房地产买卖投资
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什么是房地产买卖投资[1]
房地产买卖投资是指投资者购买到某类投资型物业后，在几乎同一时间内低买高卖，来赚取差价获取投资收益，或者是购入物业后，等待一定时问，在价格上涨后再出售该物业获利，同时在未售出期间，还可以把购入的物业用于自己居住、自用或对外出租盈利。
房地产买卖投资的成本费用分析[1]
房地产买卖投资的投资成本费用主要有：
(1)购置价款。购置价款通常就是购买价，它等于房屋的实际销售成交价格。
(2)贷款保险费。当置业投资者没有足够的自有资金，而要采用抵押贷款方式购买时，还需要交纳贷款保险费。
(3)贷款利息。置业投资者采用抵押贷款方式购买物业时，需要支付贷款利息。具体的利息需要根据贷款的类型、金额、还款方式以及其他具体约定而定。
(4)交易税费。根据国家的税法规定，作为购买者，个人购买新房或二手房时应缴纳的主要税费有：契税；印花税。当置业投资者出售房屋时，作为卖方应当交纳的税费有：印花税；营业税及附加；个人所得税；土地增值税等。
实际上，房地产买卖具体税种和征收办法各地不尽相同，而且受政策影响，处于变化之中，但一旦发生买卖交易，这些税费将是明确而具体的。
(5)公共维修基金。购房者需要按照国家规定以房屋售价的一定比例交纳公共维修基金。
(6)维护改造与装修费用。该项费用是置业投资者在购入物业后，为了某种需要，而对物业进行维护改造与整饰装修的费用。
(7)物业服务费等费用。即房屋需要交纳的物业服务费、供暖费等费用。
(8)中介或经纪费。置业投资者在出售自己的房屋时，通常需要借助中介或经纪单位的力量，因而需要交纳一定数量的中介或经纪费。
房地产买卖投资的收入分析[1]
房地产买卖投资的毛收入就是销售价格，这个价格通常既不是置业投资出售者的要价，也不是购买者的出价，而是根据市场情况由双方最后商定的价格。这个价格与房地产估价得出的价格也有一定的差异。
房地产买卖投资的收入或销售价格，与买卖双方的交易条件有关。具体来说，主要就是买卖双方对交易税费的最终负担者的约定，当约定卖家的税费由买家承担时，房地产销售价格就会相对较低，计算置业投资出售者的销售收入时，需要考虑到这个问题。
房地产买卖投资的投资分析[2]
房地产买卖投资为短线投资，投资者主要是利用市场变化，投入一定的资金，以低价购入房地产，待价而沽。通过赚取差价获取利润，带有一定的投机性。比如前几年出现的“温州炒房团”，就是典型的买卖投资。房地产买卖投资一般从以下几个方面进行投资分析。
房地方产品的基本品质是从买卖投资的角度来考虑的，其品质包括有形的和无形的，有形的品质指地理位置、环境与建筑状况，无形的品质是指产权状况等。
(1)地段
不管是投资住宅还是商业写字楼什么的，地段决定你的一切。一般来说，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力，也为商铺的迅猛发展创造了条件。
(2)环境
生态、人文、经济等环境条件的改善会使房产升值。生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良。要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区住宅。每一个社区都有自己的文化背景。文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。商铺投资要看周边的商业环境是否已构成成熟商圈，如果是的话，店铺的升值是毋庸置疑的。
(3)建筑物品质
有投资价值的物业，一是要具备耐用性。物业越是耐用，给投资人带来的回报就越多。耐用性具体体现在四方面：物业的材质要经得住时间的考验，要是真材实料；物业制造工艺要精细；物业的设备也要耐用和有效率；有良好的物业管理，它相当于对固定资产的维修和保养的支持系统。
二是要具备适宜性。要适于人们居住和使用，物业的功能空间布置要合于人的行为习惯。功能空间和用具的尺度要符合人体活动舒适性的要求。要有良好的通风采光，以维护人与自然的交流通道，才有益于保持使用者的良好的生存状态。要尽可能地、最大限度地引入人文的或自然的景观，以满足人的安全感、超脱感、优越感等心理需求。要求有较高的智能化水平。
三是要具备可更改性。这就意味着给人们的行为方式的改变留下余地，室内的间隔是可拆改的，功能空间的位置是可调并重新组合的，这是出租型物业必备的条件。
四是要有可观赏性。要有审美价值，有精神和灵性。物业的风格和品味是各有差异的，在诸多风格中，能够形成一种主旋律，得到多数人推崇的才是有投资价值的。
(4)产权状况
拟投资购买的住宅、商铺，其产权一定要合法、有效、，手续齐全，无任何法律纠纷和经济纠纷。要弄清有无银行抵押或其他抵押，也要弄清是否已出租。产权的年期与法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置虽然很好，但是其土地使用剩余年期已经不多了。有的房屋法定使用功能为住宅，但是转让时已作商场使用，而投资购买时是不能按照商业用房来评估的。
房地产市场分析就是对各类房地产市场供需现状与发展前景进行分析。
“物以稀为贵”，这是市场法则。房地产买卖投资大多数是在市场供不应求的时候才去投资，如果市场已经供过于求，投资者还要去投资，应当格外小心。这时要考虑两个方面：一是价格很低，将来升值空间大；二是作长线投资，否则很容易被套住，短期内解不了套。如果价格过高，未来升值空间不大，是不能投资的。因为一旦高价购买了积压的房屋，将来要很长时间才能出手，一是机会成本增加，二是建筑物的功能性折旧会影响未来的正常收益。在进行房地产买卖投资分析时，应考虑下列市场供需变化。
(1)城市产业结构影响市场需求
随着城市社会经济的发展，以及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如，某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量就会增大，而这时厂房的需求量就会减少。深圳在20世纪90年代以前，加工业发展很快，特区内到处是工业区，厂房供不应求。20世纪90年代中期以后，第三产业发展的比重越来越大，一些工业街区的功能逐渐向商业街区转化，许多旧式厂房被改造成商业用房、办公楼，满足了市场的需求，其房地产的价值也得到了提升。对于这类情况的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。
(2)政策变化影响市场需求
房地产政策的变化，常常会给房地产买卖经营带来商机或风险。例如，2005年的“国八条”就对包括上海等地区的炒房行为进行了遏制，上海的二手房成交量和商品房价格大幅度下降，全国房地产价格趋于回落。
(3)城市经济发展与旧城改造影响市场需求
这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。
(4)经济发展速度与周期影响市场需求
房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的速度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。
(5)城市土地供应影响市场需求
房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品就多，选择余地也大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。政府控制土地供应量时，地价也会上涨，一手楼市场楼盘的供应量减少，市场对二手楼的需求会增大，二手楼市场将变得活跃起来。
(6)盘整资产影响市场需求
盘整资产会增加二手楼市场供应量。
有些企业单位或个人拥有大量房地产，由于需要资金周转或清偿债务，而将其房地产低价变卖，给房地产买卖投资者提供了入市购买、赚取差价的好机会。
房地产市场虽然多变，但只要把握住宅市场供需的脉搏，抓住有利时机入市和出手，投资房地产买卖仍可游刃有余。
(1)经济因素
①物价：物价上涨，会造成价格上涨。
②土地价格：土地是房地产的原料，原料上涨，房屋商品价格也会上涨。
③利率：银行利率提高，会减少买方需求；利率降低，投资才会受刺激，纷纷买房。
④货币供应额：货币供应量增加时，其代表的土地价格相对减少，此时若想得到与原来相同价格的土地时，势必要提高价格。
⑤储蓄率：银行储蓄利率变化，房地产价格行情跟着变化。
⑥经济增长率：经济增长迅速，人们购买力强，房地产价格提高；反之，则降低买方势头，降低房地产价格。
(2)行政因素
①公共建设：交通发达，则对土地需求增加，造成土地价格飞涨。
②土地计划：农林开放、禁建区开放等措施，可增加土地供给而造成房价回跌。
③法规限制：法律规定会在一定程度上造成房地产价格的变动。
④不动产税制：税率降低，鼓励交易，房屋交易量就会增加。
⑤都市计划：增加住宅区、商业区，将有利于房地市场的发展。
(3)政治因素
政府机构变动或重大的政策出台等，都将影响房地产价格。
(4)社会因素
①人口状态：人口增长率高或人口集中地区，对房地产的需求增加，房价自然增加。
②家庭结构：小家庭或结婚年龄提高或离婚率高，将提高对房屋的需求。
③社会福利：社会福利政策推行，中低收入者，可优惠享有高额低息贷款的住宅，这可使房地产价格趋于平缓。
(5)地理位置环境变化因素
①位置：地段好、交通便利、商业发达、人口集中地区的地价较高。
②配套环境。
③建筑状况。
(6)不同的房地产，价格影响因素又有所不同
①影响住宅价格的主要因素：行政及法律条例；各种气象因素；居住环境；自然景观；街道的建筑和宽度；空气污染情况；电、气、水通讯等设施情况；学校、公园、医院的设置；商店的配置；离市中心的距离及交通；社区建设以及物业管理。
②影响商业房地产价格的主要因素：商业中心的辐射范围及客户流量；交通状况；营业品种和竞争状况；繁华程度；行政与法律对土地的管理。
③影响工业房地产价格的主要因素：与销售市场及原材料采购市场的距离；交通状况；与相关产业的关系；水质、空气的污染程度。
以上诸种因素的影响最终体现在房地产市场供求的变化，而市场供求最终决定价格。
在房地产买卖投资过程中所发生的各项成本，在前面已经列出，由于房地产买卖投资周期的变化，在实际运作中，有的成本是变数，如付款方式、资金回收期、经营费用、有关税费，但由于房地产买卖投资投放量不像房地产开发经营投资那样大和复杂，在进行投资回报分析时，通常采用静态指标进行分析。
