房地產租賃投資

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　　房地產租賃投資是指置業投資者在購買到物業後，首先對該物業進行適當整飾與裝修，之後以出租人的身份，以口頭協議或簽訂合同的形式，將房屋交付承租人占有、使用與收益，由承租人向出租人交付租金的行為。通過租賃收取租金，置業投資者獲取長期租賃收入。租賃投資還有一種特殊情況，就是包租，其含義是獲得物業使用權的投資者，將物業以每年或每月固定租金的形式包租下來，然後投入一定資金，根據實際需要，對物業進行適當的裝修改造後對外轉租，獲取轉租收益。

　　1．房地產置業租賃投資成本費用分析

　　根據前面的介紹，房地產置業租賃投資包括投資者直接出租和承租者轉租(包租)兩種形式。不同的出租形式，其成本費用也有某些不同。

　　對於投資者直接出租的情況，其投資就是購買房地產時的資金投入，其成本費用包括購買成本和出租成本；對於包租或轉租而言，其投資則是包租房地產時的資金投入，其成本費用包括包租成本和經營成本。

　　具體來說，直接出租的投資成本費用包括如下方面：

　　(1)購置價款。同房地產買賣投資的購買價。

　　(2)貸款保險費。同房地產買賣投資的貸款保險費。

　　(3)貸款利息。同房地產買賣投資的利息。

　　(4)出租稅費。對於出租而言，不同地區具體的稅費有所不同。但總體上包括：印花稅；房產稅；營業稅及附加；個人所得稅等。

　　(5)公共維修基金。同房地產買賣投資的公共維修基金。

　　(6)維護改造與裝修費用。同房地產買賣投資的相關費用。

　　(7)物業服務費等費用。類似於房地產買賣投資的物業服務費等費用。

　　(8)中介或經紀費以及廣告費。即出租過程中需要交納給中介的代理費用以及為擴大影響而支付的廣告宣傳費用。

　　(9)租賃經營管理費用。為出租需要交納的管理費用。

　　此外，根據租約的約定，房屋出租者可能還需要為自己的物業交納各種保險費等費用。

　　對於包租經營者來說，其成本與直接出租基本相同。主要的不同是包租經營者不需購買物業，不需支付與購買有關的購置款、貸款保險費、貸款利息以及維修基金等費用，而只需向物業所有者支付固定的包租租金，按月支付或按年支付。

　　2．房地產置業租賃投資收入分析

　　房地產置業租賃投資收入就是實際的租金收入。不管直接出租還是包租經營房產，若租賃方一次性付款，則當期收入就是所得價款：若租賃方分期付款，則可將各期收入彙總到現金流量表里，計算各期凈現金流。

　　物業租金是依照物業用途、建築物類型、地段、面積、朝向、層次、裝修標準、附屬設施條件以及市場供求關係等多種因素決定。一般說來，商業用房租金水平高於辦公樓，而辦公樓又高於住宅。

　　實際中，置業投資者獲得的租金收入應該是實際收到的租金。實際租金是對基礎租金進行減免和折讓調整後的租金額。這裡的基礎租金，是合同所列出的金額，既可以是租金額度，也可以是單位面積的租金。

　　對於置業投資者來說，出租投資型物業的回報包括兩大塊：一是物業租賃的凈租金收益，二是物業持有期間的增值收益。前者的計算公式是：

　　租賃凈收益=租金-綜合稅費-出租期間的年折舊費(房價的1．5％～2％)-公共維修基金-中介公司的代理費-保險費-機會成本

　　1. 商業用房

　　商業用房可分為商場、賓館、酒樓、娛樂、營業服務等用途，租金收益可觀。租金收入是否穩定，往往取決於市場大氣候和商家經營情況。

　　商業用房適應個人投資的主要種類是臨街獨立商鋪，這種商鋪的投資最受個人投資者歡迎。也有大的商場將其產權單位面積化整為零，分散出售給個人，集中出租給大商家經營。業主購置其產權後，可同商場經營管理公司代租代管，其產權也可以自由轉讓。無論購置臨街商鋪，還是大商場里的小單位，在選擇時主要看地段、人流和其商業涵蓋面等對經商的影響，最好選擇一樓。一般來說，樓上的商場比較難出租，空置率較高，租金水平也上不去。

　　其他商業用房主要是企業投資，企業在進行這方面的投資時，都組織一個專門的班子，從各個方面綜合考慮，房地產經紀人在這方面的業務較難進入。

　　2. 住宅用房

　　購置用於出租的住宅用房時，應該考慮出租客源與對象構成、市場供需關係的變化等方面的因素。

　　(1)出租客源與對象的構成

　　每座城市的人口結構都有不同的特點，從住宅租賃市場的角度來看，可以從以下幾個不同的方面去分析：

　　①外來人口結構。外來人口是住宅租賃市場的主要客源。一個比較開放、外來人口比較密集的城市和另一個比較閉塞、外來人口比較稀疏的城市相比，兩者的客源迥然不同。前者租賃市場廣闊，後者市場狹小。

　　②產業人口結構。第三產業的從業人員是住宅租賃市場的主要客源，一座城市裡第三產業越發達，住宅租賃市場越活躍。

　　③出租對象層次結構。不同層次的承租對象構成不同的租賃市場，這些市場可細分為：以白領階層為主的租賃市場；以藍領階層為主的租賃市場；以城市游民為主的租賃市場；以商貿人員為主的租賃市場；學生公寓市場；外國人租賃市場等。

　　(2)市場供需關係變化

　　租賃市場的供需關係主要考慮三個方面：一是客源的流動性。由於這些客源有很多是流動人口，城市經濟的繁榮像磁鐵一樣將這些人口吸引過來，城市經濟一旦出現蕭條，這些客源又會流向其他城市。二是承租對象的經濟條件的變化。許多人在自己買不起住宅的時候租用住宅，當其經濟能力達到購買住宅的時候，他們就會退出承租行列。三是市場供應量。住宅出租市場供不應求時，租金上漲，出租收益率就高；供過於求時，不但租金下降，空置率也會加大，出租收益率也相應降低。

　　那麼應該如何選擇住宅進行投資呢?

　　不同的租房對住宅的需求是有差別的，在投資住宅時，對其房屋的選擇，應根據租賃市場定位，結合不同細分市場的需求，從檔次、位置、環境、配套、樓層、戶型、面積等方面去考慮。在檔次上，以中、低檔為主，因為中、低檔租用客層面較大，容易出租。選擇高檔住宅時，要視該城市的住宅租賃市場的消費導向而定。在一些經濟發達的城市，逐漸出現以外國人為主要對象的高檔住宅租賃需求，如果具有這些市場需求，同時也有適合外國人居住的高檔住宅，投資這類房屋，收益率較高。但公共交通要方便，生活配套要齊全，戶型面積應小。如果該地區缺少高檔住宅租用客層面，最好不要投資購置高檔住宅。

　　3. 辦公用房租賃市場

　　個人對辦公房進行置業租賃投資時，要考慮下麵幾個因素：

　　(1)城市經濟發展水平與速度

　　如果城市經濟發展水平較低，辦公用房的需求就較少；城市經濟發展水平高，辦公用房的需求量會相應增大。經濟發展速度的快慢，也關係到商品辦公用房需求的增減。經濟發展速度快時，一些公司在不斷地膨脹，新公司也不斷涌現，對辦公用房需求量就會猛增，有時會出現供不應求的緊張局面；如果經濟發展速度一旦緩慢下來，一些大公司規模將會萎縮，小公司可能會關閉，辦公用房的需求就相應減少。

　　(2)產業結構的影響

　　對於商品辦公用房的需求主要是第三產業，尤其是剛起步的中、小型公司租用辦公用房的較多。一座城市當第三產業比重加大時，辦公用房的租賃市場需求量就會增大。

　　(3)選擇辦公用房

　　選擇辦公用房時，主要是看房屋所在城市經濟發展程度如何，其區域環境是否適宜商務活動，公共交通是否方便，建築外形是否吸引人，辦公設施配套是否完善，尤其是停車位一定要足夠。

　　4. 廠房、倉儲用房

　　進行這類置業租賃投資的基本上是企業行為，這類租賃市場的主要對象有以下幾個方面：

　　(1)廠房租賃市場

　　租用廠房的主要是第二產業中的加工業，由於加工業的伸縮性強，租用廠房的彈性也大。當工業產品市場活躍，工廠接到的訂單一旦增多，租用廠房的需求量就會增大；如果工業產品市場出現蕭條，訂單減少，租用廠房的需求量也將相應減少。

　　(2)倉儲用房租賃市場

　　租用倉儲用房的主要是製造業、貿易業、物流業，該部分租賃市場的需求量主要受區域經濟發展的影響。

　　某先生拿出11萬元，作為投資商場的首期付款，其餘為銀行按揭付款，每月的租金用於還款，每月還款額。商場產權單位面積為20平米，總價為20萬元。購置後長期出租(50年)，收取租金，平均租金每月3000元，無空置。簡要投資回報分析如下：

　　1．投資總成本：241760元

　　(1)資本金：110000元

　　其中，首期付款(商場按揭為五成10年)：100000元

　　手續費與稅費共計約10000元

　　(2)還款總額：131760元

　　2．年經營費用：1680元

　　(1)物業管理費：4×20×12=960(元)

　　(2)城市土地使用費：3×20×12=720(元)

　　3．年租金收入：3000×12=36000(元)

　　4．繳納稅費

　　(1)房產稅(租金收入×12％)：36000×12％=4320(元)

　　(2)營業稅(租金收入×5％)：36000×5％=1800(元)

　　(3)城市維護建設稅(營業稅×1％)：1800×l％=18(元)

　　(4)教育費附加(營業稅×3％)：1800×3％=54(元)

　　(5)印花稅(租金收入×0．05％)：36000)×0．05％=18(元)

　　(6)房屋租賃管理費(租金×2％)：36000×2％=720(元)

　　(7)個人所得稅(租金收入-1500-稅費)：(36000-1500-6930)×20％=5514(元)

　　稅費合計：12444元

　　5．回收期內年凈收益(見表1)

　　(1)前十年每年凈收益：36000-12444-1680-13176=8700(元)

　　(2)投資回收期租賃經營年收益率：(36000-12444-1680)/241760×100％=9％

　　(3)投資回收期：11年

　　(4)從第12年起，至50年，租金收入減去經營費用及稅費，作為投資凈收益：(36000-12444-1680)×39=853164(元)

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