建築市場需求

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　建築市場需求是指人們通過建築市場的交易活動得以實現的需求。這種需求，應具備兩個條件，一是人們有獲得建築產品的願望；二是有獲得建築產品的支付能力。建築市場需求是受一定生產力水平制約的有限度的需求。建築市場需求與社會建築總需求既有聯繫，又有區別，是兩個不同的概念。社會建築總需求，包括建築市場需求和非建築市場需求。建築市場需求，表現為一定時期建築產品需求者通過市場交易獲得的建築產品總量；非建築市場需求，是指一定時期人們不通過建築市場而自行建造使用的建築物總量。如農民為改善居住條件而自行建造的房屋等。可見，建築市場需求是社會建築需求的組成部分。在商品經濟比較發達的條件下，建築市場需求在社會建築總需求中占有主導地位，人們對建築產品的需求，主要是通過建築市場的交易來獲得的。隨著社會經濟的發展，建築生產社會化程度的提高，建築市場需求占社會建築總需求的比重將會越來越大。

　　建築市場的需求主體習慣上稱為業主，我國有關法規中以及在實踐中常常稱為建設單位。

　　業主是一種統稱，泛指建築產品的預訂者。業主除了必須為預訂建築產品的生產提供資金外，還必須擁有建築基地的所有權或使用權，並獲得在此建築基地上建造預訂的建築產品的許可。

　　1．業主的類型

　　建築生產活動是人類的基本生產活動，業主的範圍極其廣泛，涉及國民經濟的各個領域、各個方面，但從業主的一般意義上將其歸納為政府、企業和個人三大類。

　　政府作為業主不是從其機構的角度而是從建設資金來源的角度理解。政府投資興建的建築產品大多是以社會效益為主的公共性建築，或是對國有資源(如土地、礦藏、森林、江、河、湖、海等)開發和利用的建築。例如，國防工程、大型水利電力樞紐工程、礦山、高速公路、鐵路、橋梁、港口、碼頭、城市道路和供水排水系統、文化、教育、衛生設施等。政府作為業主，從機構的層次來說，可以是中央政府或地方各級政府；從機構的內容來說，可以是國民經濟中的各個部門或系統。

　　不同經濟制度的國家，政府作為業主的比例有很大差異，即使經濟制度相同的國家，政府作為業主的比例亦有所不同。我國是社會主義國家，國有資源的範圍較廣，大中型企業多為全民所有制，因而政府作為業主的比例很高。在經濟體制改革後，採取了一系列措施，如政企分開、撥款改貸款、企業實行股份制等，政府作為業主的比例逐漸下降。隨著我國經濟體制改革的進一步深化，這一比例還將繼續降低。

　　企業作為業主在大多數情況下是出於擴大再生產或簡單冉生產的需要。這裡所說的企業是指有獨立經營權利和能力的社會經濟實體，如工業企業、商業企業、旅館、銀行、保險公司等。大型企業盈利能力強，需要並能夠經常擴大再生產，其作為業主的頻率較高，相應地也就較有經驗；而中小型企業只是偶爾作為業主，缺乏這方面的經驗。

　　從全社會來看，要發展經濟，就必須進行擴大再生產。企業用於擴大再生產的投資大大超過政府對公共建築等的投資，但是，企業投資興建的建築產品的平均規模遠小於政府投資興建的建築產品的平均規模。因此，從數量和頻率上來看，企業作為業主的比例更高。目前在我國，這一比例與政府作為業主的比例呈此長彼消的態勢。

　　個人作為業主在大多數情況下出於個人消費的需要，在少數情況下出於資金保值的考慮。個人投資興建的建築產品主要是住宅。目前我國城市居民自建房的比例極低，個人投資建房集中在農村。但農民建房在我國現階段大多仍採用傳統的自建共助方式，與社會化大生產條件下嚴格意義的業主相差甚遠。我國全面改革住房制度後，城市居民主要是購買成批建設的商品房，而不會成為私人建房的業主。這一方面是由我國城市土地屬國家所有的制度決定的；另一方面是因為我國人口密度高，城市人口密度更高，不宜建造土地利用率不高的獨戶住宅(多為l～3層)。需要說明的是，如果個人以盈利為目的投資興建住宅，通過出租或出售取得附加收入，其性質與企業經營相同，應視為企業作為業主。

　　以上三類業主的區別是明顯的，但並不一定截然分開，有時可能在同一建築產品上同時出現多個或多類業主，即形成“混合型”業主。就政府業主而言，可能由中央政府、省政府、區縣政府共同投資興建某一工程。最為典型的是道路工程，許多國家都採用各級政府共建的方式。政府也可能與企業共同構成業主，政府對企業投資或政府占有企業的固定資產。我國全民所有制大中型企業即使改成股份制，也必然要保留國家股。這類企業進行擴大再生產時，就不能理解為純粹的企業業主。政府作為業主時，往往要落實到具體的單位，如教育建設資金落實到某某大學、中學或小學，醫療保健資金落實到某某醫院等。企業向常規的“政府項目”投資，也是政府和企業共同作為業主的一種形式。

　　2．業主與用戶的區別

　　與業主相聯繫而又相區別的概念是建築產品的用戶。就法律地位而言，建築產品的用戶分為兩類：一類是建築產品的用戶與所有者相一致，另一類是建築產品的用戶與所有者不一致。這裡著重討論後一種情況。

　　對於政府作為業主的大多數建築產品來說，用戶與所有者不一致，而且用戶的範圍極廣。企業作為業主的少數建築產品，用戶與所有者也不一致，如出租用的住宅、辦公樓、旅館等。個人作為業主也可能出現類似情況，如子女繼承父母的房產等。在大多數情況下．用戶主要考慮的是建築產品的使用功能和要付出的相應代價，與業主的出發點有所不同，有時甚至大相徑庭。作為業主來說，無論是政府還是企業或個人，當自己不作為擬建建築產品用戶時，必須充分考慮用戶的願望和要求，才能充分發揮擬建建築產品的作用，使業主和用戶的利益統一起來，否則，就可能事與願違。不過，要做到這一點是很困難的，尤其是在政府作為業主時，往往“眾口難調”，很難滿足所有用戶的要求，只能以政府和大多數用戶的利益為出發點。

　　3．業主的工作

　　作為業主要投資興建一個建築產品，一個重要的任務就是籌措建設資金。業主的類型不同，籌措資金的方式也不盡相同。

　　政府作為業主時，主要的資金來源為財政預算。我國曾在較長時間內將此作為政府投資的唯一渠道。實踐證明，這不利於我國社會主義經濟建設的發展。自改革開放以來．政府項目投資資金的籌措方式變得靈活、多元化，如發行建設債券，向外國政府或金融機構借款．加入國際金融組織並利用其優惠的貸款條件，制定優惠政策吸引外國企業向土地開發、城市基礎設施等領域投資等；並學習運用國際上一些新的資金籌措方式(又稱融資方式)，如BOT(Build—Operate—Transfer)、TOT(Transfer—Operate—Transfer)、BT(Build—Transfer)、ABS(Asset Backed Securitization)、PPP(Public—Private—Partnership)、融資租賃等。這些方式所籌措的資金有時是針對特定的項目，有時則是針對某一類項目。這些項目大多經過嚴格的項目評估程式，都是經濟效益或社會效益較好的項目。採用多渠道的資金籌措方式，對於緩解我國建設資金不足的狀況起到積極作用。

　　企業作為業主時，籌措資金的渠道很多，也較為靈活。自有資金是企業投資的一個重要來源，但不是唯一來源。如果完全依靠自有資金進行擴大再生產，企業的發展速度就比較緩慢；常常可能失去良好的投資機會，因而在經濟發達國家，自有資金占企業投資的比例已經很低。企業可以通過銀行貸款、發行股票或企業債券、向其他企業或個人集資等方式籌措資金，前提是企業擁有較強的經濟實力，經營情況良好且有較高的社會信譽。企業也可以與其他企業合資興建某一建築產品，合資對象可以是國內企業，也可以是國外企業。對於可以直接銷售或出租獲得收益的擬建建築產品，如通用辦公樓、高級公寓、一般民用住宅等，若市場需求量大而供給量緊缺，可以採用產前預售的方式籌措資金。即在施工過程中，甚至在設計完成之後尚未開始施工之前就將擬建的建築產品銷售或出租出去。產前預售的價格一般要較為優惠才有吸引力。

　　個人作為業主時，資金的來源主要是自有資金和銀行貸款。個人建房要取得銀行貸款，往往需要具備一定的條件。例如，已參加住宅專項儲蓄且儲蓄額已達到規定的額度，或有可靠的正式職業且收入水平可以償還貸款等。許多國家對個人建房買房都制定了較為優惠的政策，如貸款利率低、償還期長，甚至減免所得稅等。個人建房籌措資金的一種特殊方式是自行完成工作量，例如，自己設計、自己施工，甚至自己製作簡易的構配件、燒磚瓦等。自行完成工作量雖然未創造實際的資金，但從機會成本的觀念來分析，如果不是業主自己完成這些工作，而是委托社會化的專業機構來完成，業主必須付出資金，因而自行完成工作量可以看作是籌措資金的一種特殊方式。在生產社會化程度不高，或業主沒有機會以投入建房工作的時間創造出價值更高的收入時，會得到運用。這種方式在我國農村現階段尚比較普遍，在經濟發達國家也時有所聞，甚至成為一種時尚，是DIY(Do it yourself，即自己動手做)的一種表現，是體現自身價值、自得其樂的一種方式，不過自行完成工作量的比例較低。

　　除了籌措資金之外，業主還要完成許多工作，可歸納為以下四個方面：

　　(1)明確擬建工程範圍並確定項目的總目標，包括工程的建設規模、工程的內容和組成、對工程的使用功能和質量的要求、總的投資規模(可能時，將總投資進行必要的分解)、總的建設工期要求及重要的里程碑事件的時間要求等。

　　(2)提供建築基地並負責完成施工前的現場準備工作，包括做好現場的“三通一平”工作。為此，可能需要辦理徵地、拆遷工作。對建築基地要特別註意地下權、地上權等問題，還要註意城市規劃對該建築基地使用的規定或限制，以及與相鄰建築的關係。

　　(3)辦理各種與工程建設有關的審批手續，如用水、用電、消防、環保、道路占用、交通改線、管線搬遷、施工許可證等，涉及面廣，影響因素多，費時費力，往往成為影響擬建工程建設工期和投資的重要因素。

　　(4)對工程實施的全過程進行管理，從設計前準備階段到設計階段、施工階段，直至交付驗收、保修階段，都要進行項目目標控制，即投資控制、進度控制和質量控制。其中，階段性的工作有：選擇設計方案、確定設計單位、組織施工招標、確定施工單位、參加隱蔽工程驗收和竣工驗收等。

　　一般來說，業主均缺乏建築生產方面的專業技術知識和經驗，更缺乏建築生產方面的管理知識和經驗，常常需要委托專業化、社會化的咨詢機構為其進行項目管理。但是，項目管理咨詢機構並不能完全取代業主，它主要從事上述業主工作第四個方面的內容，前面三個方面的工作仍需由業主完成。即使第四個方面的工作內容，在委托咨詢機構進行項目管理之後，業主仍然有相當數量的決策任務、認可任務和審核任務。

　　建築產品有的用於滿足生產需要，有的用於改善人民的物質文化生活。因此，建築市場需求可分為生產性的建築市場需求和非生產性的建築市場需求兩大類型。

　　1．生產性的建築市場需求

　　指直接用於物質生產和直接為物質生產服務的各項建築物和構築物。生產性的建築市場需求。涉及國民經濟的各部門，如工業建設，建築業建設，農、林、水利、氣象建設，運輸、郵電建設，商業和物資供應建設，地質資源勘探等各種建設。

　　2．非生產性的建築市場需求

　　一般指用於滿足人民物質生活和福利需要的建築物和構築物。如住宅、文教衛生、科學研究、市政公用，生活服務以及其他的非生產性建設。

　　將建築市場需求劃分為生產性和非生產性兩大類，可以考察建築市場總需求構成的合理性；從客觀來看，兩者的需求應根據社會生產發展的需要和改善人民生活的要求保持兼顧兩者的適當比例，以保證在生產發展的前提下，改善人民的物質文化生活，促進社會的進步。

　　建築市場需求與一般商品的需求比較，具有以下的特征：

　　1．建築市場需求的個別性

　　在分析建築產品的特征時，曾提及建築產品具有單件性及特定性的特征，與之相應的，在建築市場上的需求表現為個別性的特征。建築市場需求的個別性是由對建築產品需求的不同願望和支付能力兩方面的因素決定的。當建築產品作為生活資料時，由於不同需求者的不同願望與相應的支付能力，因而建築產品的使用功能、造型、空間和平面組合、使用的材料等都不會一樣；同樣，當建築產品作為生產資料時，作為需求者的不同企業在生產規模、生產工藝、產品特征、生產組織等方面均有顯著的差異，加之各企業的經營狀況、盈利水平、發展戰略、擴大再生產的能力等方面也互不相同，因而對建築產品的需求也表現出明顯的個別性。這一特征，決定建築市場的供給方式，不可能象一般工業品那樣大批量生產以滿足市場需要，而是按需求者的特定要求，通過單件生產來供給其需求。

　　2．建築需求的一次性

　　由於建築產品的使用壽命一般長達數十年，有的甚至達上百年，而且投資數額巨大，因而對特定建築產品的需求者來說，某一建築需求得以實現之後，對該建築的重置需求，會較長時期中斷，直至該建築的使用壽命終止；而新的建築需求，往往又不是原有建築的重覆。所以，從這個意義來講，特定的建築需求，具有一次性的特征。但是由於特定的建築需求對需求者來說，是因時制宜而出現的，因而又使得建築市場的需求具有連續性。由於建築需求要受多種因素制約和建築需求的重置周期較長，因而導致建築需求的不穩定性，其波動幅度比一般市場大，這就使得建築市場的供給呈現相應的不穩定性。

　　3．建築需求具有較強的計劃性

　　建築市場需求在很大程度上要受國家固定資產投資規模和結構的影響。而固定資產的投資具有很強的計劃性。從內容來看，包括投資規模計劃、新增生產能力和新增固定資產計劃以及建設項目計劃；從時間上看，有長期計劃、中期(五年)計劃和年度計劃；此外，還有嚴格的項目審批程式。即使在投資來源多元化的條件下，這種計劃依然存在。當這種計劃符合客觀經濟規律時，可以使建築市場的需要呈現出穩定、連續發展的局面，有利於充分利用社會資源和提高社會生產力；反之，則可能造成建築市場需求的大起大落，引起供求關係失衡，不利於經濟建設和建築業的發展。因此，提高制定固定資產投資計劃的科學性，保證計劃的連續性、穩定性，對建築市場需求的穩步發展具有重要意義，也是使建築市場總體供求關係保持動態平衡的必要條件之一。

　　建築市場的有效需求是指建築市場上買方在某一時期按給定的價格，願意並且有能力購買的建築產品、建設項目和有關服務的數量。有效需求不同於需要，它不僅要以買方客觀存在的購買某種建築產品和服務的欲望為基礎，而且要受到買方的支付能力的約束。人的欲望及支付能力從兩方面構成了需求的內在規定性，它們之間既相互依存又相互約束。我國目前建築市場上的主要買主是政府與國有企業和國有事業單位。他們對建築產品和服務的支付能力大部分來自國家預算內和預算外資金、銀行貸款以及國際金融機構或外國政府的貸款。但是需要註意的是目前建築市場上經常存在業主在得到建築產品和服務時，未能及時償付咨詢、勘察、設計和施工單位的款項，對於這類買主的需求並不能算作有效需求。

　　對建築產品和服務的需求總體而言是屬於一種派生需求。所謂派生需求是指對一種產品的需求導致對另一種產品的需求。例如，市場上對於小汽車的需求量的增加，會使原有汽車生產企業擴大其產量，並且會有更多的新的汽車生產企業的產生，這樣會導致對汽車生產廠房的需求量的增加。在這個例子中，小汽車是最終產品，而生產小汽車的生產廠房屬於中間產品。生產廠房的需求量實際上是從它們所生產的小汽車的需求量中派生出來的。最終產品的需求量決定了中間產品的需求量。建築產品派生需求的概念，對於如何預測國民經濟的發展對建築產品或服務的需求量的影響，對於企業如何估計和預測建築產品的需求量，從而正確制定企業的發展規劃等，有著深遠的影響。

　　不論是就一定時期內的需求，還是就需求的變動來說，其影響因素都是非常複雜的。大體說來，可歸納為以下幾種：需求價格(以P表示)；利率(以i表示)；其他相關商品或勞務的價格(以Ps表示)；購買者的貨幣收入水平(以M表示)；消費者的偏好(以T表示)；政府的政策(以r表示)；消費者的預期(以E表示)；廣告推銷；等等。

　　上述諸種影響需求的因素與需求之間的關係可以用函數形式表示。如以Qd表示需求量，則需求函數為：Qd=f(P，Ps，i，M，T，r，E，…)

　　1．需求價格

　　需求價格是指在一定時期內，買主對一定量的產品或服務願意支付的最高價格。需求價格由一定量的產品或服務對買主的邊際效用所決定的。市場上能夠提供的產品或服務的數量越多，買主的邊際效用越低，需求價格也越低。需求價格是影響建築產品或服務需求量最重要的因素。

　　當我們主要考察需求與需求價格之間的關係時，其他因素可視作既定，則需求函數可表述為：

　　Qd=f(P)

　　這就是一般的需求函數形式。根據這一函數，我們還可以用表格和幾何圖形表示需求與價格之間的關係並分別得出需求表和需求曲線。例如：某個城市居民對住房的需求狀況是：當每平方米的價格是4000元時他願意購買70平方米；價格為3500元時，他願意購買80平方米；價格為3000元時，他的需求量為90平方米；價格為2500元時，他的需求量為100平方米；價格為2000元時，他的需求量為120平方米等等。他對住房的需求狀況用表1或圖1來表示。在一般情況下，市場商品價格和需要量的變化關係呈曲線關係。圖2—2說明，在其他因素不變的條件下，需求量與商品或勞務的價格按反方向變化，即價格上漲，需求量減少；價格下降，需求量增加。這就是通常所說的需求規律。

　　圖1 需求曲線

　　顯而易見，這一規律是與人們的日常生活經驗相需求價格戶吻合的。經濟學家們認為，價格波動所以會引起需求量的反方向變動，基於兩個原因：其一，收入效應。即價格的變動意味著人們貨幣收入的變動，從而導致支付能力的變動。例如，住房價格降低而其他商品價格維持不變時，人們的實際收入事實上會得以提高，從而需求量會增加。其二，替代效應。即某商品價格發生升降時，假定其他商品或勞務價格不變，人們就會在該商品與其他商品之間進行替代。

　　上例分析只考慮了需求影響因素中的價格因素，而忽略了其他因素。當這些因素假定不變時，價格與消費者需求量之間的需求狀況是既定的。但如果其中任一個發生變化時，與其相應的消費者的需求量就會跟著變化，從而引起需求狀況的變化。仍以住房為例，近年來，我國城鄉居民的收入有所變化，反映在住房的需求上，從原先要個卧室，講求居住面積發展到要求成套設施，設施標準也要提高。這說明，如果消費者的收入增加，嗜好增加，替代商品的價格提高，互補商品(如住房和傢具)的價格下降，預期未來的收入增加以及商品的價格上漲，同原來的需求狀況相比較，消費者對這一種商品在同一價格下相應的需求量比原先增加，反之則減少。

　　這裡要強調的是，考察任何一種商品市場價格的確定，必須作總體的研究，把全體消費者的個別需求擴展成對該商品的市場需求。個別消費者的需求是形成不了市場需求的。

　　2．利率

　　利率對於建築市場需求量的影響是十分巨大的，這主要是由於建造建築產品的資金有很大一部分來自於金融市場。利率的提高，一方面造成了建築產品成本的增加，從而導致開發企業投資收益的下降；另一方面也抑止了建築產品的市場需求。例如，按揭利率的提高，一般老百姓不敢借錢買房子。

　　3．其他產品或服務的價格

　　其他產品或服務，有些是替代產品，有些是互補產品。替代產品就是可以提供相同效用的產品，而互補產品是連帶在一起使用的產品。建築業提供的產品中有許多是替代品，例如木門窗和鋼門窗是替代產品，木門窗價格的提高會導致鋼門窗需求量的增加；建築業提供的產品中也有一些屬於互補品，例如住宅和傢具屬於互補產品，住宅價格的下降，會導致購買住宅的人增多，進而購買傢具進行裝修的人也會增多，從而擴大了傢具的需求量。

　　4．收入

　　建築市場的有效需求取決於支付能力，而支付能力又依賴於收入。經濟學中商品分為正常商品和劣質商品。收人對這兩類商品的需求量的影響是不同的。它們的關係如圖2所示。

　　圖2　　正常商品和劣等商品需求曲線

　　對於正常商品，當收入增加時，需求量也增加；但是對於劣等商品，當收入開始增加時，劣等商品的需求量逐漸增加，當收入繼續增加到某一水平後，需求量卻開始減少。

　　需求量不僅同社會整體收入水平有關，而且還與各不同階層的收入分佈有關。經濟學中常用洛倫茲曲線和基尼繫數衡量社會收入分佈情況。圖3為洛倫茲曲線。橫坐標表示不同收入階層人口在全國總人口中所占的比例的累計值；縱坐標表示不同收入階層收入在全國總收人中所占的比例的累計值。

　　圖3　　洛倫茲曲線

　　圖中對角線表示社會收入平均，貧富差距最小。曲率越大的曲線表示社會收人越不平均，貧富差距越大。洛倫茲曲線與平等線所圍的面積，與平等線、橫坐標、縱坐標所圍的三角形面積之比，稱為基尼繫數。基尼繫數越小，社會越平均，貧富差距越小。

　　收入不平均，貧富差距大的社會，有效需求往往來自於少數一部分人。而收入越平均，貧富差距小的社會，有支付能力的人也越多，有效需求也越大。因而政府通過相應的經濟政策，調整社會收入的分佈可以擴大需求量。

　　5．人口

　　需求量一般與人口成正比。人口的數量、分佈、構成、年齡、收入、受教育程度等都影響者建築市場的需求量。

　　6．興趣和偏好

　　個人的興趣和偏好影響到對各種不同風格、類型的建築產品的需求量。而個人的興趣和偏好又往往受到廣告等各種宣傳和促銷手段的影響。因而建築企業可以通過建立自己的品牌形象，並且運用各種宣傳促銷手段來吸引某一類型的人群的註意，從而提高其建築產品的需求量。

　　7．政府政策

　　政府政策對建築市場需求量的影響，一方面是由於政府是建築市場交易規則的制定者和監督者，其政策的好壞直接影響到建築市場的興衰；另一方面政府也是建築市場上最大的買家，政府採購訂單的大小，直接影響到建築市場的需求量。

　　8．預期

　　對建築產品價格變化的預期會影響到需求量。一般而言，預期價格上漲會導致需求量的增加，而預期價格下降會導致需求量的下降。這一點在住宅市場中可以找到很好的佐證。