高級公寓
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高級公寓是指那些可以容納多個單元，配套的附屬設備設施完善、功能齊全的建築，每個單元內設有卧室、起居室、浴室、衛生間和廚房等。與住宅類物業相比，高級公寓的檔次高一些，主要是供收入較高的人士居住或租住。
高級公寓的特點[1]
我國目前新建高檔公寓，一般是按規定在“統一規劃，綜合開發”的原則下進行開發建設的，其設計規範，設備設施配套，專業化施工，主要設備和關鍵原材料進口，建築檔次與其他商務物業基本相同。不過公寓為能使業主或住戶居住得更舒適、方便，在設計、硬體配備和裝修上更具匠心，其特點有：
1)設計在講求質量、延長壽命、確保全全，在提高使用效率的基礎上，充分考慮住戶的舒適方便，體現對人的關懷。設計選擇框架式，大開間；在房間的安排上，講究戶外自然採光，客廳面積大，可按用戶的意願調整分割裝修，適用性較強。
2)居住面積大。公寓每戶的居住面積比普通居民住宅小區每戶的居住面積大得多，據統計分析，一般比例大約是1：1.5～1：2。因此居住起來寬敞舒適。
3)硬體配備齊。公寓除與普通居民住宅一樣供水、電、暖、煤氣，通信、電視天線外，還供應有熱水，有的設有中央空調。層次較高的還配有家用電器，如彩電、冰箱；傢具，如床、沙發、寫字臺、桌椅等；廚具，如竈具、餐具等。
要說明的是，由於我國公寓建設起步較晚，目前在硬體配備上很不統一，還有待於進一步發展和規範。
高級公寓管理服務的特點[2]
1．管理服務的市場化程度高。“誰花錢、誰享受”以及“多花錢、多享受”的觀念，在高級公寓的住戶中一般較能接受，也較理解，業主和住戶在要求全方位多項目的服務的同時對合理的價位也能接受，因此，在高級公寓的管理服務中，服務和享受的一致，價位與標準的一致，成為住戶和管理者雙方的共識，市場化式的管理較容易推進。
2．管理服務的涉外性與高標準。由於高級公寓人住者中外籍人士較多，因此對於人住手續，產權產證的辦理，投訴的處理都具有涉外性，有些事務要會同外事部門共同解決。物業管理人員將不僅僅是一般勞務的提供者，而且還將體現出一個中國員工的形象，禮儀態度方面也必須十分註意。此外，高級公寓高層次的人住者，在付出較高價位的情況下，他們對服務標準的要求自然也是較高的，因而物業管理公司對管理服務的質量要經常以高標準來衡量和檢查。
高級公寓管理服務的要求[3]
1．展現良好的精神風貌
高級公寓的管理，除了具備所有住宅小區管理的內容之外，還有它的特殊性，如管理中可能涉及對外籍人士的相關服務，因此物業管理難度較大。公寓的物業管理人員在上崗前必須經過嚴格的培訓，要求管理人員不僅僅代表的是個人形象，而是代表一個集體、一個國家，因此在語言、禮儀、服務方式等方面要講究技巧。
2．日常服務管理到位
高級公寓的業主和使用人講究居住品質，對居住條件和居住環境的要求較高，因此物業服務企業一定要註重日常服務管理，如房屋及附屬設備設施的維修養護、區域內的保全、保潔和綠化等工作要到位，確保房屋及各種設備的正常使用，為業主和使用人提供一個舒適、安全、溫馨的生活和工作環境。
3．開展多項特約服務
高級公寓的特性化服務需求會很大，如家居清潔、洗熨衣物、健身、醫療保健、美容等，物業服務企業要開展多種經營服務項目，一方面可以為業主和使用人提供高層次、全方位的管理和服務，另一方面也增加了物業服務企業的經濟效益。
4．適當開展多種多樣的聯誼活動
高級公寓的業主或使用人往往生活和工作壓力較大，因此可適當開展一些聯誼性活動，如球類比賽、郊游、聯歡會等，一方面緩解了工作壓力，另一方面也溝通了住戶之間、住戶和物業服務企業之間的感情，有利於身心健康，以更高的效率投入到工作中。
高級公寓的案例[3]
孫某是一外企白領，在某公寓租用一套單元。他發現公寓的保全存在問題：外來人員很容易進入，閉路監控處於癱瘓狀態。於是，孫某聯繫幾名業主找到物業服務企業反映情況，但未見物業服務企業有任何動靜。幾天後，公寓內發生一起案件：一名業主在家中遭遇搶劫致傷並損失了部分貴重物品。事後，該業主將物業服務企業告到法庭，認為由於物業服務企業的疏於管理，造成其受害，要求追究物業服務企業責任並賠償損失。
法庭經過調查，犯罪嫌疑人是冒充煤氣公司工作人員以檢修管道為由，進入被害人家中，導致業主受到傷害並損失了部分物品。據此，法庭判決物業服務企業沒有履行安全保衛義務，應當承擔相應違約責任。
分析：本案例中物業服務企業存在明顯的管理漏洞。在業主有反映的情況下還未加整改，導致業主受傷害。試想，如果物業服務企業的門衛制度完善，對外來人員嚴格執行出入登記制度，或者監控系統正常工作，這一事故就會避免。作為物業服務企業，一定要按照物業服務合同的約定履行相應的義務：如門衛實施24小時的保全、巡邏制度等，給業主一個安全舒適的生活環境。
【相關鏈接】
《物業管理條例》第三十六條規定：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
