创意地产

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　　创意地产是房地产业与创意产业融合的交叉产业。它以创新商业地产运作为核心，其主干是创意商铺、创意办公楼、创意园区、注重时尚文脉、体验的经营。

　　(一)创意地产的提出

　　自本世纪初起，具有前瞻性思路的房地产商开发了与创意产业包括时尚消费创意相关的一批房地产项目，如被文化部命名为 国家文化产业基地“的上海新天地 中关村创意产业先导基地中标志性项目北京第三极文化主题商场等，这可以视为创意地产发生的第一种类型：创意商铺。

　　2004年上半年，北京峻峰华亭推出错层创意空间，定位于为从事创意工作的小型公司与工作室提供 创意人基地”。2005年上半年.上海 海上海创意LOFT”开盘销售。聚焦创意产业。这些可以视为创意地产发生的第二种类型：创意办公楼。

　　2005年4月28日，上海为田子坊等老厂房 老仓库改建的18家创意产业场所授牌为第一批创意产业集聚区，在这前后全国各地也出现了各种形式的创意产业场所，这可以看作创意地产发生的第三种类型：创意园区。

　　正因为在实践中创意地产在发生 发育和发展，引起有关人士的关注和研究 2005年1 2月出版的<房地产世界>杂志上发表的笔者<当商业地产遇上创意产业——创意地产解码>和<外滩3号时尚解析>，是文献检索中可以查到的最早的中国创意地产探索性理论文章。2006年以来 创意地产的提法逐步见多，创意地产的文章陆续出现。如在2006年5月1 9～20日北京召开的2006中国商业地产高峰论坛 上，北京大学文化产业研究所研究员喻文益讲述了商业地产如何创新的问题.特别说到创意地产。2006年6月8日<东方早报>记者叶莺采写了关于创意地产的报道。2006年7月1 9日中国策划专家网刊载了孙德禄的<创意地产三大特征>一文.成业行网站上有邵念强.赵毅撰写的<创意地产一多元化理论与房地产整合营销的有机互动>文章。

　　综上所述，创意地产的提法已逐步得到业内外人士的首肯。

　　(二)为房地产一个门类的创意地产

　　1.创意产业地产项目的开发

　　创意地产是跨产业的 具有双重隶属关系 它是房地产业的一个门类，又是创意产业的一个分支，。它们共同的指向是地产的增值和效益。作为房地产一个门类的创意地产 它的地产属性涉及到土地资源 建筑的新建或改建.物业管理以及开发主体，等等。

　　2006年开始出现了房产商在创意地产旗下开发的地产项目 比较典型的有北京首旅华远房地产开发有限公司开发的 华远-企业号”和中信地产东莞公司开发的 中信慧坊 。这类 名副其实”或 名正言顺 的创意地产项目，标志着中国创意地产已经发展为一种新的房地产形态。

　　北京 华远·企业号”一批创意地产的出现，如<新浪房产>评论： 一种以创意经济为主导的创意地产经济开始成为北京房地产市场上一股举足轻重的新势力”。此外，上海上实房地产有限公司开发的 海上海”以前是在新文化地产”旗下的.据报道，该公司正在策划筹建的 上海十七场 .公司负责人明确称此项目为创意地产项目.杨树浦路上的 上海十七场 ，以前是纺织厂.现在以纺织艺术为核心做一个创意园区。1 82亩地块中.从上世~p.20.30年代到9O年代的建筑作为文物不作改动.基本上是整旧如旧.但是也运用了很多创意办法，主题就是分两幕戏，十七个场景 所以，名字也顺理改成 上海十七场 。

　　房产商一批创意产业地产项目的开发，从～个方面说明了创意地产正成为房地产业的一个门类。

　　2.创意地产政策开始出台

　　2006年3月23 El，北京市国土资源局公布支持首都文化创意产业加快发四项措施。

　　一是结合本轮市级、区县(乡镇)级土地利用规划修编，就文化创意产业空间布局及结构规划进行研究，特别是结合全市重点新城建设，为文化创意产业预留发展空间 二是在年度土地利用计划和年度土地供应计划中予以优先保障：三是鼓励城市建成区和被清理开发园区内的闲置厂房以出租等经营方式吸引文化创意产业八住：四是在中关村高新技术产业园区等经国务院批准保留的开发园区内的文化智力产业，比照享受高新技术企业所能享受的土地优惠政策.

　　这是我国地方政府部门公布的第一个和创意产业密切相关的政策文件.旨在 积极配合相关部门研究制定(首都文化创意产业投资指导目录>和(首都文化创意产业空间布局规划> ，大力支持创意产业的发展，这可以视为是作为房地产一个门类的创意地产的政策文件。

　　(一)一种新型商业地产

　　创意地产核心是创新商业地产，是一种新型的商业地产。创新是创意地产本质特征，创新在很大程度上可以说是创造。创造是世界上影响最深的哲学与宗教理论的起点，而赋予万事万物以意义(创造意义)则是其精髓。故有<易经> 大哉乾元，万物资始”；故有圣经 起初神创天地 ；故老子之”无中生有 故有马克思和恩格斯之劳动创造人”。

　　创意地产创新本质特征是创造意义。

　　创意(Create)基本涵义即创造意义。英文Create在指有目的的把原材料制成新产品 或指 创造出原来不存在或与众不同的事物” 时翻译为 创造”，当它指 创造出某种意义 (create new meanings)时则翻译为 创意”。

　　创造和建构意义，是人类生存最基本的命题 人类生命活动的过程就是一个不断产生意义，创造意义和建构意义。创意地产创造意义指向— —人文精神和商业价值的统一。

　　如果我们在有限的相对程度上比较同是人类创新活动创意与研发之间的区别，有助于理解创意地产创新商业地产创意的特性。创意倾向理念的创造，它呈现形象；研发立足于规律的发现，它建立实证。创意往往是智慧积淀中的感悟，它特别依赖于人的个性情怀；研发更多是智力整合中的推导，它比较倚重人的知识结构。创意以人文价值为主导 .它推崇美好；研发以科学建构为主旨，它力求发现。

　　(二)创意商铺、创意办公楼、创意园区

　　1.创新商业地产之一：创意商铺创意商铺在建筑形态上可以是一条商业街，也可以是一栋商厦.或者是一家店铺。

　　创意商铺是基于人的生活方式精神性需求日益增长，通过具有创意性的购物，餐饮、娱乐、休闲 体育.旅游、会展等商业物业，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。创意商铺与创意产业关联也可用台湾生活创意产业概念来说明。

　　生活创意产业是台湾文化创意产业分类中1 3个类别中的一种。所谓创意生活产业 是以新颖的方式提供大众食 衣.住 行 育 乐各领域有用的商品，藉以提升个人与社群的生活质量，

　　生活创意产业涉及的是以“新颖的方式”提供各种商品 这种 新颖的方式”需要商业物业的创意开发和运营。

　　2.创新商业地产之二：创意办公楼

　　创意办公楼在建筑形态上应该体现创意的特色，如构建LOFT建筑形态的办公楼。

　　LOFT在英文中原指阁楼.顶层楼 位于工厂 仓库或其他商业，工业建筑上层的开敞空间。

　　LOFT以后逐渐演绎为由老厂房老仓库改造而成的融工作生活为一体的艺术家工作室。随着LOFT逐步被人们重视 LOFT概念的外延也逐渐扩大.包括LOFT建筑形态的办公楼。

　　LOFTI~IJ意办公楼往往拥有高大而开敞的空间 上下两层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁.大跨度流动空间的任意分割 夹层或半夹层设计，户型之间的全方位自由组合，这样就会激发创意工作者更多的想象和灵感。

　　创意办公楼在运营上应该和创意产业有更多的关联性。

　　如在创意产业分类中 一般排列在第一产业为广告业。创意办公楼可以进行类似 麦迪逊 概念专题招租，吸纳较多的广告公司进驻。

　　麦迪逊概念来源于纽约麦迪逊大道 后者为智威汤逊 达彼思 奥美 李奥贝纳，DDB等著名广告公司的发迹地，纽约麦迪逊大道(Madison Avenue)已经成为美国广告业的代名词和纽约的一道风景。

　　3.创新商业地产之三：创意园区

　　作为创新商业地产的创意园区，主要指通过投资开发运营的创意园区项目；它以创意产业集聚为特性，在功能上主要分为创作型 消费型 复合型的三种型态。

　　创作型的创意园区，指提供创作.设计.策划、咨询等创意工作场所的创意园区，比如上海昂立同科股份有限公司投资开发的上海昂立设计创意园。

　　消费型的创意园区，指提供艺术 休闲 娱乐.餐饮等创意消费场所的创意园区 比如上海同乐坊文化发展有限公司投资开发的上海同乐坊。

　　复合型的创意园区，兼创作型和消费型的功能.如上海华轻投资管理有限公司香港时尚生活策划咨询(上海)有限公司投资开发的上海8号桥

　　创意地产是中国地产发展到一定阶段与国际接轨的集中表现，中国地产现状将因创意地产而彻底改变，形成中国主流地产新的里程碑，具体表现有三大特征：

　　特征一：创意地产与政治密切相关。

　　97年英国布莱尔首相为振兴英国经济而提倡创意产业，核心理念是以个人创新为基础，形成高知识附加值为理念的产业的高度聚合。以后美、法、日等国也迅速推进，创意产业的发展催生世界经济，每天产生220亿美元价值。中国经济的振兴，如80年代的“深圳经济模式”，90年代的“上海浦东模式”与现在的“天津滨海新区模式”其主要表现形式，都是通过地产和城市建设为载体而集中表现出来。再如“欧洲工业园”“京沪创意产业园” “上海创智天地”等都是与政府相关，上海创意地产写入政府报告，北京市政府投资5亿元建设文化创意园，搬迁后的首钢也在建“首钢创意产业园”………

　　特征二：创意地产是以创意为前提，对中国地产业进行核心改变。

　　创意地产是创意产业与中国地产业高度结合的新型地产。将以高知识，高科技产生的附加值冲击改变所有地产模式。中国地产的走势为：泛地产——复合地产——大盘地产——多元地产模式。而创意地产首先是以“创意”为前提，“创意”诠释为“凡是经过头脑加工而产生的知识产品为创意，把这种创意植入地产，而产生创意地产。” 中国近5年来最集中的创意载体主要有两个：手机短信与地产概念。通过5年中国地产的实践验证：资金虽是地产商所必不可缺少的元素，而创意往往更重要，创意决定成败。凡是卖的好的、设计好的、火爆的、形成亮点的几乎都是概念好的创意地产，而烂尾楼、卖不出去的、关、停、并、转的全是非创意地产。创意地产向地产商发出警告：创意地产并不只是地产商、投资商、开发商的天下，更是创意人、高智商的企业家的天下。以资金主宰地产界的局面已经过时了。

　　特征三：创意地产商是城市运营商。

　　城市经济占全国主流经济的80%，而创意地产商的最终产品是营造一座城市。农村地产习惯了青砖红瓦的单式结构，只能形成集市而不能形成为城市。所以，创意地产运营者应是名副其实的城市运营商。创意地产满足着人类的精神和物质需求，伴随着世界经济发展对整个城市的冲击，这种需求呈多元化辐射，既有人们对旧式建筑的改造又包含着新居住模式的不断探求，同时，也通过城市形象，城市工业，城市地产，城市农业，城市旅游，城市服务等众多创意形态综合展示出来，如商业地产、工业地产、旅游地产、复合地产、大盘地产、科技地产、别墅地产、海湾地产、物流地产、另类地产等十余类，北京与国际概念不同的是文化创意产业园，天津、秦皇岛是以“聚合资金式”的欧洲工业园，广州等地将旧厂房变成梦工厂来展示工业地产，东莞打造慧坊为创意生活街区作出样板，“华远——企业号”推出创意商业地产，而总部基地，非中心也是以不同形态展示城市创意地产的魅力……其目的终端仍然是城市经济。

　　目前创意地产正在以崭新的面貌快速发展壮大，创意地产可以通过对老建筑历史、文化、建筑风格等资源的发掘，发现开发价值；或者通过对新建筑赋予特定文化形态的创新方式构建新价值。老建筑的历史凝聚、新建筑的时尚鲜明，都为创意地产的发展注入了活力，达到塑造创意地产灵魂的目的。

　　结合创意产业和房地产业的发展方向，来考察创意地产的发展方向.可以分为以下三个方面：

　　(1)泛地产的发展方向

　　在国内.泛地产的概念最早是由著名的战略咨询专家王志纲先生提出来的。泛地产的概念比较宽泛，目前在同内，一种比较通用的的理解方式是指“泛地产就是将狭义的房地产开发置于更广的空间上进行全面的定位、规划、设计与开发，满足人们日常活动和消费层次日益多元化及高级化需求的地产开发新趋势”，这样就把房地产行业跟人们日常生活息息相关的休闲、娱乐、购物、医疗等行业联系在了一起、起到对房地产开发的推动作用，同时满足人们居家生活的需要.从而可以提升地产价值。从地产开发类型的角度来讲，很多人把创意地产理解为一种新型的复合泛地产类型，但是，创意地产并不单纯是一种与住宅地产、商务地产、旅游地产、会展地产等各类房地产产品并列的地产品种，创意地产实际上是在为创意产业提供激发创意、整合智慧的空间，在诸如休闲、娱乐、购物等方面追求创新，同时实现创意地产自身价值的地产开发新类型。

　　泛地产的开发思想需要的就是对于人们日常生活需求多样化的最大程度满足，而创意地产的核心特点体现在用具有创意的思想塑造房地产产品的灵魂，这其中主要以广告、建筑设计、时尚设计、美术、手工艺品、音乐电影、特色餐饮等一系列新兴创意产业为主。因此，从泛地产的角度对创意地产的开发思路进行重新定位，同时，从创意地产的角度合理规划创意产业.在地产开发阶段就引入泛地产的开发理念，可以在更大程度上实现创意地产为创意产业发展提供最舒适发展空问的作用。

　　(2)产业集群的发展方向

　　1990年迈克尔·波特在《国家竞争优势》一书首先提出产业集群(Industrial Cluster)-词，他指出“产业集群指的是在特定区域中，具有竞争与合作关系，且在地理上集中，有交互关联性的企业、专业化供应商、服务供应商、金融机构、相关产业的厂商及其他相关机构等组成的群体。”

　　产业集群的思想为创意地产的发展提供了另外一个整合创意资源的思路。对于创意地产行业.产业集聚程度高.意味着类似的创意产业比较集中，只有这样才可以使得相似类型企业进行沟通交流的机会增多，这些企业通过沟通交流，互相学习，扬长补短，开拓各自的思维，以便产生更好的创意，从而促进各个企业的共同进步、发展壮大，反过来，产业集群的优势愈加明显。更好的促进创意地产的发展。从房地产开发的角度来看，创意地产也就是借助创意产业实现房地产项目的开发。创意产业集聚地的需求推进了创意地产的发展，创意产业集聚区本身只是提供了一个概念， 只有吸引大批创意产业企业的入住，聚集足够的人气才可以真正形成产业集聚，形成相对完整的产业链。最终使得创意地产走向成熟。

　　(3)完整产业链的发展方向

　　创意地产作为创意产业的物质空间承载者，应力求集约化经营和规范化发展，形成完整的房地产行业产业链。在目前房地产开发模式中，一个共识就是“地产开发绝不仅仅是建造房子”，除了房子的居住功能以外.重要的是要赋予开发出来的房子一些增值功能，完整产业链的理念可以指导创意地产开发在这些增值功能上面的提升。传统的房地产开发也要进行规划、设计和创意，但是，这个创意只是项目设计者个人的创意，没有形成产业链各个环节的完整创意整合，而创意地产的开发理念所追求的则是房地产文化理念、房地产整合营销和创意产业完整开发产业链的有效结合。完整产业链的开发思想还体现在要把创意贯穿到整个创意地产产业链的各个环节，把创意的思想贯穿房地产项目的策划、规划、设计、建造、营销和物业管理等各环节，从而用创意带动整个创意地产行业健康、稳定、有序的发展

　　一、实施现状

　　(一)项目开发

　　创意地产的项目开发分为老建筑改建和新建筑开发两种类型，即通过对一些老工厂、旧仓库、老民居进行改造和整修，或者重新打造成商业街、文娱艺术区、创意园区、创意基地、创意社区等类型。

　　上海的创意地产主要是以老建筑改建为主。首先，因为上海作为一个土地资源极其匮乏的城市，土地租金很高，对于开发商而言，改建老建筑可以减少很大的开发成本。其次，上海是我国近代工业的发源地，大量优秀历史工业建筑浓缩了19世纪40年代以来上海城市和工业文明的发展史，众多老厂房、老仓库、旧楼宇记载了中国工业从起步到发展、壮大的印迹。因此，上海市经济委员会与各区政府通过保护性开发老厂房、老仓库和老大楼形成创意产业集聚区。

　　(二)开发模式

　　创意地产的开发模式主要分为三个部分，分别为创意商铺、创意办公楼和创意园区。

　　1.创意商铺

　　创意商铺在建筑设计上可以是一条商业街，也可以是一栋商厦或者是若干家商铺。创意商铺的建筑空间和其提供的商品或服务一样，可以把建筑、景观和步行结合起来，其建筑空间兼具商业性、娱乐性和游览性。

　　如由著名艺术家陈逸飞先生生前策划的上海逸飞创意商业街，冲破传统商业街缺乏文化底蕴，物质至上的弊端。整条街区以文化为主，高档休闲为辅，引聚国际国内大批艺术大师及创意设计室，融艺术性和创意性于一身，彰显现代、时尚、创新的特色。并力求以文化的光环与商业的浪潮合力，形成有影响力的、标志性的、聚集人气的休闲娱乐型商业街区。

　　2.创意办公楼

　　由于上海经济的蓬勃发展，写字楼的租金也节节攀升。尤其是近年上海房价增长迅速，对于一些创意产业类型的公司，很难接受这样逐年增长的租金。于是，一些创意办公楼以其较低的租金向商家招商。例如海上海LOFT、德邻公寓等。其中，沪上首个以创意产业为目标客户的创意办公物业——海上海LOFT面积在 1600平方米左右，租金价格在2.50-4.00元/日/平米，与上海其他商务楼、办公楼相比，租金较低，因此海上海LOFT受到许多创意人士的追捧热销。

　　3.创意园区

　　创意园区自身是创意地产的一个类型，其本身的构成具有各种创意元素。创意园区的主干是创意产业集聚区，它以产业集群为特征。创意园区的开发是为创意产业的产业集群提供集聚空间，通过产业中相互关联的、在地理位置上相对集中的若干企业和机构的集合，提升创意产业群体竞争优势和集聚发展的规模效应。

　　比较典型的是位于莫干山路50号的M50创意产业集聚区，这是上海目前最大的当代艺术创意园地之一。随着上海纺织行业的改造，这片破旧的厂房被几个独具慧眼的艺术家相中，逐渐成为艺术人士、创意产业的集聚地。

　　二、发展前景预测

　　创意地产作为一种新型商业地产运作，从政府极力支持的现代服务业的视野出发，前景更为广阔。这些企业大多属于现代服务业，随着上海第三服务业的迅猛发展，创意地产具有广阔持久的发展前景。

　　(一)业态定位多样化

　　创意地产的业态定位在形式上应该不拘泥于传统商业模式，而是逐渐将文化艺术和娱乐消费一体化。

　　创意园区不仅为艺术家和设计工作者提供创作，同时具备艺术沙龙、餐厅、酒吧、酒店等设施，进而吸引了更多时尚人士，最终形成高人气的旅游、购物、休闲、娱乐的城市地标。发展现代艺术的同时提供了艺术与消费群体的交流，促进艺术品的销售，并可以持续性地带动商业地产的发展，将创意产业的价值发挥到最大。基于人的生活方式精神性需求的日益增长，通过具有创意性的购物、休闲、餐饮、娱乐、健身、会展等场所，传播和引领了时尚消费。尤其是有些园区被选为全国创意产业旅游示范基地，极大地提升了城市面貌和影响力。

　　例如田子坊在选择的业态定位上就十分多样化。在那些石库门组成的弄堂中，不仅有许多艺术家的创意工作室，还有不少异国特色酒吧、中西式餐饮、时尚展示发布、个性零售店等。将世界各地区不同的娱乐文化、艺术文化、时尚文化潮流汇聚。通过互动体验和快乐消费，为消费者倡导了一种新的生活概念：“生活艺术化，艺术生活化。”

　　(二)形成产业集群和集聚效应

　　依托上海创意地产强劲的发展势头，打造创意产业的产业空间，形成以创意和设计为主的产业集聚效应乃至产业集群。

　　创意园区大多分布在上海城区，个别分布在郊区。在已经授牌的75家创意园区中，徐汇区、虹口区、长宁区的数量最多。这些地区存在较多可供开发的老厂房，并且存在着极大的地理位置上的优势，便捷的交通和密集的人流对创意产业的集聚效应产生了很大的作用。

　　创意产业从原先的单纯招商、招租来获取利润，逐渐在集聚区内形成产业链，实现技术、资金、市场客户、劳动力及信息资源共享的产业运行业态过渡，最后形成完整的产业链。比如，为某些艺术或服装设计公司提供销售渠道；在园区中提供配套服务；帮助公司进行媒体推广宣传等等。同时，高集聚区的园区也会吸引更多的企业入驻，形成良性循环。

　　(三)政府扶持促进创意地产的发展

　　创意地产给上海房地产市场带来了新的开发模式，优化了社会资源的合理配置，政府也针对创意地产给予不同的支持。

　　上海市政府大力发展创意地产，也拟定了创意产业或文化产业的发展规划，在全国率先提出推进创意产业，同时带动了第三产业的迅速增长。基本上，每个入驻政府授牌的创意产业集聚区的企业，在办理公司注册和税收方面都将得到政府的一些优惠政策，这些政策吸引了不少国有企业和民营企业。而外商独资企业和中外合资企业也会随着中国市场经济的进一步深化，在创意企业中逐步占据重要地位。

　　上海创意产业协会新媒体专业委员会戴承良主任认为，有限的土地上能够承载的建筑是有限的，但是能够承载的创意是无限的。创意地产通过打造创意产业粘性产业空间，改造旧工业厂房，形成创意产业集聚效应乃至产业集群。此举保护了历史建筑，又保留了城市的文化底蕴，使有限的土地资源得到集约性的利用，对于新型商业地产有巨大的发展空间。