房地產投資效益

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　房地產投資效益指的是在房地產投資活動中的勞動占用、勞動消耗與勞動成果之間的比較。簡言之，即投入與產出的對比關係。房地產投資活動中的勞動消耗，包括物化勞動和活勞動的消耗兩個方面。

　　從價值形態的角度來看，表現為一定的投資現金流量的支出。房地產投資額是投資領域中勞動投入量的貨幣表現。這種勞動投入量所取得的成果，有直接的和最終的兩種形式。其直接形式是房地產投資活動本身的產出，表現為一定的房地產投資所形成的生產能力或房地產產品的數量。其最終形式是這一生產能力或房地產產品通過另一生產或經營過程的使用所取得的最終效益。

　　這兩種形式之間具有內在聯繫：

　　一方面，房地產投資的直接效益是最終效益的基礎。在一定的投資量下所形成的生產能力或房地產產品越多，質量越好，就為最終生產出滿足社會需要提供了更大的能力。

　　另一方面，最終效益是評價直接形式的效益的根本標準。消耗一定的投資所形成的生產能力或房地產產品，是否符合社會需要，最終要通過房地產資產的使用來檢驗。如果投資所形成的房地產資產不能使用，則建設過程的勞動就是無效勞動。投資的直接效益與最終效益兩種形式都產生於建設階段的投入。

　　房地產投資效益，可以區分為微觀效益與巨集觀效益兩個方面。投資的微觀效益是直接投資者企業所獲取的凈收益；投資的巨集觀效益則是指對整個國民經濟和地區經濟（城市）所起的促進作用。一般來說二者是一致的，但也會發生矛盾，如房地產投資過熱，引起經濟結構失調，影響巨集觀經濟平衡。所以微觀投資效益要與巨集觀投資效益協調一致。如果一個投資項目危及巨集觀經濟平衡，即使本身有一定效益，也是不可行的。

　　房地產投資效益主要表現為經濟效益、社會效益和環境效益三大方面。房地產投資的經濟效益是指房地產投資所取得的經濟成果，它可以用價值指標藉助貨幣來計量，主要衡量指標是投資回報率、利潤率。經濟效益是投資效益最重要、最核心的組成部分。房地產投資的社會效益，一般意義上包括房地產投資對整個社會經濟、政治、文化、城市建設、居住生活等方面所帶來的效益。房地產投資形成的城市建築物和其他基礎設施，不僅體現了城市的發展水平，而且其佈局、造型等還構成城市文化景觀，影響城市的總體形象。同時，城市交通、通訊、購物的方便程度，以及居民的住房情況，對創造良好的社會環境，實現社會安定，也具有重要的作用。環境效益是指房地產投資在維持、改善和保護人們生存環境方面的作用。生態效益不僅關係到當代人類生存和發展需要的滿足，而且關係到人類子孫後代生存幸福，是可持續發展的自然物質基礎。房地產投資要十分註意保護和改善生態環境，實現經濟效益和生態環境效益的統一。雖然房地產投資的社會效益很難用貨幣來直接衡量，但它對整個國民經濟和地區經濟的發展和完善有著十分重要的意義。

　　與一般投資相比，房地產投資效益有著不同的特點，具體表現在以下幾個方面：

　　1.階段性和不平衡性

　　由於房地產投資運動的全過程要經歷不同的階段，因而就有不同的產出形式，這就使投資的投入與產出的對比關係呈現出階段性。房地產投資運動在建設階段的產出形式是固定資產，而投資支出與形成的固定資產的數量的對比，是房地產投資效益的第一大階段。固定資產交付使用後，房地產投資運動進入了實際生產或消費階段，這一階段生產或消費的成果是投資效益在該階段的表現形式，構成了投資效益的第二大階段。兩個階段的效益相互制約、相互關聯，共同組成了房地產投資效益的全部內容。

　　2.多向性和擴散性

　　房地產投資效益的高低，不僅對建設領域、生產領域和消費領域，而且對房地產投資項目本身、房地產業、地區經濟及整個國民經濟的發展都具有重大的影響。首先，房地產投資效益與國民經濟的重大比例關係密切相關，要同整個國民經濟和地區經濟發展相協調；其次，房地產投資效益直接影響投資者的經濟績效，關係到投資者企業或個人收益和生存發展；再次，房地產投資效益還關係到城市建設、生態環境和社會生活的穩定。所以在投資決策時，必須綜合考慮多方面的效益。

　　3.長期性和固定性

　　房地產投資效益的好壞給國民經濟以及投資主體帶來的影響是長期的，一旦完成投資，效益高低也具有較強的固定性，經營方式及其獲得的收益高低依賴於事先確定的項目類型。產生這種特性的主要原因是房地產資產在投入使用後的壽命周期較長。

　　1.房地產投資開發應關註經濟周期

　　經濟周期是大多數經濟部門和不同國家都共同存在的一種經濟運行的現象。周期一般分為擴展、高峰、衰退和低谷四階段。房地產業本身屬於經濟領域,因而國民經濟的狀況及其變化必然對房地產市場產生強烈的影響。

　　當國民經濟處於繁榮時期,即周期高峰階段,百業俱興,工商業的迅速發展,必然導致工商業的房地產需求膨脹。此時由於國民收入增加,消費水平也隨之提高,同樣也推動住宅房地產需求的擴大。反之,經濟一旦出現不景氣,即周期衰退階段,工商業不但不會擴大,而且會出現萎縮,失業增多,國民收入減少,大部分家庭財務發生困難,不得不減少消費,對住房的需求和購買力下降。

　　我國的經濟周期,據有關經濟專家分析,大體為五年一個輪迴。如前一輪周期從1992 年啟動,經歷了一年半經濟高速增長期和三年半的巨集觀調控期。從我國房地產投資額情況分析(如表1和圖1所示),1992～1996年增長迅速,尤其是1993年,相對於1992年的房地產投資額增幅高達165%；巨集觀調控後,1995 年僅比1994 年增長23.39 %；1996年完成投資額3246.69 億元,僅比1995年增長3.02 %；1997年完成投資額比1996年下降了4.3 %；1998年開始回升,比1997年的房地產投資額增長19.18%。因此,經濟運行的起伏影響著房地產投資開發。

　　總結我國房地產第一輪發展周期,它的興起是由需求的拉動和改革的推動造成。所謂需求拉動,是指各行各業在鄧小平同志南巡講話後,加快發展步伐，增加投資，擴充設備，迫切需要房地產這一生產經營載體的大發展；所謂改革推動，主要是城市土地使用制度的改革和金融體制改革的啟動，對房地產業的“熱得快”起到了推波助瀾的作用。

　　短短幾年裡中國房地產業發展迅猛，已成為國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業。在新一輪經濟周期中，房地產業面臨的形勢大大不同於上一輪，因為這一輪主要來自城鎮住房制度的改革和住房金融改革。改革推動的著力點是促進城鎮居民買房。

　　最終需求的增加是持續發展的最基本因素。住房個人消費熱點的形成是啟動新一輪房地產熱的關鍵，也是房地產投資的方向。作為房地產企業經營者,首先應該關註經濟周期,從經濟周期看房地產形勢，把握房地產投資時機，提高房地產投資效益。

　　2.房地產投資開發應註重區位選擇

　　區位是指一宗房地產的具體地段位置。美國房地產業專家常說:房地產投資需要考慮的最重要的有三條:第一是地方,第二也是地方,第三還是地方。在很大程度上可以這樣認為,一項房地產投資的財務價值取決於該項房地產的收入的能力,而這種收入的能力大小則取決於該房地產投資開發的區位選擇。

　　開發商只要註意分析觀察就能發現,一個城市總會有幾個地方比別的地方更具吸引力,人們都樂意去居住、工作、購物和娛樂。開發商的首要步驟就是去尋找和確認這種有潛力的發展地段。地段位置對房地產價格或出租能力的形成具有舉足輕重的影響,為什麼市場上有的新屋賣不出價格,而有些破舊簡陋的舊屋卻價值連城? 關鍵在於地段位置或區位。地段位置地理環境不好,新房也賣不了好價;反之,地段位置好,地理環境優越,破屋也可能賣高價。這說明房地產的價值是由兩部分組成,一部分是房地產自身的價值,另一部分是其所處環境的價值。投資房地產不單是購買房地產本身,同時也購買了環境,而這個環境是指所處位置或相鄰地區的自然環境、生態環境和經濟文化環境的狀況。顯然,環境的價值不可小看,良好的區位具有升值得潛力。所以,投資房地產應特別重視區位選擇。

　　現代城市生活的一大特點是地區之間、部門單位之間、企業之間、人們之間高度的相互依存關係。任何經濟的、社會的和文化的活動必然帶來人的、物的、信息的、資金的流動。如人們在居住區、工作單位、政府部門、學校、商店、衛生、文化、體育、娛樂等部門之間來往;原材料、燃料在產地與加工企業之間運輸;成品由生產地至消費市場的流動;以及貨物在批發商與零售商之間運輸等等。都要支付代價,這個包括金錢和時間。這種代價的支出稱為轉移成本。人與物,物與物之間的聯繫會產生連鎖效應。地段位置優越,各個場所之間聯繫就方便,連鎖效應就大,連鎖效應導致的轉移成本就低。而轉移成本最小的區位,正是我們所要尋找的房地產投資效益最理想的區位。

　　近年來,我國一些大城市的房地產開發企業在總結以往區位選擇經驗的基礎上,對自己的選址思路作了調整,其顯著的表現即不再在城市中心區寸土必爭,錙珠必爭,而把重點放到具有開發價值潛力的地塊上。就上海來看,南浦、楊浦大橋周圍、環線、南北高架橋、地鐵沿線、黃興綠地周邊地區等具有開發價值潛力的地塊均成為開發商關註的區域。

　　作為房地產企業經營者,只有綜合分析地塊的區域特征、周邊環境、交通狀況、價格高低、增值潛力等各種相關因素,尤其是要瞭解城市總體規劃和詳細規劃,地方政府的政策導向,才能對區位選擇作出準確的判斷,為投資開發項目的成功奠定基礎。

　　3.房地產投資開發應合理定價

　　在目前我國的社會主義市場經濟體制下,作為市場經濟核心的價格機制對市場起著重要的調節作用,因此,隨著房地產市場的發展,價格機制的作用會越來越強。

　　當前,我國房地產市場存在的主要矛盾是潛在需求巨大和有效需求不足的矛盾。一方面,我國缺房者眾多,現有近400萬無房戶及住房困難戶,居住矛盾十分突出。另一方面,商品房滯銷,空置率較高，1996 年底,全國商品房空置面積達6202.76萬平方米,比1995年增長23.3% ,其中住房空置面積占75.2%。有效需求不足的原因是多方面的,但商品房的價格過高是重要因素之一。所以,房地產企業在開發過程中合理定價,不僅是提高房地產投資效益的問題,而且已成為復興中國房地產業,使之良性迴圈的關鍵所在。

　　售價的合理性,即包含售價與居民收入相適應,收入一般的居民能夠承受,同時又包含其售價具有合理的成本構成。關於居民承受能力。據國際有關機構分析結論是:住房價格與一般家庭年收入之比應保持在3∶1至6∶1之間。如果超過6∶1,就難以形成有效需求。資料顯示,美國平均為2.8∶1 ,英國平均為3.8∶1 ,而我國均在10∶1 以上,顯然已大大超過國際水平。如果考慮消費結構,根據恩格爾定律,一個家庭收入越少,其總支出中用來購買食物的費用所占的比例就越大；反之亦反。則目前我國商品住宅價格和國際差距更大,難為一般居民所承受。

　　針對目前不合理的售價問題,作為政府部門,應在住房降價上有所作為。從國情出發,制定切實可行的政策,以推動我國住房體制改革和住房產業化的發展。而作為房地產企業,如何避免住房商品在流通環節上過度空置,防止巨額資金在住房商品房上積壓與沉澱,則需要其在理性層面上把握住房商品市場運行規律。住宅房地產市場的競爭在今後幾年裡將會更加激烈,而競爭的焦點不僅是品牌和服務,其房地產的售價更是關鍵因素,它決定著房地產市場的供求關係。圖2所示,反映了整個房地產市場的供求關係。當需求量增加時,單位售價提高(A →B) ,房地產開發商供給的空間單位隨後增加(X→Y)。但是,房地產開發商供給的空間單位增加到一定量時(或受其他因素的影響) ,對房地產的需求可能會急劇下降,現有的房地產不可能隨之突然消失,這時出現的局面只能是空閑大量增加,單位售價急劇下降。因此,供給的變化,必將導致售價的波動。

　　價格是企業應變市場最靈敏的要素。房地產價格的確定應統籌目標市場的需求和競爭,以及開發成本和利潤。房地產企業要分析我國城市住房制度改革的走勢,使自己推出的住房商品在價格上與“房改房”的水平保持在恰當的比例之內,以合理售價,去挖掘市場潛在的需求量,確保房地產投資的目標效益,使住房真正成為國民經濟的增長點和居民消費熱點。

　　4.市場細分與目標集中戰略的選擇

　　任何一個企業,無論其規模有多大,都不可能同時滿足所有消費者的整體要求,而只能是根據自己的實際情況,如物質、技術和設備情況,生產經營能力等,並以市場為導向,為本企業尋找一個市場目標,滿足某一部分消費者的要求。也就是說,每個企業都必須明確:本企業是為滿足哪一類消費者的哪一種需求而從事生產和經營的。

　　研究整體市場,選擇目標市場,作為房地產企業,其實際意義非常重要。房地產整體市場可按一定標準進行細分:如按用途可分住宅、辦公、商業和工業等子市場;按需求對象可分為國外、國內、個人和單位等;也可按消費者收入水平進行市場細分。細分市場的標準不僅限於以上幾種,還可以以一種或多種標準同時用於市場細分。市場細分後,房地產企業就可對整體市場中各子市場的需求特點進行研究,把其與企業資源優勢進行結合,選擇企業資源在滿足子市場需求上,具有優勢與競爭力的一種或多種子市場作為營銷市場,即建立起目標市場。建立目標市場是企業發現需求,滿足需求,並具競爭優勢的前提,也是其目標市場戰略定位的依據。例如,唐納得·托蘭普是美國企業界中靠貸款經營房地產而獲得成功的典型代表,被視為新的美國之夢的體現者,並被譽為“不動產之王”。唐納得·托蘭普的成功,得益於他目標市場的戰略定位。在他看來,經營房地產就如收藏名畫一樣,不怕賣不出好價錢。1979 年,在紐約市5 號街苔法尼附近,開始投資開發“托蘭普塔”,1983年,當“托蘭普塔”還在建設中時,就以高出中央公園對面高級住宅兩倍的價格全部出售,一時成為人們議論的中心。如果按當時的價格計算,摺合2 億美元以上,確實是一個驚人的數字。對此,托蘭普說:“5號街苔法尼附近,阿拉伯、日本的富翁們是很願意購買的。”托蘭普以他那戰略性的眼光,把握目標市場個性,以高級住宅為目標市場,滿足了5 號街苔法尼附近阿拉伯和日本富翁們的需求 。

　　住宅市場是我國目前房地產投資開發的主市場,就房地產企業而言,在通過房地產市場調研進行住宅市場營銷的定位時,不僅要調研住宅市場的銷售以及各類住宅的構成,而且要分析不同的住宅消費者的身份構成,從中捕捉出住宅消費者中的“關係集團”。比如,絕對收入水平大體相當的家庭類型中,在企業和商界從工經商的人,比在事業單位拿工薪的人更傾向於有自己的住宅；有汽車的家庭在購房時,多要考慮是否有停放汽車的場地;知識文化界人士在購房時,一般要更多地考慮住宅小區的文化品位與環境的幽靜；收入比較高的企業家們對追求住宅小區或別墅的名牌與檔次,則情有獨鍾。所以,房地產企業在進行住宅市場細分和目標市場定位時,一定要註意商品住宅檔次、價位、區位、結構、套型等與住宅消費者“關係集團”的對應關係,有針對性地開發適應市場需求的商品住宅,有對象地進行商品住宅的推銷宣傳活動,以有效地啟動其中的有支付能力的住宅消費需求,從而更好地提高房地產投資效益。

　　就我國目前國情而言,人口眾多,人均均收入還很低。房地產企業在市場細分過程中,應關註絕大多數中低檔收入的消費人群,因為他們是啟動我國住宅商品的消費熱點。杭州作為一個老城市,舊城改造任務十分繁重,據統計,到1998年10月止,除了已安置的拆遷戶外,尚有20702戶急待安置,而其中80-90%均為中低檔收入家庭。房地產企業在進行住宅市場營銷定位時,應提供適銷對路的住宅商品,尤其住宅面積不應太大。按照有關規劃,到2010 年,城鎮居民人均居住使用面積為13.3平方米,每戶按1994年的3.28人計,使用面積約44 平方米,加上贍養老人的因素,使用面積約54 平方米左右,這樣每戶建築面積約為65 平方米左右(54 ×120%) 較宜。如北京市出台的“九五”住宅建設標準規定,二室一廳的多層住宅建築面積為60-65 平方米。按照這樣的住宅建設標準,杭州市目前居住房地產市場,僅用於急待拆遷安置的,就約有135萬平方米(65平方米/戶×20702戶) 的住宅需求量。

　　中國是一個人口眾多,經濟高速發展的大國,房地產市場開發潛力巨大。房地產企業只有從現代營銷“發現需求,滿足需求”的觀念出發,全方位進行市場細分,發揮本企業優勢,選定目標市場,才能有效滿足不同消費者的需求,實現預期投資開發的目標。房地產業是我國國民經濟中一個新的經濟增長點,是一項有待開發的前景廣闊的投資領域。經過幾年的巨集觀調控,房地產業已步入穩定發展的時期。但是,要推動房地產業的持續繁榮,切實解決老百姓的安居問題,還必須十分重視投資效益,這是企業得以生存和發展的基礎。而要提高房地產企業投資開發的效益,以上幾個因素是關鍵。