房地產市場分析

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　　房地產市場分析是指通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規律和含義，預測市場未來的發展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態、把握市場機會或調整其市場行為。

　　房地產市場分析由於深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一後續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯繫。

　　區域房地產市場分析是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重於地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。

　　專業房地產市場分析是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重於專業市場供求分析內容。

　　項目房地產市場分析是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計划進行預測。它側重於項目競爭能力分析等內容。

　　房地產市場分析的內容較為複雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類房地產市場分析由於要求的側重點不一樣，所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。

　　地區經濟分析：是研究地區的經濟環境，它包含1)地區經濟的基本趨勢分析；2)地區基礎產業的發展趨勢分析。房地產市場分析可採用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。

　　區位分析：是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是巨集觀層次上的分析，而不是在巨集觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。

　　市場概況分析：它包含1)對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；2)把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經濟、法律是否支持該項目。3)找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。

　　專業市場供求分析：它包含1)根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；2)細分市場，進行產品細分及消費者細分，找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場。3)分析各子市場的供需關係，求出各子市場的供需缺口；4)將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。

　　項目競爭分析：它包含1)分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；2)根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業；3)進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這裡面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，並找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，並指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。吸納量計劃是指研究地區、價格和市場份額間的關係，將項目所在子市場中未滿足的需求，按照市場占有率進行分配，預測項目的吸納量及吸納量計劃。

　　敏感性分析：測定關鍵參數的敏感性，確定分析結果適用的範圍，反映市場分析面對的不確定性。即測定關鍵參數變動範圍，對分析中的關鍵假設，測定它們在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的範圍。

　　在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業類型的市場分析問題，如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發企業、政府市場巨集觀管理部門等，他們由於各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。

　　1、投資決策中的房地產市場分析

　　房地產項目投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析。其中，置業投資決策要確保項目的經濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發時間，以保證項目開發完成後有良好的市場需求。

　　2、項目融資中的房地產市場分析

　　房地產項目融資中要對項目進行市場評估，以預測項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發商需要房地產市場分析作為項目可行性分析的一個重要部分，提供申請貸款的理由。金融機構需要藉助房地產市場分析的結果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎，確保項目的經濟能力，作為貸款項目選擇的重要依據。

　　3、房地產證券化中的房地產市場分析

　　在房地產證券化過程中，房地產市場分析的目的，是幫助評估師合理確定抵押物的價值，幫助證券商進行市場定位、確定抵押物組合、為房地產證券定價等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質量及市場預期回報，作為投資者選擇證券類型的依據；為政府擔保方及評級機構提供房地產的市場前景分析，作為分析證券實際價值的參考，併為進行證券結構控制提供依據。總之，為證券化服務的房地產市場分析目的較複雜，它根本的側重點在於關註房地產市場前景及項目物業的收益或回報率。

　　4、房地產開發中的房地產市場分析

　　房地產的開發過程中，開發商要根據市場的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產品計劃、設計、品質、定價、調整，獲取規劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營銷策略促進項目開發成功。如為其提供項目建成後的市場可接納的售價和租金水平；根據項目特點進行亮點的挖掘，據此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產企業對市場狀況的把握程度，增強了企業的競爭能力，實時調整營銷策略。

　　5、市場巨集觀管理中的房地產市場

　　分析房地產市場的巨集觀管理要把握房地產市場供求關係的變化規律，以合理制定有關的房地產產業政策；把握房地產市場巨集觀經濟情況及政策、法律環境，及房地產市場供需情況，瞭解整個房地產巨集觀市場，以指導土地規劃及利用，合理控制土地開發與土地供給的數量與結構；瞭解房地產專業物業供需情況，為房地產合理結構控制提供依據；房地產巨集觀管理部門還要確定什麼樣的項目類型能獲得公眾的贊同，瞭解計劃開發項目周圍公眾的態度，以確保新的開發適合社區的需要，滿足公眾的需要。