為單位的固定資產，納入固定資產的投資計劃。1994年，國務院《關於深化城鎮住房制度改革的決定》將住房改革的目標，確定為“建立與社會主義市場經濟體制相使用的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。”通過穩步改革，目前我國私有住房占城鎮住房比例已超過82%，在逐步消化完存量住房後，我國的住房商品化程度將會有進一步提高，絕大部分的普通居民將通過私人購買的形式獲得住房。2002年的數據表明，我國商品住宅的購買中，個人購買住宅的比例已高達94.3%。

　　3、對大多數家庭來說，住房資產在家庭財富中占很大比重，以房養老將大大提高老年人的養老保障水平。“聯華《理財周刊》中國主要城市理財綜合指數”對北京、上海、重慶和廣州四大城市的專項調查的結果顯示，不動產和教育投資占去了居民理財的重要部分，不動產占到家庭財產的大半。國家統計局公佈的《中國城市居民家庭財產調查總報告》顯示：截至2002年6月底，我國城市居民家庭財產戶均總值已達22.83萬元，其中家庭金融資產為7.98萬元，占家庭財產的34.9%；房產為10.94萬元，占家庭財產的47.9%，在家庭財產構成中比重最高。所以，如此眾多的住房資產的功用，若能夠得到很好地發揮，其價值是不可估量的。

　　4、核算意識、理財觀念深入人心，住房反向抵押貸款模式所具有的資源優化配置的特性，能夠得到廣大家庭的共鳴。對住房反向抵押貸款的養老者來說，他可以照常居住在自己的住房裡，同時還能通過住房反向抵押貸款增加收入提高養老消費水平，這不失為一種養老的好方式。雖然這一養老方式的實施在一定程度上又受著中國根深蒂固的傳統文化制約，但隨著中國的改革開放和社會主義市場經濟制度改革的深入，我國人民的思想和行為方式正在發生巨大的變遷，大眾文化對住房反向抵押貸款的兼容性在迅速增強。

　　5、我國金融市場的不斷完善、金融工具的不斷創新和其抗風險能力的加強，使得反向抵押貸款這種金融產品、以及集房產、保險及資本市場於一身的聯合業務運行機構的出現，不失為一種可能。服務對象的合理定位、嚴密的制度設計及國家政策的保證，在理論上使這種養老模式的長期運行成為可能。反向抵押貸款這一制度的設計需要購房扶養機構、資金提供機構及社保機構等專業人士共同磋商完成。

　　反向抵押貸款在美國已有較長時期的開辦，這一模式借鑒引入我國，將只是一個時日選擇的問題。以上對住房反向抵押貸款方式這一金融創新在中國推行的必要性和可行性進行了探討，但推行中將面臨的長壽風險、利率風險、道德風險、政策風險、住宅價值變動風險等也應該引起我們的重視。所以，反向抵押貸款的發展和完善繼而再到實踐的應用，尚有一條很長、很艱辛的路要走，它迫切需要專家學者的大力參與，需要政府和相關部門的積極倡導，爭取使之早日成為現實，真正為廣大社會公眾謀取實利。

　　一、充分發揮政府的作用

　　住房反向抵押貸款有居住和養老的雙重功能，是一種社會效益明顯、對養老事業發展和社會穩定有促進作用、符合政府的政策取向、但對借貸雙方都有較大風險的金融產品，因此，它具有正的外部經濟性特征。國外的經驗表明，在住房反向抵押貸款發展過程中，政府的作用很大。為促進此項業務在我國健康發展，我國政府從一開始就應該介入，在政策、法規、信息、宣傳等方面予以支持。比如，在住房反向抵押貸款推出初期，從事該項業務的金融機構要經政府授權，並對申請人和經營機構給予一定的稅收優惠；對借貸雙方給予擔保，或由政府授權的保險公司提供保險：對違法違規經營的機構，要堅決打擊，整頓和規範市場秩序。

　　二、建立相應機制

　　建立以商業銀行為主體，保險公司和社保機構為補充，房地產中介機構參與其中的住房反向抵押貸款開辦機構住房反向抵押貸款是一個複雜的金融產品，國外發展住房反向抵押貸款的機構各異。我國實行分業經營，由銀行、保險、信托、社保等機構單獨開展此項業務各有其優缺點。銀行資金比較充裕，個人儲蓄存款中用於購買住房、準備養老的資金也占有較高的比例，而且傳統的房地產貸款業務都是由銀行開辦的，經驗較為豐富。

　　但是反向抵押貸款運行周期長，而銀行的存款時間較短，借貸雙方的持續期不匹配。保險公司尤其是壽險公司長期從事養老保險的經營，在壽險產品的開發和推廣上有豐富的經驗，但目前由於政策的限制，我國的保險公司尚不具備金融信貸的功能，國內的保險資金也不允許直接投資普通的房地產項目。社會保障機構雖然具備雄厚的資金實力，業務範圍與養老事業密切相關，但這項業務涉及貸款的發放與抵押房屋的評估、維護、銷售等工作，這些也不是社保機構的專長。此外，房地產公司及會計師事務所、律師事務所、房地產評估事務所等中介機構，在發展反向抵押貸款業務過程中是不可或缺的，但它們也不可能成為主角。總之，如果上述機構單獨開辦反向抵押貸款業務，總有這樣或那樣的問題。出路只有一條，那就是將這些部門聯合起來，實現優勢互補、風險共擔。

　　三、加強對反向抵押貸款的研究

　　由於國情不同，與國外一些發達國家相比，我國現階段發展反向抵押貸款尚存在一些困難和障礙，如，土地為國家所有，住房土地使用權有70年的限制：利率還未完全市場化，難以找到合適的用於對沖利率風險的金融衍生工具，以規避未來的利率風險；抵押房屋的處置還缺乏法律依據；房地產評估及其他一些中介機構執業不規範，在居民中缺乏公信力：受傳統遺贈習慣的影響，把住房提前消費缺乏輿論支持，觀念的轉變有一個過程，等等。因此，要進行廣泛而深入的研究，對老年人收入、住房面積進行調查，對市場需求進行分析，尤其要對我國目前面臨的特殊矛盾進行調研，找出解決辦法。

　　在此基礎上，借鑒國外經驗，設計出適合我國國情的本土化反向抵押貸款產品，開展試點，取得經驗。在住房反向抵押產品不夠成熟，市場沒有完全打開的情況下，為總結經驗教訓、少走彎路，可在老齡化程度較高、市民接受新鮮事物快、金融市場較為成熟、住房二級市場比較活躍、地方政府對老齡事業比較關註的大中城市先行試點。通過試點，檢驗反向抵押貸款產品設計的合理性和適用性，規範反向抵押貸款的申請、審核、批准程式，向市民宣傳以房養老的理念，普及反向抵押貸款的有關知識，為全面鋪開做準各。

　　四、加強立法，規範市場

　　住房反向抵押貸款的實施涉及到銀行、保險、資產評估、社會養老保障等諸多方面，遠比傳統的抵押貸款複雜得多。國外的經驗表明，住房反向抵押貸款的健康發展，離不開相關法規的保障，要有一套法律法規及程式來規範市場參與各方的行為。為少走彎路，我國從一開始就要進行立法規範。比如，在資產評估環節，應根據國家已頒佈的《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律，按照規範化、程式化、法制化相統一的原則，儘快研究制定符合我國國情的《房地產評估管理條例》。

　　在住房保險環節，為切實控制借貸雙方的風險，應結合發展反向抵押貸款的實際需要，研究制定涵蓋住房價值保險、房主人壽保險、借貸合同履約保證保險的《住房抵押貸款保險法》。在土地使用權出讓環節，應在堅持國有土地使用權70年不變的前提下，改革土地租賃制度，研究將現行的土地出讓金一次性收繳改為由住戶按年繳納的管理辦法。同時，對70年到期後住宅用地的使用與管理問題予以明確。在住房反向抵押貸款的發放與回收環節，建議儘快研究制定並頒佈《住房反向抵押貸款條例》， 以對反向抵押貸款的操作程式，金融機構的權利與責任，申請人的資格、權利與義務，業務開辦機構的監督管理等內容予以規定。

　　五、加強宣傳，正確引導

　　住房反向抵押貸款能否順利推開，不僅需要借款人對產品的瞭解，而且需要借款人轉變消費觀念，需要廣大市民和社會輿論的支持。長期以來，我國一直崇尚勤儉持家和儉省節約的消費理念，反對任何形式的超前消費。對於老人來說，將自己居住了很多年的房產抵押出去，提前消費，而不把它留給後代，會擔心受到社會輿論的譴責：對於子女來說，有的會因無法繼承遺產而反對父輩接受這一服務。因此，要加大宣傳力度，把握正確的輿論導向，以促進全社會消費觀念的轉變。

　　在西方國家，隨著人口老齡化現象的加劇，社會化養老模式舉步維艱，為化解社會化養老模式的壓力，“以房養老”模式應運而生“以房養老”在國外有較長時間的實踐歷史，它起源於荷蘭，目前最典型的、發展最成熟是美國的“以房養老”模式。隨著以房養老模式的不斷發展，該種模式的理論體系逐步完善，住房反向抵押貸款產品也得到了不同程度的推廣。

　　(1)美國的“以房養老”模式

　　美國“以房養老”模式產生於20世紀80年代，當時美國社會涌現出大量的“房子富翁，現金窮人”現象(閻安，2007)。當前，房產價值轉換抵押貸款

　　計劃(HECM)、住房保留計劃(Home Keeper)和財務自由計劃(Financial Freedom)，共同構成了美國的“以房養老”模式。其中前兩種是由公營機構推出並由政府擔保的，最後一種是私營機構推出的;從適用對象上看，HECM計劃主要適用於擁有較低價值房產的借款者，Home Keeper計劃適用於擁有中等價值房產的借款者，而Financial Freedom計劃適用於高檔房產的持有人(李敏，2012) 。

　　HECM是由美國住房與城市發展部設立的，由美國聯邦政府提供擔保。申請該項目的老年人必須首先簽訂貸款協議，即可將他們所擁有的房產價值的一部分變現，並且該貸款協議獲得了聯邦政府的免稅核准。由此，老年人通過該項目轉換住房資產並獲取養老金，而不用出售或搬離他們的住房，體現出較大的靈活性。正因為如此，HECM是目前最受歡迎、規模最大的住房反向抵押貸款品種，在全美國的各個州都能獲得，約占全美住房反向抵押貸款市場的95 %(蔡尚坤，2012) 。

　　Home Keeper與HECM基本相似，但更為靈活。一是Home Keeper按照市場利率計算當月利息，體現出很強的動態性;二是Home Keeper的限制條件比HECM還要少。但Home Keeper的利率優惠程度不如HECM，所以Home Keeper更適合具有較高房產價值的借款人。

　　Financial Freedom是一種更強調盈利性的住房反向抵押貸款項目，主要面向擁有高檔住房的老年人。簽訂借款合同後，借款人可以一次性得到一大筆資金;該項目的另一特色在於其“房產價值分享條款”，即借款人可以保留最高可以達到房產價值80%的房產，而且後代可以繼承該部分(蔡尚坤，2012)。但是，該項目缺乏聯邦政府的擔保支持，因此在公信力方面存在短板，曾有一段時間美國國內暫停了該項目的運營。所以，選擇該項目的老年人並不多見。

　　(2)英國的“以房養老”模式

　　英國曾於20世紀60年代推出過一種名為“房產價值釋放機制”( Equity Release Mechanism)的住房反向抵押貸款，借款人可將住房反向抵押所得款項投資養老基金來獲得收益。但由於缺乏政府擔保，以及當時經濟蕭條所引致的債券收益率降低，該項目一直少人問津。到了20世紀末，英國政府開始加大對以房養老項目的財政投入，政府的強力介入使得“以房養老”逐漸發展起來。當前，主要存在兩種住房反向抵押產品:

　　一是逆轉計劃(Home Reversion)，老年人可選擇全部或部分地將住房產權抵押給貸款公司，以獲得一筆現金用於養老。根據合約，他可以免費或象徵性地交少量租金繼續住在原房屋內，直到去世或自願搬離該住房為止。在此期間，老人擁有房屋的居住權，並承擔維護責任(李敏，2012)。

　　二是分享增值計劃(Shared Appreciation Mortgage)借款人以低於市場水平的利率借款，並可在住房反向抵押貸款期間分享一定比例的住房增值的價值;或者，借款人不支付利息，但其償還金額是25%的最初住房價值加上75%的房屋價值的增值部分(王媛,2010)。雖然分享增值型住房反向抵押貸款在英國受到老年人歡迎，但由於缺乏長期投資者的支持和資金供給，該產品在短暫發行後被暫停。為防止違約信貸，英國政府還制定了相關法律以規範運營環境。

　　(3)新加坡的“以房養老”模式

　　新加坡的職總英康保險公司於1997年推出了住房反向抵押貸款產品，該產品的申請比較嚴格，除了對借款人年齡、社會保障等情況進行約束外，還要求申請人是該保險公司的保戶，必須購買該保險公司的壽險、抵押貸款保險和房屋保險。值得註意的是，該產品不設立保證條款，這意味著貸款到期時如果貸款餘額高於房產價值，借款人或者其後代必須歸還兩者之間的差額(Chin et al ， 2004)。上述條件使得該產品問世以來需求不旺，並且，新加坡政府規定必須私人住房才能用於住房反向抵押，而由政府提供的保障性住房(即組屋，新加坡接近90%的居民都居住在組屋內)不能用於該計劃。直到2006年，新加坡政府才允許組屋參與住房反向抵押，到目前為止，由於民眾擔心權益得不到保障，因此參與人數較少。

　　目前，絕大多數老年人對“以房養老”還處於觀望階段，而各地政府和市場相關機構對開展此項業務的態度也較為謹慎。雖然我國自2005年以來就有部分城市在推進“以房養老”的試點，但總體效果不理想，涉水以房養老業務的老年人比較少見。

　　(1)南京的“租售換養”

　　這種模式規定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產權，並且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自願原則申請將其現有住房進行抵押，經公證機關公證後即可入住南京市老年公寓，並且享受終身免交一切費用的待遇，最終該住房產權在孤寡老人去世時歸養老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無需子女繼承或無子女繼承的中低收入老年人(劉楠楠，2013)。但這種模式有兩個限制性條件:擁有本市60平方米及以上產權房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個很小的範圍內。

　　(2)上海的“以房自助養老”

　　2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養老”的創新型模式。該模式主要通過上海市公積金管理中心建立房屋產權交易市場以及相應的房屋租賃機制，具體實施辦法為:65歲及以上老年人首先將自己擁有產權的住房通過房屋產權交易市場出售給上海市公積金管理中心，並一次性取得全部房屋出售款;然後，藉助相應的房屋租賃機制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產權的老年人，其租金與房屋租賃市場價格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實是售後返租，主要是利用房子的價格與租金的差額來獲得養老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產且無需或者沒有子女繼承，但又不願意離開原居住地的老人。但這種模式要求先將房產過戶，而且房屋的升值部分完全由公積管理中心擁有，這就損害了老年人的利益。

　　(3)北京的“養老房屋銀行”

　　2007年10月，北京的“養老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國際養老服務中心與中大恆基房地產經紀有限公司聯合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向北京壽山福海國際養老服務中心提出該種需求，並把擁有產權的住房交付給中大恆基房地產經紀公司，然後由中大恆基免費代替該老年人將己交付的住房對外出租，以賺取租金。取得的租金用來抵免養老院的費用，剩餘租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產權。這種模式也屬於租售換養，只不過老人可始終擁有房屋的產權。但這種模式由商業公司運作，商業公司以盈利為目的。

　　(4)杭州的“多項選擇”模式

　　杭州的“以房養老”提出了四種可供選擇的方式(黃聰等，2011):一是“租房增收養老”方式，指將有住房產權且獨居的老年人安排到敬老院居住，將其原住房對外出租，租金用於增加老年人日常開支費用;二是“售房預支養老”方式，該種方式將擁有住房產權且獨居老年人的成套住房出售，並將房屋出售收入全部用於老年人入住敬老院和日常開支費用;三是“退房補貼養老”方式，是指將居住不成套直管公房老年人的房子退還給房管部門，然後房管部門按照市場價對老年人給以補助，供老年人入住敬老院;四是“換房差價養老”方式，是指將處於較好地段的獨居老人的直管公房出租，另選地段略差的房屋租賃給老年人居住，由此帶來的房屋租金地段差價用來增加老年人日常生活收入。