房地產市場預測

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　　房地產市場預測是指在房地產市場調查的基礎上，利用已獲取的各種信息，運用科學的方法和手段，對房地產市場供求關係及其發展趨勢和相聯繫的各種因素加以分析和判斷，為房地產開發和經營決策提供依據。

　　1．國民經濟發展趨勢預測

　　這是房地產市場預測的首要內容。房地產市場幾年來的上下波折使人們懂得了房地產市場不是孤立存在的，它受國民經濟發展趨勢大氣候的直接影響。這一預測包括國家總的經濟狀況的變化、貨幣投放狀況、物價變化、國民收入狀況、市場消費結構及發展趨向。

　　2．國家方針政策所帶來影響的預測

　　國家關於房地產產業政策調整對房地產市場的影響，當地政府政策導向及房地產產業政策會對市場帶來什麼影響。國家和當地政府的政策對房地產市場商品總的供求趨勢，對房地產企業生產會帶來哪些影響。

　　3．房地產市場需求量預測

　　進行市場需求量的預測，一方面要瞭解某產品的社會擁有量，另一方面要瞭解某產品的社會飽和點，兩者之差則為市場需求量。要搞清楚房地產市場需求量預測，還必須研究影響市場潛量的各種因素，如人口、分配政策、購買心理等許多不可控制的因素。同時還要研究企業可控因素，如產品、定位、分銷促銷政策變化對市場需求的影響。

　　4．技術發展預測

　　技術發展對房地產產品發展有著決定性的影響，建築和裝修的新材料、新技術和新工藝及其在房地產產品上的應用，都會改變用戶對房地產產品的需求，從而對房地產市場發生重大影響。

　　技術發展預測的主要內容是：對新技術、新材料、新工藝、新發明、新設備所具有的特點、性能、應用領域、應用範圍、應用速度、經濟效益，以及它們對房地產產品生命周期的影響進行預測。

　　5．銷售前景預測

　　這是對今後一段時間內最接近的房地產銷售水平的預測。它包括銷售量、品種、規格、地域、價格等變化情況。當企業的市場潛量和銷售潛量確定後，就可以進行這種銷售前景的預測。銷售潛量是指某一產品在市場上的銷售可能性，但由於設備、資金、價格、競爭力等條件限制，企業還不可能實現全部銷售量的預測。

　　6．產品生命周期預測

　　企業擬開發的新產品以及正在生產的老產品，通過市場預測手段，可使企業掌握其所處於產品市場周期的哪個階段。據此，企業就可以有的放矢地控制不同產品的不同市場策略和生產策略。

　　7．供給能力預測供

　　給能力預測包括如下：

　　(1)全行業供給能力預測

　　包括從事房地產同類產品生產廠家有多少，生產規模有多大，成本高低，管理水平及技術狀況如何等。

　　(2)本企業發展能力預測

　　包括房地產企業生產規模、技術條件、資源及能源供給、運輸、人才、資金來源等方面發展趨向的預測。

　　(3)服務能力預測

　　包括客戶對服務的需求及房地產企業所能提供的售前、售中、售後服務的預測。

　　8．市場價格走向的預測略

　　9．市場競爭情況的預測略

　　1．商品層次

　　商品層次市場預測又分為單項商品預測和商品總額預測兩種。

　　(1)單項商品預測

　　指對某種具體房地產產品的預測。它是市場預測的基礎。

　　(2)商品總額預測

　　指以貨幣指標表示的各種商品的預測。

　　2．時間層次

　　按照時間層次房地產市場預測又可分為長期預測、中期預測、近期預測和短期預測。

　　(1)長期預測

　　指為期五年和五年以上的市場預測。它能為企業制定長遠計劃，選擇戰略目標，為制定重大經濟管理決策提供科學的依據。房地產企業所進行的預測多為長期預測。

　　(2)中期預測

　　指預測期在一年以上、五年以下的市場預測。它可以為企業制定實現五年計劃和長期規劃的措施、方案提供信息資料。

　　(3)近期預測

　　預測時間以季或年計。它為近期安排市場、制定營銷決策、解決近期內市場上出現的突出問題所採取的措施提供依據。

　　(4)短期預測

　　預測時間以周、旬、月計。預測目標明確，不確定因素少，預見性強，便於房地產企業選擇最佳的時間、地點、價格等投入商品，拓展市場，擴大銷售量。

　　3．空間層次

　　空間層次指房地產市場營銷地區範圍內的預測。可分為巨集觀市場預測和微觀市場預測兩種。

　　(1)巨集觀市場預測

　　又可稱為全國性房地產市場預測。它是統觀整個房地產市場需求的發展變化及其趨勢，是對全國房地產業的生產發展、產品供求關係、產業政策和法規的制定提供依據。

　　(2)微觀市場預測

　　又可稱為地區性房地產市場預測。它是對房地產企業所在地區的房地產市場的預測。

　　4．屬性層次

　　屬性層次按預測的特點和性質不同，又可把房地產市場預測分為定性預測、定量預測和定性預測和定量預測相結合三種。

　　(1)定性預測

　　又稱判斷預測，主要是用理論分析和人們的直覺經驗、主觀判斷對房地產市場的未來發展前景做出估計。

　　(2)定量預測

　　是根據已掌握的調查資料和市場信息，利用統計方法和數學模型，對未來一定時期內房地產市場可能達到的數量和數量關係所進行的預測。

　　(3)定性預測和定量預測相結合

　　定性預測要有一定量的基礎，定量預測在建立數學模型時必須符合經濟理論，而且不能誇大計量模型的作用。

　　1．連貫性原理

　　這一原理認為事物的發展存在著相似性或類同性，現在的情況是由過去演變而來的，今後的情況又是現在發展趨勢的結果。因此，可以根據過去和現在的情況推測未來。當然，經濟生活的連貫性並不意味著經濟事物一成不變地重覆過去，但生產力發展的連續性和巨集觀經濟系統的相對穩定性，使預測事物未來變化的主流和趨勢成為可能。

　　2．類推性原理

　　這一原理認為事物的發展存在著相似性或類同性，根據經濟過程的結構和變化所固有的模式和規律，可以推測出將來經濟發展百年後的情況。當人們掌握了某一類經濟事件的發展變化規律後，如果又觀察到有某種類似的徵兆，就可以根據以往的經驗來推測出其發展變化趨勢。

　　3．相關性原理

　　這一原理認為任何事物都是相互聯繫、相互影響、相互制約的，存在著一定的因果關係。因此，根據某一或某些事物的發展變化，可以推測出另一事物的相應變化。

　　1.有利於企業制定科學、合理的房地產開發經營計劃

　　通過房地產市場預測，可以瞭解房地產市場發展變化的趨勢，以及對房地產企業開發經營活動所帶來的影響，使企業能按照市場的要求制訂開發計劃，既滿足了市場的需求，又可以使企業經營獲得成功。否則，一旦企業開發了市場供給基本飽和的房屋，可能會給其經濟帶來嚴重後果。

　　2.有利於平衡和滿足社會對房地產的需要

　　收入水平的提高、人口的增長、消費習慣的改變，人們的生活需要也隨之改變，；為了使人們對房地產的需要得到充分的滿足，就必須進行科學的推算和估計，只有{這樣，才能與消費者在房屋數量、質量、設計、戶型等方面的需要相適應。

　　3.有利於企業提高管理水平，為企業未來的進一步發展奠定堅實的基礎

　　企業明天的發展動力來自於今天的努力。只有根據對房地產市場的正確預測，；不斷做好每一天的每一項工作，才能使企業不斷積累實力，擴大生產規模，提高管i理水平和經濟效益，增強競爭力，從而使企業在市場競爭中立於不敗之地。

　　1．市場預測是房地產企業投資決策的依據

　　正確的房地產市場預測可以使開發經營者對未來市場的變化心中有數，掌握市場對不同房地產產品需求的變化動態，以及對房地產企業開發經營活動所帶來的影響，從而指導企業按市場規律辦事，為制定科學的計劃和開發經營活動的各個階段、各個環節的決策提供依據。

　　2．市場預測是市場營銷的前提

　　通過市場調查，可以使房地產企業把握市場的總體動態和各種營銷環境因素的變化趨勢，正確地分析和判斷消費者需求的變化，從而科學地選定目標市場，或者根據市場的變化，調整自己的營銷策略，做到在市場中永遠領先一步。

　　3．市場預測有助於提高企業的競爭力

　　通過對市場的預測能夠清楚地掌握市場的動向，做出準確的判斷和估計，可以改善房地產企業的管理水平，獲得較好的效益，為市場競爭奠定基礎。另外，搞好市場預測能使房地產企業先於對手採取一系列市場對策，從而大大提高企業在市場競爭中的主動性。

　　4．市場預測有助於企業減少經營的盲目性和風險性

　　房地產市場受各種市場因素的影響很大，企業必須對各種因素的變化趨勢有清楚的瞭解，以順應市場的變化。另外，房地產市場受國家巨集觀調控影響很大，通過預測可使企業把握國家巨集觀經濟政策走勢，及時調整策略減少盲目性。綜上所述，市場預測在房地產企業經營決策中占有十分重要的地位。從某種意義上講，市場預測的好壞不僅關係到企業的經營成果，甚至關係到房地產企業的興衰存亡。

　　房地產市場預測必須遵循一定的程式，才能達到預期效果。同時，是否遵循一定的科學程式也是科學預測與經驗估算的最大區別之一。

　　房地產市場預測大體要遵循以下步驟：確立預測目標；擬定預測工作計劃；收集與整理資料；選擇預測方法；實施預測；預測結果評價；用於決策。市場預測的各個步驟是相互聯繫的，在時間先後次序上可以交叉進行，這需要根據預測目的和實際工作進度靈活地掌握。

　　1.特斐爾法

　　又稱專家調查法，是指以不記名方式輪番徵詢專家意見，最終得出預測結果的集體經驗判斷法。它是定性預測方法中最重要、最有效的一種方法。特斐爾法尤其適合於長期需求預測，特別是在時間跨度較大、缺乏歷史數據、應用其他方法有較大困難而無法做出較為準確的預測時，採用此法能夠取得較好的效果。

　　特斐爾法進行長期市場需求預測一般分三個階段進行。

　　(1)準備階段

　　主要工作是準備背景資料，設計市場調查表和選擇專家。背景資料應使專家獲得的信息系統化；精心設計的市場調查表應包括市場內容、供需變化趨勢、價格走勢等信息，以便專家能得出準確的預測；選擇專家是特斐爾法的關鍵，專家應對預測的問題有深入的研究，專家人數一般為20～50人。

　　(2)徵詢階段

　　專家選定之後即可開始徵詢，一般進行3～4輪。在進行徵詢的整個過程中應保持專家的獨立性，即避免專家彼此發生聯繫，直接由預測人員進行函詢或派專人與專家進行聯繫。各輪徵詢應循序漸進。

　　(3)結果最終處理階段

　　即對最後一輪專家意見進行統計、歸納與處理，得出代表專家意見的預測值和離散程度，並對其做出分析評價，確定預測方案。

　　2．時間序列法

　　時間序列法就是將歷史資料和數據按一定時間序列構成一個統計數列，並根據其發展動向向前推測。運用時間序列法要受一定條件的制約：一是需要有較完備的時間序列資料，並且在這些資料中存在著一定的模式或趨勢；二是數據隨時間的變化波動不是很大；三是影響市場的各種因素基本未發生變化。時間序列法主要有簡單平均法、加權平均法、移動平均法和指數平滑法。

　　(1)簡單平均法

　　是將過去時間內序列的各期實際數據簡單平均，將平均值作為下期的預測值。其計算公式為：

　　預測值=∑各期的實際數據／實際的期數

　　(2)加權平均法

　　是先確定各期的權重，然後計算加權平均值，並以其作為下期的預測值。其計算公式為：

　　預測值=∑(各期的實際數據×各期的權重)／∑各期的權重

　　(3)移動平均法

　　是根據時間序列的各期數值的平均數來預測未來的一種方法。其計算步驟為：第一，確定各期的期距；第二，求相鄰期距各期的簡單平均數；第三，求出趨勢變動值；第四，求若幹期的趨勢平均數的均值的方法。其計算公式為：

　　預測值=最後一期平均值+期距×最後一期趨勢平均數

　　(4)指數平滑法

　　是選取各時期權重數值為遞減指數數列的均值的方法。其計算公式為：

　　預測值=平滑繫數×上期實際值+(1-平滑繫數)×上期預測值

　　3．回歸分析法

　　回歸分析法是根據預測變數(因變數)和相關因素(自變數)間存在的因果關係，藉助數理統計中的回歸分析原理，建立回歸模型，併進行預測的一種定量預測方法。回歸模型按自變數的多少，可以分為一元回歸模型和多元回歸模型。

　　運用回歸模型進行預測，一定要滿足以下模型假設。(1)線性關係假設

　　自變數與因變數之間存線上性關係，這種線性關係可以是直接的關係或經取對數等變換得出的線性關係。

　　(2)零均值的假設

　　誤差項的均值必須為零，該假設表示儘管回歸模型有可能未包括所有應該包括的自變數，但由於未包括自變數所導致的誤差作用相互抵消，因此總體上模型不會出現偏差。

　　(3)恆定方差假設

　　模型誤差項的方差必須恆定，不隨歷史觀測數據所處時間區域而改變。

　　(4)正態分佈假設

　　誤差項必須服從均值為零的正態分佈。

　　(5)非自相關誤差假設

　　誤差項在序列中無自相關性。

　　(6)正交性假設

　　誤差項與自變數之間不存在相關性。

　　4．彈性分析法

　　彈性又稱彈性繫數，是一個相對量。可衡量某一變數的改變所引起的另一變數的相對變化。彈性分析法就是利用兩種因素間的彈性關係來進行預測。

　　5．投入產出分析法

　　投入產出分析法是通過建立投入產出模型，描述基礎產業投入或就業與房地產業發展間的關係，並根據基礎產業投入的變化對房地產業的影響，發現房地產業的發展趨勢。投入產出分析法還可以用來評估房地產業在投入方面的制約條件及其對房地產業發展空間的限制。

　　6．價格指數分析法

　　隨著房地產價格指數的日益完善，其在房地產市場分析中的作用也日趨重要。利用房地產價格指數不僅可以判斷房地產價格走勢，而且可以分析不同區位、不同類型、不同檔次物業的價格走勢。

　　7．房地產估價法

　　房地產估價法就是利用房地產估價原理和方法進行房地產商品的價格預測。常見的房地產估價法有市場法、成本法、收益法、假設開發法、基準地價法等。

　　其中，市場法是將待預測的房地產與在較近時期內已經發生了交易的類似房地產加以對照比較，根據已發生交易的房地產價格，通過多項因素的修正得出待預測房地產價格的一種方法；成本法是以開發或建造待預測房地產或類似房地產所需耗費的各項必要費用及正常的利潤和稅金為依據，來確定待預測房地產價格的一種方法；收益法是運用適當的還原利率，將待預測的房地產未來的正常純收益折算還原，從而確定待預測房地產價格的一種方法；假設開發法是以以後的餘額作為待預測房地產價格的一種方法；基準地價法是通過將待預測的房地產與基準地塊比較，對基準地價進行修正後得出待預測房地產價格的一種方法。