房地產租金收益
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什麼是房地產租金收益[1]
房地產租金收益是指房地產投資者將其所購置的房產不作自用而出租給他人使用所獲取的租金收益。
房地產租金收益的影響因素[2]
租金收益，指從擁有的房地產中獲取的租金收入中扣除各種支出後的餘額。它是房地產投資者利用所擁有的房地產從事經營活動所獲取的凈收入。
房地產投資者可以憑藉所擁有的房地產取得房地產的租金收入。當然，在擁有房地產時，必須支出各種營運費用，同時必須償還到期借款。租金收入扣除總營運費用和償還到期借款後的餘額，就是房地產的租金收益。
租金收益=租金收入-總營運費用-抵押貸款償還額
租金收入=出租價格×出租面積×出租率
因此，房地產租金收益的決定因素有三個：租金收入、總營運費用和抵押貸款償還額。
由於出租面積是確定值，所以房地產租金收入主要取決於出租價格和出租率。出租價格越高，出租率越大，租金收入越多。由於出租率和出租價格呈反比關係，出租價格高可能會降低出租率，所以，在確定出租價格時，必須以租金收入最大化作為目標，尋找出租價格和分租率之間的平衡點。在現實中，影響租金收益的主要因素如下。
1．市場供求關係
從理論上講，租金水平的確定要考慮營運成本、固定的稅費和業主期望的投資回報率。實際上，租金水平的高低主要取決於同類房地產的市場供求關係。如某商業圈寫字樓供不應求，租金水平就會較高，反之則租金偏低。
2．投資成本
租金收入一定的情況下，投資成本越高，投資者所獲得的收益越低；反之亦然。如果投資者能作出科學的投資決策，一般來說，投資成本越高，租金收入會相應提高，從而絕對收益也會增加。
3．房地產的位置
房地產的位置決定了其使用者與外界交往的便利程度。位置好的房地產，由於客流量大，交流便利，配套設施好，即使出租價格高，出租率也照樣高。
4．房地產的類型
房地產的類型對租金的影響很大。一般來說，在其他條件相同的情況下，收益性房地產租金從高到低的順序是：商場、娛樂中心、寫字樓、公寓。對於零售商業房地產來說，其租金的高低還與經營內容有關。一般認為，經營內容不同而使租金按承受能力或獲利能力從低到高的順序是：雜貨店、百貨店、傢具店、餐館、電器商行、男子時裝店、書店和體育用品商店、婦女時裝店、化妝品商店、珠寶首飾商店。
5．租戶類型
從投資的角度來講，租戶類型對房地產收益的影響很大。通常來說，將房地產出租給大型綜合性公司，在獲取租金收益方面有著特殊的安全保障。因為在整個租期內，即使這些公司的某些分支機構的利潤水平不盡如人意，也能通過公司內部的協調來支付租金。但租給小型公司則不同了，由於小公司的資金有限，其業務虧損的可能性較大，不能按時支付租金的危險也就隨之增大。
6．房地產質量與裝修水平
房地產租金收入與房地產的質量有關。質量差的房地產，不可能以高租金出租出去，甚至低價出租都很困難。由租戶還是由房地產所有者負責裝修房地產，對租金收入有很大影響。此外，租期的長短也很重要。業主一般更願意一次簽訂租期較長的租賃合約，但租金可以定期調整。
7．管理水平
房地產的租金收入與管理水平有很大關係。管理水平高的房地產，既可以將出租價格定得高一些，又能保證較高的出租率。不同類型的房地產，管理的重點不一樣：對辦公樓而言，管理的重點是水、電、冷熱氣、保全、清潔及維修工作，以不影響用戶的辦公和使用為目的；對商場而言，管理的重點是保持房屋的外觀清潔和良好形象，以提高商場的知名度為目的；對住宅而言，管理服務的重點是清潔、保全、設施維修、園藝管理、娛樂設施管理等工作，以給用戶提供舒適的生活環境為目的；對工業廠房而言，管理的重點是水、電和貨物的起卸，以保證順利生產和貨運暢通為目的。
8．樓層、朝向和麵積
房地產的租金收益還與樓層、朝向和麵積大小有關。例如：對寫字樓和電梯公寓來說，樓層越高租金越高；而對於商場而言，樓層越低租金越高。良好的朝向和室外景觀能提高人們的工作效率和身心愉悅的程度，故對大多數建築物來說，良好朝向的樓面的租金要高一些。面積也同樣重要，面積不同租金水平也有較大的差異。
