房屋所有權

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房屋所有權(Homeownership / Ownership of Houses)

　　房屋所有權是以房屋為標的物的所有權。房屋所有人在法律規定的範圍內，可以對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分，並可排除他人的干涉。

　　房屋屬於不動產，房屋所有權是土地所有權以外的另一種不動產所有權。房屋屬於建築物，是土地的定作物，它雖然附著於土地，但屬於獨立的物，因此從理論上來說，房屋與土地可以分別歸屬不同主體所有，成立相互之間獨立的所有權。但在實際上由於房屋必然附著於土地，因此房屋所有權與土地所有權也存在著聯繫，這種聯繫體現在“房隨地走”、“地隨房走”的密切關係，即房屋所有權人的所有權是依賴於國家或者集體土地所有權的；反過來，房屋所有權的變更或喪失，也會可能導致其土地使用權隨之發生相應的變更或者喪失。應註意者，由於我國土地只歸國家或集體所有，且其所有權不能流通，因此房屋與土地的關係主要體現為房屋所有權與土地使用權的關係。

　　在我國，根據房屋坐落的位置不同，可以把房屋分為城鎮房屋和農村房屋。城鎮房屋是指坐落於城市 (直轄市、地級市、縣級市)、縣城、建制鎮和工礦區的房屋；農村房屋是指坐落在農村(包括未設建制的村鎮)的房屋。我國對城鎮房屋的管理制度較農村房屋要完善一些。例如，城鎮房屋都已普遍實行了房屋產權登記制度，包括設立登記、變更登記和消滅登記，而農村房屋則還未完全建立房屋產權登記制度。

　　①國家房屋所有權，又稱為公房所有權，即國家對房屋擁有的所有權；

　　②法人所擁有的房屋所有權。主要指非國有單位的法人通過投資、購買或自建房屋而形成的房屋所有權；

　　③自然人所擁有的房屋所有權。

　　房屋所有權是占有權、管理權、享用權、排他權、處分權(包括出售、出租、抵押、贈與、繼承)的總和。

　　(1)占有權。是所有人對其房屋進行直接的實際控制或掌握的權利。占有權是房屋所有權的基本內容，沒有占有，就談不上所有權。然而占有並非就是所有，因為占有分所有人占有和非所有人占有、合法占有和非法占有、善意占有與非善意占有。

　　(2)使用權。房屋的使用權是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。指所有權人對其房屋有直接按照它的性質和用途加以利用的權利。使用權的行使必須符合下列條件：①無損於房屋的本質。②按照房屋的自然性能、經濟性能和規定的土地用途使用。③遵守法律和公共道德，不損害公共利益和他人的合法權益。

　　(3)收益權。指房屋所有人有利用其房屋以增加經濟收益的權利。如將房屋出租取得租金、用房屋作為合伙入股取得紅利等。

　　(4)處分權。指房屋所有人在法律許可的範圍內，對其房屋有處置的權利。如依法對自己所有的房地產出售、出租、抵押、典當、贈與、拆除等。

　　一般說來，完整的房屋所有權，必須同時包括上述四項權利。但是，占有、使用和收益權有時會脫離所有權。

　　房屋所有權的特點，一方面由房屋本身的性質所決定，另一方面也由各國的房屋所有權法律制度所決定。我國房屋所有權具有以下特點：

　　1、房屋的國家所有權、集體所有權和個人所有權同時並存，同等地受到憲法和法律的保護。

　　2、房屋所有權的客體是具有一定結構、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權的客體。

　　3、房屋所有權與其所依附的土地的使用權的分離。房屋的所有權發生變更，土地的使用權也隨之發生變更，反之亦然。

　　4、國家所有的房屋廣泛實行所有權與使用權的分離，國家享有所有權、國有企、事業單位和其他組織享有使用權。

　　5、房屋所有權可以轉讓，但受到土地使用權轉讓的制約。由於房屋所有權與土地使用權不可分離，因而，凡不可轉讓使用權的土地上的房屋，其所有權不能轉讓；非法轉讓土地使用權，會導致土地上房屋的轉讓的無效。

　　6、房屋所有權的設立與移轉，需辦理房屋所有權登記和變更登記手續。不辦理房屋所有權登記或變更登記手續，不發生確定房屋所有權或移轉房屋所有權的效力。

　　對房屋所有權加以分類，明確不同類別所有權的性質和特征，便於房屋所有權的行使和對房屋的管理。房屋所有權可從不同角度加以分類：

　　1、從所有權權利主體的內部構成來看，可分為房屋單獨所有、房屋共有和房屋的區分所有。房屋的單獨所有是指在某一房屋上只有一個所有權主體。

　　2、從房屋所有權權利主體所享有的權能是否充分來分，可將房屋所有權分為完全的房屋所有權和房屋部分所有權。完全的房屋所有權就是我們通常所說的房屋所有權；房屋部分所有權是一種受到限制的房屋所有權，後文將對之作專門介紹。

　　3、我國的房產登記，按照房產性質將房屋所有權分為以下幾類：

　　(1)公有房產，即國家房屋所有權和集體房屋所有權以及建築物區分所有權。其客體包括房地產管理部門直管的國有房屋，國家機關、全民所有制單位、軍隊使用的國有房屋和其他國家所有的房屋，以及集體所有制企業、單位擁有所有權的房屋。

　　(2)私有房產，即公民個人房屋所有權。其客體是我國公民，包括華僑、僑眷、歸僑、港澳台同胞擁有的私人房屋。

　　(3)中外合資房產，即中外合資房屋所有權。其客體是我國政府、企業與外國政府、企業或個人共同投資擁有的房屋。

　　(4)外資房產，即外資房屋所有權。其客體是外國政府、企業、社會團體、國際性機構及外國人、無國籍人在我國境內所擁有的房屋。

　　(5)其他房產。其客體是不可歸於以上種類房產的房屋，如宗教組織擁有的房屋。

　　(１)依法新建的房屋；

　　(２)添附的房屋，如翻建、擴建、加層等；

　　(３)通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得所有權的房屋；

　　(４)繼承或受遺贈的房屋。

　　我國的房屋所有權取得的方式越來越多樣化，比如：依法新建的房屋；添附的房屋（如翻建、擴建、加層等）；通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得所有權的房屋；繼承或受遺贈的房屋等。但我國《物權法》對房屋所有權沒有直接的具體規定，房屋所有權具有歷史性、私益性，所以房產糾紛處理起來較為複雜，並且房屋所有權制度又與債法、親屬法和繼承法等民事法律聯繫，有的問題（如所有權登記、共有等）則很容易與物權法總則和所有權中其他原理重覆；另外，很多房屋所有權糾紛經常還要重點從財產分割、繼承、婚姻等領域法律法規中尋求答案，有隻是根據政策處理這些事情。相比土地所有權，它自身並無明顯特性。所以，我國《物權法》沒有專門作出規定。

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