泛地產
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泛地產是指不局限於以“房子”為核心，是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能區域，“房子”在這裡可能是主體，也可能成為附屬的配套設施，這種功能區域的主題各有不同，如生態農業度假區、高科技園區、高爾夫生活村、觀賞型農業旅游區等。
泛地產概念並不是空穴來風。泛地產時代的到來與泛地產戰略的誕生，都與中國特定的社會經濟發展背景息息相關。在這個特定的社會背景下，政府因素、消費者因素以及開發商因素相互作用，共同推動了泛地產時代的來臨。
1.中國特殊的歷史與社會背景的產物
中國房地產市場開放之初，開發商是以短期行為心理介入房地產的，誰有關係，能從政府拿到土地，從銀行融到資金，誰就能當開發商。(國外則是從房產、動產到不動產，房地產開發是長期行為。)因而，當炒家階段一結束，開發商手裡沉澱了大量的資金與土地，資金與土地牽扯到的是銀行與政府的利益。再加上政府對房地產的干預，往往使開發商被迫成為“政府”，其房地產開發要照顧到各方因素，要容納許多政府給加進來的的內容，因而其開發比較“泛”。還有一個重要的原因，由於許多開發商是靠銀行的資金來開發，因此，一旦被套牢，就必須想盡一切辦法盤活存量，將就自己的地塊、房產，被迫地當上了酒店經營者、主題公園經營者、 大商場的經營者、學校的老闆等等，這也是中國的房地產開發商開發內容比較“泛“的原因。從某種意義上說，在中國當一個房地產開發商，涉獵的領域要比國外廣 的多，難度也比國外大的多。
2.區域、城市開發的需求與開發商能量積累的必然結果
隨著中國經濟進入百舸爭流的“諸候經濟時代”，在全國上下一哄而上的“開發區熱”歸於沉寂之後，各區域、各城市都在尋求經濟發展的新增長點、突破點和引爆點。很多地方政府對單純的房地產開發已不感興趣，一些有實力、有眼光的開發商看準了這一點，已開始從單純的項目開發上升到產業引爆、區域帶動的高度與政府對話，推行一種企業得利、政府得名(政績)的“政企雙贏”模式。
另一方面，經過改革開放二十年的發展，許多開發商由小到大，由蝌蚪到青蛙，也已具備了作為區域經濟“ 領頭羊”的規模、實力與品牌，有能力承擔起原來由政府才能推進的產業或區域開發項目。而區域開發具有規模大的特點，需要開發商具有整合各種資源的眼光與能力。一切可以為我所用的資源，都可以被整合到房地產開發過程中來。這就要求房地產商要放開眼界，廣泛地整合利用教育、旅游、體 育、養生、休閑與健康等等產業要素，而這種整合過程，事實上就是泛地產戰略的實施過程。
3.新造城運動的拉動
隨著中國經濟的高速發展，一場“新造城運動”正在中國各大城市展開。從北京亞運村開始，自北向南勢不可擋，上海的浦東、廣州的珠江新城、華南板塊、深圳的福田新城市中心，杭州的東部新區、重慶的北部新城、成都的人民南路沿線……幾乎每一座城市都有“新造城運動”的痕跡，其結果是大規模的“移民潮”及標誌性社區、複合地產的興起。泛地產具備城市基本功能，無疑會得到政府的大力支持，城市發展和住宅產業發展同時面臨一場革命。
4.公益事業和項目的助推
隨著社會的發展和市場經濟體制的完善以及政府職能的轉變，政府正逐步把一些帶有公益性質的項目不斷推向市場，即使是還由政府出面操作的事業，也在進一步探索建立和完善政府投入和市場補償相結合的投資管理體制。
如以前的中國教育，是完全由國家來辦的，但現在，社會辦學已是非常普及的事情了，而即使是國辦的學校，也在走向市場化，允許社會力量介入。這種社會潮流，實際上是把教育產業資源開放出來，讓社會共用它，併在此同時推動它的發展。這種資源的開放，對房地產業來說，就是把教育融入到房地產開發項目中去的機會。當年碧桂園因為辦學而起死回生已經是有口皆碑的事例，而今能意識到教育和房地產之間的密切關係的開發商也不在少數了。
體育產業也一樣。中國正在積極開放體育資源，為社會所用並由社會和市場推動其進步。一些眼光敏捷的房地產商就巧妙地把體育嫁接到房地產開發活動中，這其中最為成功的例子就是廣州的奧林匹克花園了。
此外，醫療衛生和養生保健以及旅游休閑等產業也都不再是政府獨立承辦的公益性事情，這些資源如今也都可以由任何有能力的社會力量來開辦。而這些資源與房地產的關係可以說都相當的密切。都可以被開發商融入到房地產項目的開發中去，比成為房地產項目有力的支撐點和賣點。
總之，政府在把一些產業資源開放起來之後，就給房地產商提供了空前良好的機會來整合利用這些資源。而要有效地用好用活這些資源，就自然離不開泛地產理論的指導了。
5.房地產競爭日益激烈的內在要求
現實生存競爭的需要是催生新思路新戰略模式的最直接動力。從開發商的角度來看，隨著房地產市場競爭的日益白熱化和規模化與正規化，要想在角逐中勝出，最終都會自覺不自覺地選擇泛地產戰略。這種選擇至少可以滿足如下三種需要：即尋求新的競爭優勢、獲取規模效益和實施品牌戰略。
新的競爭優勢，即項目應確立鮮明獨特，符合市場需求的社區主題概念；構築支撐這一主題概念的技術與服務體系；樹立社區品牌形象，使業主擁有尊貴感和自豪感；營造社區文化和生活方式，使業主獲得歸屬感和親和感；提高社區管理服務水平等。這一切，又對開發商的企業機制和人才儲備提出了極高的要求，開發商必須是項目運作和企業動作的全能冠軍。
獲取規模效益，即新城的開發必然要求項目的體量足以維持企業的長治久安及配套設施的建設，以支撐整個大盤。於是，跨行業整合成為必然，泛地產戰略成為追求開發的規模效益而不能不用的利器。
實施品牌戰略，即開發商要在市場競爭中已差異化勝出，一般而言有幾種機會：一是創造差異化的產品，二是創造差異化的服務，三是創造差異化的人員，四是創造差異化的形象。這四種差異化的行為是企業樹立品牌頗為有效而常用的方法。而泛地產開發恰好能為企業的品牌戰略提供足夠的資源和必備的空間。
6.消費者日益多元化的需求
美國著名社會心理學家馬斯洛認為，人類的需要分五個層次，即生理需要、安全需要、社會需要、尊重需要、自我實現需要。馬斯洛認為，人類的需要是從低層次向高層次依次提出來的。對住宅需求更是如此，開始只求有個落腳的地方，隨後是要擴大居住面積，提高住宅質量，當這些生理需要得到基本滿足時，人們又開始追求心理需要和社會需求。要求全面提高住宅總體水平，追求住宅的文化品味和綠色環境品味，不僅要住得舒適還要住得“很身份”和“很文化”。
當前，房地產市場已進入消費者時代，消費者有充分的權利力量來影響生產者。所以，對於房地產來說，有什麼樣的消費者，就有什麼樣的市場，有什麼樣的市場，就有什麼樣開發商。
顯而易見是事實是，人們家居理念由原來的“安置型”向“舒適型”過渡。而舒適型所要求的各種附加價值，都在項目的配套中體現出來，如養生保健、體育休閑、教育醫療等，都已經跨越了房地產的行業界限，而這就體現了泛地產戰略的思想。
所以說在人們的消費越來越挑剔的時候，泛地產戰略的價值就顯得越來越重要而明顯。總之，家庭核心化，住房消費多元化趨勢在今日的中國社會已是不爭的事實，而這一事實正是推動開發商走向泛地產戰略的有力因素。
1)泛地產是一種戰略。
目前，中國房地產界真正領悟到概念地產與泛地產精髓者並不多。一個新的時代浪潮到來的時候，總是有一小部分人先知先覺，多數人後知後覺，還有一些人不知不 覺。在我們的策劃視野所及，凡是那些“泛地產”的先知先覺者，不管他們是搞旅游產業，教育產業，還是運動、休閑、養生產業，都取得了令他們的同行瞪目結舌的成功。因為他們已上升到一個全新的發展平臺，而那些自以為很內行、很專業的同行們還在原來的平臺上進行著日趨白熱化的同構競爭。
2)泛地產是一種思維方式。
說泛地產是一種思維方式主要是從泛地產所體現的創新性思維特色來說的。我們已經說過，泛地產的核心是創新和整合，所以創新性思維方式就顯得異常的關鍵。沒 有創新的思路，也就說不上創新的方案或成果，沒有創新方案，也就談不上什麼資源整合的問題。只有具備了創新性思維的能力和慣性，才有可能把看似不相關或關 系不大的各種不同行業資源納入考慮和使用的範圍。
正是在這種意義上，我們一直相信，對房地產商來說，思路決定出路——跳出地產做地產的思維模式，是在日益同質化和白熱化的市場競爭中殺開一條血路，突出重圍或脫穎而出的有力武器。而跳出地產做地產，就是一種絕對具有創造性的思維方式，它也直接意味著跨行業的資源整合行為。
這事實上是揭示了泛地產理論的基本思維特色：提倡一種動態的、發散的、辨證的思維。大膽設想，小心求證，為我所用，將線性思維變為複合性的思維。
3)泛地產是地產藝術化的作品。
傳統的地產開發往往停留在地產本身，而泛地產的開發則是滿足人們更高層次的需求，從某種意義上來說，房地產是地產藝術化的作品，它往往有一個主題和靈魂。
泛地產的思路模式從發散思維到整合思維再到主題概念是一個去粗取精、去偽存真的整合梳理過程，最後結果是一個可以統領全局的主題理念，就是所謂的萬流歸宗，提綱挈領，綱舉目張，使各種資源各歸其位，各司其職，各得其所。大盤的開發尤其需要註意主題的提煉，從策劃和規劃開始，就要謀劃未來的營銷題材，以源源不絕的賣點吸引市場持續性的高度關註。
4)泛地產是一個孵化器。
泛地產之所以可以成為一個孵化器，一方面在於其所特有的創新整合功能，可以為企業積聚優良產業資源；另一方面則在於其所強調的“五齣”標準(出成果、出機制、出品牌、出人才、出網路)與項目和企業一同成長的啞鈴型發展模式，可以有效培育企業核心能力。
1)“泛地產”核心：多元化經營土地。
泛地產就是要突破傳統“蓋房售房”的土地開發模式，利用已獲取的土地，採用多種形式如獨立開發、委托開發、合作開發等多元化的方式經營土地。
多元化經營土地有以下優勢：
- 更容易確立項目市場形象和品牌，項目概念能充分體現；
- 更容易展示出企業的形象和品牌；
- 規模大市場大回報率高；
- 配套產業化：使配套在舊有的凈投入困境中有轉化成產業化經營的可能，長時間產業利潤；
- 不用等將房子賣出後才產生利潤，而是利用土地先期獲利以減少資金壓力；
- 邊際成本越來越低而邊際效益越來越高；
- 抗風險能力強。
2)泛地產開發中開發商角色的變化。
在中國，開發商是在市政建設落後，社會配套不完善，社會保障不健全，社會服務不成熟以及產業鏈發育不成熟，同時生活方式不成型的條件下開發房地產。因此，中國的開發商絕不僅僅是土地開發商或住宅產品供應商，而是生活方式的營造者和保障者。
首先是經營空間變化了。泛地產不僅僅是單純的房地產開發，還要涉及教育、體育、健康、文化服務等與人們的根本需求緊密相關的產業，一切人類生產與生活空間都是廣義的房地產。
其次是提供的服務內容變化了。泛地產開發商不是單純的住宅供應商，而是生活方式與生活保障的提供者：在提供生活空間(幾十至幾百平方米的住宅)的同時，要為業主提供未來七十年的時間(生活方式)；與人們生活息息相關的教育、健康、休閑、文化、服務等，絕不僅僅是被動投入的配套項目，更是具有持續性經營價值的項目。
第三是行業標準變化了。泛地產不再局限於對房子產品質量的要求。相應的，房地產理念、目標、價值觀，以及資金、人才、技術的資源組合也都變了。房地產原來的一些核心因素，蛻變成了基礎性因素，而不是核心因素了。
今天的中國，是創造房地產品牌、生活方式和產業的絕好時機。每個人的想象力都有可能實現的。一旦進入房地產這個行當，不做便罷，要做便有可能殺出一條血路，樹起一面旗幟。在中國，房地產業最具備這種可能性。泛地產時代，旅游、體育、健康、教育……所有的產業都可以根植於房地產的土壤之上。房地產開發，輔之以資本運營，將取得更大的市場和回報。可以預言，中國企業界的超級巨鱷，不僅出現在過去的傳統企業，今天的高科技領域，也將出現在明天的不動產領域。
3)泛地產開發中的理念創新——如何做好主題概念。
泛地產不僅對開發商的實力、規模、品牌等提出了較高的要求，也對房地產項目策劃提出了更高的要求，它要求房地產策劃更綜合、更巨集觀，更富於原創性。
從消費者、城市乃至區域的大勢分析入手，鎖定的目標客戶群的需求，確立房地產開發的項目定位，提練出項目的主題與神韻，在更大的行業跨度與空間尺度上整合資源，從而使項目有血有肉，形神俱備，這就是理念創新要回答的問題，適度超前地將項目置於即將到來的大勢潮流之前，讓潮流推著項目走。主題概念是一個統領全局的制高點：它把構成社區的種種要素如環境、建築、交通、配套設施、服務和文化統領於旗下，構成一個完整的系統；開發商的土地選擇、規劃設計、建築工程、營銷推廣、物業管理、社區文化建設等等行為均圍繞主題概念完成；
主題概念的核心原則是必須迎合市場與行業發展的趨勢與機遇。這就要求主題概念一方面要根植於買家生活中的根本需求和成長性需求；另一方面要高度重視市場及行業走勢，特別註重那些已經被人們認同，卻又沒有在市場上得到充分滿足的需求。同時，主題概念必須立足於項目或企業自身的資源優勢，尋求資源與市場機遇的平衡。
主題概念的重要表現形式是集中配套示範區。即在泛地產開發過程中，為了表現主題經常採用集中配套的方式來張揚日後的生活方式，比如在奧林匹克花園開盤時的體育館等等，這樣才能將主題概念落到實處，給人以感性認識，看得見，摸得著；其次能夠顯示企業實力，給人充分的信心；最後示範區能夠率先吸引大量消費者，增加對地塊的認識，“生地變熟地變寶地”，通過環境加深對樓盤的認識，使賣房子成了順理成章的事情，水到渠成。
做示範區的目的在於炒熱項目所在區位、提高項目知名度，吸引市場關註，讓更多的人到現場，通過示範區的完善的居住設施和良好的環境，認識項目的精髓，加深印象，增加項目的美譽度，造成口碑相傳的良好效果。只要人們認同項目的環境、配套、區位，其他的就不存在問題了。
1)碧桂園——泛地產的先行者
1992年，廣東順德碧桂園3000套房子只銷售了3套。於是在王志綱的建議下，碧桂園與北京景山學校成功合辦廣東碧桂園學校，以教育啟動房地產，以學校為依托，並組建五星級會所、俱樂部等社區配套場所，開創了教育地產的先河。“我家就在家門口”“給你一個五星級的家”的策劃廣告語十分溫馨，起到了很好的效果。採用“零學費”的辦法，就是就讀的學生一次性先交十幾萬元學費，高中畢業後全數返還，既籌集了資金，建成了學校，又賣掉了房子，一箭雙雕。
1994年，碧桂園把五星級服務引入社區經營和物業管理。
2002年鳳凰城的“別墅城市”概念，使中國房地產開發從單體樓到綜合小區提升至城市層面，它突破了傳統上小區的概念，超前規劃、建設和配套。鳳凰城更大膽地對碧桂園原有配套模式作出“跨越性新探索”，將社區文化向外輻射，小區商業向外拓展。廣州首家以白金五星級標準建造的鳳凰城酒店，以及陸續投入運作的鳳凰城學校、荔枝文化村等，是對碧桂園五星級模式最好的創新與提升。2002年，鳳凰城憑藉“白領也可以住別墅”這一營銷理念，掀起了別墅搶購的風潮。
2005年，碧桂園假日半島將五星級酒店、故鄉裡主題公園、36洞國際標準高爾夫球場、商業廣場、大型濱水公園、8000畝天然湖泊及綿延的王子山脈有機結合，集休閑、旅游、度假、居住多種功能於一體，以全新的“4+3”度假式居住模式。2005年國慶，“夢想島國，山水之城”假日半島，憑藉創新的配套模式、創新的交樓標準、創新的生活模式，以及“平過自己起屋(粵語，翻譯為：便宜過自己建造房子)”的營銷理念，吸引了來自廣州、深圳、東莞、清遠、香港等地客戶，7天時間，睇樓人數逾10萬人，首期800套別墅、洋房基本售罄。假日半島扛出“平過自己起屋”的旗號，首期全現樓超低價發售。
碧桂園長期以來堅持規模開發模式創造的奇跡。這種“一條龍式”的房地產開發模式，從前期策劃、規劃設計、園林綠化、戶型配置到售前售後服務，每一環節都配備快速反應的精英團隊，以專業精神和嚴格的質量監控，執著追求卓越的品質，成功地獲得了“高品質”與“高速度”的雙贏。從最初配套先行的 (五星級學校+會所)模式領跑中國房地產市場，到今天(五星級酒店+高爾夫+主題公園)等城市化運作的跨越性探索，碧桂園建造了一座又一座人居新城市，其實質是“泛地產”概念的應用。
2)奧林匹克花園——泛地產的全國性複製
廣州奧園的成功，不單是一個概念的成功，一個產品的成功，而是整體的成功，是企業的成功，是戰略理念和哲學思想的成功。
南國奧林匹克花園一期於2001年3月動工，7月推出市場。早在開盤前的預熱中，南國奧林匹克花園已成為樓市傳奇的締造者，至今讓地產界印象深刻系列“等待”廣告，已成為地產廣告一大成功案例。2001年5月，在號稱華南板塊橋頭堡星河灣正式推盤、華南新城積極打造樣板房、錦繡香江也摩拳擦掌之時，7月份就要開賣的南國奧林匹克花園感到壓力可謂不小。
北京成功申奧後幾天，7月21日，南國奧林匹克花園開盤，這個以奧林匹克命名，將體育與教育複合，以“生活就像高爾夫”為口號的全新概念樓盤，正趕上全國人民為申奧興奮不已的好時機，讓其一齣街就掀起一股“南奧旋風”，兩天銷出800套，加上原先內部認購的部分，到29日下午，首期近1000套房子全部銷售一空，不得不“封盤”，創造了華南板塊的奇跡，也是創下了廣州樓市最好的營銷紀錄。2001年10月1日，南國奧林匹克花園第二期開盤，7天賣出700套，隨即又封盤，二次開盤僅用15天就坐上當年廣州樓市銷售亞軍的寶座。2001年11月底，南奧對7套樣板房進行競投，引來五百多位消費者參與，最後全部以高出原售價30%的價格售罄……2002年“五一”全新二期悉尼奧運村首次推盤，再次創造了第三次開盤即封盤的傳奇。至今年11月，南國奧園銷售業績已達13萬平方米，看來又將以14萬平方米的業績，第三次進入廣州樓盤銷售前十名之列。
南奧一炮而紅的傳奇，迅速使之成為全國地產界同行觀摩的一大首選地，發展商“廣東金業”也乘勢改為“廣東奧園置業集團”，推出“奧龍計劃”，將“奧林匹克花園”向全國推廣。
南國奧園的獨到之處在於將奧林匹克文化及體育運動成功融入社區中，在這種健康生活理念的帶動下，通過設計師的精心規劃及社區管理者的策劃，整個社區體現一種健康向上、自覺參與群體運動的良好氣氛。其設計遵循時代精神與地區特色相結合的原則，率先引進躍式、空中花園、前後花園、雙套間雙陽臺等創新戶型、300米的超寬樓距及高性價比的全屋裝修、家電一體化等能給予買家最大實惠的產品，將自己打造成為整個珠江三角洲地區最具差異性、標誌性的新世紀物業之一。可以說，“奧園”品牌的影響力隨著南國奧園接連創下的“傳奇”而迅速擴張，南奧也因為融入了獨特的品牌個性而成為“奧園”品牌的最佳詮釋。
如今，奧園集團品牌極力推廣的“奧龍計劃”，已在北京、上海、重慶、武漢、天津、佛山、陽江、江門等全國各地遍地開花。這正是證明瞭“泛地產”的廣闊市場及蓬勃的生命力。
3)星耀五洲——逆市獨舞
2008年全球陷入金融危機，然而，一個陌生的身影震驚了京津的地產市場，他就是星耀集團，曾在昆明成功運作了新亞洲體育城。此次星耀集團進軍天津，項目(星耀五洲)地處天津市津南區西南部，距離天津市外環線約19公裡，距項目駐地最近的津港高速公路約3.5公裡。占地面積為4100畝，在7000畝水面周邊建設約300萬平方米的建築，包括260萬平方米的住宅及40萬平方米的公建。
“星耀五洲”在尊重基地存在狀態的同時，對基地內部區域進行處理，結合地塊限制及項目本身需求，將世界版圖適當調整後同比例縮小，從而形成地理意義上的五大洲板塊。結合項目的對各種產品豐富性、多樣性和特色性的要求，以及對該項目的高品質定位，將五個地塊設計為功能多樣、個性鮮明的五大洲板塊，並分別以亞洲、歐洲、北美洲、南極洲、大洋洲、非洲、南極洲各自的建築特色、地域文化、景觀名勝及風土人情來定位和設計，進而形成一個國際性高端品質的集娛樂、購物、健身、休閑、居住、度假、國際會議會展為一體的“世界花園”、“世界建築博覽園”、“世界橋梁博覽園”，堪稱“世界級的休閑平臺，國際性的居住社區，全球化的觀光天堂”。
該項目預計分四期開發，周期五年。而公建相對集中的北美洲板塊及亞歐板塊局部作為該項目首開區，現已在開發中；其中公建部分為30萬平方米，住宅面積為70萬平方米。為擴大項目的影響力，提升項目總體定位，三大標誌性建築物均位於北美板塊，即大型室內滑雪場、超五星級酒店、星耀辦公大廈。
儘管項目地處天津，實質是依托和服務於京津一體化發展大勢。星耀五洲每天接待的上百組的客戶中，就有相當一部分客戶來自北京；京津城際高鐵開通後，兩地的距離已經縮短到了半小時。而從“五一”開盤將近14億元的銷售額來看，有30%的客戶來自北京，環渤海地區客戶占20%。星耀五洲將是一個融國際化的建築形態、高尚的生活品質、低污染高價值的產業、生活化的藝術等元素的未來人居的理想新城。人們可以在一個‘親水’城區中，便捷實現生活、工作、休閑娛樂、社交、教育等各種需求，生活效率和品質自然得到極大提高。
2009年5月1日，星耀五洲正式開盤，當天成交200多套，加上此前內部認購，業主總數已突破1000名，到目前為止銷售已近14億元。由此可見“泛地產”具有旺盛的生命力。
