面積誤差比

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　　面積誤差比是指實測面積(產權登記面積)與預測面積(合同約定面積)的發生誤差的比例，具體公式如下：面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)／合同約定面積×100％

　　房屋實際面積與約定面積不符本質上是售房者的違約行為所造成的，因此售房者應承擔違約責任。此時應考慮的問題是，面積誤差達到什麼程度可以認定售房者存在根本違約，從而賦予購房者合同解除權。這就出現了面積誤差比的概念，即房屋實際面積與約定面積的差異占約定面積的比例。應當確定一個面積誤差比的數據界線作為結算區分標準，超出這個界線就認定售房者構成根本違約，在界線之內則允許補救合同，從而採取完全不同的處理。這個數據界線定在哪裡，純粹屬於技術問題，不存在絕對確定的標準，允許當事人自行約定。法律提供的是補充性規定，只有在當事人沒有約定的情況下才能適用。無論面積誤差比是合同約定還是法律規定，都應當產生同樣的法律效果。

　　《商品房買賣解釋》將面積誤差比確定為3％，其中第14條規定：“出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(含3％)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(含3％)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”

　　房屋實際面積與約定面積不符的，無論實際面積多於還是少於約定面積，購房者所享有的房屋所有權範圍均為該房屋的實際面積。對於誤差面積的結算，可區分以下情況進行處理：

　　1．合同有約定的，按約定處理

　　合同是當事人的合意，應充分尊重當事人的意思自治，因此如果合同中對此問題已有約定，應優先按照該約定處理，對於合同沒有約定的部分，才適用《商品房買賣解釋》相關規定。

　　2．合同沒有約定或約定不明時，適用《商品房買賣解釋》的規定補充合同內容

　　(1)面積誤差比在3％(含)以內的：購房者沒有合同解除權，只能根據合同約定的價格據實結算，如果實際面積少於約定面積的，由售房者將該部分房款返還購房者，如果實際面積多於約定面積的，由購房者將該部分房款支付給售房者；

　　(2)面積誤差比超過3％的：首先，購房者享有合同解除權，有權請求解除合同，請求售房者返還已付房款及利息。其次，如果購房者選擇不解除合同，要求繼續履行合同，則對於實際面積與約定面積之差的結算，應當以3％為界線，並且區分實際面積是多於還是少於約定面積：如果實際面積多於約定面積，則購房者只需補足面積誤差比在3％以內的房款，超出3％部分的，由售房者承擔房款；如果實際面積少於約定面積，則售房者應當將面積誤差比在3％以內的房款返還購房者，超出3％部分的房款，售房者承擔雙倍返還責任。