限購令

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　　“限購令”是指2010年4月30日北京出台“國十條實施細則”中明確提出的：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被髮現提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產證。這是全國首次提出的家庭購房套數“限購令”。

　　房產限購有時難免傷及無辜。但要在GDP和民生的夾縫中趨利避害，實屬不易。地方版樓市新政最近陸續出台。限購令標志著樓市新政進入了數量調節階段。地產大腕紛紛驚呼，樓市的寒冬即將來到，房地產業對2009年的“保八”起到了決定性作用，現在則要“卸磨殺驢”了。原因很簡單，任由房地產泡沫膨脹發酵，無異於飲鴆止渴。 短期內刺穿泡沫，則不免帶來陣痛。

　　限購令是行政行為，抽象行政行為與具體行政行為是對行政行為最重要的劃分。抽象行政行為與具體行政行為是依據行政相對人是否特定所進行的劃分。抽象行政行為是指行政主體針對不特定行政相對人所作的行政行為^[1]。具體行政行為是指行政主體針對特定行政相對人所做的行政行為。

　　限購令作為一種巨集觀調控手段，在各地大量應用。從具體內容的角度進行考察，這些限購令包含以下4 種條款：

　　（1）限制特定民事主體行為能力的條款

　　（2）差別化住房信貸政策的條款

　　（3）住房公積金貸款差別化政策的條款

　　（4）限制境外機構和個人購房的條款

　　中央政府可在住房與城鄉建設部指定的40個重點城市統一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房。

　　基本限購令符合絕大多數家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房入戶政策也不衝突，且不會阻礙住房租賃、度假物業市場發展。 在人口大量流入、土地供應相對緊張的北京、上海等城市，可附加實施外來人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明後才能購買。限購令簡單易行，其實施主要依賴各城市房管部門的房地產產權登記和網路簽約兩個信息系統，不需全國聯網。目前住建部正在推進40個重點城市住房信息系統的建設和聯網，這項工作非常有價值。系統建成後，將可有效支持開徵多套房房產稅，並可優化40個城市範圍內的限購。

　　長期限購後，需求主力必然回歸中間階層，房價也會回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過土地供應、公積金的鬆緊等政策靈活調整供求，其他手段可重歸市場化：

　　—取消商業銀行的差別化信貸，並通過住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限，支持中間階層置業。現行的差別化信貸政策違背商業銀行的逐利本能，必須靠銀監會三令五申才可實施，而限購令可基本禁絕利用信貸資源炒房和過度投資的行為。央行、銀監會可根據全國巨集觀調控需要規定按揭首付和利率的底限，由商業銀行在此基礎上，按風險管理要求因地制宜、因時制宜、因戶制宜地發放按揭。

　　—取消限價房，逐步取消經濟適用房。中產階層可購買性價比更好的新建或二手商品住宅；住房保障體系從“以售為主”轉向“租售並舉”，將來可轉向“以租為主”直至最終取消經濟適用房。

　　—原用於調整供應結構、抑制地價的90/70和中小套型、中低價位普通商品房用地可以取消。國有土地出讓繼續堅持市場化改革方向，儘量減少易導致暗箱操作的綜合評標。

　　（一） 買方與賣方之間的糾紛

　　這種糾紛主要有一下幾種類型：

　　1.買方向賣方交付了“購房誠意金”或者定金後限購令出台，導致買方失去購房資格或者購房成本增加，因而以此為由要求退還“誠意金”或者定金，而賣方以買方違約為由拒還的情況。

　　2.買賣雙方在購房合同中約定，“賣方協助買方辦理房屋過戶登記”。結果由於限購令的出台導致登記部門不予登記，從而買方追究對方違約責任引發的糾紛。

　　3.即使雙方沒有約定賣方有協助辦理房產證的義務，但是限購令的出台，使買方在履行完畢購房合同義務之後，去辦產權過戶登記時遭遇閉門羹，無奈要求與賣方解除合同而引發的糾紛。

　　（二） 買方與銀行之間的糾紛

　　買方遞交的貸款申請已被銀行受理，但是因為限購令的出台使買方喪失了貸款資格，銀行據此拒絕放貸，從而買方主張銀行違約責任而引發的糾紛。

　　（三） 買方與中介之間的糾紛

　　買方與中介簽訂了委托購房合同並已交付了定金，但是由於限購令使買方無法買房，從而買方要求中介退還定金而引發的糾紛。

　　（四） 賣方與中介之間的糾紛

　　買賣雙方與中介通過三方協議將房屋交付買方使用，但是由於限購令的出台而不能辦理過戶手續，因此要求退房，進而中介要求賣方退還首付款而引發的糾紛。

　　（五） 賣方與銀行之間的糾紛

　　賣方代買方辦理貸款手續時，遞交給銀行的貸款申請已被銀行受理，但是由於限購令的出台銀行拒絕放貸，從而與賣方之間產生的糾紛。

　　（六） 買方與房屋產權登記機構之間的糾紛

　　買方已經履行完畢房屋買賣的其他各項手續，在最後辦理房屋產權過戶登記時被登記管理部門拒絕辦理，買方以登記管理部門行政不作為為由追究其責任而引發的糾紛。

　　1、2011 年2 月23 日，在西安從事多年服裝經營的浙江籍劉女士在西安市高新區某樓盤售樓部看上了一套120 餘平米的商品住房，總房款為98 萬元，當日簽訂了《認購協議》並繳納5 萬元定金，同時約定雙方在一周內簽正式的《商品房買賣合同》並辦理備案手續。2 月28 日，劉女士帶著93 萬元餘款前往售樓部簽訂《商品房買賣合同》。不料卻被告知，西安出台了新政策，外地人買房須提供一年以上納稅證明或繳納社保證明，否則無法簽訂《商品房買賣合同》以及辦理備案手續。劉女士蒙了，自己在西安打拼這麼多年，戶口一直在浙江老家，此時也無法提供納稅和繳納社保的證明，於是只好接受不簽合同，同時提出要求返還已繳納的5 萬元定金。置業顧問卻說定金不退還，因為是劉女士不符合購房條件導致雙方買賣不成，過錯在劉女士，因此公司無須返還定金。雙方由此產生糾紛

　　2、“限貸令”致無法貸款，解除購房合同不算違約：深圳市民方先生和其妻子名下共有三套房產，今年4 月初又在寶安區購買了一套205 萬元的房子，並支付了業主10 萬元定金。但是4 月17 日，國家樓市調控政策出台，因為已有三套房，方先生無法從銀行貸款一分錢。他只得找到賣房的業主，要求解除合同，退還定金，但遭到了業主拒絕。為此，雙方鬧到法院。

　　劉子儒介紹說，此案的一審判決書上，寶安法院明確了“國家政策調整導致無法獲得貸款，並非商業風險，也非不可抗力，而是情勢發生了變化”。寶安法院判決因情事變更而解除合同，購房者不需承擔責任

　　1、購第三套房貸款未能獲批，十萬元定金泡湯：陳先生因購買第三套房貸款無法獲批，不能繼續履行房屋買賣合同，起訴要求吳先生返還購房定金10 萬元。日前，松江區法院駁回了陳先生的訴訟請求。

　　陳先生通過中介公司介紹希望購買吳先生名下的一套房屋，因為這已經是陳先生的第三套房屋了，因此陳先生準備了50%的首付，另外一半的房款希望向銀行貸款。陳先生向吳先生支付了10 萬元的房屋定金之後，卻因國家房地產調控政策出台，銀行停止向第三套房發放房貸，陳先生因此只能放棄繼續履行合同，並要求吳先生返還定金10 萬元。但吳先生認為陳先生未能按照合同履行交付房款的義務，所以自己有權沒收定金10 萬元。為此，陳先生將吳先生此訴至法院。

　　法院認為，雙方簽訂的定金合同合法有效，雙方當事人應當按照定金合同履行自己的義務。首先，陳先生在簽訂合同之時應對合同風險以及自身的義務有充分的認識和預見，因為政策變動給陳先生帶來的不利後果應當自行承擔；其次，雙方簽訂的定金合同約定，在陳先生銀行貸款不足的情況下，陳先生應當在交易過戶當天以現金方式補足，故現在以銀行貸款未能獲批的理由拒絕履行合同，且不承擔任何違約責任沒有依據。最終，法院認定陳先生存在違約行為，其交付的10 萬元定金應當予以沒收。一審判決後陳先生不服並上訴，二審維持原判

　　1、利用虛假勞動關係補繳社保自食苦果：小劉是小洪的小學同學和好友，小劉聽說在北京炒房有利可圖準備在北京貸款買一套房屋，但根據差別化信貸政策，小劉是非京籍居民，也沒有在北京工作繳納社會保險或納稅1 年以上，無法在北京貸款買賣房屋，於是小劉與小洪商量，由小劉去社保部門舉報小洪開辦的公司在其工作期間未為其繳納社會保險，要求小洪的公司為小劉補繳1 年半的社會保險，小洪的公司承認雙方有勞動關係並沒有繳納社保，其後由小洪的公司按照社保部門的要求為小劉補繳社保，小劉拿著該補繳社保的證明去貸款購買房屋，結果，小劉後與小洪鬧翻了，小劉拿著小洪的公司開具的工資證明及補繳社保證明起訴要求支付未簽勞動合同賠償及支付拖欠公司等賠償，小洪公司因證據不足反而敗訴。

　　2、幫助員工造假補繳社保反遭索賠：小王系北京某私企員工，因結婚急需在京買房，但因其沒有北京戶口，且無法提供在北京工作繳納社會保險或納稅1 年以上的證明，無法在北京通過按揭貸款買房，於是小王向所在企業老總反覆哀求，並表示將為企業好好工作報答老闆的恩情，老闆也看好小王的表現，就答應以補繳社保的方式為其取得繳納社保的證明，並提供了較高工資數額的收入證明，促成其在北京貸款買房。結果，小王後於老闆發生了爭執，就拿著公司為其補繳社保的證明及工資收入證明起訴公司未足額繳納社保及拖欠工資，要求該公司補足工資差額，賠償未足額繳納社保金額及賠償解除勞動合同經濟補償金，公司老闆面對小王的“忘恩負義”欲哭無淚。