酒店式公寓
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酒店式公寓是指提供酒店式管理服務的公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”。它是一種比較特殊的物業類型。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業，集住宅，酒店、會所等多種功能於一體。
酒店式公寓的概念最早起源於歐洲。是當時旅游區租給游客供其臨時休憩的物業，此種物業的客人雖然只是作短暫的休憩，但是又提供給他們統一的上門管理，所以既有酒店的性質，又相當於個人的“臨時住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以後，此種物業在歐洲越來越多，服務也越來越周到，深受廣大用戶的喜愛。如今已遍佈全球。
我國的酒店式公寓最早出現在深圳。深圳是我國改革開放的前沿陣地，最早的吸收了外來的模式。之後在上海、北京等地出現，目前已在全國各大中城市都有發展。
酒店式公寓主要有以下三個特點：
1、業主擁有酒店獨立產權。
投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨立產權。目前在市場上還有一種物業就是公寓式酒店，從服務內容上來看，和酒店式公寓沒有沒有太多差別。本質區別在於：酒店式公寓可將每個客房出售給投資者，投資者擁有產權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產權的酒店，公寓式酒店卻沒有產權。不過大多數酒店式公寓，投資者在一定期限內只擁有客房的所有權，而沒有經營權。
2、酒店式管理。
酒店式公寓屬於酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務，以及各種鐘點等服務，就這方面而言，產權式酒店與酒店並無二致。由於酒店式公寓的公共設施均類似酒店，故可以彰顯居住者的身份和氣派。
3、兼具居住度假與投資兩種功能。
酒店式公寓既可以用來居住渡假，也可以用來投資，或兩者兼而有之。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。
一般來說，酒店式公寓可以分為商住、商務及新生代酒店式公寓三種類型。
1、商務酒店式公寓。
商務酒店式公寓與商住酒店式公寓相比，有更好的商務氛圍。大城市CBD及周邊地帶中大中小型企業聚集，便利的交通、優越的地理位置、齊全的配套設施，從而形成了濃郁的商務氛圍。
目前在許多大型中心城市中，很多項目定在商務酒店式公寓上。因為商務酒店式公寓面對的客戶主要是中小型公司。而中小型公司過去都住在辦公樓里辦公，辦公的租金的水平較高，而如果購買商務酒店式公寓的話，大約辦公樓七八年的租金足以買下一百多平米的商務酒店式公寓，這些公司就認為買比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商務酒店式公寓為主。
2、商住酒店式公寓。
這類物業基本上具有住的功能，但是由於地處繁華商業地段，因此具備了既可居住、又可商住的價值，所以稱之為商住的物業。雖然商住酒店式公寓商務環境還不錯，但卻沒有寫字樓、商務酒店式公寓的那種商務氣氛。商與住混合在一座樓中，辦公環就大打折扣。它只在特定區域記憶體在，其物業功能模糊，辦公、居住混合，環境雜亂。辦公的人經常能聞到鄰居住戶家裡飄出的炒菜味；而住戶則要面對川流不息的陌生面孔。通訊、網路、物業管理、消防、安全、停車等難以讓商、住在這裡的客戶滿意。但由於商住酒店式公寓投入少、成本低、資金回收快、風險相對較低，以中小戶型為主，房款總價不高，使其在市場上具有一定的競爭力，甚至從中低檔寫字樓中搶了一部分市場，這說明商住酒店式公寓受人青睞是有其獨特的背景與生存空間的。
3、新生代酒店式公寓。
近期，在北京的房地產市場上又出現了一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業於一體的公寓新品種，即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛圍比商務更便捷，同時，在同樣品質的環境與氛圍中，新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒有的精裝修，全套的品牌傢具、電器，再加上商務酒店式公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細緻的服務項目和全天候商務服務，它可以作為老闆或高級員工的日常居住場所，為人們贏得了較多的工作與休息時間。
1、獨一無二的地理位置。
地理位置對於酒店式公寓來說至關重要，因為酒店式公寓屬於商業物業，而商業物業對區位的要求是最高的。它需要在繁華地段，擁有良好的商務辦公氛圍，這樣才能夠吸引足夠多的人群。
2、合理的投資回報模式。
良好投資回報模式是吸引投資者的最重要因素。回報高，風險低的方式是投資者的首選，但同時又不能損害開發商和酒店管理公司的利益。因此，設計一個合理的投資回報模式是項目成敗的關鍵因素之一。
3、專業的酒店管理。
聘請專業的酒店管理公司對酒店式公寓進行經營和管理，專業的管理公司擁有良好的經營方式、豐富的管理經驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響。同時能夠給予客戶堅定的投資信心。
4、良好的規劃佈局。
規劃設計要與環境相協調，並且需要增添開放式娛樂設施。酒店式公寓的裙樓配套設施不僅僅是為酒店客戶服務，還應該面向公眾開放，這樣才能聚集人氣、調動人氣。
5、與相關機構合作。
取得與各種國內、國際會議，如學術年會、旅游年會等合作的機會，以此來擴大物業的知名度和影響力，同時提高了酒店式公寓項目的盈利水平。
6、合理的檔次定位。
檔次定位太低，影響物業形象，而且吸引不到有效客源；而檔次定位太高，減小了客戶層面，同時酒店管理成本過高。一般以3-4星級的酒店為主。
7、細分客源、人性化裝修。
摒棄“全國客房都標準，三星五星一個樣”的僵化弊病，大膽創新，充分營造出家的氛圍，實施差異化競爭，使酒店成為客人“家外之家”。
1、酒店式公寓的優勢。
酒店式公寓主要體現在以下幾個方面：
- 空間分割靈活。由於很多酒店式公寓項目在產品設計時就考慮以辦公為主，所以在空間分割上比傳統的公寓具有更大的靈活性。建築設計的創新和工程技術的全面應用，也給了該類物業更大的發揮空間。因此市場出現了分割自如、大小隨意的項目，小到20-30㎡大到一層樓逾1000㎡。因此，這類項目不僅適合小公司，也適合一些中型公司。
- 良好的生活和商務環境。眾多酒店式公寓在其廣告中都提出諸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式物業管理”等誘人口號。與一般公寓有區別的是，酒店式公寓在提供這些物業、家政服務的渠道上比較暢通，只要你想得到，基本上酒店管理公司都能辦得到。酒店式公寓不僅有商務中心等配套，很多項目還為商務辦公和區內員工提供打字、複印、傳真、票務定購和酒店咨詢等業務。還有些項目通過合作方式引進與商務辦公有關的商業配套，如辦公用品租賃和採購、小型超市、24小時員工餐廳、快遞公司等。
2、酒店式公寓的劣勢。
從經濟性來講，就產品的供應方來講，每層空間的大分割量增加了小戶型的造價成本，包括重新安裝管道(水、電、煤)、增加消防通道等；就需求方而言，由於戶型不規則，造成使用率較低。從舒適性來說，暗衛出現，影響居住生活的舒適度；在技術指標控制範圍內，開發商選擇利潤最大化的設計原則，於是，在有限空間分割出更多個單元，導致小戶型在設計上對生活實用性的考慮較少，其格局更接近於家庭旅館。從實用性來說，每天上、下班大量人流上、下電梯，等待極不方便。從觀賞性來說，因為窗戶的增加占據更多外牆面，破壞了原本很規則的建築立面。從安全性來說，標準層戶數的增多，造成居住人群參差不齊；如果增加電梯，會對施工造成隱患。從服務性來講，因為容積率的制約，服務配套很難跟上等原因。
酒店式公寓的市場需求者主要有以下幾類：
1、海內外常駐機構的商務人員、管理人員和技術人員。
國內及海外常駐機構，規模較大，派駐人員較多的，一般有專門的辦公和居住場所，二者分離。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓，商住樓或商務酒店式公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，現在很多一般不會選擇酒店。
規模小、派駐人員少的海內外駐莞機構往往將居住空間與辦公室合為一體，需要的戶型面積小，可選擇商住樓或酒店式公寓。實力較強，註重形象的機構更傾向於酒店式公寓。
2、國內及海外商務人員。
由於業務關係，國內及海外都有不少商務人員會選擇住酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中購買或租用一套房，以方便居住和辦公。
3、投資者。
不少人購買房屋用於投資，他們一般選擇戶型面積較小，總價較低的物業，酒店式公寓是投資者，尤其是香港投資者樂於購買的物業。現在本地人的投資需求也很大，只要抓住機會，中產階級也很樂意購買。
4、小企業和SOHO族。
少數盈利能力強的小企業會購買或租用酒店式商務公寓，用於辦公及休息居住。隨著科技發展和電腦網路普及，家庭辦公室已成現實，已有少數人在家辦公，這部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。
5、居家自住者。
帶有廚房、衛生間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓也可用於家庭居住，但其單價、總價和物業管理費都相當高，只有少數人會作為純粹居家之用。此類需求者一般較少。
上述幾類酒店式公寓的需求者中，海內外機構是市場主力，投資者也占較高比例，其他人員或機構不是主要角色。酒店式公寓的市場推廣還需要一定的時間。
1、市場定位。
酒店式公寓的硬體設施和服務內容決定於酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位則決定於購買或租賃這類物業的客戶的需求。投資者群依托於客戶，如果物業不能滿足客戶的需求，就不會有人投資。
2、酒店式公寓的市場需求。
具體內容見上文，在此不再講述。
3、區位選擇。
區位的選擇對酒店式公寓的成敗影響很大。側重於居住功能的酒店式公寓，主要是為商人及企業高級職員提供居所，要位於高級寫字樓附近，交通方便，有較好的居住環境和景觀，並有完善的生活配套設施。為常駐的海內外商務機構及海內外商務人員提供辦公和居住場所的酒店式公寓，要位於酒店密集的繁華市區，以吸引酒店的常客。還要求周圍寫字樓多，交通便利，有良好的商業、餐飲及娛樂設施，便於開展業務和生活居住。為小企業及個人提供辦公和居住場所和酒店式公寓，對位置的要求不如前兩類嚴格，但也要交通方便，鄰近寫字樓，周圍有較完善的商業、文化及娛樂設施。
某個區位，地段是否適宜建酒店式公寓，建哪一種酒店式公寓，根據該地段周圍的物業及配套情況而定，但一般都要滿足交通方便、周圍有較完善的商業、文化及娛樂設施等要求。
4、規劃設計。
酒店式公寓既可用於居住，也可用於辦公。面積小的酒店式公寓中，居住空間同時是辦公空間。而面積大的酒店式公寓中，居住空間和辦公空間分離。不同的酒店式公寓側重點不同，有的偏重於居住，如廚房、衛生間齊全，甚至有陽臺；有的偏重於辦公，只有衛生間，無廚房，提供一些辦公設施和通訊條件。在戶型方面，早期開發以中戶型為主，含少量大戶型。後期開發的酒店式公寓都以小戶型為主，含少量中戶型，極少大戶型單位。目前市場以50-70㎡的酒店式公寓為主。
5、選擇裝修標準。
酒店式公寓一般都是精裝修，裝修標準有高標準和低標準兩種。
- 高標準。有些酒店式公寓項目(例如深圳、廣州等地)智能化程度較高，設置消防自動報警系統和自動控制系統；在地下車庫、電梯廂、主要出入口及每層電梯廳設閉路監控系統；車庫設圖像對比自動收費系統，設結構化綜合佈線系統，實現辦公通訊自動化，每戶有數據信息介面；採用中央空調系統等。例如深圳的爵士大廈，設中央熱水供應系統及中央空調系統；採用紅外線監控系統與閉路電視進行保全監控，還設有單戶求救電鍵，設消防自動報警及噴淋系統；有衛星電視接收設備；每戶有信息介面，實現辦公通訊自動化。
- 低標準。標準較低的酒店式公寓，與上述樓盤的主要差距在於：沒有中央空調系統，智能化程度較低，公共部位裝修不夠豪華。裝修標準的差距也在價格和物業管理費方面反映出來。當然這種區分方法並不唯一，要根據各地的具體情況具體分析。
6、選擇經營方式。
酒店式公寓的經營方式一般有出售、出租、租售並舉三種。
- 出售方式。採用出售方式可以儘快收回投資，取得回報，減小市場風險，這是大部分採用的經營方式。建成後的酒店式公寓交給酒店管理公司去經營管理，開發商不參與後期管理。由於開發商和酒店管理公司在出售時對服務內容沒有明確承諾，致使後期管理中存在一些不確定因素和隱患，小業主的權益難以得到保障。這種模式往往在後期經營中給開發商帶來一些負面的影響。
- 出租方式。在出租方式下，投資回收期長，而且存在較大的市場風險。例如深圳房地產市場一直存在盲目跟風現象，一種物業市場前景好，眾多發展商一哄而上，致使該種物業的市場供給量激增，售價和租金就快速下降。酒店式公寓也是這樣，採用出租方式經營酒店式公寓，出租率和租金收入只會不斷下降，市場風險大。另外，採用出租方式，裝修也是困擾開發商的一大難題，不裝修沒有客戶租，帶裝修又怕不合客戶心意，新的客戶往往要求新的裝修，致使裝修更換頻繁，給經營管理帶來很多麻煩。因此，出租方式往往不被開發商所考慮。
- 租售並舉。租售並舉也是酒店式公寓的一種經營模式。通常情況下，開發商都希望將所有戶型單位賣掉，由業主去打理。採取租售並舉，往往是一種無奈之舉。售出的單位由業主自用或出租，售不出去的單位就由開發商直接出租經營。
採取何種經營方式，主要根據市場情況而定，一般情況下宜選擇出售，避免風險。如果市場上酒店式公寓供過於求，租售並舉也是擴大市場占有率的一種方式。全部出租的方式很少有開發商採納。
1、年5%固定回報+30%客房利潤+60天/年免費住宿權。業主首期付30%的總價款，其餘70%價款可由銀行20年按揭貸款；業主每年擁有5%的固定回報以及享受60天的酒店客房免費入住權，另外還有酒店客房經營純利潤的30%的分成。如果業主將每年60天的使用權轉讓，還能更快的收回投資。如深圳大梅沙海景酒店。
2、送一成首期+20年免月供+20天/年免費居住權+VIP消費卡。首付二成房款即可獲得如下回報：一成首期款+20年月供款+20年每年20天共400天的五星級酒店免費居住權+5萬元VIP消費卡(視購買套數而定，酒店消費卡)+20年之後的完整產權。如深圳的東方銀座酒店。
3、送5%首期款+15年免月供+四天/月免費居住權。這是開發商所倡導的一種“永不供樓”理念，即投資者只需拿出總樓款的25%(首期實為三成，另外5%發展商不再收取)即可擁有一套酒店式公寓，然後與酒店管理公司簽定認購物業15年的租賃合約(發展商作擔保)，有酒店經營方幫酒店經營，經營收入代為支付按揭供款。租賃期間，業主每月有四天可以免費享受自己的物業，同時享受五星級的酒店服務。如深圳丹楓白露。
4、永久委托，階段性回報方式。首付17.8%(另外12.2%由開發商支付)，20年永不供樓，每年18天免費入住。並與酒店管理公司簽永久合同，第21年至第43年(土地年限)，5%的年固定回報+50%的經營利潤分成。如深圳虹樓。
同時，中國加入世貿以後，眾多的境外跨國企業紛紛在國內設立分部，開設工廠。其中的許多中小型公司由於資金實力有限，既想要交通方便、價位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環境和辦公處所，那麼酒店式公寓則是其最佳選擇。目前，隨著經濟的發展，國內各大中城市已經形成了高級商務人士階層，這一階層擁有非常客觀的商務消費能力。這一群體由於業務上的關係，也願意選擇酒店式公寓。
酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務，同時提供了完善的辦公環境，是房地產業的一種新模式，它擁有更多、更全的服務功能，對投資置業的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。有關專家認為，酒店式公寓是投資性置業尤其是異地置業的上選，因為此類物業投資對於多數人而言，具有超值回報空間。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物業項目難以比擬的。不過投資高檔項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長。因此，酒店式公寓較適合中長線的投資者。
酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環境，最好在市中心地區，才有廣闊的發展空間，和更高的投資回報。隨著我國經濟的長遠發展和加入WTO所帶來的發展機遇，酒店式公寓將會迎來一個快速的發展時期。
(一)包租型。
即業主將公寓交由酒店管理公司統一經營，酒店管理公司每月付給業主固定金額作為投資回報，也可看作是支付給業主的酒店房屋租金。典型如深圳羅湖的丹楓白露和成都的世代錦江。
(二)委托經營型。
業主將公寓委托給酒店管理公司統一經營管理，酒店管理公司不承諾固定的回報率，雙方按合同規定比例從酒店的經營利潤中提成。典型如大梅沙領海。
(三)代租管型。
即業主委托物業公司對其擁有的房屋進行代理租賃，並提供酒店式服務，使業主能夠輕輕鬆松獲得良好的投資回報。在代租管期間，業主需按規定交納物業管理費和本體維修基金，支付物業公司租賃佣金，同時享有與其他業主相同的權利。
(四)包租和代租管混合型模式。
指在同一酒店式公寓的物業範圍內，大多數業主把公寓以包租形式交由酒店管理公司統一經營，少部分業主委托物業或酒店管理公司對其擁有的房屋進行代理租賃。兩種形式共存在同一物業中，形成一種互補的關係。
(五)委托經營和代租管混合型模式。
指在同一酒店式公寓的物業範圍內，大多數業主將公寓委托給酒店管理公司統一經營管理，獲得經營利潤的分成，少部分業主委托物業或酒店管理公司對其擁有的房屋進行代理租賃。兩種形式共存在同一物業中，形成一種互補的關係。
1、居住功能差
一些改造的小戶型酒店式公寓，戶型單一，無獨立廚房、客廳，缺乏足夠的儲存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價格上有一些優勢，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會讓投資貶值。
2、成本過高
由於酒店式式公寓的經營也相當非常複雜，所以定位時必須把握準確、條理、便捷的原則。盲目追求奢華，不僅會增加成本，也會與市場脫節。另外，開發商缺乏此類產品開發經驗，卻堅持自己經營，也會為交房後的矛盾留下隱患。
3、得房率低
多數酒店式公寓項目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，這就在無形之中抬高了其套內實際使用面積的摺合單價，降低了其性價比，並直接影響其保值增值功能。
與傳統酒店比較
與傳統的酒店相比，酒店式服務公寓在硬體配套設施上毫不遜色，而服務就更勝一籌了。所謂酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住佈局、家居式的服務，真正實現賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統的酒店更多了家的味道。由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。
酒店式服務公寓與傳統酒店的本質區別在於，它可將每個單元出售給個體買房者，由於擁有產權的業主居住或委托酒店物業管理公司統一齣租經營，所以從本質上來說，它是擁有私家產權的酒店。酒店式服務公寓也是投資置業者的上選，尤其是異地置業的首選。因為此類投資對多數人來講，是有超值回報空間的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服務公寓單位小，好管理，易出租等特點是其它物業項目難以比擬的。
與產權式酒店比較
產權式酒店起源於上個世紀70年代的美國，主要分佈在氣候溫和的旅游度假勝地。簡單地說，產權式酒店是由消費者或個人投資者買斷旅游設施在特定時間里的使用權。酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店經營管理，取得投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。它是將房地產業、酒店業和旅游業結合在一起的商業業態。而酒店式公寓面積有大有小，居室有多有少，室內廚房等生活設施一應俱全。酒店式公寓採取酒店式管理，為住戶提供了一個星級酒店的家，但收費比酒店便宜。
與公寓式酒店比較
簡單地說，公寓式酒店就是設於酒店內部的公寓形式的酒店套房，此種物業的特點在於：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、卧室、廚房和衛生間，一應俱全。其二，它配有全套的傢具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業服務，如室內打掃、床單更換以及一些商業服務等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環境和專業服務。四星級以上的公寓式酒店提供的服務則更為周到，包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、複印、傳真、列印、翻譯等。它和酒店式服務公寓一樣，市場潛力也很巨大。
從服務上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什麼差別，它們之間的本質區別在於：酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產權的酒店。而公寓式酒店卻沒有產權。
與SOHO比較
酒店式公寓與SOHO概念有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與酒店式服務與居家辦公相結合，但SOHO概念中提供給住戶的是較完善的辦公空間，而忽略了星級的配套和服務；其設計的主要功能為滿足居家辦公的要求。
與單身公寓比較
單身公寓的消費者是收入不錯又講究生活品質的年輕人，所以，從裝修標準到物業配置比起酒店式公寓要簡單得多。同時，單身公寓的面積要小一些，一般在50㎡以下，以降低總價，適應年輕人的購買需求。而酒店式公寓的消費者是高層次的商務人士，物業管理水平也較高。
與商務公寓比較
商務公寓註重商，建築結構上採用大開間，戶型大小不一，多數以毛坯形式出售，便於後期結合辦公需要改造。整體上更顯得適合於辦公，配套的服務機構也多是些郵寄、列印等辦公項目。而酒店式公寓的公共設施類似於酒店，除擁有酒店的服務機構外，還提供了銀行、會所和超市等家居服務。
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