房地產銷售收益
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房地產銷售收益(sale revenue of real estate)
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什麼是房地產銷售收益[1]
房地產銷售收益指房地產投資者在賣出房地產時得到的銷售收入減去房地產開發成本後的差額。它的大小與銷售價格直接有關，而銷售價格又與銷售方式有關。
房地產銷售收益的計算[2]
房地產銷售收益的計算：
出售收益=銷售收入-購房總價-資金成本-應納稅金-管理成本-建築成本
銷售收入=單位面積售價×銷售面積數量
購房總價=買入價格×購房面積數量
應納稅金=銷售收入×稅率
下麵分別對公式中各指標進行說明。
1．房價的影響因素
投資者無論是賣房還是買房，其價格都與下列因素有關。
1)巨集觀因素，包括巨集觀經濟因素和巨集觀經濟政策因素。經濟處於上升階段，房價就會上漲，經濟處於緊縮階段，房價不但不會上漲，還可能下跌。寬鬆的巨集觀政策，會導致房價上漲，而緊縮的政策會打壓房價。
2)擬購房屋的區域因素，包括交通通達程度、繁華程度、小區配套設施、環境污染、雜訊、景觀等。
3)擬購房屋的個別因素，包括房型好壞、房屋的層次及朝向、基礎形式及結構類型、裝修情況等。
4)投資者買房時與賣主的特別情況，如買方急於買房結婚，這時，買方可能會出較高的價格；賣方急於籌集現金，可能會要求較低的價格。另外還與買賣雙方討價還價的能力相關。
2．商品房面積的計算
商品房銷售面積=套內建築面積+公攤的公用建築面積
套內建築面積由三部分組成：套(單元)內的使用面積；套內牆體面積；陽臺建築面積。
商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重牆體，分共用牆及非共用牆兩種。商品房各套(單元)之問的分隔牆、套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)均為共用牆，共用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。
陽臺建築面積的計算辦法：按國家現行《建築面積計算規則》規定，封閉陽臺按實際面積計算，非封閉陽臺按實際面積的一半計算。
公用建築面積由以下兩部分組成：
①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備問、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積。
②套(單元)與公用建築空問之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。
公用建築面積計算原則：凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。
公用建築面積按以下方法計算：整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套(單元)套內建築面積之和，併排除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積，即為整棟建築物的公用建築面積。
公用建築面積分攤繫數計算：將整棟建築物的公用建築面積除以整棟建築物的各套套內建築面積之和，得到建築的公用建築面積分攤繫數。
公用建築面積分攤計算：各套(單元)的套內建築面積乘以公用建築面積分攤繫數，得到購房者應合理分攤的公用建築面積。
分攤的公用建築面積=公用建築面積分攤繫數×套內建築面積。
在實際應用中，銷售面積和實際建築面積可能不相符，存在誤差。銷售面積誤差的處理辦法是：面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)，按照合同約定的價格據實結算，即不足部分賣方向買方退還房價款及支付相應利息；如超出部分不足3％，由買方補交超出部分房價款。
面積誤差比絕對值超出3％，買房人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息。買房人同意繼續履行合同的情況下，房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(含3％)部分的房價款及利息由出賣人返還買房人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買房人。房屋實際面積大於合同約定面積超過時，超過3％以內的房價款由買方補交，而超出3％以外的房價款由賣方自行承擔。
3．資金成本
資金成本是指為籌集和使用資金而付出的代價。資金成本在這裡主要指銀行利息。對於個人投資者而言，資金主要來自於自有資金及銀行貸款。無論是白有資金還是銀行貸款都有資金成本的問題。自有資金的資金成本就是放棄了投資其他理財產品所獲得的收益，而銀行貸款的利息就是資金成本。這個問題我們在第四節作詳細的講述。
4．管理成本
管理成本指房地產管理費、維修基金、保險費。
管理成本主要是指投資者在房產沒有賣出之前每年必須要承擔一定的房地產管理費和維修基金費，其中房地產管理費以多層為最低。目前寧波市近兩年開發的樓盤多層普通住宅按每平方米0．30元征收，而小高層和高層按每平方米1．1～2．8元征收，像鄞州區的萬達、金地國際房地產管理費分別為2．5元／平方米和2．8元／平方米。對於100平方米的住房，每年房地產管理費和維修基金費3000多元，這種管理成本就比較高。而北京、上海房地產費每年每平方米在5～10元的樓盤很普遍。
5．建築成本
對於個人投資者而言，建築成本主要是指房產的折舊，一般多層每年按價值的2％進行折舊，而小高層和高層按1．5％進行折舊。
