房地產買賣投資
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什麼是房地產買賣投資[1]
房地產買賣投資是指投資者購買到某類投資型物業後，在幾乎同一時間內低買高賣，來賺取差價獲取投資收益，或者是購入物業後，等待一定時問，在價格上漲後再出售該物業獲利，同時在未售出期間，還可以把購入的物業用於自己居住、自用或對外出租盈利。
房地產買賣投資的成本費用分析[1]
房地產買賣投資的投資成本費用主要有：
(1)購置價款。購置價款通常就是購買價，它等於房屋的實際銷售成交價格。
(2)貸款保險費。當置業投資者沒有足夠的自有資金，而要採用抵押貸款方式購買時，還需要交納貸款保險費。
(3)貸款利息。置業投資者採用抵押貸款方式購買物業時，需要支付貸款利息。具體的利息需要根據貸款的類型、金額、還款方式以及其他具體約定而定。
(4)交易稅費。根據國家的稅法規定，作為購買者，個人購買新房或二手房時應繳納的主要稅費有：契稅；印花稅。當置業投資者出售房屋時，作為賣方應當交納的稅費有：印花稅；營業稅及附加；個人所得稅；土地增值稅等。
實際上，房地產買賣具體稅種和征收辦法各地不盡相同，而且受政策影響，處於變化之中，但一旦發生買賣交易，這些稅費將是明確而具體的。
(5)公共維修基金。購房者需要按照國家規定以房屋售價的一定比例交納公共維修基金。
(6)維護改造與裝修費用。該項費用是置業投資者在購入物業後，為了某種需要，而對物業進行維護改造與整飾裝修的費用。
(7)物業服務費等費用。即房屋需要交納的物業服務費、供暖費等費用。
(8)中介或經紀費。置業投資者在出售自己的房屋時，通常需要藉助中介或經紀單位的力量，因而需要交納一定數量的中介或經紀費。
房地產買賣投資的收入分析[1]
房地產買賣投資的毛收入就是銷售價格，這個價格通常既不是置業投資出售者的要價，也不是購買者的出價，而是根據市場情況由雙方最後商定的價格。這個價格與房地產估價得出的價格也有一定的差異。
房地產買賣投資的收入或銷售價格，與買賣雙方的交易條件有關。具體來說，主要就是買賣雙方對交易稅費的最終負擔者的約定，當約定賣家的稅費由買家承擔時，房地產銷售價格就會相對較低，計算置業投資出售者的銷售收入時，需要考慮到這個問題。
房地產買賣投資的投資分析[2]
房地產買賣投資為短線投資，投資者主要是利用市場變化，投入一定的資金，以低價購入房地產，待價而沽。通過賺取差價獲取利潤，帶有一定的投機性。比如前幾年出現的“溫州炒房團”，就是典型的買賣投資。房地產買賣投資一般從以下幾個方面進行投資分析。
房地方產品的基本品質是從買賣投資的角度來考慮的，其品質包括有形的和無形的，有形的品質指地理位置、環境與建築狀況，無形的品質是指產權狀況等。
(1)地段
不管是投資住宅還是商業寫字樓什麼的，地段決定你的一切。一般來說，就業中心區為住宅區提供了需求市場，住宅區為就業中心區提供了充足的勞動力，也為商鋪的迅猛發展創造了條件。
(2)環境
生態、人文、經濟等環境條件的改善會使房產升值。生態環境要看小區能否因綠地的變化而使氣候有所改良。要重視城市規劃的指導功能，儘量避免選擇坐落在工業區住宅。每一個社區都有自己的文化背景。文化層次越高的社區，房產越具有增值的潛力。商鋪投資要看周邊的商業環境是否已構成成熟商圈，如果是的話，店鋪的升值是毋庸置疑的。
(3)建築物品質
有投資價值的物業，一是要具備耐用性。物業越是耐用，給投資人帶來的回報就越多。耐用性具體體現在四方面：物業的材質要經得住時間的考驗，要是真材實料；物業製造工藝要精細；物業的設備也要耐用和有效率；有良好的物業管理，它相當於對固定資產的維修和保養的支持系統。
二是要具備適宜性。要適於人們居住和使用，物業的功能空間佈置要合於人的行為習慣。功能空間和用具的尺度要符合人體活動舒適性的要求。要有良好的通風采光，以維護人與自然的交流通道，才有益於保持使用者的良好的生存狀態。要儘可能地、最大限度地引入人文的或自然的景觀，以滿足人的安全感、超脫感、優越感等心理需求。要求有較高的智能化水平。
三是要具備可更改性。這就意味著給人們的行為方式的改變留下餘地，室內的間隔是可拆改的，功能空間的位置是可調並重新組合的，這是出租型物業必備的條件。
四是要有可觀賞性。要有審美價值，有精神和靈性。物業的風格和品味是各有差異的，在諸多風格中，能夠形成一種主旋律，得到多數人推崇的才是有投資價值的。
(4)產權狀況
擬投資購買的住宅、商鋪，其產權一定要合法、有效、，手續齊全，無任何法律糾紛和經濟糾紛。要弄清有無銀行抵押或其他抵押，也要弄清是否已出租。產權的年期與法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置雖然很好，但是其土地使用剩餘年期已經不多了。有的房屋法定使用功能為住宅，但是轉讓時已作商場使用，而投資購買時是不能按照商業用房來評估的。
房地產市場分析就是對各類房地產市場供需現狀與發展前景進行分析。
“物以稀為貴”，這是市場法則。房地產買賣投資大多數是在市場供不應求的時候才去投資，如果市場已經供過於求，投資者還要去投資，應當格外小心。這時要考慮兩個方面：一是價格很低，將來升值空間大；二是作長線投資，否則很容易被套住，短期內解不了套。如果價格過高，未來升值空間不大，是不能投資的。因為一旦高價購買了積壓的房屋，將來要很長時間才能出手，一是機會成本增加，二是建築物的功能性折舊會影響未來的正常收益。在進行房地產買賣投資分析時，應考慮下列市場供需變化。
(1)城市產業結構影響市場需求
隨著城市社會經濟的發展，以及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如，某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量就會增大，而這時廠房的需求量就會減少。深圳在20世紀90年代以前，加工業發展很快，特區內到處是工業區，廠房供不應求。20世紀90年代中期以後，第三產業發展的比重越來越大，一些工業街區的功能逐漸向商業街區轉化，許多舊式廠房被改造成商業用房、辦公樓，滿足了市場的需求，其房地產的價值也得到了提升。對於這類情況的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。
(2)政策變化影響市場需求
房地產政策的變化，常常會給房地產買賣經營帶來商機或風險。例如，2005年的“國八條”就對包括上海等地區的炒房行為進行了遏制，上海的二手房成交量和商品房價格大幅度下降，全國房地產價格趨於回落。
(3)城市經濟發展與舊城改造影響市場需求
這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當註意兩個問題：一是投資舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地政府的政策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。
(4)經濟發展速度與周期影響市場需求
房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關註當地經濟發展的速度與周期變化。一般來說，經濟發展周期處於低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。
(5)城市土地供應影響市場需求
房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關係。當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品就多，選擇餘地也大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。政府控制土地供應量時，地價也會上漲，一手樓市場樓盤的供應量減少，市場對二手樓的需求會增大，二手樓市場將變得活躍起來。
(6)盤整資產影響市場需求
盤整資產會增加二手樓市場供應量。
有些企業單位或個人擁有大量房地產，由於需要資金周轉或清償債務，而將其房地產低價變賣，給房地產買賣投資者提供了入市購買、賺取差價的好機會。
房地產市場雖然多變，但只要把握住宅市場供需的脈搏，抓住有利時機入市和出手，投資房地產買賣仍可游刃有餘。
(1)經濟因素
①物價：物價上漲，會造成價格上漲。
②土地價格：土地是房地產的原料，原料上漲，房屋商品價格也會上漲。
③利率：銀行利率提高，會減少買方需求；利率降低，投資才會受刺激，紛紛買房。
④貨幣供應額：貨幣供應量增加時，其代表的土地價格相對減少，此時若想得到與原來相同價格的土地時，勢必要提高價格。
⑤儲蓄率：銀行儲蓄利率變化，房地產價格行情跟著變化。
⑥經濟增長率：經濟增長迅速，人們購買力強，房地產價格提高；反之，則降低買方勢頭，降低房地產價格。
(2)行政因素
①公共建設：交通發達，則對土地需求增加，造成土地價格飛漲。
②土地計劃：農林開放、禁建區開放等措施，可增加土地供給而造成房價回跌。
③法規限制：法律規定會在一定程度上造成房地產價格的變動。
④不動產稅制：稅率降低，鼓勵交易，房屋交易量就會增加。
⑤都市計劃：增加住宅區、商業區，將有利於房地市場的發展。
(3)政治因素
政府機構變動或重大的政策出台等，都將影響房地產價格。
(4)社會因素
①人口狀態：人口增長率高或人口集中地區，對房地產的需求增加，房價自然增加。
②家庭結構：小家庭或結婚年齡提高或離婚率高，將提高對房屋的需求。
③社會福利：社會福利政策推行，中低收入者，可優惠享有高額低息貸款的住宅，這可使房地產價格趨於平緩。
(5)地理位置環境變化因素
①位置：地段好、交通便利、商業發達、人口集中地區的地價較高。
②配套環境。
③建築狀況。
(6)不同的房地產，價格影響因素又有所不同
①影響住宅價格的主要因素：行政及法律條例；各種氣象因素；居住環境；自然景觀；街道的建築和寬度；空氣污染情況；電、氣、水通訊等設施情況；學校、公園、醫院的設置；商店的配置；離市中心的距離及交通；社區建設以及物業管理。
②影響商業房地產價格的主要因素：商業中心的輻射範圍及客戶流量；交通狀況；營業品種和競爭狀況；繁華程度；行政與法律對土地的管理。
③影響工業房地產價格的主要因素：與銷售市場及原材料採購市場的距離；交通狀況；與相關產業的關係；水質、空氣的污染程度。
以上諸種因素的影響最終體現在房地產市場供求的變化，而市場供求最終決定價格。
在房地產買賣投資過程中所發生的各項成本，在前面已經列出，由於房地產買賣投資周期的變化，在實際運作中，有的成本是變數，如付款方式、資金回收期、經營費用、有關稅費，但由於房地產買賣投資投放量不像房地產開發經營投資那樣大和複雜，在進行投資回報分析時，通常採用靜態指標進行分析。
