創意地產

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　　創意地產是房地產業與創意產業融合的交叉產業。它以創新商業地產運作為核心，其主幹是創意商鋪、創意辦公樓、創意園區、註重時尚文脈、體驗的經營。

　　(一)創意地產的提出

　　自本世紀初起，具有前瞻性思路的房地產商開發了與創意產業包括時尚消費創意相關的一批房地產項目，如被文化部命名為 國家文化產業基地“的上海新天地 中關村創意產業先導基地中標誌性項目北京第三極文化主題商場等，這可以視為創意地產發生的第一種類型：創意商鋪。

　　2004年上半年，北京峻峰華亭推出錯層創意空間，定位於為從事創意工作的小型公司與工作室提供 創意人基地”。2005年上半年.上海 海上海創意LOFT”開盤銷售。聚焦創意產業。這些可以視為創意地產發生的第二種類型：創意辦公樓。

　　2005年4月28日，上海為田子坊等老廠房 老倉庫改建的18家創意產業場所授牌為第一批創意產業集聚區，在這前後全國各地也出現了各種形式的創意產業場所，這可以看作創意地產發生的第三種類型：創意園區。

　　正因為在實踐中創意地產在發生 發育和發展，引起有關人士的關註和研究 2005年1 2月出版的<房地產世界>雜誌上發表的筆者<當商業地產遇上創意產業——創意地產解碼>和<外灘3號時尚解析>，是文獻檢索中可以查到的最早的中國創意地產探索性理論文章。2006年以來 創意地產的提法逐步見多，創意地產的文章陸續出現。如在2006年5月1 9～20日北京召開的2006中國商業地產高峰論壇 上，北京大學文化產業研究所研究員喻文益講述了商業地產如何創新的問題.特別說到創意地產。2006年6月8日<東方早報>記者葉鶯採寫了關於創意地產的報道。2006年7月1 9日中國策劃專家網刊載了孫德祿的<創意地產三大特征>一文.成業行網站上有邵念強.趙毅撰寫的<創意地產一多元化理論與房地產整合營銷的有機互動>文章。

　　綜上所述，創意地產的提法已逐步得到業內外人士的首肯。

　　(二)為房地產一個門類的創意地產

　　1.創意產業地產項目的開發

　　創意地產是跨產業的 具有雙重隸屬關係 它是房地產業的一個門類，又是創意產業的一個分支，。它們共同的指向是地產的增值和效益。作為房地產一個門類的創意地產 它的地產屬性涉及到土地資源 建築的新建或改建.物業管理以及開發主體，等等。

　　2006年開始出現了房產商在創意地產旗下開發的地產項目 比較典型的有北京首旅華遠房地產開發有限公司開發的 華遠-企業號”和中信地產東莞公司開發的 中信慧坊 。這類 名副其實”或 名正言順 的創意地產項目，標志著中國創意地產已經發展為一種新的房地產形態。

　　北京 華遠·企業號”一批創意地產的出現，如<新浪房產>評論： 一種以創意經濟為主導的創意地產經濟開始成為北京房地產市場上一股舉足輕重的新勢力”。此外，上海上實房地產有限公司開發的 海上海”以前是在新文化地產”旗下的.據報道，該公司正在策劃籌建的 上海十七場 .公司負責人明確稱此項目為創意地產項目.楊樹浦路上的 上海十七場 ，以前是紡織廠.現在以紡織藝術為核心做一個創意園區。1 82畝地塊中.從上世~p.20.30年代到9O年代的建築作為文物不作改動.基本上是整舊如舊.但是也運用了很多創意辦法，主題就是分兩幕戲，十七個場景 所以，名字也順理改成 上海十七場 。

　　房產商一批創意產業地產項目的開發，從～個方面說明瞭創意地產正成為房地產業的一個門類。

　　2.創意地產政策開始出台

　　2006年3月23 El，北京市國土資源局公佈支持首都文化創意產業加快發四項措施。

　　一是結合本輪市級、區縣(鄉鎮)級土地利用規劃修編，就文化創意產業空間佈局及結構規划進行研究，特別是結合全市重點新城建設，為文化創意產業預留髮展空間 二是在年度土地利用計劃和年度土地供應計劃中予以優先保障：三是鼓勵城市建成區和被清理開發園區內的閑置廠房以出租等經營方式吸引文化創意產業八住：四是在中關村高新技術產業園區等經國務院批准保留的開發園區內的文化智力產業，比照享受高新技術企業所能享受的土地優惠政策.

　　這是我國地方政府部門公佈的第一個和創意產業密切相關的政策文件.旨在 積極配合相關部門研究制定(首都文化創意產業投資指導目錄>和(首都文化創意產業空間佈局規劃> ，大力支持創意產業的發展，這可以視為是作為房地產一個門類的創意地產的政策文件。

　　(一)一種新型商業地產

　　創意地產核心是創新商業地產，是一種新型的商業地產。創新是創意地產本質特征，創新在很大程度上可以說是創造。創造是世界上影響最深的哲學與宗教理論的起點，而賦予萬事萬物以意義(創造意義)則是其精髓。故有<易經> 大哉乾元，萬物資始”；故有聖經 起初神創天地 ；故老子之”無中生有 故有馬克思和恩格斯之勞動創造人”。

　　創意地產創新本質特征是創造意義。

　　創意(Create)基本涵義即創造意義。英文Create在指有目的的把原材料製成新產品 或指 創造出原來不存在或與眾不同的事物” 時翻譯為 創造”，當它指 創造出某種意義 (create new meanings)時則翻譯為 創意”。

　　創造和建構意義，是人類生存最基本的命題 人類生命活動的過程就是一個不斷產生意義，創造意義和建構意義。創意地產創造意義指向— —人文精神和商業價值的統一。

　　如果我們在有限的相對程度上比較同是人類創新活動創意與研發之間的區別，有助於理解創意地產創新商業地產創意的特性。創意傾向理念的創造，它呈現形象；研發立足於規律的發現，它建立實證。創意往往是智慧積澱中的感悟，它特別依賴於人的個性情懷；研發更多是智力整合中的推導，它比較倚重人的知識結構。創意以人文價值為主導 .它推崇美好；研發以科學建構為主旨，它力求發現。

　　(二)創意商鋪、創意辦公樓、創意園區

　　1.創新商業地產之一：創意商鋪創意商鋪在建築形態上可以是一條商業街，也可以是一棟商廈.或者是一家店鋪。

　　創意商鋪是基於人的生活方式精神性需求日益增長，通過具有創意性的購物，餐飲、娛樂、休閑 體育.旅游、會展等商業物業，建樹和傳播時尚，引領時尚消費經營。創意商鋪與創意產業關聯也可用臺灣生活創意產業概念來說明。

　　生活創意產業是臺灣文化創意產業分類中1 3個類別中的一種。所謂創意生活產業 是以新穎的方式提供大眾食 衣.住 行 育 樂各領域有用的商品，藉以提升個人與社群的生活質量，

　　生活創意產業涉及的是以“新穎的方式”提供各種商品 這種 新穎的方式”需要商業物業的創意開發和運營。

　　2.創新商業地產之二：創意辦公樓

　　創意辦公樓在建築形態上應該體現創意的特色，如構建LOFT建築形態的辦公樓。

　　LOFT在英文中原指閣樓.頂層樓 位於工廠 倉庫或其他商業，工業建築上層的開敞空間。

　　LOFT以後逐漸演繹為由老廠房老倉庫改造而成的融工作生活為一體的藝術家工作室。隨著LOFT逐步被人們重視 LOFT概念的外延也逐漸擴大.包括LOFT建築形態的辦公樓。

　　LOFTI~IJ意辦公樓往往擁有高大而開敞的空間 上下兩層的複式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁.大跨度流動空間的任意分割 夾層或半夾層設計，戶型之間的全方位自由組合，這樣就會激發創意工作者更多的想象和靈感。

　　創意辦公樓在運營上應該和創意產業有更多的關聯性。

　　如在創意產業分類中 一般排列在第一產業為廣告業。創意辦公樓可以進行類似 麥迪遜 概念專題招租，吸納較多的廣告公司進駐。

　　麥迪遜概念來源於紐約麥迪遜大道 後者為智威湯遜 達彼思 奧美 李奧貝納，DDB等著名廣告公司的發跡地，紐約麥迪遜大道(Madison Avenue)已經成為美國廣告業的代名詞和紐約的一道風景。

　　3.創新商業地產之三：創意園區

　　作為創新商業地產的創意園區，主要指通過投資開發運營的創意園區項目；它以創意產業集聚為特性，在功能上主要分為創作型 消費型 複合型的三種型態。

　　創作型的創意園區，指提供創作.設計.策劃、咨詢等創意工作場所的創意園區，比如上海昂立同科股份有限公司投資開發的上海昂立設計創意園。

　　消費型的創意園區，指提供藝術 休閑 娛樂.餐飲等創意消費場所的創意園區 比如上海同樂坊文化發展有限公司投資開發的上海同樂坊。

　　複合型的創意園區，兼創作型和消費型的功能.如上海華輕投資管理有限公司香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司投資開發的上海8號橋

　　創意地產是中國地產發展到一定階段與國際接軌的集中表現，中國地產現狀將因創意地產而徹底改變，形成中國主流地產新的里程碑，具體表現有三大特征：

　　特征一：創意地產與政治密切相關。

　　97年英國布萊爾首相為振興英國經濟而提倡創意產業，核心理念是以個人創新為基礎，形成高知識附加值為理念的產業的高度聚合。以後美、法、日等國也迅速推進，創意產業的發展催生世界經濟，每天產生220億美元價值。中國經濟的振興，如80年代的“深圳經濟模式”，90年代的“上海浦東模式”與現在的“天津濱海新區模式”其主要表現形式，都是通過地產和城市建設為載體而集中表現出來。再如“歐洲工業園”“京滬創意產業園” “上海創智天地”等都是與政府相關，上海創意地產寫入政府報告，北京市政府投資5億元建設文化創意園，搬遷後的首鋼也在建“首鋼創意產業園”………

　　特征二：創意地產是以創意為前提，對中國地產業進行核心改變。

　　創意地產是創意產業與中國地產業高度結合的新型地產。將以高知識，高科技產生的附加值衝擊改變所有地產模式。中國地產的走勢為：泛地產——複合地產——大盤地產——多元地產模式。而創意地產首先是以“創意”為前提，“創意”詮釋為“凡是經過頭腦加工而產生的知識產品為創意，把這種創意植入地產，而產生創意地產。” 中國近5年來最集中的創意載體主要有兩個：手機簡訊與地產概念。通過5年中國地產的實踐驗證：資金雖是地產商所必不可缺少的元素，而創意往往更重要，創意決定成敗。凡是賣的好的、設計好的、火爆的、形成亮點的幾乎都是概念好的創意地產，而爛尾樓、賣不出去的、關、停、並、轉的全是非創意地產。創意地產向地產商發出警告：創意地產並不只是地產商、投資商、開發商的天下，更是創意人、高智商的企業家的天下。以資金主宰地產界的局面已經過時了。

　　特征三：創意地產商是城市運營商。

　　城市經濟占全國主流經濟的80%，而創意地產商的最終產品是營造一座城市。農村地產習慣了青磚紅瓦的單式結構，只能形成集市而不能形成為城市。所以，創意地產運營者應是名副其實的城市運營商。創意地產滿足著人類的精神和物質需求，伴隨著世界經濟發展對整個城市的衝擊，這種需求呈多元化輻射，既有人們對舊式建築的改造又包含著新居住模式的不斷探求，同時，也通過城市形象，城市工業，城市地產，城市農業，城市旅游，城市服務等眾多創意形態綜合展示出來，如商業地產、工業地產、旅游地產、複合地產、大盤地產、科技地產、別墅地產、海灣地產、物流地產、另類地產等十餘類，北京與國際概念不同的是文化創意產業園，天津、秦皇島是以“聚合資金式”的歐洲工業園，廣州等地將舊廠房變成夢工廠來展示工業地產，東莞打造慧坊為創意生活街區作出樣板，“華遠——企業號”推出創意商業地產，而總部基地，非中心也是以不同形態展示城市創意地產的魅力……其目的終端仍然是城市經濟。

　　目前創意地產正在以嶄新的面貌快速發展壯大，創意地產可以通過對老建築歷史、文化、建築風格等資源的發掘，發現開發價值；或者通過對新建築賦予特定文化形態的創新方式構建新價值。老建築的歷史凝聚、新建築的時尚鮮明，都為創意地產的發展註入了活力，達到塑造創意地產靈魂的目的。

　　結合創意產業和房地產業的發展方向，來考察創意地產的發展方向.可以分為以下三個方面：

　　(1)泛地產的發展方向

　　在國內.泛地產的概念最早是由著名的戰略咨詢專家王志綱先生提出來的。泛地產的概念比較寬泛，目前在同內，一種比較通用的的理解方式是指“泛地產就是將狹義的房地產開發置於更廣的空間上進行全面的定位、規劃、設計與開發，滿足人們日常活動和消費層次日益多元化及高級化需求的地產開發新趨勢”，這樣就把房地產行業跟人們日常生活息息相關的休閑、娛樂、購物、醫療等行業聯繫在了一起、起到對房地產開發的推動作用，同時滿足人們居家生活的需要.從而可以提升地產價值。從地產開發類型的角度來講，很多人把創意地產理解為一種新型的複合泛地產類型，但是，創意地產並不單純是一種與住宅地產、商務地產、旅游地產、會展地產等各類房地產產品併列的地產品種，創意地產實際上是在為創意產業提供激發創意、整合智慧的空間，在諸如休閑、娛樂、購物等方面追求創新，同時實現創意地產自身價值的地產開發新類型。

　　泛地產的開發思想需要的就是對於人們日常生活需求多樣化的最大程度滿足，而創意地產的核心特點體現在用具有創意的思想塑造房地產產品的靈魂，這其中主要以廣告、建築設計、時尚設計、美術、手工藝品、音樂電影、特色餐飲等一系列新興創意產業為主。因此，從泛地產的角度對創意地產的開發思路進行重新定位，同時，從創意地產的角度合理規劃創意產業.在地產開發階段就引入泛地產的開發理念，可以在更大程度上實現創意地產為創意產業發展提供最舒適發展空問的作用。

　　(2)產業集群的發展方向

　　1990年邁克爾·波特在《國家競爭優勢》一書首先提出產業集群(Industrial Cluster)-詞，他指出“產業集群指的是在特定區域中，具有競爭與合作關係，且在地理上集中，有交互關聯性的企業、專業化供應商、服務供應商、金融機構、相關產業的廠商及其他相關機構等組成的群體。”

　　產業集群的思想為創意地產的發展提供了另外一個整合創意資源的思路。對於創意地產行業.產業集聚程度高.意味著類似的創意產業比較集中，只有這樣才可以使得相似類型企業進行溝通交流的機會增多，這些企業通過溝通交流，互相學習，揚長補短，開拓各自的思維，以便產生更好的創意，從而促進各個企業的共同進步、發展壯大，反過來，產業集群的優勢愈加明顯。更好的促進創意地產的發展。從房地產開發的角度來看，創意地產也就是藉助創意產業實現房地產項目的開發。創意產業集聚地的需求推進了創意地產的發展，創意產業集聚區本身只是提供了一個概念， 只有吸引大批創意產業企業的入住，聚集足夠的人氣才可以真正形成產業集聚，形成相對完整的產業鏈。最終使得創意地產走向成熟。

　　(3)完整產業鏈的發展方向

　　創意地產作為創意產業的物質空間承載者，應力求集約化經營和規範化發展，形成完整的房地產行業產業鏈。在目前房地產開發模式中，一個共識就是“地產開發絕不僅僅是建造房子”，除了房子的居住功能以外.重要的是要賦予開發出來的房子一些增值功能，完整產業鏈的理念可以指導創意地產開發在這些增值功能上面的提升。傳統的房地產開發也要進行規劃、設計和創意，但是，這個創意只是項目設計者個人的創意，沒有形成產業鏈各個環節的完整創意整合，而創意地產的開發理念所追求的則是房地產文化理念、房地產整合營銷和創意產業完整開發產業鏈的有效結合。完整產業鏈的開發思想還體現在要把創意貫穿到整個創意地產產業鏈的各個環節，把創意的思想貫穿房地產項目的策劃、規劃、設計、建造、營銷和物業管理等各環節，從而用創意帶動整個創意地產行業健康、穩定、有序的發展

　　一、實施現狀

　　(一)項目開發

　　創意地產的項目開發分為老建築改建和新建築開發兩種類型，即通過對一些老工廠、舊倉庫、老民居進行改造和整修，或者重新打造成商業街、文娛藝術區、創意園區、創意基地、創意社區等類型。

　　上海的創意地產主要是以老建築改建為主。首先，因為上海作為一個土地資源極其匱乏的城市，土地租金很高，對於開發商而言，改建老建築可以減少很大的開發成本。其次，上海是我國近代工業的發源地，大量優秀歷史工業建築濃縮了19世紀40年代以來上海城市和工業文明的發展史，眾多老廠房、老倉庫、舊樓宇記載了中國工業從起步到發展、壯大的印跡。因此，上海市經濟委員會與各區政府通過保護性開發老廠房、老倉庫和老大樓形成創意產業集聚區。

　　(二)開發模式

　　創意地產的開發模式主要分為三個部分，分別為創意商鋪、創意辦公樓和創意園區。

　　1.創意商鋪

　　創意商鋪在建築設計上可以是一條商業街，也可以是一棟商廈或者是若幹家商鋪。創意商鋪的建築空間和其提供的商品或服務一樣，可以把建築、景觀和步行結合起來，其建築空間兼具商業性、娛樂性和游覽性。

　　如由著名藝術家陳逸飛先生生前策劃的上海逸飛創意商業街，衝破傳統商業街缺乏文化底蘊，物質至上的弊端。整條街區以文化為主，高檔休閑為輔，引聚國際國內大批藝術大師及創意設計室，融藝術性和創意性於一身，彰顯現代、時尚、創新的特色。並力求以文化的光環與商業的浪潮合力，形成有影響力的、標誌性的、聚集人氣的休閑娛樂型商業街區。

　　2.創意辦公樓

　　由於上海經濟的蓬勃發展，寫字樓的租金也節節攀升。尤其是近年上海房價增長迅速，對於一些創意產業類型的公司，很難接受這樣逐年增長的租金。於是，一些創意辦公樓以其較低的租金向商家招商。例如海上海LOFT、德鄰公寓等。其中，滬上首個以創意產業為目標客戶的創意辦公物業——海上海LOFT面積在 1600平方米左右，租金價格在2.50-4.00元/日/平米，與上海其他商務樓、辦公樓相比，租金較低，因此海上海LOFT受到許多創意人士的追捧熱銷。

　　3.創意園區

　　創意園區自身是創意地產的一個類型，其本身的構成具有各種創意元素。創意園區的主幹是創意產業集聚區，它以產業集群為特征。創意園區的開發是為創意產業的產業集群提供集聚空間，通過產業中相互關聯的、在地理位置上相對集中的若幹企業和機構的集合，提升創意產業群體競爭優勢和集聚發展的規模效應。

　　比較典型的是位於莫乾山路50號的M50創意產業集聚區，這是上海目前最大的當代藝術創意園地之一。隨著上海紡織行業的改造，這片破舊的廠房被幾個獨具慧眼的藝術家相中，逐漸成為藝術人士、創意產業的集聚地。

　　二、發展前景預測

　　創意地產作為一種新型商業地產運作，從政府極力支持的現代服務業的視野出發，前景更為廣闊。這些企業大多屬於現代服務業，隨著上海第三服務業的迅猛發展，創意地產具有廣闊持久的發展前景。

　　(一)業態定位多樣化

　　創意地產的業態定位在形式上應該不拘泥於傳統商業模式，而是逐漸將文化藝術和娛樂消費一體化。

　　創意園區不僅為藝術家和設計工作者提供創作，同時具備藝術沙龍、餐廳、酒吧、酒店等設施，進而吸引了更多時尚人士，最終形成高人氣的旅游、購物、休閑、娛樂的城市地標。發展現代藝術的同時提供了藝術與消費群體的交流，促進藝術品的銷售，並可以持續性地帶動商業地產的發展，將創意產業的價值發揮到最大。基於人的生活方式精神性需求的日益增長，通過具有創意性的購物、休閑、餐飲、娛樂、健身、會展等場所，傳播和引領了時尚消費。尤其是有些園區被選為全國創意產業旅游示範基地，極大地提升了城市面貌和影響力。

　　例如田子坊在選擇的業態定位上就十分多樣化。在那些石庫門組成的弄堂中，不僅有許多藝術家的創意工作室，還有不少異國特色酒吧、中西式餐飲、時尚展示發佈、個性零售店等。將世界各地區不同的娛樂文化、藝術文化、時尚文化潮流匯聚。通過互動體驗和快樂消費，為消費者倡導了一種新的生活概念：“生活藝術化，藝術生活化。”

　　(二)形成產業集群和集聚效應

　　依托上海創意地產強勁的發展勢頭，打造創意產業的產業空間，形成以創意和設計為主的產業集聚效應乃至產業集群。

　　創意園區大多分佈在上海城區，個別分佈在郊區。在已經授牌的75家創意園區中，徐匯區、虹口區、長寧區的數量最多。這些地區存在較多可供開發的老廠房，並且存在著極大的地理位置上的優勢，便捷的交通和密集的人流對創意產業的集聚效應產生了很大的作用。

　　創意產業從原先的單純招商、招租來獲取利潤，逐漸在集聚區內形成產業鏈，實現技術、資金、市場客戶、勞動力及信息資源共用的產業運行業態過渡，最後形成完整的產業鏈。比如，為某些藝術或服裝設計公司提供銷售渠道；在園區中提供配套服務；幫助公司進行媒體推廣宣傳等等。同時，高集聚區的園區也會吸引更多的企業入駐，形成良性迴圈。

　　(三)政府扶持促進創意地產的發展

　　創意地產給上海房地產市場帶來了新的開發模式，優化了社會資源的合理配置，政府也針對創意地產給予不同的支持。

　　上海市政府大力發展創意地產，也擬定了創意產業或文化產業的發展規劃，在全國率先提出推進創意產業，同時帶動了第三產業的迅速增長。基本上，每個入駐政府授牌的創意產業集聚區的企業，在辦理公司註冊和稅收方面都將得到政府的一些優惠政策，這些政策吸引了不少國有企業和民營企業。而外商獨資企業和中外合資企業也會隨著中國市場經濟的進一步深化，在創意企業中逐步占據重要地位。

　　上海創意產業協會新媒體專業委員會戴承良主任認為，有限的土地上能夠承載的建築是有限的，但是能夠承載的創意是無限的。創意地產通過打造創意產業粘性產業空間，改造舊工業廠房，形成創意產業集聚效應乃至產業集群。此舉保護了歷史建築，又保留了城市的文化底蘊，使有限的土地資源得到集約性的利用，對於新型商業地產有巨大的發展空間。