房地產中介服務機構
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房地產中介服務機構(real estate brokerage agency)
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房地產中介服務機構是指在房地產交易過程中提供中介服務的機構。
房地產交易是一項涉及資金價值大、環節多、程式複雜的活動，如果單靠雙方當事人的努力是無法作到的。這時候就需要專業的中介機構的服務。一個有序、活躍、成熟的房地產市場，中介組織扮演著重要的角色。中介服務的內容是多種多樣的，如房地產法律制度的咨詢、房地產價格的專業評估或擔任交易雙方當事人的代理人。從其提供的服務內容來劃分，中介服務機構可以分為房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等等。
(1)房地產中介服務機構的設立條件
房地產中介服務機構，是承辦房地產中介服務業務的主體，包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構和房地產經紀機構。我國《城市房地產管理法》對房地產中介服務機構的設置進行了規範，規定房地產中介服務機構應當具備下列條件：
①有自己的名稱和組織機構。
②有固定的服務場所。
③有規定數量的財產和經費。
④有足夠數量的專業人員。
(2)房地產中介服務機構的設立程式
設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照後，方可開業。房地產中介服務機構在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。跨省、自治區、直轄市從事房地產估價業務的機構，應到該業務發生地的省、自治區人民政府建設行政部門或者直轄市人民政府房地產行政主管部門備案。
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，並於每年年初公佈檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介服務業務。
(3)房地產中介服務機構的義務
房地產中介服務機構必須履行下列義務：
①遵守有關的法律法規和政策。
②遵守自願、公平、誠實信用的原則。
③按照核准的業務範圍從事經營活動。
④按照規定標準收取費用。
⑤依法繳納稅費。
⑥接受行業主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。
房地產中介服務機構的業務管理主要包括承辦業務管理、中介服務行為的管理及財務管理。
1.承辦業務管理
房地產中介服務人員承辦業務，應當由其所在房地產中介服務機構與委托人簽訂書面合同。中介服務人員不得以個人名義承攬業務，也不得個人與委托人簽訂委托合同。房地產中介服務合同應包括以下主要事項：當事人姓名或名稱、住所；中介服務項目名稱、內容、要求和標準；合同履行期限；收費金額和支付方式、時間；違約責任和糾紛解決方式；當事人約定的其他內容。
在承辦業務時，中介服務人員若與委托人、相關當事人有利害關係時，委托人有權要求其迴避，中介服務人員應當迴避。
2.中介服務行為管理
房地產中介服務人員承辦業務，由其所在中介機構統一受理並與委托人簽訂書面合同。房地產中介服務人員執行業務時，有權根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看業務現場和設施，委托人應當提供必要的協助。對委托人提供的資料、文件，中介服務機構和中介服務人員有為委托人保密的義務，未經委托人同意不得轉借相關資料、文件。由於房地產中介服務人員過錯給當事人造成經濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任，所在機構可以對有關人員追償。
在中介服務活動中，中介服務人員不得有下列行為：
(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當的利益；
(2)允許他人以自己的名義從事房地產中介服務；
(3)同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；
(4)與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
(5)法律、法規禁止的其他行為。
違反上述規定的，縣級以上房地產行政主管部門可收回其資質證書或者公告資質證書作廢，並可處以l萬元以上3萬元以下的罰款。
對未取得房地產中介資質擅自從事房地產中介業務的，縣級以上房地產行政主管部門應責令其停止房地產中介業務，並可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。對偽造、塗改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師註冊證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人執業資格證書》的，縣級以上房地產行政主管部門應收回資格證書或者公告資格證書作廢，並可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。
此外，《中華人民共和國刑法》(以下簡稱《刑法》)對房地產中介人員違法應受到的刑事處罰也做出了具體的規定。《刑法》第二百二十九條規定：承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處5年以下的有期徒刑或者拘役，並處罰金。中介服務人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處5年以上10年以下的有期徒刑，並處罰金；嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重後果的，處3年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金。
3.財務管理
房地產中介服務實行有償服務。房地產中介服務收費實行明碼標價制度。房地產中介服務機構應當在其經營場所或交繳費用的地點的醒目位置公佈其收費項目、服務內容、計費方法、收費標準等事項。中介服務費必須由中介服務機構統一收取，並給繳費人開據發票。
房地產中介機構管理中的問題[1]
(一)房地產中介機構良莠不齊，魚目混珠嚴重目前，辦有營業執照併在社會上從事房地產中介業務的中介機構中，相當一部分未到當地房產管理部門備案，有些連成立房地產中介機構的人員條件也不具備，但憑營業執照公開經營，對此房管部門無力查處，中介機構未能納入房管部門的有效管理範圍、其從事中介業務隨意性較大，不可避免出現這樣那樣的問題。
(二)房地產中介管理中具體可操作性的文件政策依據不足儘管建設部已出台了一些文件規範中介服務行為，但在一些區域存在著管理無力或者不到位的情況，具體體現在：
1.人員條件，2001年修改的《城市房地產中介服務管理規定》中規定“從事房地產咨詢業務的......；從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人，但具體講：“規定數量的房地產經紀人”是多少沒有明確規定，特別是從事房地產經紀業務的人員水平門檻較低，房地產經紀機構相對來說較為容易，工商部門在辦理營業執照時如何把握具體的人員條件；人員條件的隨意性或把關不嚴是造成當前中介機構良莠不齊的重要原因之一。
2.備案制度。雖然97號明確規定了中介機構的備案制度，但在“不備案” 的處罰等方面無具體文件可依照，這也是一部分中介機構取得營業執照後不理會“備案”的原因，“不備案”就給房管部門造成了極大的困難。
3.中介機構的資質等級管理。從房地產中介機構整體系看，建設部建房[1997]12號《關於房地產價格評估機構資格等級管理的若幹規定》對房地產評估機構資質等級作了具體規定，而咨詢、經紀機構至今未止，建設部一直未出台相關的資質管理規定，儘管部分省、市(自治區)因地制宜，制定了相關政策，但作為整個國家來說，缺乏統一的原則性規定，相當一部分省、市(自治區)目前在這一塊仍處於無章可循的狀況。
(三)中介機構脫鉤改製。我國相當一部分房地產中介機構源自房地產行政管理部門下屬的基層單位，為促進房地產中介市場的健康發展，2000年，《關於房地產價格評估機構脫鉤改製的通知》(建住房[2000]96號)明確規定：房地產中介服務機構隸屬或掛靠在政府部門的，均要在人員、財務、職能、名稱等方面與之徹底脫鉤，而現實狀況是這部分中介機構脫鉤改製不到位的一20 一情況比較普遍，明脫暗不脫。其導致的直接後果是：公平、公正的中介市場受到嚴重干擾，吃“政府飯” 中介機構仍然存在。
(四)房地產管理對中介市場管理不力。主要表現在：重視不夠，規定製度落實不到位等。
房地產中介機構的規制建議[1]
(一)進一步建立健全房地產機構管理領域的相關規章制度，做到有章可循，不留空白。
1.制定較具體的房地產中介服務機構資質管理規定，在制定該“規定” 時，應考慮到《行政許可法》的相關規定。通過該規定的制訂，應做到未達到具體的規定標準，未經房產管理部門的行政許可，不能從事房地產中介業務，這也是將房地產中介機構納入房產管理部門行業管理範圍的一個有效保證和途徑。
2.完善健全“備案”制度，使“備案”落到實處。
各地房地產管理部門應按照建設部97號令要求，建立健全本地房地產中介機構備案制度，加強“備案”制度的宣傳力度，做到房地產中介機構都知道應該備案、如何備案，真正體會到“備案”有利於機構發展，主動到房管部門辦理備案手續；
(二)充分發揮房地產中介行業協會的自治、自律作用。在有必要的地方，應建立房地產中介行業協會，通過協會作用，約束各協會成員自覺遵守行規，提高服務質量，照章照規運行。
(三)房產管理部門應提高認識，加大力度，切實搞好房地產中介機構的管理。隨著房地產市場的發展和二手房交易的日趨活躍，“房地產中介行業管理”在房產管理中占有著越來越重要的地位。作為擔負著房產行業管理職能的房產管理部門，有責任、有義務加大力度，想方設法地搞好對房地產中介機構的引導、指導和規範工作。
(四)房產管理部門應加強與工商部門的聯繫，密切配合。合力搞好房地產中介機構管理。就目前的管理體制看，工商部門管“執照”，房管部門管“資質”。房地產中介機構要正常運行，“執照”和“資質”缺一不可。在日常管理工作中，房產管理部門應加強與工商管理部門的業務聯繫，互相支持、互相配合，共同搞好房地產中介機構的管理，從而凈化房地產中介市場，推動房地產中介事業的進一步發展。
(五)加大相關法律法規的宣傳力度，做到讓房地產中介機構“知法”、“懂法”；強化對房地產中介管理機構違規行為的查處，做到違規必處，這也是搞好房地產中介機構管理的關鍵所在。
