科技地产

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什么是科技地产

  狭义的科技地产是指在房地产开发中通过楼盘规划、建筑工艺建筑材料、通讯信息化、生活智能化等环节,运用科技元素提升产品的科技含量和质量,以增加人在其中工作和生活的舒适性,从而打造出性价比较高的新型房产。比如开发商广告所宣传的“高舒适度”、“低能耗”、“恒温恒湿”等具有高科技含量的住宅用语,都属于科技地产范畴。

  一般情况下,科技地产是指广义的定义—是以创新型和成长型企业为客户群,按照市场经济规律,以房地产开发为手段,通过专业化运营为其提供研发载体和产业服务,实现高新技术产业集群的一种新的产业园区开发模式。

科技地产的产业属性

  科技地产作为工业地产的高阶阶段是从土地属性来定义的。在我国,土地按照用途分为工业用地、城市综合用地、住宅用地和商业金融用地等各种类型。科技用地在土地属性上归类于工业用地,但是,科技是工业化生产链条的前端,属于微笑曲线的上端。科技地产的服务对象不是普通的工业企业,而是高新技术企业,土地单位面积创造的价值远远高于工业地产,所以是工业地产的高阶阶段。

  科技地产理论体系以产业集群理论为基础。产业集群理论是20世纪90年代由美国哈佛商学院竞争战略和国际竞争领域权威学者麦克尔·波特创立的。其涵义是:在一个特定区域的一个特别领域,集聚着一组相互关联的公司、供应商关联产业和专门化的制度和协会,通过这种区域集聚形成有效的市场竞争,构建出专业化生产要素优化集聚洼地,使企业共享区域公共设施市场环境外部经济,降低信息交流物流成本,形成区域集聚效应规模效应外部效应区域竞争力。世界一流科技园区是产业集群理论的集中体现。

科技地产的服务对象

  科技地产以创新型和成长型企业为客群对象,重点面向高新技术企业。这些企业一般能够持续进行研究开发与技术成果转化,形成企业核心自主知识产权,是知识密集、技术密集、介于第二和第三产业之间的一种产业实体,俗称2.5产业。其从事的生产经营活动一般属于生产性服务业,具有较强的创新活力、较高的成长潜力,产品具有高附加值等特点。科技园区拒绝高能耗、高污染、低附加值的普通工业企业

  科技地产以服务国家自主创新战略、推动科技创新为目标,所以主导产业都选择急需大力发展的战略性新兴产业。现阶段,我国发展战略新兴产业选择了节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车七个领域作为重点。

科技地产的市场要求

  科技地产必须坚持以房地产开发为手段。科技地产为入驻企业提供的主要是企业发展的建筑空间,因此,作为市场化开发主体的开发商,企业必须按房地产开发规律来运作,整个生产作业流程房地产开发相一致。

  科技地产开发必须遵循市场经济规律。开发商作为市场化企业从事科技园区投资开发,必须按市场规律办事,充分发挥市场“无形的手”的作用,从土地供应、产业招商、物业经营资产交易等园区开发过程中,政府、开发商与入驻企业按照契约关系,使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起,发挥市场优化资源配置的作用,使政府、开发商与入驻企业达到价值和利益的平衡。

  科技地产必须坚持专业化的园区开发运营与要素资源整合。科技地产开发必须保持先进的规划理念和持续的创新精神,首先要解决产业发展与城市规划的协同与融合问题。在项目的建筑总体规划、产业规划、建筑单体设计以及园区功能配套等方面,要充分尊重认识企业生产、生活的规律和需求,要加强园区产业发展的针对性和入驻企业的差异性。科技地产业务除了给企业提供舒适的物理空间外,更重要的是开发商联合政府、商业伙伴等,对事关企业发展的政策、资金技术、人才四大要素资源进行整合,提供完善的产业增值服务体系,促进入驻企业快速成长。

科技地产的目标

  科技地产的目标是打造高新技术产业集群。科技地产在产业招商过程中,要严格控制产业业态,确保同一产业的企业之间不仅在物理空间上实现聚集,更要在产业链上形成竞争与合作关系,从而使企业间发生聚合聚变的化学反应,激发企业的创新活力和发展潜力,发挥产业集群的引领和辐射作用,带动周边区域发展,优化区域的经济结构和发展方式。

  科技地产开发谋求的是各方利益诉求的均衡,以多方共赢为目的,不仅仅是开发商的利益。政府通过科技地产开发可以缓解自建科技园区的资金、人才压力,实现持续的税收就业等。入驻客户可以通过科技地产享受到产业发展的政策、资金、人才、技术四大要素方面的配套服务支持,加速科技成果产品化、产业化,实现企业的快速成长。开发商可以通过物业开发、物业经营、增值服务等方面来拓展传统科技园区开发的盈利模式,从而实现彼此之间利益诉求的均衡。

科技地产的运营特点和商业模式

  第一,始终坚持以产业促进为主线进行综合开发。

  科技地产开发通过借鉴世界城市先进的规划理念,坚持以产业为主导,实现“业”与“城”的有机融合,对园区实施包含多种业态的综合性房地产开发,即复合地产开发理念与模式。复合地产的开发模式是实现各种业态之间功能互补,相互溢价;运营的关键是安排好销售型物业与持有型物业的运营组合。比如北科建嘉兴长三角创新园,为产业研发提供的城市配套业态包括了商务办公、商务会所、集中式商业、星级酒店生态住宅、高端公寓、城市广场等,通过科学规划和产业业态的控制,使产业与城市间的矛盾和冲突降到最低,并使各业态之间功能相互补充,能够有效满足区域人员的职业、生活、娱乐等社会化功能需求,使各业态的功能发挥和产品溢价最大化。

  第二,有清晰的理念和标准。

  科技地产开发理念和标准分为两个层次。首先,要认识到科技地产是一项崇高的事业,在整个园区的功能定位上,必须把握国家战略区域经济发展战略两个大的方向,具有高度的社会责任感,应该坚持“服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化、提升社会贡献”的园区功能定位。其次,科技地产业务包含科技新城和高端科技园区两种产品类型,每种产品也都有独特的开发理念。科技新城作为一种全新的产品,是综合类、复合型产品,包含科技园区住宅区和配套商业等产品以及招商服务、产业服务、金融服务等服务组合,其开发的理念是“以城带业、以业兴城、宜居宜业、和谐发展”,目的是打造一个产业化城市,实现城市功能与产业功能的有机融合,使区域从业人员享受到职、住、娱一体化的综合服务,提升创业人员的生活品质,激发他们的创造性,提升城市的综合竞争实力。科技园区作为国内比较成熟的科技地产产品,北科建坚持“环境清新优美、配套功能完善、产业高度聚集、自主创新活跃”的产品标准,通过提供优美、舒适的物理空间和完善的产业增值服务,尽可能实现同一产业集聚效应,激发产业创新活力,降低企业落户的综合成本,提升区域的产业整体竞争力。

  第三,必须坚持硬环境软环境同步建设,以“软环境”取胜。

  科技地产项目开发之初,开发商就要积极与项目所在地政府以及社会商业伙伴,围绕产业发展的资本、技术、人才、市场四个要素,共同致力于产业发展要素的整合,提供一系列技术关联性强、附加值高、智力密集度高的创新增值服务,打造完善的产业服务体系“软环境”,包括:资本、技术、人才、市场、政策、政务、中介等方面。如在科技金融服务方面,通过聚集银行、担保公司、再担保公司、小额贷款公司、风险投资公司为企业提供银行贷款小额贷款贷款担保,帮助企业获得政府扶持资金为企业担当融资顾问,提供从直接投资到政策融资的多方式资本服务系统。北科建集团重点为入驻企业提供创业资本(VC)和私募股权基金(PE)的股权投资。在技术服务方面,积极构建技术、产业紧密结合的共性技术平台,如青岛蓝色生物医药产业园,建有GMP、GLP试验室,投资5000多万元构建生物技术实验平台;同时通过引进产权交易机构科技成果转化机构,促进企业技术、产品的交易及转移;在人才、市场、政策、政务、中介服务方面,通过各种方式,降低企业成本,增强企业与市场的对接,为企业提供完善的服务,使企业有更多的精力专注于企业发展,促使园区内企业形成竞争与合作并存的关系,打造产业集群

  第四,科技地产具有独特的商业模式

  科技地产投资规模大、投资周期长是综合性房地产开发,属于战略性业务,必须要有适当规模的策略性业务相配合,否则企业的可持续发展会受到严重影响。北科建集团坚持科技地产为特色,住宅地产、商业地产战略协同,未来还将适度发展地产金融业务,延伸产业价值链向更高附加值的领域发展,构建房地产领域同业多元化业务体系,形成主营业务之间的协同效应和互动发展。集团大部分科技地产产品为开发型业务,部分科技地产产品为持有型业务。科技地产的收入与盈利来源主要有三大方面:开发型物业的销售收入和利润、持有物业及配套服务经营收入和利润以及投资增值收益。同时,由于科技地产投资大、周期长,公司要实现可持续发展,在持有培育产业物业的同时,必须用住宅地产和商业地产作为策略性业务,来降低战略性风险,以保证科技地产的项目品质。

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