房地產置業投資

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出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

什麼是房地產置業投資^[1]

　　房地產置業投資是指投資者的投資對象是房地產投資者新建成的物業或房地產市場上的二手房產。這類投資的目的一般有兩個，一是滿足自身生活居住或生產經營的需要即自用，二是作為投資將購入的物業出租給最終的使用者，獲取較為穩定的經常性收入。

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房地產置業投資的不同類型^[2]

　　置業投資主要有買賣投資、租賃投資、自營投資以及混合投資四種類型。

　　1．房地產買賣投資

　　房地產買賣投資，是指投資者購買到某類投資型物業後，在幾乎同一時間內低買高賣，來賺取差價獲取投資收益：或者是購入物業後，等待一定時問，在價格上漲後再出售該物業獲利，同時在未售出期間，還可以把購入的物業用於自己居住、自用或對外出租盈利。

　　2．房地產租賃投資

　　租賃是指置業投資者在購買到物業後，首先對該物業進行適當整飾與裝修，之後以出租人的身份，以口頭協議或簽訂合同的形式，將房屋交付承租人占有、使用與收益，由承租人向出租人交付租金的行為。通過租賃收取租金，置業投資者獲取長期租賃收入。租賃投資還有一種特殊情況，就是包租，其含義是獲得物業使用權的投資者，將物業以每年或每月固定租金的形式包租下來，然後投入一定資金，根據實際需要，對物業進行適當的裝修改造後對外轉租，獲取轉租收益。

　　3．房地產自營投資

　　房地產自營投資，也就是房地產置業投資者在購入新增或存量房地產後，不是用於出售或出租，而是用於經營，如開設商店、經營各種中介服務或娛樂服務等，通過獲取所經營的商品價格差，以及提供勞務服務收取服務費用的方式，回收投資並取得經營收入。對於社區商鋪，這種自營性置業投資通常比較普遍。

　　4．房地產混合投資

　　混合投資，就是置業投資者購入物業後，對物業進行出售與租賃的混合經營，即先通過出租或白營獲取租賃或白營收益，當房地產價格上漲到一定水平時再把物業出售出去，獲取出售收益。混合型投資形式靈活，兼有長期性投資和投機性投資的優點，越來越受到廣大投資者的青睞。

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房地產置業投資的特點^[3]

　　(1)投資金額巨大：房地產置業投資金額十分巨大，一般投資者即使僅投入房款30％的資金，其餘依靠銀行貸款，購買—套普通住房房要占用家庭資金的很大一部分，所以房地產置業投資應是家庭財產積累到一定程度後才應安排的，並且應充分考慮大量占用家庭資金對生活水平，以及其他投資的影響。

　　(2)投資回收期長。房地產置業投資主要靠房屋租金收入實現投資回收，因此投資回收期短則10年，長到30—40年，投資回收期長，不確定性風險就高，因此要求家庭財產實力強，能夠有充足的財力抵消長期投資帶來的風險。

　　(3)變現較慢。在任何國家，房地產買賣都與—般商品買賣有很大不同，主要表現在手續複雜，涉及一系列合同的簽訂，一般購房者都要進行實地考察，經過多次比較後才能決定是否購買，因此房地產置業投資變現時間長，現金回收的效率比股票、國債等投資工具低。

　　(4)需要專門的知識。由於房地產投資金額巨大、涉及法律法規多，需要金融、法律、建築，城市規劃等方面的相關知識，因此並不是資金實力雄厚就一定能夠進行成功的房地產投資。

　　(5)投資收益較高，並且相對較為穩定。房地產置業投資的收益一般較銀行存款利率和國債收益率高。在穩定和繁榮的房地產市場下，房地產租金收入實際相當於房地產投資的凈利息收入，而投資本金隨著房地產的增值也在增加。

　　(6)能夠抵消通貨膨脹的影響。雖然通貨膨脹會導致貨幣的逐漸貶值，但房地產開發成本和需求數量也在小斷上升，這就導致房地產價格會隨著通貨膨脹逐漸增值，從而為投資者起到了保值增值的作用。我國20世紀80年代未至今，房地產價格的上漲率高於通貨膨脹率。

　　(7)提高投資者的信用水平。房地產投資成本高，收益大，因此並不是每個家庭都可以做到，置業投資成為投資者資金實力的證明，這對於投資者獲得社會特別是金融機構較高的資信評價，從而進行更大的投資是十分有益的。

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房地產置業投資的目的^[2]

　　具體而言，房地產置業投資的目的可以總結為以下幾個主要方面：

　　1．對抗通貨膨脹

　　通貨膨脹是指物價上漲而相應的購買力下降的一個現象。很明顯，通貨膨脹會造成現有財富的減少，特別是對現金形式存在的財富危害最大。一個國家為了刺激經濟發展，就會降低銀行存款利率。把錢存在銀行，獲得的利息收入就很可能難以抵禦通貨膨脹的影響。此外還需要交納利息稅，這樣，存在銀行里的資金不但不能獲得真正的資金增值，反而難以抵消通貨膨脹，實際購買力下降。

　　房地產置業投資是對抗通貨膨脹的最佳投資品。許多研究表明，長期來講，全球房地產價格的上漲率一定高出通貨膨脹率，這一點，是其他投資品難以相比的。

　　2．獲得一定的現金收益

　　房地產置業投資者購置物業後，可以有幾種處理方式，即出售、出租及自營。置業投資者在恰當的時機，當市場供求非常有利於出售時，以高於原購買價一定數量(即保證不會虧本)的價格出售自己所購入的房地產，可以獲得出售收益。當然，這種出售收益實際上是一種轉售收益，即把從開發商或其他房地產所有者手中購置的物業轉售出去獲得的現金收益。

　　除了出售外，比較常見的情況是出租自己從開發商或其他房地產所有者手中購置的物業，通過把物業出租給最終的使用者，以獲取較為穩定的經常性凈收入(租金總收入減去所有相關的費用)。而對那些借款比例不是很高的置業投資者(即那些並沒有借入大量資金，不須支付高額還款的置業投資者)來說，租金凈收入也可以成為他們一個主要的穩定資金來源。一般來說，任何人擁有房產，只要想出租，就總能找到租客並有租金收入，只是租金水平需要根據市場情況而定。儘管如此，租金收入還是一個穩定的現金收入。同時，這類投資又可以在投資者不願意繼續持有該項物業時，將其轉售給另外的投資者，並獲取轉售收益。

　　置業投資者除出售、出租自己的物業外，還有一個處理方式就是利用該房地產進行經營，從而獲得一定的自營收入。在投資者經營適當的情況下，自營收入也是一項穩定的現金收入。而且，在經營一定時間後，自營投資者也有機會把白營用物業出租或出售給其他投資者，從而獲得一定的、穩定租金收入或銷售(轉售)收入。

　　3．取得物業資產的保值和增值效益

　　一般地說，因土地供給有限，決定了房地產價格會上漲且具有高報酬率。土地具有稀缺性，是一種不可再生的稀缺資源，具有升值潛力。在土地不斷開發的情況下，可建地日益稀少，供給不增反減，需求則不斷增加。就建設於土地之上的房屋來說，其供給的增長速度也常常低於需求的增長速度，因而房價升值是一個可以看到的現實。特別是對以下房地產來說，其保值增值效應更加明顯：一是房地產周邊區域性配套設施得到改善，如周邊環境、綠化、文化教育和商務、辦公配套的改善；二是周邊交通狀況得到明顯改善，如地鐵開通等；三是城市中心的偏移導致置業投資購得的房地產取得更好的政治經濟區位等。

　　事實上，從長期來講，幾乎所有的房產置業投資者都將可能實現長期房產增值，而房產增值要比租金收入或稅收優惠都大得多，這一點可以從我國曆年房價不斷上升的趨勢中顯現出來。當然，由於當前一些房地產開發商的“暴利”模式，人為哄抬價格，導致房地產的保值增值的空間越來越小。而且，房地產的保值增值並不是對所有的房地產都是如此，也不是在短期內所有房地產置業投資者都能看得到的現象。

　　4．積累財富，保障更好的生活

　　獲得穩定的現金收益，取得物業的保值與增值，本身就是財富積累的體現。房地產置業投資者投資物業，一方面取得了較高的收益，另一方面又可以抵禦通貨膨脹，對置業投資者來說，考慮通貨膨脹的因素，在房價增長時間和幅度遠遠超過房價下跌時間和幅度的情況下，投資者的財富仍然將會不斷增加。擁有越來越多的財富，從某種角度來說，就是置業投資者有了更好的生活保障。

　　當然，房地產投資可以積累財富，並不是說房地產投資就不會虧本。當前確實有許多人因投資過大或所購房產位置不好而虧損，但隨著時間的推移，長期來看，房地產置業投資市場仍然是利多的，置業投資也將會是積累財富的一種較好的手段。在發達國家，房地產置業投資顧問要求投資者在買入一套房產後一般要有持有5年以上的心理準備，也說明瞭置業投資財富積累的長期性。

　　5．鋪墊事業，提升自身價值

　　房地產置業投資者購置物業後的一個重要用途就是滿足自身生活居住或生產經營的需要，即自用。特別是利用所購置的房地產從事經營，例如從事商業服務業、房地產估價與經紀等中介服務業、開設招待所與餐館等。房地產置業投資者在進行經營後，其角色就轉變為一個實業投資者，以所購房地產作為鋪墊，開始自己的事業生涯，併在從事相應的經營中，提升自身價值。此外，房地產置業投資者還可以利用置業投資購得的房地產獲得再投資的財務杠桿、得到稅務優惠或好處以及保障自己退休後的生活等目的。

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房地產置業投資的主要方向^[2]

　　房地產置業投資的方向幾乎包括所有類型的物業，如居住物業(如普通住宅、經濟適用住房、公寓、別墅等)、商業物業(如俱樂部、會議中心、康樂場所、商鋪、購物中心等)、辦公物業(如寫字樓、綜合樓)、酒店物業(賓館、酒店等)、工業物業(如工業廠房、倉庫、貨場等)以及其他物業(如醫院、學校、體育場館、影劇院等)。考慮到我國的實際情況，以下介紹幾種主要的熱點投資方向。

　　1．中小戶型普通住宅

　　中小戶型是指相對面積較小，集約型的戶型，是以滿足生活需要為首要目的的戶型，通過減少享受空間，降低戶型面積，降低總價。中小戶型住宅並不等於低品質住宅，中小戶型同樣可以建成適用、舒適、安全和美觀的住宅。

　　中小戶型普通住宅近年來市場銷售一直很火爆，其原因主要在於三個方面：一是中小戶型普通住宅適應工薪階層生活起居需求。二是中小戶型普通住宅工薪階層能買得起。中小戶型普通住宅由於每套面積小，總房價較低，而且裝修費和物業服務費也相應減少。三是中小戶型住宅租售前景看好。

　　中小戶型住宅只要質量好、環境好、物業服務好、區位好、房價適宜，將是購房或租房消費的首選，其市場需求潛力巨大。正是因為這樣，中小戶型才可以很好地迎合租賃、投資以及過渡用房的需求。

　　2．酒店式公寓

　　酒店式公寓，最早源於歐洲，是當時旅游區內租給游客，供其臨時休息的物業，由專門管理公司進行統一上門管理，既有酒店的性質又相當於個人的“臨時住宅”。這些物業就成了酒店式公寓的雛形。在我國，酒店式公寓最早出現在深圳，後來又出現在上海、北京等地，它們主要集中在市中心的高檔住宅區內。

　　酒店式公寓吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供精裝修、全套傢具、全套家電等居住佈局硬體設施以及家居式的高水平的物業服務，真正實現賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統的酒店更多了家的味道。由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。

　　酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求。對於不同戶型也有不同的格調，在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其他項目。酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，它不流於一般形式，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。

　　酒店式公寓的買家主要是房地產投資者，其購買目的非常明確，即是為了出租以收取穩定的投資回報。它有特定的目標客戶群，目標租戶則主要是外資企業、涉外國際機構的駐京工作人員。由於具有低風險、超值回報空間，酒店式公寓一直是房地產投資置業者的上選，尤其是異地置業的首選。通常，酒店的租金要比公寓高30％，而酒店式服務公寓單位小，好管理，易出租等特點是其他物業項目難以比擬的。不過，高檔次項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此較適合中長線的投資者。

　　3．社區商鋪

　　目前，一般將商鋪定義為：商鋪是經營者為顧客提供商品交易、服務以及感受體驗的場所。這個定義不僅包含了商鋪的商品交易的功能，而且還包含了服務功能和感受體驗的功能。

　　商鋪作為商品交易的場所，包括百貨公司、超市、專賣店以及汽車銷售店等規模不等的商業空間；商鋪作為提供服務的場所，包括餐館、美容美髮店、銀行等服務設施；商鋪作為提供感受體驗的場所，包括電影城、KTV、健身房等營業單位。

　　按照開發形式，商鋪可以分為市場類商鋪、社區商鋪、百貨商場、商務樓或寫字樓商鋪以及交通設施商鋪等類型。其中，社區商鋪是指位於社區內的商甩鋪位，其表現形式主要是一至三層商業樓或住宅建築底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業。

　　社區商鋪有很大的發展空間，其投資利潤率甚至可達10％左右，是目前市場極為關註、投資者熱衷的商鋪投資形式，由於有穩定的社區居民客戶流，未來的客戶基礎相對可靠，社區商鋪投資風險小。此外，購得的商鋪可以出租，也可以自己經營，並且可以根據市場的需求調整經營內容、出租方式和租金等，這樣靈活的方式也是吸引人們投資的一個因素。

　　4．商住公寓(SOHO)

　　商住公寓是住宅觀念的延伸，但因為融入了寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能發達，能在居住的同時從事商業活動，所以又是寫字樓。

　　商住公寓的買家主要是境外或外埠的駐京聯絡處、辦事處等，由於用戶的規模較小，往往是居住及商務合二為一。因此，不但需要提供居家服務，還需要提供物業的商務性服務(如寬頻、區域網、訂票、會議、送餐等)。商住公寓因其價格或租金較低、空間分割靈活、可以解決日常居住問題、鄰近商務區的較好地段以及不亞於純辦公樓的環境等特點吸引了大批成長型公司和個體投資者。

　　5．產權式酒店

　　產權式酒店由“時權酒店”(TIME SHARE)演變而來。時權酒店是指由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設旋在特定時間里的使用權。1976年，法國阿爾卑斯山地區的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權經營，向旅客出售了在特定時間內享有旅館住宿和娛樂設施的權利。

　　國際通用的產權式酒店大致有以下幾種類型：一是時權酒店，是將酒店的每個單位分為一定的時間份，出售每一個時間份的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間(如一周)的居住權。二是住宅型酒店，即投資者購買後可以先委托酒店經營，到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅。三是投資型酒店，即作為投資行為，委托專門的酒店管理公司經營管理，逐年取得約定的回報，並期待著增值回收投資。

　　西方產權式酒店的成熟發展基於以下條件：其一是西方國家中產階級的崛起，形成了龐大的客戶群，其二是產權式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假，其三是國外分時度假消費的配套。目前世界上已有超過100個國家的5000餘家酒店(度假村)加入了分時度假交換聯盟。

　　產權式酒店作為產權式地產項目與商業性酒店的結合，整合了多種資源優勢，是房地產和酒店的創新經營模式，有望成為新的投資消費熱點。得出這個結論的主要依據有如下方面：①保障充分。酒店管理商的專業經營管理，為置業投資者收入來源提供了穩定、強有力的保證；②回報高、風險小。產權式酒店投資風險相對較少，收益較為穩定；③投入少。開發商通常都會專門為置業投資者設計出小戶型的酒店單元，40～50平米左右的標準單位，總價低、首付少，使大部分置業投資者都能買得起，承受得了。

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