文化地產
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文化地產(Cultural Estate)
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文化地產是以文化軟實力為核心競爭力的房地產開發模式，是用文化引領規劃、建築設計、園林景觀、營銷體系、物業服務……的系統工程。文化地產是把“死建築”變成“活建築”的系統工程。房地產傳統開發模式是以“建築”為核心，文化和概念僅作為營銷手段；而文化地產是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化提升固化建築價值。在住宅地產領域的“家族地產”模式，商業地產領域的“HAPPING MALL”模式，工業地產領域的“經濟生長”理論，園區地產領域的“文化軸心”理念……都是文化地產理念的延伸和實踐。
建築是一種凝固的音樂。美國著名建築學家佩夫斯納曾經說過，房地產並不是土地、材料和功能的市場，樓盤並不是鋼筋加水泥，它產生於它所要求的文化和精神；一個樓盤只有註入了文化的內涵，才能增加它的價值；單就產品本身而言，它很容易過時，只有附加在樓盤上的文化，才能持之以恆。
- 文化不再是營銷的概念和手段，而是建築精神和價值的核心；
- 建築硬實力和文化軟實力是共生關係，而非從屬關係；
- 文化軟實力成為提升建築價值的核心；
- 用文化軟實力統合房地產核心價值體系。
用文化引領建築設計、園林景觀、營銷體系、物業服務……的全過程；在文化地產系統中，文化必須是可落實、可體驗、可感觸、可實現的渾然整體。
1、歷史文化地產
歷史文化地產的特點是依托歷史文化傳承,在歷史文化保護區範圍及周邊地區進行保護性開發建設.充分利用歷史文化深厚的底蘊和不可複製不可再生的稀缺性,最大化地增加其附加值,最有效的創造一種新的文化表現型態,以彌補歷史文化遺留型態與現代人的需求差距.滿足人們日益提高的精神文化需求(如黃山巨集村開發等).
2、亞歷史文化地產
亞歷史文化地產的特點是以一定的歷史文化為依托,進行創造性的發揮,開發建設具有一定文化內涵的文化地產項目.亞歷史文化地產是藉助於歷史文化傳承或歷史文化名人的品牌效應的一種的產模式,特有效的滿足和迎合了一部分人群對歷史文化的推崇心理和對歷史文化名人的懷念之情(如魯藝文化村等).
3、現代文化地產
現代文化地產的特點是以現代人特別是年輕一代和文化精英人士的精神文化需求為依托,進行前衛的時尚的創新的地產項目開發.現代文化地產最大的特色是,跳出地產做的產,營造的實際上是一種文化氛圍,營銷的是一種新的生活理念和生火方式.現代文化地產以追求另類生存,享受時尚生活為目標,標新立異,奇特新潮.現代文化地產往往會引領一個地產時代,成為人們特別是年輕一代和文化精英人士的一種生存新型態(如SOHO,大山子藝術村等).
從文化地產興起的短短幾年內，已經形成了不同類型的發展模式，大致可分為以下四種模式：
1、以北京798藝術區為代表的博物館模式。
該藝術區以展覽和旅游開發為主，把舊廠房建築根據不同功能改造成展覽館、創意商鋪、公司或機構辦公場地和餐廳，彙集了畫廊、藝術展示空間、藝術家工作室、時尚店鋪、餐飲酒吧等眾多文化藝術元素。
798藝術區濃厚的藝術氣息吸引了眾多藝術和創意、設計產業的機構在此落戶，還舉辦過重要的國際藝術展覽、藝術活動和時尚活動。目前此類模式多以藝術園區的形態出現，上海的M50、紅坊等都是典型代表。
該類模式盈利來源包括四部分：一是園區一級開發的收益；二是招商收益；三是管理收益；四是商業開發的收益。這其中最為主要的是一級開發和商業開發兩部分，其中又以商業開發收益為最大。
2、公共游憩空間模式。
該類模式是將許多舊廠房、廢棄公園等改造成公共娛樂休息區域。
德國的北杜斯堡公園是公共游憩空間模式的翹楚。它由鋼鐵(行情 專區)公司廠區改建而成。其中，廢舊的貯氣罐被改造成潛水俱樂部的訓練池，混凝土料廠被設計成青少年活動場地，牆體被改造成攀岩者樂園，一些倉庫和廠房則變身迪廳和音樂廳。
此外，還有鼓風機房改造成的多功能綜合(行情 專區)活動中心，高爐鑄造車間改造成的露天影劇院，配電站開關設備用房改造成的辦公與餐飲，舊辦公樓改造成的青年旅舍。該類模式在國內並不多見。
3、商旅文聯合開發模式則可以上海城隍廟作為代表。
它將整個建築群加以改造，藉助歷史遺跡旅游來帶動商業發展，既保留中國傳統文化特色，如豫園園林景觀，中國傳統表演和美食文化街；也與國際時尚接軌，如引進國際品牌，聚集ZARA、H&M等服飾品牌，以及麥當勞、肯德基等知名餐飲連鎖店。
此外，新天地也是不可不提的典型案例。它是以上海老石庫門建築為基礎，打造的餐飲、娛樂、購物、旅游和文化一體的綜合性區域。
從實際操作看，該模式的盈利來自於兩部分：一是景區本身的旅游收益；二是周邊土地或房產的銷售收益。一般說來，旅游收益有限，不是主要的投資盈利點，其更多的是為了獲得項目及項目周邊的土地開發權。
4、開闢創意新區模式。
此類模式是在無創意要素的空間上開闢新的創意元素，最終形成文化地產。該模式成功的關鍵要素在於消費者一站式體驗、“創意吸引物”的核心作用和相關產業鏈的延伸。在這一模式中，創意是核心，創意將人們吸引到這個地方，隨後滿足人們“吃、住、行、游、購、娛”所有的需求，最終實現盈利。如果按照傳統的開發經營模式，必然是炒完概念就死。
另外，該模式可能會面臨的問題是，當園區的價值隨著開發而不斷提升之時，必然導致租金的上漲，那麼其本來的商業格局會受到破壞，如上海的五維創意園區，其原本以創意產業為主。但隨著租金的增加，一些創意工作室陸續撤離，園區更多的將地方租給了婚紗攝影，“創意園區”即將成為婚紗攝影基地。
與此相反，田子坊創意得較為成功。這裡原是1950年代典型的弄堂工廠，由上海食品(行情 專區)工業機械(行情 專區)廠、上海鐘塑配件廠等五家工廠組成。1990年代由於產業結構的調整，工廠效益下滑，有些廠房閑置多年。2000年5月，田子坊進行了改造，開發舊廠房2萬餘平方米，吸引來自18個國家和地區的70餘家企業，形成了以室內設計、視覺藝術、工藝美術為主的產業特色。現在這裡儼然成為上海一張醒目的旅游名片。
無論哪一種模式，要成功首先要符合目前的國情，同時需要一定的前瞻性。當下文化地產開發陷阱和誤區無處不在，規避風險不可忽視。
首先應考慮政策風險，另外需要保證有資金的支持。從目前文化地產的情況來看，政府撥款支持的較多，一旦政府無錢可投，那麼勢必造成重大危機。同時，須以整體觀念開發商業地產，做到前瞻後顧。
文化地產的發展思路[1]
首先，文化地產是一種地產概念，它所包含的主體既可以是單一的，也可以是多元的。
開發商在地產項目中融入各種藝術元素，從而將某種具有號召力又具有人文藝術品味的生活方式完整、巧妙地鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和人文藝術價值的人居生活。文化地產把各種藝術元素融入地產開發中的每個細節，並傳承地域文脈，體現出民族性和區域文化特性，這樣的項目也因文化藝術的融入而更加價值化。文化地產大致有兩種表述方式：一種是作為營銷、策劃方式出現的；
另一種則是把文化元素直接植入建築，引發人們從文化藝術的角度看待城市、看待地產、關註生活。古往今來，建築與文化藝術一直有著密不可分的聯繫。世界級建築大師，美籍華人貝聿銘先生說過：“建築和藝術雖然有所不同，但實質上是一致的，我的目標是尋求二者的和諧統一。” 目前國內涌現的文化地產，大多是概念化或“地產+藝術館”的方式。列舉較為成功的案例，以營銷策劃方式出現的如2001年上海浦東的“香謝麗花園”，請了知名畫家陳逸飛當形象代言人，並舉辦了陳逸飛作品的展覽會，為項目添加藝術文化的氣息；再如把文化元素直接植入項目的如陳家剛建立的“上河美術館”和潘石屹建造的“長城腳下的公社” ，開創了文化地產的先河，成為當代藝術與地產項目互動的範本。“長城腳下的公社” 也是中國第一個被威尼斯雙年展邀請參展並榮獲“建築藝術推動大獎”的作品，同時用木材和硬紙板製作的參展模型也被法國巴黎的蓬皮杜藝術中心收藏。
其次，文化藝術元素植入地產項目是需要整合的。
現在是一個全球化的時代，經濟全球化的趨勢是不可避免的，但大多數人仍認為，文化是不可以全球化的，文化必須多元化而有特色。中國著名建築學家梁思成說過：“不同民族的生活習慣和文化傳統賦予建築以民族性。它是生活的反應，它的形象往往會引起人們情感上的反應。” 文化地產也是如此，它具有一定的國別性和區域文化特性。文化地產先要與當地的文化相結合，根植當地文化，延續一方文脈；再適時吸納外來文化精髓，併在原有基礎上進行突破創新。特別是隨著房地產的興盛，現代高科技建築技術的廣泛運用，新城市建築風格在西風東漸的外來文化衝擊下，也逐漸迷失了自我。而只有在傳承城市文脈，吸納外來建築精華並植入本土文化藝術元素的建築，才更有生命力。由於當今地產業同質化競爭日趨嚴重，開發商們就都絞盡腦汁為自己的項目賦予更新的亮點、創造更多的賣點，大家無不以文化元素為突破口，因為文化藝術的多元性，是避免產品同質化的最有利的條件。
再次，文化地產已經是在後樓市調控時代中國房地產行業高端產品發展的主流方向之一，甚至在某些城市，已經成為眾多開發商的不二選擇。
事實上，有關地產與藝術結合的範例已非個案，二者的聯繫已在悄然改變著地產界慣常的思維方式和運作模式，以往居所所承載的功能已從一般的建築領域上升到對居者的意識形態的關註、對精神層面的關懷，以及對世俗文化的高度尊重。隨著過去十多年地產業界的原始積累，如今已經不可避免地遭遇到城市文化問題。一方面，地產以文化底蘊先天缺失的狀態在營造著功利、淺顯的居住方式樣板，另一方面這種粗淺文化狀態之下的商業力量則在自覺不自覺地尋找與社會背景、城市背景的廣泛聯結。居住文化、建築文化都將引領文化地產發展成為主流時尚。
