物業管理市場營銷
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物業管理市場營銷是指物業管理公司在拓展物業管理市場過程中所採取的各種方法、方式的活動過程，以達到銷售服務產品的目的。其中涉及到的個人、集體、公司、相關團體、政府機構、行政主管部門都是這個市場中的主客體。[1]
物業管理市場營銷的業務[1]
(1)委托代理業務
物業管理市場的委托關係依據發展商、業戶與物業管理公司的關係，一般可劃分為兩大類：
①委托全權管理業務：這是典型的，也是基本的市場關係。是發展商、業戶採用招投標或協議的方式，通過《物業管理服務委托合同》，委托專業化的物業管理企業，按照“統一管理，綜合服務”的原則，提供勞務商品的市場交換關係；
如果物業的產權屬於兩個或兩個以上的業戶，就由業主委員會代表業戶承擔業戶自治管理的職能和合理委托管理關係。這種委托管理的市場關係，按照對物業的自用或出租又可分為：
a．自用委托型市場關係：
業戶將自有自用的物業委托物業管理企業管理。根據委托的範圍和項目的不同可以分為：全方位委托，即將物業區域的全部管理服務業務委托於一個物業管理公司。項目性委托，即將物業區域的管理服務業務分項目委托給不同的物業管理公司。
b．代理經租型市場關係：
業主將自有的物業出租，委托物業管理企業經營管理，有兩種委托方式：出租權屬於業主，由業主與租戶簽訂租賃合同，物業管理企業只承擔收租和管理；把經租權委托給物業管理企業，由物業管理企業全權代表業主招攬租戶，簽訂租賃合同。
代理經租物業的物業管理費用的收繳也有兩種方式：一是物業管理費計算在租金里，再由業主向物業管理公司支付；二是物業管理費不計算在租金里，由承租人直接向物業管理公司支付。但不管用哪一種收交方式，都應該在物業租賃合同和物業租賃代理合同中明確規定。
②委托顧問管理業務：物業管理公司不派人員直接參与物業區域內的管理，只是定期到該區域進行檢查、監督，提供給該區域內的物業管理公司相應的意見和建議，起到顧問的作用，這樣既不幹預具體管理人員的工作，又能達到“旁觀者清”的作用。在目前的物業管理市場中，委托顧問管理的需求正在逐漸增加，通常有兩種情況：
a．早期介入顧問管理：
早期介入顧問管理指物業銷售交付使用以前物業管理公司為發展商提供的咨詢服務。物業管理公司根據物業管理的經驗和貼近物業受買人與使用人的優勢，在物業的規劃、設計、施工與設備安裝調試過程中，向發展商提供相關意見和建議，同時參與工程的竣工驗收，以專業的眼光對整個過程進行監督，減少物業銷售、業戶入伙後產生的問題，同時也為將來的物業管理打好基礎。優秀的物業管理公司早期介人物業的開發建設，提供優質的顧問管理服務，同時還將大大提高物業的身價，促進物業的銷售。
b．前期介入顧問管理：
前期介入顧問管理指物業銷售、業戶入伙後由較有經驗的物業管理公司受托為新建物業管理公司提供前期物業管理的咨詢服務。受托方根據自己的品牌優勢與先進經驗，幫助委托方掌握物業管理的基本理念、基本思路和基本方法，使新建物業管理公司的管理服務實現正常運作，並達到預期的目標。
前期介人顧問管理對新建物業管理公司很有幫助，除了可以得到咨詢服務之外，還可以得到受托方的品牌資源和人力資源，以最少的投入得到最好、最快的收效。
(2)中介業務
物業管理公司的中介業務包括租賃中介和銷售中介。
①租賃中介：租賃中介是指物業的所有人作為出租人將其所有的物業出租給承租人，這個過程中由物業管理公司在出租人和承租人之間作為中介方牽線搭橋，直到雙方簽訂租賃合同。一般在住宅小區內物業管理公司開設中介服務項目比較多，由於物業管理公司對小區的情況比較瞭解，再者物業管理公司對業戶的情況都比較熟悉，能使雙方都感到放心，同時物業管理公司在自己所管轄的小區內做中介業務也便於對小區的流動人口進行必要的管理。
②銷售中介：銷售中介在操作過程中與租賃中介有很多相似之處，但銷售中介中最重要的是物業的出售人和受買人之間必須進行產權的轉移。
中介的業務和委托的業務有些區別。委托業務中物業管理公司作為代理人，能夠行使經營的職責。能夠拍板和簽訂合同；而中介的業務，物業管理公司始終作為租賃和銷售的第三方，參與雙方的洽談，但對於最終是否達成協議，沒有決定的權利。
物業管理市場營銷的相關概念[2]
(一)物業管理市場營銷的一般概念
物業管理市場營銷是市場營銷理論和方法在物業管理市場中的應用，因此，僅從概念上來講，市場營銷的相關概念在物業管理市場中就有所體現。
1．物業管理市場需求
由於在需要、欲望和需求中，只有需求才可能使消費成為現實，因此瞭解物業管理需求對開展物業管理市場營銷活動尤為重要。物業管理需求是指物業管理服務的消費者(即業主)有能力並願意購買物業管理服務的欲望。
物業管理的市場需求既包括對保障房屋居住功能和設備設施使用功能的基本需求，也包括對維持良好居住環境和居住安全的較高層次的需求，還包括對創建社區文化和促進友好交往的精神層面的需求。由於我國各地區發展不平衡，而且即使在同一地區，人們的經濟收入和支付能力也大不一樣，人們需要或者說能夠並且願意接受的物業管理內容和檔次不可能一樣，因此，在不同階層的業主所聚居的物業小區里，業主需求千差萬別。為此，物業管理企業要善於從業主的個性需求中歸納出業主群體的共性需求，作為提供服務、拓展市場的依據。
2．物業管理產品
服務是典型的無形產品。由於物業管理行業屬於服務行業，因此，由物業管理企業提供的對物業實體的管理與對業主的服務就是物業管理企業所生產的無形產品。
具體來說，物業管理產品(服務)通常分為基本服務、特約服務和便民服務。其中，基本服務包括設備設施管理、綠化清潔、治安保衛、消防安全、交通管理和費用收管等；特約服務是物業管理企業接受業主委托而進行的服務，通常是有償的，如送奶送報，看護老人、病人、兒童，訂票送票等；便民服務是物業管理企業為方便業主而設立的，如商業網點、小型健身房服務等。
大多數物業管理企業所提供的物業管理服務都包含基本服務的內容，但各項服務的水平和質量參差不齊，且各自有各自的優勢，那麼，物業管理企業就要儘可能提高劣勢服務的水平，突出優勢服務的特色，使業主所獲得的物業管理服務效用最大化；同時控制服務成本，提高物業管理服務的性價比，使業主獲得更大的服務價值。
3．物業管理交易
交易是指雙方之間的價值交換，物業管理交易是指物業管理企業與業主之間的價值交換。
物業管理交易的達成有賴於三個重要的方面：一是至少有兩件有價值的物品，即物業管理企業提供的物業管理服務產品和業主繳納的物業管理費，物業管理企業未提供應有的服務或業主拒交物業管理費都無法達成交易；二是具有雙方同意的交易條件、時間和地點等，業主不同意物業服務的某些條款或物業管理企業拒絕業主延期繳納物業管理費都無法實現物業管理交易；三是有法律制度來維護和迫使交易雙方執行承諾，《物業管理條例》、《普通住宅小區物業管理服務等級標準》和《消費者權益保護法》等法律法規是公平、合法交易的保障。
4．物業管理市場
由“賣主可以構成行業，買主才能構成市場”的觀點可以得出，物業管理企業構成了物業管理行業，物業管理服務的購買者——業主構成了物業管理市場。
從定義上講，物業管理市場交換的商品是無形的物業管理服務，物業管理市場也就是一定時間和空間範圍內的物業管理服務交換關係的總和。這些關係既包括物業管理服務的供方、需方的關係，也包括在物業管理服務提供的過程中發揮促進和輔助作用的一切機構、部門同供求雙方的關係。
物業管理市場包含三個基本構成要素：一是市場主體，即服務商品交換活動的當事人；二是市場客體，即供市場交換的無形的物業管理服務；三是市場交換行為，即在物業管理市場活動中各主體所採取的交換行為。
(二)物業管理市場營銷的核心概念
物業管理是一門新興的邊緣交叉學科，物業管理市場營銷專門研究物業管理服務的營銷問題，為了通過研究物業管理市場營銷理論，更好地指導物業管理市場營銷的實踐活動，除了瞭解上述由市場營銷相關概念引申而來的一般概念，還要理解下列專門應用於物業管理行業的核心概念。
1．物業產品
產品是指能夠提供給市場，滿足某種需要和欲求的東西。從廣義上講，產品既可以是有形的物品，也可以是無形的服務；而從狹義上講，產品專指有形的物品。我們通常所說的物業產品是指狹義上的物業產品，指能夠滿足人們對“場所”或“安居”需求的所有物品，即所有的建築物及其配套的附屬設備、設施，包括建築物、電梯、工程設備和設施等。
物業產品最突出的特點：一是生產過程的複合性和協作性，即在物業產品生產的過程中，多個部門和單位同時、協同工作。設計單位和施工單位完成物業產品的設計與施工工作，物業公司完成物業產品設計施工的調研、評估和提出建議的工作。二是物業產品的雙重屬性，它既是消費性產品，消費者通過購買物業產品，滿足自己在居住和辦公方面的需求，也可以作為投資性產品，消費者通過把所購買的物業產品投放到房地產三級市場中，進行物業產品的買賣和租賃活動並從中獲利。
2．物業服務
為了更好地理解關於物業管理及物業管理市場營銷的基本概念，我們有必要把“物業產品”和“物業服務”區分理解，把有形的、有一定物理載體的“物業”叫做物業產品，而把與“物業”相關的一切無形的管理和服務稱為物業服務，如物業產品的日常維護與管理，物業產品所在區域的保全、綠化和文化建設等。
通過對物業產品含義的表述，可以知道有形的物業產品是狹義的概念，而這種狹義的物業產品與這裡介紹的物業服務複合構成了廣義的物業產品的概念。
3．物業管理市場營銷環境
物業管理市場營銷環境是物業管理企業生存、經營和發展的空間、基礎和條件，是影響物業管理企業的市場營銷能力、決定其能否發展和維持與目標客戶的關係的各種因素的集合，它由微觀環境(micro environment)和巨集觀環境(macro environment)兩個部分組成。
值得註意的是，環境因素通常是不可控制的，物業管理企業往往只能去適應環境，依照環境情況制定營銷策略，而難以改變或創造自己所期望的環境。物業管理營銷人員對環境進行觀察的目的是為了瞭解環境的情況與變化，並從這些內容中，尋找營銷的機會。
4．物業管理市場營銷戰略
物業管理企業在動態的環境中生存和發展，必須積極、主動地適應這種不斷的變化，而營銷戰略正是物業管理企業面對激烈變化、嚴峻挑戰的環境、市場，為長期生存和發展而進行的謀劃和思考，是事關企業大局的科學規定，是市場營銷活動的指導方針。
不同於操作層面的戰術，營銷戰略具有全局性、長遠性和綱領性的特征，各家物業管理企業都要首先規劃總體的營銷戰略，然後據此進行戰略分析和戰略選擇，形成經營戰略計劃，最後根據經營戰略計划進行市場機會研究，制定、優化市場營銷組合，爭取獲得最佳的營銷績效。
5．物業管理市場營銷策略
物業管理市場營銷策略，是物業管理企業在市場競爭中生存發展的總體性謀劃，是企業在進行物業管理市場營銷時所採用的有針對性的方法和手段。
物業管理企業市場營銷活動的關鍵環節就是制定行之有效的營銷策略，不同企業所處的營銷環境不同，服務的客戶特點不同，面對的競爭對手實力不同，這一切都要求物業管理企業的市場營銷工作要註重因時而宜，因勢而異，因地制宜，要求物業管理營銷人員制定的營銷策略不能以偏概全，不能“拿來主義”，只有這樣，才能真正發揮營銷策略的作用，使企業在不斷變化的物業管理市場上站穩、走好。
6．物業管理市場營銷管理
在物業管理市場營銷的過程中，物業管理企業必須制定戰術和戰略計劃；必須建立市場營銷組織作為市場營銷活動的依托；必須不問斷地對市場營銷活動加以監督、評估和控制。上述的計劃、組織和控制等諸項工作都屬於物業管理市場營銷管理。
物業管理市場營銷的目的是向客戶銷售物業管理服務，滿足客戶對物業服務的需求，因此，市場營銷管理的實質是需求管理，物業管理企業要組織有實戰經驗的市場營銷團隊(即組織)，該團隊要對目標市場的需求做出預測(即計劃)，針對預測需求與實際需求不一致的情況，及時採取有效措施(即控制)，適應市場需求和引導市場需求。
物業管理市場營銷的內涵[2]
(一)從市場營銷內涵的角度
市場營銷的內涵包括三個關鍵的要點：以市場為起點、重視4P更重視4C、關註實現顧客讓渡價值最大化，這三個要點的核心及相互間的聯繫在物業管理市場營銷的內涵中都有所體現。
1．以物業管理市場為起點
物業管理行業屬於服務行業，服務行業所生產的服務產品不同於製造業的實物產品，它的生產過程、購買過程和消費過程在同一時間段進行，因此，服務購買者的感受與評價伴隨著服務活動的發生而產生，企業無法利用售後服務改變購買者對當前消費的感受和評價，因此，企業要力求在服務的過程中就獲得服務購買者的滿意，這樣才能儘可能多的回收成本。
物業管理企業要達到這個目標，就必須瞭解業主需要哪些種類的服務，喜歡哪種服務方式，認可哪個檔次的服務品質，即要充分瞭解業主的需求。由於業主構成了物業管理市場，因此關註業主需求，從某種意義上講，就是要其物業管理企業從物業管理市場出發，調查和分析業主需求，併在此基礎上提供有針對性的管理服務。
2．重視4P、更重視4C
物業管理企業市場營銷以市場為起點決定了他們企業經營的關註點已經從企業自身轉移到了服務購買者的身上，而從購買者的角度看這正是4C理論的核心。
重視4C的物業管理企業通過市場調查和滿意度反饋，瞭解業主的需要和欲求(consumer)；通過對服務成本和企業運營成本的控制，降低服務產品的價格，滿足業主對低花費、高回報的期望(cost)；通過對“五星級管理、管家式服務”理念的強化，力求使業主在生活的每時每刻，在住所的每個地方都感受到物業管理服務所帶來的良好的居家環境(convenience)；通過“接待業主投訴一及時解決問題一服務滿意度回訪”的模式，化解物業管理企業與業主之問的矛盾，並儘可能多地獲得業主的理解與支持，提高業主滿意率，體現有效溝通的作用(communications)。
3．實現業主讓渡價值最大化
顧客讓渡價值最大化就是實現顧客所獲得的效益與付出的成本之間的差額最大化。物業管理作為逐步取代房管所傳統管理模式的現代管理模式，仍然處於能否被廣大業主和社會接受的過渡時期，如果其給予業主的收益甚低或要求業主的成本投入過高，都會引發業主對這種現代管理模式甚至整個行業的質疑，因此，各家物業管理企業都要力圖避免進入這種困境。
重視4C理論的應用對於物業管理企業實現業主讓渡價值最大化有輔助作用。一方面，通過瞭解業主的需求、欲望和隨時隨地讓業主感受物業管理企業的貼心服務兩個途徑增加了業主所得到的價值；另一方面，通過控制服務成本和提高溝通的有效性降低業主的資金成本和精力成本，從而擴大業主所獲效益與投入成本之間的差額，實現了業主讓渡價值最大化。
(二)從物業管理市場營銷核心概念的角度
1．物業管理市場營銷核心概念的關係
對物業管理市場營銷核心的概念進行瞭解析，可以瞭解到物業管理市場營銷包括物業產品、物業服務、物業管理市場營銷環境、物業管理市場營銷戰略、物業管理市場營銷策略和物業管理市場營銷管理6個核心內容，它們彼此聯繫，密不可分。
下圖反應了以上6方面內容的相互關係：物業產品始終處於物業管理市場營銷環境的影響當中，既有外部環境的作用，也有內部環境的壓力；市場營銷策略和市場營銷管理貫穿於向物業產品施加物業服務的過程之中，前者使物業服務更具有技巧性和針對性，後者使物業服務更加有序和規範；營銷戰略目標是整個物業管理市場營銷活動的策源地和歸宿點，在市場營銷活動開始之初，營銷戰略目標具有指導意義，指明瞭營銷工作的方向，在市場營銷活動結束之時，營銷戰略目標具有評價標準的作用，衡量營銷工作是否達到了預期的目標。
2．物業管理市場營銷的過程
物業管理市場營銷活動具有與一般營銷活動相似的工作環節，即具有普遍性，它也要經歷制訂戰略計劃、可行性分析、制訂戰術計劃、實施、評價和反饋等環節。但是，物業管理市場營銷活動在各個工作環節上還具有專門的工作內容，即具有特殊性，它的工作過程可以歸納如下(如下圖所示)
以上4個工作環節包含具體的工作內容，其中物業管理市場營銷機會分析包括對環境、競爭者和消費者三方面的分析，通過這些工作內容，可以使物業管理企業對所處的行業環境、競爭格局和市場機會有較為全面的、綜合的認識；市場營銷戰略的制定包括對企業總體戰略、經營戰略和職能戰略三個層面戰略的制定，這項工作可以使不同職位的員工(決策者、傳達者和執行者)明確自己在市場營銷活動中的任務；市場營銷策略的設計包括根據4P理論制定的產品營銷策略、渠道營銷策略、價格營銷策略和促銷策略等，也包括時下流行的關係營銷策略、品牌營銷策略和網路營銷策略等，選擇哪一種策略，要視物業管理企業市場機會分析的結果和戰略制定的情況而定；市場營銷活動的控制包括對計劃實施情況的控制、對成本和贏利情況的控制及對團隊工作績效的控制等，控制工作貫穿於營銷工作的整個過程之中，在營銷工作結束後表現為對最初營銷戰略的評價和調整，為新一輪有效的營銷活動做準備。
3．物業管理市場營銷的內涵
結合物業管理市場營銷過程的6個核心內容的相互關係和物業管理市場營銷的過程，可以把物業管理市場營銷的內涵歸納如下。
通過對物業管理市場營銷環境影響的分析，針對企業特定的物業產品，採用適當的物業管理市場營銷策略，通過為廣大業主提供滿足其需求的物業服務，並不間斷地對營銷過程進行管理，以最終實現物業管理市場營銷戰略目標。
物業管理市場營銷的內涵是對物業管理市場營銷活動的高度概括，理解該內涵，對進一步掌握市場營銷的理論和方法奠定了良好的基礎。
物業管理市場營銷的現狀[2]
儘管市場營銷能促進物業管理企業的成功，但是當前，我國的物業管理企業市場營銷活動還存在著許多不足之處。
一、物業管理企業對物業管理市場營銷的重視程度不足
不少物業管理企業對市場的敏感程度很低，管理理念落後，尚未認識到物業管理市場營銷對企業發展的作用，認為營銷是一件花錢買花銷的奢侈事情，對物業管理這樣的行業不適用。因此行業內有不少企業不具備獨立的市場研究能力，缺乏市場信息的收集和組織，沒有策划過良好的營銷活動，沒有設立專門的機構和組織進行營銷活動計劃和管理。除此之外，即使是某些已經形成規模的，具有一級資質的大型物業管理企業，往往也存在著物業管理市場營銷體系不完善、缺乏專門的營銷組織和縝密的營銷計劃的現象。能否改變觀念，將現代營銷理念和策略順利引入到企業運營當中是物業管理市場營銷在物業管理企業中發揮效用的前提和關鍵。
二、物業管理企業的營銷觀念局限
我國物業管理企業的營銷水平有限，在操作中主要表現為“三重三輕”。
1．重戰術輕戰略
很多物業管理企業只關註營銷活動是否能夠立竿見影，一味地強調大量接管新的樓盤和快速增加管理收入，而忽略了確定明確的經營目標和進行長期的戰略規劃。同時，對其他樓盤管理的新服務、新內容盲目跟進，既不註重經營特色的創建也不註重企業文化內涵的積澱，使得營銷活動長期處於圖一時之利的被動局面。
2．重局部輕整體
作為對物業管理服務的營銷，其整體效果取決於所包含的7P要素的結合程度。根據木桶原理，營銷效果的高低實際上取決於7P中最弱的方面，當前物業管理企業在進行營銷活動時，往往過多地重視價格，並把這些錯誤地理解為營銷的全部。須知，沒有精準的市場研究，優質的服務組合和便利的服務位置作為支撐，制定再低的物業管理費水平都是不可能成功的，只有7P要素同時在營銷活動中發揮作用，才能確保營銷效果水漲船高。
3．重競爭輕合作
物業管理行業中，競爭對手之間的相互詆毀和正面的“價格肉搏”時有發生，這種惡性競爭的結果只能是兩敗俱傷。物業管理企業之間鮮有資源共用、建立基於雙贏的戰略聯盟的成功合作範例，企業間還不能在競爭者、互補者和合作者等角色之間靈活切換，直接影響了物業管理企業的營銷影響力。
三、對物業管理服務產品的認識不全面
由於我國物業管理行業發展較晚，與國外成熟的物業管理行業相比還處於物業管理的初級階段，因此，國內的物業管理企業少有涉及房地產顧問服務、投資分析服務和房地產經營服務的，即使涉及這些，也尚處於摸索和探索階段，並沒有成為企業的主營項目。事實上，上述服務項目與物業管理服務共同構成了成熟的物業管理企業的業務範圍，可以說當前國內的物業管理企業所提供的簡單的管理與服務並不能被稱之為真正的物業管理。
國內的許多物業管理企業並沒有清楚地認識到這一點，導致了許多物業管理從業人員也存在認識上的誤區。市場營銷的目的是將產品更快、更多、更好地賣給消費者，而如果物業管理企業和營銷人員對自己所提供的服務存在認識誤區，又如何能夠準確的定位，向市場介紹和展示自己的產品呢?
四、物業管理企業的市場競爭力不足
物業管理行業進入中國大陸只有短短的20多年，國內不少物業管理企業的成立和發展，都是隨著社會經濟體制改革的不斷深化產生的，他們的服務理念和管理技術都是從國外和港臺地區“舶”來的，因此，從整體上講，我國物業行業的水平還很低，在一定時間內，國內的物業行業不得不走國外的先進之路，這樣就會導致對外競爭力不足的嚴重問題。
另外，近年來，物業管理行業快速的成熟和蓬勃的發展引得許多人加人到物業管理的隊伍中，在我國幾千家物業管理企業中，不乏只管轄幾個低檔的小面積樓盤的小型企業，無論是管理水平還是在業界的名氣都無法與大企業媲美。因此，從個體上講，我國的物業管理企業水平不一，部分企業競爭力不足，它們要想面向市場，必須苦練內功，為自己找到營銷的“賣點”。
五、物業管理企業與業主的相互信任關係薄弱
當前的物業管理企業營銷中確實存在著一些欺詐行為，這些行為有的是與物業管理企業直接相關的，如亂收費，謊報維修、裝修成本謀求差價，挪用維修基金專款，不履行或變相更改物業管理合同中的綠化服務承諾等。有的並不與物業管理企業直接相關，如房地產開發商在售房時對物業管理的不實宣傳等。這些誠信缺少的行為嚴重危害了消費者的利益，損害了物業管理企業和行業的信譽，而這些正是物業管理企業與業主之間相互信任關係薄弱的關鍵原因。
物業管理市場營銷的核心是滿足業主對良好物業環境的需求，這種滿足和被滿足的關係要建立在雙方平等、信任的基礎之上，而當前物業管理企業與業主之間的信任關係薄弱，導致了雙方從互利的角色轉變為了對立角色，這對雙方的溝通與交流都產生了障礙，建立滿足與被滿足的關係，進行物業管理市場營銷更無從談起。
六、物業管理企業的國際化水平較低
目前我國企業國際化過程中尚存在缺乏國際市場營銷經驗，國際營銷規則知之甚少，營銷手段缺少規範等問題，這就需要我國企業在較短的時間內通過主動學習來加深認識，掌握國際營銷規則。此外，在營銷國際化的發展進程中，還應註意中國特色，使營銷組合策略蘊含著濃郁的中國傳統文化。具體到物業管理行業，造成我國物業管理企業國際化水平較低這種狀況有多種因素。比如，服務產品的流動性限制會提高物業管理進入國際市場的準入門檻；基礎設施差異及文化移植性問題會給國際化營銷增加成本等。由於國內外在具體的服務項目上缺乏文化間的通行性，使得像物業管理這樣的服務業必須首先地方化，才能國際化。
物業管理市場營銷的發展[2]
一、物業管理市場營銷的有利條件
(一)物業管理面積快速增加
物業管理從深圳起步以來，已經初步輻射到全國各地的大中城市，特別是東部沿海地區，如北京、上海、天津和廣州等，在拉動內需政策的作用下，各地抓住機遇，大規模進行的城市建設和改造，投入使用的新建和改建物業數量龐大，使得物業管理面積快速增加，實行物業管理的比例急速擴大。據統計，我國的物業管理市場在經過20多年的長足發展後，截至2002年，實現年產值300億元，從業人員過200萬，物業管理實施覆蓋面達到城市總物業量的30％以上。對物業管理行業來說，這是從數量上發展的大好機遇。
(二)物業管理對象多元化
經過20多年的大膽探索與經驗積累，我國物業管理的對象不再單一化，而是向管理對象多樣化的方向發展。具體來說，從傳統工業到新型商業，從最初的住宅到時下火熱發展的寫字樓，從白領公寓到貴族別墅，從高等院校到部隊機關，越來越多的領域引入了物業管理服務，物業類型的多元化給物業管理企業開闢了發展道路，也為物業行業打開了市場。
(三)物業管理科技含量上升
隨著科技發展，各類物業建築智能化已經是大勢所趨，同時，物業管理的技術含量也在迅速上升，基於此，許多物業管理企業已經由經驗維護型、勞動密集型管理向技術維護型、知識密集型管理轉變，從而保證物業管理的水平始終與房地產建設的科技發展同步。可以說，科技技術引導物業管理企業走上一條高效率、高品質管理的道路，為物業管理企業實現低成本、多回報創造了條件。
二、入世條件下的機遇與挑戰
當今世界經濟引人註目的發展趨勢之一，就是世界經濟國際化之勢不可阻擋。全球經濟聯繫的日益緊密使國際分工協作在各類資源的開發、配置上，在各種生產要素的流動、應用方面都獲得了層次、深度和廣度上的空前發展。物業管理也在順應世界經濟的發展趨勢，特別是中國加入國際世貿組織之後，國內物業管理企業已經開始了向廣闊的國際市場進軍的準備，而此時，物業管理市場營銷就成了物業管理國際戰略首當其衝的部分。那麼，人世條件下，中國物業管理市場營銷將面臨哪些機遇與挑戰呢?
(一)入世條件下的機遇
1．有利於加速中國物業管理的市場化進程，擴大和完善中國的物業管理市場
第一，加入WTO要求我國的物業管理行業與國際接軌，按照國際慣例或國際方式運行，這就極大地促進了我國物業管理的市場化進程，使一些原先沒有按照市場化運作的某些地區、領域的物業管理服務提前走向物業管理市場，從而也擴大了我國物業管理市場。
第二，人世意味著將會有大量的外資企業及駐華機構涌人，這必將對寫字樓、高檔外銷公寓等形成需求增勢。因此，加入WTO後，我國物業管理的市場需求將增大，進入物業管理的物業規模和物業種類也將增多。
第三，加入WTO後，國外物業管理企業的進入一定程度上也改善了我國物業管理市場結構不全的問題；同時，它們也帶來了發達國家的先進物業管理市場運作經驗，這又大大促進了我國物業管理市場的成熟和迅速發展。
第四，加入WTO後，物業管理市場的招投標將變得更為平常。人世之後，國民待遇原則迫使我國的物業管理市場對外國企業開放，而外國物業管理企業的業務主要通過招投標來獲得，這也促進了我國物業管理市場招投標如火如荼地進行，對規範我國物業管理市場起到了一定作用。
2．有利於物業管理市場主體的成熟與發展
首先，人世有利於推動中國物業管理企業在參與物業管理市場的競爭中發展和壯大起來。加入世界貿易組織，大批外國物業管理企業將會涌入國內，帶來了先進管理經驗、技術和高級物業管理人才，我國的物業管理企業在與之競爭、交流和合作中可以吸取它們的經驗，取長補短，豐富自己的經驗技術，併在競爭和合作中，增強適應能力，提高市場競爭力，不斷發展和壯大起來。
其次，人世也能促進我國物業管理市場中介代理機構儘快升級。目前我國物業管理市場中介機構還很不健全，也缺乏一套成熟的運作模式，國外中介代理機構的介入將促進國內機構的快速成長。隨著我國物業管理市場的逐步開放，市場中介代理服務將成為廣大消費者、物業管理企業、業主管理委員會的需求和市場競爭的熱點。
第三，人世還有利於提高政府對物業管理市場的管理效率。在世貿組織規則下，一旦成員承諾其某一部門自由化，則很難逆轉，這就迫使政府有關部門必須提高市場管理運作的透明度，通過減少政府市場管理中的隨意性，增強決策的科學性，促進政府市場管理效率的提高。對企業來說，這意味著更加明確、清晰的商業環境。
3．有利於我國物業管理市場客體的進一步優化
首先，人世有利於物業管理市場服務價格的進一步降低。人世之後，國外物業管理企業先進的管理經驗和市場運作模式的進入，必將有利於管理服務效率的提高，帶來管理服務成本的降低，從而帶動我國物業管理市場服務價格的進一步降低。
其次，入世有利於物業管理市場服務質量的提高。加入世界貿易組織後會有許多國外優秀物業管理企業進入我國物業管理市場。中國物業管理企業在與國外企業競爭中，也會逐漸提高物業管理服務的質量與水平。
第三，入世也有利於物業管理市場服務的多樣化。人世以後，國外物業管理企業的進入及激烈的市場競爭，必然使物業管理服務的品種、層次、深度和組合等變得多種多樣，消費者面對來自不同國家多樣化的物業管理服務，將會有更多的消費可能及選擇機會，獲得更多實惠。
4．有利於推動中國物業管理市場法律體系的健全和完善
加入世界貿易組織，就意味著國內有關物業管理法律規則的制定和實施，都必須與世界貿易組織相應的規範和準則相銜接，必須與國際物業管理行業的法律、法規相接軌，這就促使中國物業管理法律、法規體系的儘早建立和完善。
(二)入世條件下的挑戰
1．先進管理經驗向落後管理觀念的挑戰
發達國家的物業管理已經運作了一個多世紀，積累了很多成功的經驗。與它們相比，我國物業管理企業既缺乏成熟的經驗和技術，又缺乏足夠的專業物業管理人才，更為可怕的是，我國很多物業公司，特別是由房管所轉制來的物業公司，缺乏一定的市場競爭意識。如果不加以改變，我國將會有不少物業公司會在市場競爭中失利，這個具有潛力的物業管理市場也將面臨被國外強手瓜分的危險。
2．高素質管理人才向低水平管理人員的挑戰
國外發達國家物業管理服務的低成本、低價格、高質量與其重視物業管理、有很多高素質的物業管理人才有著密切的內在聯繫。相比之下，我國物業管理還處於探索階段，並沒有被民眾所瞭解並作為擇業的選擇，導致了我國物業行業從業人員的綜合素質較低。表現在基層操作人員中，就是文化水平低，技術水平低；表現在管理層人員中，就是缺乏對物業行業的深入瞭解，專項物業管理能力有限。人才是根本的競爭力，國內物業管理企業能否在人才戰役中取勝，是對他們嚴峻的考驗。
3．較高的市場決策水平向非市場化決策手段的挑戰
在百年來激烈的市場競爭中，不少發達國家物業管理企業已積累了很多的決策經驗，有著較高的市場決策能力和水平。相比之下，我國物業管理雖然是適應房地產管理體制改革產生的，但仍然在進行著一些非市場化的運作。一些房地產開發商與物業管理企業的“父子關係”使得這些物業管理企業既沒有進入市場競爭的機會，也沒有參與市場競爭的意向，根本不為市場決策而勞神；也有一些物業管理企業充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進行暗箱操作，爭奪著市場等。人世後，在WTO自由競爭原則的約束下，必然形成較高的市場決策水平向非市場化決策手段的挑戰。
綜上所述，無論是為了短時期的利潤還是長時期的生存，無論是物業管理企業的成長還是物業管理行業的發展，無論是國內的業務拓展還是國外的規模發展，物業管理都離不開物業管理市場營銷這把利劍。因此，我國物業公司有必要迅速掌握和運用科學的營銷理論和方法，並及時更新觀念，發揮市場營銷在物業管理企業中的機能與作用，營造行業營銷環境，健全營銷體系，拓展營銷思路，加強營銷管理，最終通過物業管理市場營銷推動物業管理的長足發展。
