面积误差比

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　　面积误差比是指实测面积(产权登记面积)与预测面积(合同约定面积)的发生误差的比例，具体公式如下：面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)／合同约定面积×100％

　　房屋实际面积与约定面积不符本质上是售房者的违约行为所造成的，因此售房者应承担违约责任。此时应考虑的问题是，面积误差达到什么程度可以认定售房者存在根本违约，从而赋予购房者合同解除权。这就出现了面积误差比的概念，即房屋实际面积与约定面积的差异占约定面积的比例。应当确定一个面积误差比的数据界线作为结算区分标准，超出这个界线就认定售房者构成根本违约，在界线之内则允许补救合同，从而采取完全不同的处理。这个数据界线定在哪里，纯粹属于技术问题，不存在绝对确定的标准，允许当事人自行约定。法律提供的是补充性规定，只有在当事人没有约定的情况下才能适用。无论面积误差比是合同约定还是法律规定，都应当产生同样的法律效果。

　　《商品房买卖解释》将面积误差比确定为3％，其中第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

　　房屋实际面积与约定面积不符的，无论实际面积多于还是少于约定面积，购房者所享有的房屋所有权范围均为该房屋的实际面积。对于误差面积的结算，可区分以下情况进行处理：

　　1．合同有约定的，按约定处理

　　合同是当事人的合意，应充分尊重当事人的意思自治，因此如果合同中对此问题已有约定，应优先按照该约定处理，对于合同没有约定的部分，才适用《商品房买卖解释》相关规定。

　　2．合同没有约定或约定不明时，适用《商品房买卖解释》的规定补充合同内容

　　(1)面积误差比在3％(含)以内的：购房者没有合同解除权，只能根据合同约定的价格据实结算，如果实际面积少于约定面积的，由售房者将该部分房款返还购房者，如果实际面积多于约定面积的，由购房者将该部分房款支付给售房者；

　　(2)面积误差比超过3％的：首先，购房者享有合同解除权，有权请求解除合同，请求售房者返还已付房款及利息。其次，如果购房者选择不解除合同，要求继续履行合同，则对于实际面积与约定面积之差的结算，应当以3％为界线，并且区分实际面积是多于还是少于约定面积：如果实际面积多于约定面积，则购房者只需补足面积误差比在3％以内的房款，超出3％部分的，由售房者承担房款；如果实际面积少于约定面积，则售房者应当将面积误差比在3％以内的房款返还购房者，超出3％部分的房款，售房者承担双倍返还责任。