房地產企業

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房地產企業（Real Estate Corporate / Real Estate Enterprises）

　　所謂房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，並以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。

　　受所經營產品和服務特殊性的影響，同其他行業的企業相比較，房地產企業有以下幾方面特征：

　　1、經營對象的不可移動性

　　不管是房地產開發企業、中介服務企業還是物業管理企業，它們的經營對象都是不動產，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產企業在經營活動中受其影響十分巨大，受周圍環境的影響較大，經營績效與所處區位狀況關係密切。因為一般商品屬於動產，具有實體的流動性，可以隨時在地區之間，甚至是不同國家之間進行流動，因而通常面對的市場競爭範圍比較大，在不受一國對外貿易政策、國家安全等貿易壁壘影響的條件下，競爭範圍是世界性的，企業要根據國際市場的情況進行決策，國際市場環境發生變化會對這類企業產生直接的影響。而對於房地產企業來說，不動產不具有實體的流動性，房地產企業提供的產品不可能移動，相關的房地產服務也附著於固定的房地產上面，因此其面對的市場競爭範圍較小一些，主要是本地市場，當地市場的供求關係及其變化趨勢對房地產企業的經營績效至關重要。此外，由於房地產產品的價值量大，資產轉移需要經過較長時間，從而使市場競爭關係無法充分展開，受制於此，房地產企業經營成功的關鍵在於把握當地市場的需求。

　　2、業務形態的服務性

　　無論房地產開發企業、房地產中介咨詢服務企業，還是物業管理企業，從其業務活動的性質來看，主要是提供某種服務。

　　在房地產開發企業從事經營活動過程中，即徵地、拆遷、土地開發、土地出讓轉讓、房屋開發、房屋出售、出租、轉租、房地產抵押以及房地產建設過程中必然產生大量談判、協調、籌劃等勞務以及相應的法律事務，這些是房地產開發企業經營活動的主要內容。

　　對於房地產中介服務和物業管理企業來說，其服務性的特性就更加明顯了。房地產中介企業就是圍繞房地產產品而進行的一系列咨詢、籌劃、代理和服務活動，溝通與房地產產品相關的各類信息，撮合買賣雙方，節約交易各方的交易成本，並從節約的成本中獲取佣金，所以，中介企業提供的是房地產各類服務。物業管理企業實際上就是對房地產物業及其設施和周邊環境進行管理並提供各種保全、保潔、維修和保養服務的企業。這種特性決定了房地產企業的服務態度和服務質量至關重要。

　　3、經營活動的資金和人才密集性

　　房地產企業在經營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產開發企業的每個經營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業。例如，房地產開發前期的安置補償費用、前期工作中的勘察設計費用、可行性研究費、建築安裝工程費、財務費用、銷售費用等，通常完全依靠自有資金進行房地產開發企業微乎其微，往往要依賴各種金融工具和金融手段。房地產業與金融業的密切聯繫帶來了兩個方面的後果：

　　一方面房地產企業需要大量資金為銀行等金融機構提供了一種優良的投資渠道；

　　另一方面，二者結合使整體經濟的抗風險能力下降，一旦房地產價格下跌或者房地產企業經營不善，可能會造成金融體系動蕩，進而危及整個國民經濟的安全。

　　所謂人才密集型是指在房地產開發、中介咨詢、代理、物業管理過程中，需要大量的各種各樣的專業人才，如建築工程類、經濟分析類、金融類等。房地產開發企業在實際經營活動中涉及建築安裝方面的技術知識，也涉及市場調研、項目管理、各專業領域協調等知識和技能，往往只有藉助各類專業人員的協同合作才能完成房地產開發。對於普通房地產需求者而言，消費者或者不從事房地產行業的公司企業無法在短時間內掌握與房地產相關的專業知識，通常在交易過程中要依賴這些專業人士的協助，這樣就為專業化的中介服務企業提供了經營空間。

　　4、經營活動過程的行業限制性

　　在房地產企業經營管理活動過程中，行業特征對其的影響明顯，表現在：

　　一是行業的市場規模較大，對企業發展起到十分巨大的推動作用。

　　二是行業的競爭範圍主要是本地市場，是面向區域的，全國及世界性的競爭主要來源於資金流動。

　　三是目前房地產行業競爭者的數量較大，但有較大實力的企業數量則較少，市場競爭強烈，企業經營過程中面臨的不確定性較強。

　　四是房地產用戶的數量較多，是個領域較為廣闊的市場。房地產用戶主要包括一般的住房消費者及其他需要房地產產品的集團購買者。

　　五是房地產業進入障礙比較大，一方面，由於進入房地產業需要較大的啟動資本，所以存在較高的進入壁壘障礙；另一方面，房地產的固定性也決定了退出房地產業的轉移成本也相當高。

　　六是房地產企業由於其資金量投入大、風險高，企業經營得當，其盈利水平也會高一些，這種較高水平的盈利是對其承擔的高風險的補償。這也是吸引其他行業資金進入房地產業的主要因素。

　　房地產企業的類型可以從兩個角度進行劃分。

　　第一個角度是從經營內容和經營方式的角度劃分，房地產企業主要可以劃分為房地產開發企業、房地產中介服務企業和物業管理企業等。

　　房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。主要業務範圍包括城鎮土地開發、房屋營造、基礎設施建設，以及房地產營銷等經營活動。這類企業又稱為房地產開發經營企業。

　　房地產中介服務企業包括房地產咨詢企業、房地產價格評估企業、房地產經紀企業等。

　　物業管理企業指以住宅小區、商業樓宇等大型物業管理為核心的經營服務型企業。這類企業的業務範圍包括售後或租賃物業的維修保養、住宅小區的清潔綠化、治安保衛、房屋租賃、居室裝修、商業服務、搬家服務，以及其他經營服務等。

　　第二個角度是從經營範圍的廣度劃分，房地產企業可以劃分為房地產綜合企業、房地產專營企業和房地產項目企業。

　　房地產綜合企業是指綜合從事房地產開發、經營、管理和服務的企業。

　　房地產專營企業是指長期專門從事如房地產開發、租售、中介服務，以及物業管理等某一方面經營業務的企業。

　　房地產項目企業是指針對某一特定房地產開發項目而設立的企業。許多合資經營和合作經營的房地產開發公司即屬於這種類型。項目企業是在項目可行並確立的基礎上設立的，其生命期從項目開始，當項目結束時企業終了，這種組織形式便於進行經營核算，是房地產開發企業常用的一種形式。

　　在市場經濟條件下，房地產企業要正常運行，除了建立科學的組織結構外，還必須通過改革，建立起產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學為鮮明特征的現代企業制度。根據這一根本制度的要求，還必須設計與房地產企業的基本特征相適應的具體管理制度。

　　根據現代企業制度的要求，房地產企業運行的特點，其具體管理制度的主要內容有以下幾個方面：

　　1、開發經營管理制度。

　　這是房地產開發企業的主要制度，如房地產開發工作管理制度；項目前期工作管理辦法；房屋營銷工作管理制度；材料管理工作制度；計劃工作管理制度；計量工作監督制度；合作開發商品房管理制度；拆遷補償工作管理制度等。

　　2、工程技術管理制度。

　　這是有關工程技術方面的制度，主要內容有：規劃、設計和報建工作制度；圖紙審核管理制度；工程質量管理制度；設計招標制度；工程項目管理制度；配套工作管理制度；安全生產責任制度；圖紙、技術資料管理制度等等。

　　3、經濟核算管理制度。

　　這是有關財務、資金使用方面的制度，主要內容有：財務工作管理制度；成本工作管理制度；會計核算工作管理制度；經濟活動分析工作管理制度；審計工作管理制度；現金管理制度及差旅報銷制度等。

　　4、行政人事管理制度。

　　這是公司有關行政人事方面的管理制度。主要內容有：秘書工作管理制度；文印、文件工作管理制度；檔案管理制度；人事工作管理制度；職工考勤管理制度；辦公用品管理制度；機動車輛管理制度；公司用工制度；幹部與技術人員考核晉升制度；職工食堂等的後勤方面的管理制度等。

　　5、物業管理制度。

　　這是有關物業管理、售後服務、租賃等方面的管理制度。主要內容有：商品房售後管理制度；住宅小區管理制度；房產管理制度；房產租金管理制度；房屋維修管理制度等。

　　從所有權的角度來看，在多種經濟成分並存條件下，我國現階段房地產企業的性質劃分為全民所有制企業、集體所有制企業、私營企業、股份合作制企業、股份制、外資企業等。

　　（1）全民所有制企業

　　全民所有制企業是指依法自主經營、自負盈虧、獨立核算的生產和經營單位。企業的財產屬於全民所有，國家依照所有權和經營權分離的原則授予企業經營管理權。企業對國家授予其經營管理的財產承擔民事責任。目前，這種類型的房地產企業在我國占有相當大的比重。

　　(2)集體所有制企業

　　集體所有制企業是資產屬於勞動群眾集體所有、實行共同勞動，在分配方式上以按勞分配為主體的社會主義經濟組織。

　　(3)股份制企業

　　股份制企業又稱股份有限公司，它的全部資本分為等額股份，採取發起設立和募集設立的方式籌集資本金。出資者通過投資取得相應的股份，成為公司股東，按所持股份享有權利並承擔有限責任。它屬於混合所有制性質。

　　(4)股份合作制企業

　　股份合作制企業，是指以企業職工出資為主或者全部由企業職工出資構成企業法人財產，是合作勞動、民主管理、按勞分配和按股分紅相結合的企業法人，其性質是勞動者的勞動聯合和勞動者的資本聯合相結合的集體經濟。

　　(5)私營企業

　　私營企業是指企業資產屬於私人所有，雇工8人以上的營利性經濟組織（1988年6月頒佈的《中華人民共和國私營企業暫行條例》）。私營企業可以分為獨資企業、合伙企業和有限責任公司三種。

　　(6)外資企業

　　外資企業包括中外合資經營企業、中外合作經營企業和外商獨資企業（簡稱“三資”企業）。中外合資經營企業是指我國的公司、企業或其他經濟組織與外國的公司、企業或其他經濟組織及個人按照中外合資經營企業法的規定，在我國境內共同投資、共同經營，並按投資比例分享利潤、分擔風險及虧損的企業。中外合作經營企業是指我國企業、其他經濟組織與外國企業、其他經濟組織或個人根據有關法律在我國境內設立的，依照合同聯合經營的企業。外商獨資企業是指依照外資企業法在我國境內設立的，全部資本為外國投資者所投入的企業。

　　改革開放以來，我國確定以公有制為主體、多種經濟成分共同發展的方針。房地產經濟同樣出現了公有制實現形式多樣化和多種經濟成分共同發展的局面。2003年10月黨的十六屆三中全會發佈了《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若幹問題的決定》，指出：“要適應經濟市場化不斷發展的趨勢，進一步增強公有制經濟的活力，大力發展國有資本、集體資本和非公有資本參股的混合所有制經濟，實現投資主體多元化，使股份製成為公有制的主要實現形式。” 按這個精神，房地產行業作為競爭性行業，獨資的國有企業要逐步轉制，大量改製為混合所有制的股份制企業，同時還要大力發展民營經濟，使混合所有製成為公有制的主要實現形式。現有國有房地產企業，要按照建立現代企業制度的要求，深化改革，實行公司制改造，資產重組，加強科學管理，提高資本運作效率，特別是要提高集中度，發展具有國際競爭力的大公司和大企業集團。