樓市調控

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　　樓市調控，指圍繞房地產市場進行調控。

　　保障房“按時足量”供應可期

　　加大保障房供給可謂調控的重中之重。按照2010年580萬套、2011年1000萬套的目標，如果按時足量供應，樓市供應結構必然發生重大變化，將逐步解決低收入與中等偏低收入群體住房難題，形成市場與保障“兩條腿走路”的新格局。

　　住房和城鄉建設部數據顯示，截至2010年10月底，全國城鎮保障性住房與棚戶區改造已經開工520萬套，占年度開工計劃580萬套的90%，年底前將全部開工，年內將建成60%。

　　保障房建設的長效機制正在逐步形成，可以預期，保障房建設力度會更大。

　　土地調控將堅持保民生導向

　　土地調控是本輪調控的另一個重點。相關數據顯示，2010年商品住宅計劃供應面積為12.4萬公頃，比2009年出讓規模增1倍。在保障房用地大增的基礎上，商品住宅用地並未被擠占，充分發揮了保供給的效果。

　　房產稅試點方向逐漸清晰

　　房產稅被稱為樓市調控的“核武器”，如果說保障房與土地供應放量是改變樓市外部環境，那麼房產稅則是調整樓市內部運行機制。一些發達國家正是通過征收房產暴利稅遏制房價過快上漲。

　　如果從2002年8月26日六部委頒發的217號文件算起，我國房地產調控歷史足足走過了十年。細心盤點房地產調控的十年，大致可以劃分為四個階段：

　　第一階段，調控起步期(2002年至2004年)：主要以收緊土地供給和房地產信貸為主要手段，以抑制房地產市場投資過熱為目的。

　　第二階段，調控加碼期(2005年至2008年上半年)：加碼的手段以結構性調整為主，在抑制房地產投資過熱的同時，提出穩房價的新目標。國八條、新國八條、國六條相繼出台，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結構、提高首付比例、推出稅收調控手段，改善供給結構的同時開始調節商品房投資性需求。

　　第三階段，緊急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：為應對全球性金融危機對中國經濟的衝擊，政府政策全面轉向，以樓市穩定來支持經濟穩定，從中央到地方全面放鬆各項房地產調控措施，甚至出台利率打折等購房刺激政策。

　　第四階段，調控全面加碼期(2010年)：遏制房價過快上漲或促進房價合理回歸成為突出調控目標。國十一條、新國十條、限購令等號稱史上最嚴厲調控措施相繼出爐，涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的住房差別化調控體系逐漸形成。

　　歷經十年，從單一供給管理轉向供給與需求綜合管理，從防止房地產市場投資過熱轉向重點遏制房價過快上漲，我國房地產調控目標逐漸清晰，政策體系逐漸建立，特別是住房差別化調控體系的逐步建立是值得肯定的。然而，在肯定調控成績的同時，難免要問的是，為什麼十年調控，甚至包括史上最嚴厲的調控，其調控效果卻是差強人意呢？

　　除了城市化進程加速推進、全球貨幣泛濫引發通貨膨脹等客觀背景及外在因素外，原因還有如下三個方面。

　　其一，調控目標不夠精準。

　　從根本上說，政府力圖控制房地產價格其實是反市場的行為，也是超越政府行為能力的目標，政府真正應該做而且可以做的是規範市場秩序、保障民生以及防範嚴重的房地產泡沫。如此，房地產調控的目的首先應該明確為保民生，也就是建立起適合中國國情的分層住房保障體系，其次是促進經濟的健康穩定增長，最後才是房價的穩定。而在現實中，中國房地產調控的主導目標被確定為穩房價，但因為我們到目前為止始終沒有告別經濟增長型政府的特點，經濟增長目標其實被內定於房地產調控目標之上，因此，房價調控的目標也就難以得到始終如一的堅持。

　　過去十年間，以地根撬動銀根，以房地產創造GDP的模式，一直是地方政府間經濟競爭的法寶和政績的最快最好體現。所以說，因土地財政而明裡暗裡助推高房價，即使不能說是地方政府的故意之舉，起碼也是在當前的權力結構和政績制度安排下，地方政府的無奈或默許之舉。但是，當下必須思考的是，這種發展模式到底還能持續多久？

　　其二，調控手段不夠精準。

　　從經濟學角度看，房地產調控無非就是增供給，抑需求。而在我國，最重要的還是抑需求，特別是抑制投資性需求。就世界各國的經驗以及我國的國情而言，走完全的市場化道路都是非常不現實的。房價之所以越調越高，很重要的一點，就是我們的限購措施出台太晚，而且執行不到位。在我國，收入分配嚴重失衡、財富兩極分化是一個極其嚴峻但又難以很快改變的現實。一些人手上集聚了大量的資金，在應對通貨膨脹確保財富保值，以及在房價上漲的預期下，必然對房地產市場有較高的投資和投機需要，再加上銀行信貸所產生的桿杠效應的推波助瀾，炒房之風必然不斷興起，並造就諸多的房叔、房嬸和房姐們。而且，炒房暴富的示範效應一方面導致了房價的持續飆升和失去理性的再投資衝動，另一方面也使得中國房地產演化成了有錢人的儲錢罐。這種畸形的財富儲存模式在世界上都絕無僅有，由此導致的住房空置不僅是巨大的資源浪費，更會讓本已緊張的住房供需矛盾雪上加霜。

　　其三，調控決心不夠。

　　2005年，中央政府就提出將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制，並首次明確提出對住房價格上漲過快、控制不力的要追究有關責任人的責任。2010-2012年，中央政府又多次提出要毫不動搖實行房地產調控，重申調控問責制，甚至在2011年各地也陸續制定了房價上漲的控制目標。但今天回想起來，有誰完成了調控目標呢？又有誰被問責了呢？

　　2006年建設部就規定，建築面積90平方米以下住房所占比率必須達到70%以上，其後幾年也多次強調，但事實上，又有哪個開發商真正執行了呢？歷年的土地供應計劃又有幾個省完成了呢？即使出台了最嚴厲的限購政策，除了北京等一線城市尚能認真執行外，又有多少地方城市能認真執行呢？給中介幾千塊錢，全套手續就能辦齊，難道說政府一點都不知情？不是不知道，恐怕更多的是默許甚至是縱容吧。政府無政策執行的動力和決心，又怎麼會有政策調控的真正效果呢？