物業管理市場定位
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物業管理市場定位是指物業管理企業根據市場需求和自身實力，確定本企業及其物業管理服務在目標市場上的競爭地位的過程。
從定義可以看出，物業管理市場定位的過程就是物業管理企業為自身和管理服務塑造個性與特色的過程，這是市場定位最基本的作用之一，當然，在這個定位的過程中，物業管理企業既強化了自己的發展戰略，也向廣大業主展示了企業的獨特之處，有助於業主與客戶清晰地識別企業及其物業管理服務，從而幫助他們做出理性選擇。[1]
物業管理市場定位的原則[2]
(1)公眾原則
所謂公眾原則是指物業管理公司的目標市場定位必須符合目標業戶基本利益的要求，這樣也有利於企業自身的生存和發展。滿足和不斷超越業戶日益增長的需要，是物業管理公司存在與發展的基本原因和根本使命，因而決定了定位必須符合公眾利益。若企業的目標市場定位不能滿足業戶的基本利益，不符合業戶的需求，或對社會其他公眾的利益造成損害，就會導致其物業服務產品沒有市場，或引起對該公司的服務乃至對整個公司的反感，這對物業管理的進一步發展是致命的打擊。
(2)趨利原則
所謂趨利原則是指物業管理公司的目標市場定位要冒最小的風險，取得最佳的投入產出，實現投資收益最大化。也就是說目標市場定位必須保證該定位方式能為公司創造經濟或者品牌效益。
趨利原則與公眾原則是對立統一的有機組合，公眾原則是實現趨利原則的前提和條件．趨利原則是實現公眾原則的具體化和必然結果，兩者共同作用於目標市場定位的選擇和確定。
(3)短期原則
所謂短期原則是指物業管理公司對目標市場定位必須立足現實，著眼市場，根據市場的變化和業戶需求的改變，隨時改變公司的市場定位。物業管理公司要想在競爭中始終立於不敗之地，長期保持主動和領先地位，把握現實機遇，贏得未來挑戰，不斷創新和發展．就必須在對市場進行科學預測分析的基礎上，靈活地改變市場定位策略。目標市場定位是個短期行為，有助於公司發現市場機會，抓住市場機會，成功地利用市場機會。
物業管理市場定位方法的應用[1]
實現服務產品特色的角度是多種多樣的，服務產品的高質量、低價格、廣用途都可以成為賣點，物業管理企業如何結合自身實力與市場需求狀態，選擇一個定位角度，是定位準確性與有效性的關鍵因素，通常，物業管理市場定位可以考慮以下依據。
1．根據質量和價格定位
任何消費者都喜歡物美價廉的商品，但所謂的美與廉是相對的，特別是在物業管理這種服務行業中，同時提及質量與價格兩個指標，往往是指使業主和物業管理企業能夠共同接受和認可的質量和價格較優的組合(如圖所示)。
圖中，區域A表示高質量水平和低價格水平的組合，這種性質的物業管理服務是被業主首選的，也是眾多物業管理企業始終追求的目標。但是，高質量的服務，必須增加企業在人力、物力和財力方面的投入，使服務成本上升，導致難以保證低廉的物業管理費用，因此絕對高品質的服務和絕對低廉的物業費用僅僅是眾多物業管理企業不斷追求的遠景目標。
為了保證較高的服務質量，物業管理企業會選擇收取較高的物業費(如圖中區域B所示)，在物業管理市場中，這樣的質量一價格組合併非沒有市場，在一些高檔的住宅項目(如白領公寓、別墅等)，業主收入相對較高，為了能夠體驗較高的生活品質，他們情願付出較高的物業管理費；又如一些收益性物業項目(如酒店、商場等)，物業所有者為了能夠從物業使用者處獲取更多的間接收益，他們願意付高價獲取優質的物業服務，為物業使用者創造良好的物業環境，贏得自己的品牌。
然而，並非所有的業主都願意為高品質的物業服務付高價，一些業主寧可放低對物業管理質量水平的要求，以“不求最好但求滿意”為宗旨，基於這種心態，物業管理企業可以據業主可以接受的物業管理費水平，制定相應的質量標準，提供較低價格和相對較低質量水平的物業服務(如圖中C區域所示)。
圖中區域D所示的低質量水平、高價格水平的情況是不為業主所接受的，一旦業主認為物業服務質量不令人滿意且無法接受當前的物業管理費用水平時，物業管理企業就面臨著被撤換的危機，此時，只有進一步瞭解業主需求，提高質量或者降低價格，才能維持企業的生存。
通過以上分析，可以認識到，依據質量和價格定位的時候，物業管理企業要權衡自身的管理水平、經營實力及業主的需求和經濟承受能力，尋求一個質量水平和價格水平都能為業主接受的質量一價格組合，作為企業最終的市場定位。
2．根據物業產品屬性定位
物業產品本身的屬性，以及由此獲得的功能可以使消費者體會到物業管理企業的定位。不同屬性的物業產品對物業管理服務的需求不同，例如，住宅性質的物業產品強調為業主營造安全、健康和舒適的生活環境，因此物業管理服務的重點在於保障業主的人身財產安全，保持優美、清潔的公共生活環境；辦公性質的物業產品強調辦公的方便、快捷，因此物業管理服務的重點在於提高辦公自動化、通信自動化的程度，同時做好自動化設備設施的維護和維修工作；娛樂休閑性質的物業產品強調輕鬆優雅的娛樂環境和休閑功能，因此物業管理服務的重點是創造閑適的環境，保障休閑娛樂功能的發揮。
對任何一家物業管理企業而言，有可能涉足於眾多性質的物業產品的管理與服務，但必須擇其一二作為自己的強勢項目，因為一味地註重服務項目的廣度，必然增加成本的投入，同時也牽扯了更多的精力，而影響到在每一個屬性的物業產品的深入發展，這樣重視廣度而輕視深度的物業管理企業在每一個屬性的物業產品服務項目上是不具有競爭力的，它難以給業主留下深刻的印象，也就無從談及品牌效果，因為它沒有突出自己在某個領域中的優勢或者強勢，也就沒有對自己的物業管理服務進行一個準確且明確的定位。
因此，物業管理企業也有必要根據物業產品屬性定位，明確自己的發展方向。
3．根據物業管理方式定位
物業管理企業的管理方式是多種多樣的，不同經營思想的管理者會選擇不同管理方式支持企業的發展，當前，有兩種較為流行的管理方式，各有長處，能體現物業管理企業在管理方式上的定位。
一種是全面管理方式，選擇這種方式的物業管理企業的保全、保沽、工程和綠化等物業管理內容全部或大部分實行自我管理，即企業自己招聘各種人員，成立自己的保全、保潔、工程和綠化隊伍，並將其分派到企業下屬的物業管理項目，提供物業管理服務工作。這種管理方式的優勢是確保服務隊伍對物業管理項目的忠誠度與責任心，能提供符合企業質量標準的服務。但不足之處是基層員工數量大，企業要配備足夠的管理者進行分層管理，人力投入大，大型企業採用這種管理方式還有可能帶來信息傳達速度慢，企業運行遲緩的問題。
另一種是全委托管理方式，選擇這種方式的物業管理企業將各項管理內容全部委托給專業公司，由專業公司(如綠化公司、保潔公司等)按照物業管理企業的要求，選派基層服務人員人駐物業管理項目進行操作工作，而物業管理公司只是選派管理人員，對這些基層服務人員進行監督、管理和考核。比起全面管理方式，物業管理企業的職能重點從操作層面向管理層面過渡，它的優勢在於減少了在操作層員工的選聘和培訓方面的投入，降低了由於基層員工離職頻繁而導致的較高的離職率，提高了企業的穩定性。但是，聘用基層團隊的費用較高，只有盈利額高的物業管理項目才能夠承擔這筆費用。另外，基層團隊與企業文化的融合也需要一定的時間，如果融合不順利，企業有可能要承擔頻繁更換基層團隊的風險，因此，這種管理方式比較適合於經濟實力強，管理水平高的物業管理企業。
4．根據消費者定位
市場定位的核心是根據消費者的需求突出產品(和服務)的特性，消費者不同導致了需求的不同。由此看來，業主也是物業市場定位的依據之一。
每一個物業項目都聚集了在某個(某些)方面具有相似點的業主，基於這些相似點，這些業主群體必然會有相似的需求，這些需求就成為物業管理企業市場定位的依據。例如，高級白領公寓必然聚集了一個白領群體，他們的相似點是年齡在25～35歲，且收入較高，生活節奏快，工作壓力大，他們相似的需求就是緩解工作壓力，享受輕鬆自由的生活空間。如果物業管理企業在這個方面具有管理實力，那麼就可以把企業定位於白領公寓的管理，突顯自己的優勢與特色。當前，不少物業公司都依照業主群體的需求選定了自己的服務方向，有專門承接通信物業管理項目的，有專門承接政府機關管理項目的，有專門承接高等院校物業管理項目的，等等，總之，根據業主定位為這些物業管理企業開闢了特色發展之路。
5．依據競爭者定位
生長在市場經濟的大環境下，物業管理企業之間必然存在競爭關係，一家物業管理企業不僅要看自己的管理能力和服務水平，還要看競爭者的管理服務具有什麼特征和屬性。依據競爭者定位是與競爭者搶占不同制高點，占領有利位置的一種制勝之道，以此進行定位的策略包括對峙定位策略、拾遺補缺定位策略和突出特色定位策略三種。
物業管理市場定位策略的應用[1]
1．物業管理市場定位的步驟
物業管理企業通過市場細分和目標市場選擇的充分準備，就要選擇適合的定位策略開展定位工作，在此之前物業管理企業有必要明確市場定位的步驟，以保證市場定位工作的有序進行。物業管理市場定位步驟包括識別潛在的競爭優勢、選擇適合的競爭優勢、傳播和送達定位信息。
(1)識別潛在的競爭優勢
競爭優勢是指一家物業管理企業區別於另一家物業管理企業的，能為業主創造併為業主樂於接受的價值。
一家物業管理企業如何分析競爭優勢，並從中找出自己的競爭優勢，是物業管理企業為自己在市場上確定一個合適位置的前提，它有兩種類型：成本優勢和產品差別化優勢，美國學者波特在《競爭優勢》一書中提到：只要企業在這兩方面超過競爭者，就獲得了競爭優勢。
在識別潛在競爭優勢的過程中，企業一方面要瞭解競爭對手的特色；另一方面要研究業主對各種物業服務的重視程度，業主通常會選擇給他們帶來更大價值的管理和服務，物業管理企業在進行市場定位時就必須考慮如何為業主提供更大的價值，要麼在相同品質服務的情況下制定比較低的價格，要麼在相同價格的情況下提供更多的利益，向市場提供差別化物業服務，就有競爭優勢。加強人員管理，降低企業運營費用，同時，保證服務質量，提高業主的滿意度，從而提高物業管理費收繳率，降低成本，也有競爭優勢。
(2)選擇適合的競爭優勢
一家企業的競爭優勢可能是多方面的，但並非所有的潛在競爭優勢都適合企業的發展宗旨和目標，有些差異可能只是微弱的優勢，但卻要支付高昂的開發成本，還有些差異可能不被業主認同，因此，企業要建立一種優勢定位，本著“兩優取更優，兩劣取次劣”的原則，選擇更有價值、更有意義的方面進行市場定位。
(3)向市場傳播和送達定位信息
一旦選擇了企業的競爭優勢，就必須把企業內部的統一認識傳播到社會，讓業主形成共識，因此，要通過一系列的企業營銷工作，把潛在競爭優勢變為現實的競爭優勢，樹立並鞏固與市場定位相一致的形象，同時，註重不斷地矯正與市場定位不一致的現象。
2．物業管理市場定位策略的應用
(1)對峙定位策略
物業管理企業採用對峙定位策略時，必須具備以下條件。
①該子市場有足夠的市場潛量，有能夠吸納所有競爭企業的能力；否則，可能導致該子市場的物業服務供過於求，引起競爭者互相壓價的惡性競爭，形成資源的浪費，損害企業自身的利益。
②企業要有比競爭者更多、更好的資源，能提供比競爭者更好的物業服務。
③這個市場定位符合企業的長遠發展目標和業務實力。
如果挑戰者確實具有強大實力，那麼幾個龐大的競爭對手的激戰也會引起更多的圍觀者——業主和開發商，產生轟動效應，反而會增加兩者的利益，這時，競爭者之間不應該以徹底打敗對手為目標，如果能夠平分秋色就是最大的成就，因而，這種競爭可謂“一榮俱榮，一損俱損”。
(2)拾遺補缺定位策略
物業管理企業選擇拾遺補缺定位策略，須具備的條件如下。
①有較強的設計創新和發掘市場能力，有較成熟的管理模式和質量保證體系，能及時發現機會市場並儘快占領市場。
②所需“補缺”的市場有足夠的購買物業服務的市場潛力，能確保高投入有高產出。
③“補缺”市場與競爭者所占領的市場有明顯的差異。
拾遺補缺定位策略能使企業比較迅速地在市場上站穩腳跟，並能在消費者或用戶心目中樹立起一種獨特的形象；在市場領導者或者挑戰者未進入的市場位置經營牟利，失敗的風險比較小，成功的概率比較大。當然，這種定位策略也有明顯的缺點，“避實擊虛”往往就意味著企業放棄某個最佳的市場位置。
(3)突出特色定位策略
突出定位策略是最容易被物業管理企業所選用的定位策略，因為差異性是普遍存在的，任何兩家物業管理企業之間肯定有所區別，如果能將差異之處加以發揮，就可以輕鬆地彰顯特色。“人無我有，人有我強”的觀念是物業管理企業在使用突出特色定位策略的時候應該始終堅持的理念。
另外，物業管理企業樹立品牌的過程，是一個追求創新的過程，無論是組織機構的創新，還是運營模式的創新，抑或是服務理念的創新，這些都是企業的進步之處，是企業特色之處，企業在追求創新發展的同時，就創造了許多企業特色，這些都可以被作為特色定位的依據，因此，物業管理企業可以廣泛地使用突出特色的定位策略。
