限购令

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　　“限购令”是指2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

　　房产限购有时难免伤及无辜。但要在GDP和民生的夹缝中趋利避害，实属不易。地方版楼市新政最近陆续出台。限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。地产大腕纷纷惊呼，楼市的寒冬即将来到，房地产业对2009年的“保八”起到了决定性作用，现在则要“卸磨杀驴”了。原因很简单，任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于饮鸩止渴。 短期内刺穿泡沫，则不免带来阵痛。

　　限购令是行政行为，抽象行政行为与具体行政行为是对行政行为最重要的划分。抽象行政行为与具体行政行为是依据行政相对人是否特定所进行的划分。抽象行政行为是指行政主体针对不特定行政相对人所作的行政行为^[1]。具体行政行为是指行政主体针对特定行政相对人所做的行政行为。

　　限购令作为一种宏观调控手段，在各地大量应用。从具体内容的角度进行考察，这些限购令包含以下4 种条款：

　　（1）限制特定民事主体行为能力的条款

　　（2）差别化住房信贷政策的条款

　　（3）住房公积金贷款差别化政策的条款

　　（4）限制境外机构和个人购房的条款

　　中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。

　　基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。

　　长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化：

　　—取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。

　　—取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。

　　—原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。

　　（一） 买方与卖方之间的纠纷

　　这种纠纷主要有一下几种类型：

　　1.买方向卖方交付了“购房诚意金”或者定金后限购令出台，导致买方失去购房资格或者购房成本增加，因而以此为由要求退还“诚意金”或者定金，而卖方以买方违约为由拒还的情况。

　　2.买卖双方在购房合同中约定，“卖方协助买方办理房屋过户登记”。结果由于限购令的出台导致登记部门不予登记，从而买方追究对方违约责任引发的纠纷。

　　3.即使双方没有约定卖方有协助办理房产证的义务，但是限购令的出台，使买方在履行完毕购房合同义务之后，去办产权过户登记时遭遇闭门羹，无奈要求与卖方解除合同而引发的纠纷。

　　（二） 买方与银行之间的纠纷

　　买方递交的贷款申请已被银行受理，但是因为限购令的出台使买方丧失了贷款资格，银行据此拒绝放贷，从而买方主张银行违约责任而引发的纠纷。

　　（三） 买方与中介之间的纠纷

　　买方与中介签订了委托购房合同并已交付了定金，但是由于限购令使买方无法买房，从而买方要求中介退还定金而引发的纠纷。

　　（四） 卖方与中介之间的纠纷

　　买卖双方与中介通过三方协议将房屋交付买方使用，但是由于限购令的出台而不能办理过户手续，因此要求退房，进而中介要求卖方退还首付款而引发的纠纷。

　　（五） 卖方与银行之间的纠纷

　　卖方代买方办理贷款手续时，递交给银行的贷款申请已被银行受理，但是由于限购令的出台银行拒绝放贷，从而与卖方之间产生的纠纷。

　　（六） 买方与房屋产权登记机构之间的纠纷

　　买方已经履行完毕房屋买卖的其他各项手续，在最后办理房屋产权过户登记时被登记管理部门拒绝办理，买方以登记管理部门行政不作为为由追究其责任而引发的纠纷。

　　1、2011 年2 月23 日，在西安从事多年服装经营的浙江籍刘女士在西安市高新区某楼盘售楼部看上了一套120 余平米的商品住房，总房款为98 万元，当日签订了《认购协议》并缴纳5 万元定金，同时约定双方在一周内签正式的《商品房买卖合同》并办理备案手续。2 月28 日，刘女士带着93 万元余款前往售楼部签订《商品房买卖合同》。不料却被告知，西安出台了新政策，外地人买房须提供一年以上纳税证明或缴纳社保证明，否则无法签订《商品房买卖合同》以及办理备案手续。刘女士蒙了，自己在西安打拼这么多年，户口一直在浙江老家，此时也无法提供纳税和缴纳社保的证明，于是只好接受不签合同，同时提出要求返还已缴纳的5 万元定金。置业顾问却说定金不退还，因为是刘女士不符合购房条件导致双方买卖不成，过错在刘女士，因此公司无须返还定金。双方由此产生纠纷

　　2、“限贷令”致无法贷款，解除购房合同不算违约：深圳市民方先生和其妻子名下共有三套房产，今年4 月初又在宝安区购买了一套205 万元的房子，并支付了业主10 万元定金。但是4 月17 日，国家楼市调控政策出台，因为已有三套房，方先生无法从银行贷款一分钱。他只得找到卖房的业主，要求解除合同，退还定金，但遭到了业主拒绝。为此，双方闹到法院。

　　刘子儒介绍说，此案的一审判决书上，宝安法院明确了“国家政策调整导致无法获得贷款，并非商业风险，也非不可抗力，而是情势发生了变化”。宝安法院判决因情事变更而解除合同，购房者不需承担责任

　　1、购第三套房贷款未能获批，十万元定金泡汤：陈先生因购买第三套房贷款无法获批，不能继续履行房屋买卖合同，起诉要求吴先生返还购房定金10 万元。日前，松江区法院驳回了陈先生的诉讼请求。

　　陈先生通过中介公司介绍希望购买吴先生名下的一套房屋，因为这已经是陈先生的第三套房屋了，因此陈先生准备了50%的首付，另外一半的房款希望向银行贷款。陈先生向吴先生支付了10 万元的房屋定金之后，却因国家房地产调控政策出台，银行停止向第三套房发放房贷，陈先生因此只能放弃继续履行合同，并要求吴先生返还定金10 万元。但吴先生认为陈先生未能按照合同履行交付房款的义务，所以自己有权没收定金10 万元。为此，陈先生将吴先生此诉至法院。

　　法院认为，双方签订的定金合同合法有效，双方当事人应当按照定金合同履行自己的义务。首先，陈先生在签订合同之时应对合同风险以及自身的义务有充分的认识和预见，因为政策变动给陈先生带来的不利后果应当自行承担；其次，双方签订的定金合同约定，在陈先生银行贷款不足的情况下，陈先生应当在交易过户当天以现金方式补足，故现在以银行贷款未能获批的理由拒绝履行合同，且不承担任何违约责任没有依据。最终，法院认定陈先生存在违约行为，其交付的10 万元定金应当予以没收。一审判决后陈先生不服并上诉，二审维持原判

　　1、利用虚假劳动关系补缴社保自食苦果：小刘是小洪的小学同学和好友，小刘听说在北京炒房有利可图准备在北京贷款买一套房屋，但根据差别化信贷政策，小刘是非京籍居民，也没有在北京工作缴纳社会保险或纳税1 年以上，无法在北京贷款买卖房屋，于是小刘与小洪商量，由小刘去社保部门举报小洪开办的公司在其工作期间未为其缴纳社会保险，要求小洪的公司为小刘补缴1 年半的社会保险，小洪的公司承认双方有劳动关系并没有缴纳社保，其后由小洪的公司按照社保部门的要求为小刘补缴社保，小刘拿着该补缴社保的证明去贷款购买房屋，结果，小刘后与小洪闹翻了，小刘拿着小洪的公司开具的工资证明及补缴社保证明起诉要求支付未签劳动合同赔偿及支付拖欠公司等赔偿，小洪公司因证据不足反而败诉。

　　2、帮助员工造假补缴社保反遭索赔：小王系北京某私企员工，因结婚急需在京买房，但因其没有北京户口，且无法提供在北京工作缴纳社会保险或纳税1 年以上的证明，无法在北京通过按揭贷款买房，于是小王向所在企业老总反复哀求，并表示将为企业好好工作报答老板的恩情，老板也看好小王的表现，就答应以补缴社保的方式为其取得缴纳社保的证明，并提供了较高工资数额的收入证明，促成其在北京贷款买房。结果，小王后于老板发生了争执，就拿着公司为其补缴社保的证明及工资收入证明起诉公司未足额缴纳社保及拖欠工资，要求该公司补足工资差额，赔偿未足额缴纳社保金额及赔偿解除劳动合同经济补偿金，公司老板面对小王的“忘恩负义”欲哭无泪。