低碳房地產

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　　低碳房地產是指在房地產項目在進行開發和使用的過程中以降低能源消耗以及減少碳的排放為目標的房地產開發活動。低碳房地產是發展低碳經濟下的產物，所以也具有低碳的特征。

　　(一)關於土地

　　土地是低碳房地產發展的基礎，開發商如果想開發低碳房地產項目，首先要有土地資源。土地經濟是關於土地制度、土地利用和土地收益分配等方面的經濟關係及理論問題。作為低碳房地產開發項目的土地用途，是將土地視為生產力的基本要素，併在生產關係的影響下，將土地進行開發使用，產生經濟效益。這是由土地而引發的經濟問題，在對這些問題深入研究的基礎上，瞭解土地在低碳房地產開發中的影響，並採取適當的手段進行協調，促進對土地的合理使用，以確保低碳房地產的長遠發展。

　　(二)關於可持續發展

　　隨著可持續發展的經濟理論在社會經濟發展中的促進，國家不僅達到發展經濟的目的，還要對我們的生存環境進行保護，給後人的生產生活留下可利用的資源。可持續發展的理論告訴我們要合理的利用自然資源，否則生態環境失去了平衡，將會嚴重影響人們的正常生活並阻礙社會的發展，就會表現的得不償失。因此我們要走可持續發展的經濟道路，低碳經濟就是一個新的趨勢，房地產行業也需要在低碳經濟中尋求突破，努力的發展低碳房地產項目，為房地產業的可持續發展奠定基礎。

　　進入21世紀，隨著人類社會與經濟的高速發展，出現了嚴峻的環境問題，特別是全球氣候變暖所帶來的一系列嚴重環境問題， 已經成為世界各國必須要共同應對的全球性問題。目前，世界各國都在強調節能減排，特別重視減低二氧化碳排放，併為此多次召開國際性會議。尤其是在最近幾年召開的哥本哈根環境會議上，全世界都在強調發展低碳產業，以期減輕環境壓力，解決能源和環境問題。另一方面，隨著我國人口的劇增，經濟的發展，我國房地產業也以前所未有的速度在發展，這種迅速發展的同時也帶來日益嚴重的環境污染。因此，人們越來越強調發展低碳房地產業。

　　有數據表明，我國房地產業碳排放占全社會碳排放總量的30％以上，且城市中碳排放60％來源於建築維持功能。中國建築能耗約占全社會能耗總量的40％，而國際上發達國家的建築能耗一般占全國總能耗的35％左右。這說明，我國房地產業的模式是粗放的、低效率的，這不僅造成了我國房地產業能源消耗的增加，也不可避免地增加了能源的浪費。同時，為解決全球變暖等日益嚴峻的氣候問題，我國政府做出鄭重承諾：到2020年，單位GDP的CO₂排放量要比2005年單位排放量下降40％～45％。在這種形勢下，發展低碳房地產顯得尤為重要。

　　此外，房地產業是我國國民經濟支柱產業，在國民經濟產業鏈中處於中游，許多行業的發展與房地產業的發展有著密切關係，特別是那些高排放、高能耗的行業，如鋼鐵、建材、化工、電力等行業。房地產低碳之路必將成為化解中國經濟發展和環境污染矛盾的重要突破口，發展低碳房地產對拉動上游綠色生產，推動下游綠色消費，促進房地產產業結構調整，實現國家巨集觀經濟調控目標具有重要意義。

　　低碳經濟既不同於自由市場經濟模式，也不同於政府高度掌控的環境治理模式，而是一種政府、市場、公眾三方共同參與、相互作用、相互影響的發展模式。低碳房地產發展需要經過三個階段：(1)學術界通過科學研究和探索，達成低碳經濟理念共識；(2)中央政府形成中國特色低碳發展模式的政治意願，並做出相關戰略決策；(3)各級政府落實低碳發展戰略，積極試點推廣、真抓實幹和全民參與。 儘管理論界、學術界一致認為中國房地產業走向低碳勢在必行，但低碳房地產是一項系統工程，中國發展低碳房地產還缺乏一定的社會基礎與技術支撐。

　　1.國家巨集觀扶持政策滯後

　　國外眾多城市都已開展了以低碳社會和低碳消費理念為基本目標的實踐活動，英國、日本等國家已將交通、商業與公用建築以及住宅能耗問題作為低碳城市的三大重點領域。 縱觀世界低碳發展歷程，國家層面的巨集觀計劃多於微觀層面的實施原則，而針對某個地區的具體行動計劃多於可以推廣的制度理念。 發達國家為實現其低碳經濟的戰略目標，採取了各種有效的低碳政策措施，其特點表現為：(1)重視利用市場機制激勵企業節能減排；(2)徵稅、補貼、基金、市場交易等政策工具的多樣化與綜合運用；(3)政策制定和實施過程中，政府創造或藉助了一些“中間力量”，促進政府、企業、行業協會、咨詢公司、投資公司、科研機構及媒體等多方面力量的參與和合作，使政府以少量公共資金的投入獲得良好效果；(4)促進企業決策者和公眾觀念的轉變。

　　現階段，我國還沒有系統的、專門的低碳經濟政策，現有政策主要體現在“節能減排”措施之中，且以行政手段為主，與發達國家以市場為主的政策工具有較大的區別。 由於國家層面尚未形成支持低碳房地產發展的法律、政策體系，缺乏具體引導企業投資的產業、技術、金融及稅收等優惠政策。因此，在整個低碳房地產戰略構建中，最大的挑戰不是技術，而是體系和制度。

　　2.低碳房地產供給動力不足

　　低碳房地產具有公共產品特性，在低碳房地產發展中，市場機制難以有效發揮作用，鼓勵房地產企業開發(特別是節能減排的技術研發)與消費者購買低碳房地產存在生產與消費的正外部性，為了實現公平與效率，需要政府在充分利用市場調節基礎上，通過制定規則彌補市場失靈以糾正外部效應。

　　低碳房地產的發展離不開市場的形成及良好運行環境，作為建築產業鏈中的核心——房地產企業的開發意願決定著低碳房地產的市場供應。目前，由於各方麵條件制約，企業在低碳房地產的研發經營中承擔著更多風險(主要表現為政策風險、市場風險、成本風險、技術風險等)和責任，大部分房地產企業雖然認同“低碳”理念，但實際行動上仍持“觀望”態度。

　　3.低碳房地產需求能力有限

　　相比普通住宅，低碳住宅可節電50％ 、節水20％ 以上，低碳建築已漸成國際建築界主流趨勢。目前，多數低碳住宅都是以增加一定成本為代價，由於我國購房者過度關註初始購房價格而忽視建築物後期運行維護成本，房地產企業為了降低建築成本，在房屋修築時缺乏節能設計，使房屋在未來數十年的使用過程中將能源消耗鎖定在一定的程度上而難以進行大規模的衰減 。據統計，新開發節能50％ 的低碳建築，需要增加建設成本1000元／平方米左右；老住宅節能改造成本約為80～120元／平方米。由於政府在節能環保住宅的消費上沒有相應的鼓勵政策，建築成本的增加無疑會通過房價轉嫁給最終消費者，勢必推動房價進一步上揚，絕大多數消費者難以承受。

　　4.低碳房地產建設推行緩慢

　　隨著《可再生能源法》、《可再生能源發展規劃》、《迴圈經濟促進法》、《民用建築節能條例》、《建設部建築節能“十五”計劃綱要》等法規的相繼施行，近年來，政府先後批准發佈了《公共建築節能設計標準》、《建築節能工程施工質量驗收規範》、《民用建築節能條例(草案)》、《綠色建築評價標準》(GBT 50378—2006)、《綠色建築評價技術細則(試行)》及《綠色建築評價標識管理辦法(試行)》等數十項重要的國家標準和行業標準。

　　我國開始了綠色住宅體系研究，提出了“生態建築”、“環保建築”、“健康住宅”、“低能耗建築”、“資源迴圈型建築”等概念，節能減排已經成為房地產業發展的風向標。部分房地產企業已經在新開發項目社區雨水收集系統、太陽能系統、恆溫恆濕技術、產業化集成、原生態社區綠化等方面進行了有益探索與改進，但離節能、低排放、低污染社區相差甚遠。

　　全國城鄉430多億平方米存量建築中，符合節能標準的僅5％ ，每年新建20億平方米以上的建築，90％ 以上仍為高耗能建築。根據住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心有關數據，我國目前累計建成節能建築只有10．6億平方米，僅占全國城鎮既有建築面積的7％ ，既有建築節能改造仍留在試點示範階段，難以全面啟動。

　　1.結合國家整體減排目標、制定低碳房地產發展戰略

　　中國低碳房地產發展需要在借鑒國外低碳經濟發展的理論和實踐基礎上，強調技術、政策和公共治理手段並重，構建可持續發展的低碳房地產體制和技術支撐體系。(1)結合國家整體減排目標，制定房地產業減排目標和強制執行措施，執行從項目規劃、項目建設、項目驗收到投入使用的生命周期全程低碳節能標準。(2)制定和完善建築節能的相應法規文件和標準規範，建立房地產建築工程設計、施工、驗收、運行等全過程節能效果評價系統。(3)制定低碳住宅建設標準與節能控制指標，從住宅小區規劃、建築單體、環境控制等方面進行建築節能評級與認證並保持認證標準的差異性、可持續性及可操作性。(4)參照美國的LEED認證、英國的BREEAM評估體系構建我國低碳建築標準的第三方測評體系。

　　2.構建低碳房地產行業發展管理體制

　　低碳房地產涵蓋了土地規劃、建材選用、建設施工、經營銷售、交付使用、物業管理各階段，應該在城市規劃、環保法律、技術標準、安全衛生法規、市場準入等方面制定有效措施，完善房地產行業發展巨集觀管理體制。(1)加強土地利用規劃、城市規劃與住宅小區規劃環節銜接，實行“產居一體”的低衝擊開發模式，優化公共交通網路建設，保持住宅區與就業密集區有便利的公共交通聯接，方便居民徒步或依靠自行車出行，實現低碳交通。(2)推進新能源利用與建築的一體化設計，實現房地產全壽命周期成本(建造成本、運營成本、維護成本及環境成本)之間進行綜合平衡。(3)完善土地供應機制，推進住房供應結構的調整，鼓勵購買中、小套型的經濟實用住宅。(4)在符合城市規劃和工程建設標準下，改變毛坯房(期房)銷售模式為現房、精裝房銷售，適當延長建築物的使用壽命，限制過度住房消費行為。

　　3.建立長效機制，化解低碳房地產研發企業風險

　　確定房地產開發企業(特別是國有及大型民營房地產企業)在低碳房地產發展中的主體地位，建立低碳房地產利益相關方(政府、行業協會、房地產相關企業、消費者)參與合作機制。(1)創造良好的投資環境，加大能源政策、技術政策、產業政策、消費政策支持力度，從生產、流通、消費、分配等各個環節出台優惠政策措施。(2)通過減免稅收、財政補貼、政府採購、綠色信貸等鼓勵措施，化解企業風險，鼓勵更多房地產企業投身低碳發展。(3)創造有利於技術創新的環境條件，建立規劃、設計、開發、施工及物業管理領域的官、產、學、研密切合作的國家研發體系，強化企業技術創新的動力機制，支持低碳房地產技術的研發、示範和使用。(4)搭建低碳房地產經濟發展的信息平臺，通過開創低碳信貸產品、設立碳基金、鼓勵和引導企業參與清潔發展機制(CDM)項目，促進國內與全球房地產業發展同步。

　　4.構建公共參與機制、引導與鼓勵公眾低碳消費

　　低碳經濟包括低碳生產與低碳消費兩部分，在低碳經濟發展初級階段，強調經濟增長方式轉變，而經濟發展高級階段低碳社會消費理念和行動的轉變顯得更為重要。 低碳房地產的核心和可持續的動力在於擁有低碳理念的城市居民，良好的公共參與機制是保障居民和企業積极參与到低碳城市建設中的先決條件。(1)整合低碳房地產價值體系的社會認同性，促進企業決策者及公眾觀念的轉變，形成支持低碳房地產發展的社會氛圍和輿論環境，引導企業在公眾中樹立良好的“低碳經濟”形象，促進政府、企業完成低碳經濟的目標和指標。(2)按我國科技部編製的《全民節能減排手冊36項日常生活行為節能減排潛力量化指標》對公眾進行低碳生活宣傳及低碳消費引導，倡導資源回收利用和綠色消費。(3)合理分攤公眾低碳消費成本。政府對購買全新低碳住宅消費者、對現有住房進行節能改造家庭、使用(更換)節能建材及節能電器的居民，提供抵押貸款、減稅或補貼等差別性優惠政策。(4)倡導居住空間的低碳裝飾、合理設計通風和採光系統、選用隔熱保溫的建築材料、選用節能型取暖和製冷系統，避免過度裝修。(5)推動家庭生活各環節“節能減排”，有效降低每個家庭的碳排放量；建設低碳社區，實現住宅社區能源消費自給自足。

　　5.加強國際合作、健全低碳房地產技術支撐體系

　　近30年來，發達國家在可再生能源的應用、自然通風采光設計、新型建築保溫材料研發、碳捕存技術等方面都成效顯著。國際上較成熟的建築節能技術主要體現在：維護結構熱工性能、暖通空調技術、建築照明節能、水工業與垃圾處理等方面。

　　我國與發達國家在低碳技術方面還存在較大落差，應加強與各國政府、國際組織在建築節能減排領域的科技交流與合作。(1)採用低碳技術和零碳技術乃至負碳技術策略，加速發展天然氣、核電、風能、太陽能、水能、地熱能和生物質能等可再生能源，減少煤炭在能源消費結構中的比重，改變建築用能及能耗結構。(2)通過整體優化設計，採用被動式的能源策略，提高能源轉化效率。在建築全生命周期內儘可能利用自然能源和廢棄能源(熱電廠廢熱與餘熱、地下熱水、地源熱泵、沼氣、太陽能、風能、海洋潮汐能等) ，減少化學能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。(3)實行迴圈經濟和清潔生產，實現建築全生命周期內能源利用“3R”，即再利用(Reuse)、再節約(Reduce)、再迴圈(Recycle)與建築“四節”(節地、節能、節水、節材)。(4)研發新型牆體體系，優化外牆(牆體材料、保溫隔熱)、門窗、屋面、樓地面四位一體的節能保溫隔熱技術、合理控制窗牆比，做好窗牆密閉保溫隔熱、熱橋(冷橋)、遮陽等細部處理，來保障建築節能減排的實現。