房地產市場風險

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房地產市場風險(Real estate market risk )

　　房地產市場風險是指在房地產交易變現所需的期間內，由房地產市場價格、供求關係等因素的變化以及房屋價格與借款人收入之間的情況變化而形成的交易市值發生負面變化的風險。它主要表現為兩個方面：一是由於各種原因致使房地產市場價格產生大幅度波動而給投資者帶來的風險；二是當投資者購入房地產準備轉出或出租時，可能會遇到找不到適合的買家或租賃者的情況。在市場經濟條件下，這種不確定因素非常多，國內外社會變動、經濟變動、政策變動、居民收入水平的變動等都會影響房地產市場的運行，從而產生房地產市場風險。

　　(一)制度性風險

　　在我國，源於制度因素的風險大致有三種。第一種，土地制度風險。我國的土地使用制度以所有權與使用權兩權分離為基本特點。土地產權模糊和委托代理關係不明確，使得土地的運用不受產權的限制，土地所有權人為優化土地利用結構而實施的規劃也常常落空。所以，儘管土地作為一種極度稀缺的和不可再生的生產要素，自然賦予了其保值增值的特征，然而由於土地使用不當等原因卻可能使土地的這一功能受到削弱。第二種，土地一級市場壟斷引起的風險，主要表現為土地價格機制缺失和價值規律失調、政府配置土地資源的制度性成本提升等方面。第三種，由政府無償分配房地資源引起的風險。在計劃經濟條件下?由政府配置資源的一個重要後果是壓抑了企業和個人的需求願望，使得房地產市場需求一度處於萎縮狀態。面臨既缺乏需求願望又無實際支付能力的市場需求，意味著市場將承擔巨大的購買力風險。尤其是當消費者的支出結構趨於分散化時，這種購買力短缺引起的風險就越大。

　　(二)政策性風險

　　政策性風險是指因政府的產業政策、經濟政策以及某些干預措施而導致的市場收益不確性。

　　政策性風險有多種表現形式。第一種，政策傳導機制中斷而引起的產業發展預期的不確定。政策傳導機制的中斷除了起因於政策的正常時滯以外，還與部門間協調不足、人為的延誤等因素有關。第二種，政策目標制定不恰當或在具體實施過程中發生偏差而引起的風險。第三種，由於政府制定的政策不連續而引起的風險。

　　(三)市場不規範引起的風險

　　我國房地產市場不規範所誘發的風險包括三種。第一種，隱性市場的存在抑制了市場的正常發展。土地和房屋的隱性流動主要是受到低成本和高收益的利益驅動，政府在稅費調節與行政管理存在盲區，客觀上又助長了隱性市場的發展。隱性市場的存在，扭曲了市場配置資源的功能，增加了顯性市場的不確定性因素。第二種，非法市場投機行為對正規市場的巨大衝擊，主要表現為房地產價格的暴漲暴跌、資金的大進大出，擾亂了房地產市場的穩定發展。第三種，市場體系不完整或市場管理不規範，削弱了市場承擔風險的能力。例如，房地產資本市場發展不充分、保險業向房地產業滲透的層面過淺、房屋租賃市場發育遲緩等都割裂了房地產市場同其他產品市場和金融資本市場的聯繫，使風險相對集中在房地產開發和投資領域。

　　(四)其他外在因素引起的風險

　　1．通貨膨脹。

　　當發生通貨膨脹時，單位貨幣的購買力將下降，消費者的可支配收人和需求結構都會隨之發生變化，由於房地產商品屬於收人彈性較大的耐用消費品，當可支配收入減小時，需求的跌幅將超過收入的跌幅，使得開發商很難實現原先的銷售預期。而當提供長期消費信貸時，由通貨膨脹引起的風險還將轉移給發放長期抵押貸款的金融機構。

　　2．國外輸人金融危機對房地產市場的波及效應。

　　1997年，髮端於泰國的東南亞金融危機為我們真實地演示了風險在不同國家之間的傳導過程。房地產業的特性決定了它與金融業之間具有極強的共生與依存關係。如果這種關係表現為高度依賴國際借貸資本的情況，當危機出現時國際貸款出於安全性需求而外逃時，就會通過銀根緊縮和利率高漲而危及到房地產市場的發展。在全球經濟趨於一體化的今天，房地產市場將會越來越多地受到國外金融市場不確定因素的影響。

　　3．不可預見的風險。典型的如不可抗力引起的風險。

　　(五)市場內生性風險

　　1．財務風險。

　　它主要是指在投資者財務狀況惡化，投資收益不足以抵償成本時發生的風險。

　　2．經營風險。

　　主要是指由於企業經營管理不善、管理效率低下、投資者經營水平和市場預測能力低下等人為因素引起的風險.

　　3．市場風險.

　　廣義的市場風險來自於其他商品市場或資本市場的投資回報率或貸款資本回報率相對於房地產市場投資或貸款回報率提高時而產生的風險，即因房地產市場投資的機會成本上升而導致的投資預期收益下降或收益不穩定。

　　4.貸款風險。

　　它主要包括利率風險、信用風險、流動性風險和抵押風險。

　　利率風險分為貸款利率風險和存款利率風險兩種。貸款利率風險是指在貸款發放之後由於資金借貸市場上利率上升而引起的長期貸款收益的相對損失。存款利率風險則是指因市場利率的上升增加了存款成本進而使抵押貸款的收益率有所降低。

　　信用風險，即違約風險，是指因借款人違背償還貸款本息的約定而產生的風險。根據違約者主觀意志的不同，違約行為可以被區分為理性違約與被迫違約兩類山。理性違約，是指借款入主觀上認為放棄繼續還貸反而能帶來更大的收益而導致的違約行為，與借款的個人財力與支付能力無關。這時，違約者對違約行為的成本收益評價為正，而被迫違約則是指借款人因收入狀況惡化、喪失勞動能力等原因而無力繼續償還貸款本息時發生的風險。

　　流動性風險是指以短期存款為資金來源的貸款人因發放長期住房債權而使資產變現性差和由此導致的投資機會喪失或資金周轉困難。

　　抵押物風險是指由於自然災害、意外事故等不可抗力而使抵押物發生自然損失或者由於抵押人隱瞞抵押物真實權屬關係，以及抵押物處置不當而造成的價值下降等原因對金融機構帶來的損失。

　　房地產業外延廣泛的特點增加了房地產市場風險發生的概率，也就是說，與多種產業相關聯的房地產業面臨風險的可能性被大大提高了，這同時也意味著房地產市場風險識別、風險控制和風險管理的難度將會變大。

　　房地產市場風險蔓延速度快、波及面廣、影響層面深遠。這一特點在房地產市場、金融市場和資本市場相對發達的地區表現得較為明顯。面臨東南亞金融危機的衝擊，我國的房地產業和金融市場受到影響較小，之所以如此，除了人民幣堅挺的國際信用形象以外，國內資本市場尚未開放以及其他的政策保護措施客觀上也起到了屏障功能。但是，東南亞金融危機生動地說明瞭在低級發展階段必然伴隨著低級市場風險，而躍人高級發展階段時風險因素也一定會更趨向於複雜化和綜合化。

　　房地產市場各類風險的界限趨於模糊化。隨著風險控制與管理手段的介人，各個風險之間存在相互轉化的可能。儘管理論上我們可以把房地產市場的風險逐一列出並加以解釋，但是在實際經濟活動中常常是數種風險交織在一起產生連鎖反應，使得人們很難區分主要風險與次要風險。而為控制風險而採取的措施又可能引起風險的轉移或風險的轉變。例如，為了防範固定利率抵押貸款的利率風險，金融機構通常採取浮動利率抵押貸款的形式，從而使金融機構的利率風險轉變為信用風險。隨著風險形式的轉變，風險控制的側重點也相應發生了變化。風險的轉化涉及到相關利益的分割及其在不同承擔主體間的分配。從某種意義上講，房地產市場的風險管理與控制越來越帶有重新分配利益的色彩，這意味著被動的風險規避已經難以適應現代房地產市場風險的演變趨勢。

　　從以上的幾點分析來看，我國的房地產市場中存在的風險已到了不可忽視的階段。關於風險的形成原因，是許多因素作用的結果，主要包括以下幾點：

　　首先，房地產開發商的盲目投資及惡性炒作對房地產市場的風險起到了助長作用。開發商在高額利潤的促使下，盲目投資高檔房，造成了市場的結構性失調。再加上開發商通過炒作使房地產價格不斷上升，致使房地產產品按照遠遠高於價值的價格出售，其市場價格脫離了實際使用者的購買能力，造成房屋空置率高。

　　其次，金融體制不健全導致風險。房地產是一個資本密集型產業，其發展離不開金融的支持。銀行體制不健全，導致了我國銀行盲目追求市場份額、信貸規模，忽略對借款企業或個人資信的審查、跟蹤調查，使許多開發商比較容易就能獲得大量資金，造成過度開發，而且銀行部門的金融風險不斷堆積，為房地產市場產生風險埋下了隱患。

　　有，土地是稀缺性的資源。隨著人口數量的增多，城市化進程的加快，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢，人們對土地不斷增長的需求和土地的稀缺性之間的矛盾越來越突出，許多企業和私人投資者大量投資於房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易因此而十分火爆，房地產價格狂漲，加大了房地產市場的風險。

　　開發經營房地產業，具有投資大、回收期長、風險大、利潤高的特點。開發經營者在作出決策方案時，要進行多方面的可行性研究和風險的預測。要做到：

　　(1)廣泛收集房地產市場的信息。作為開發經營者，應時刻關註房地產市場的變化，及時收集各種信息，尋求項目開發機會，分析獲得機會的實力及與同行競爭時自我的優劣勢，以合法的競爭方式及策略在競爭中取勝。

　　(2)進行開發項目的可行性研究。對開發項目初步可行性研究在競爭取得該項目的開發經營資格前就應進行完畢。獲得開發項目後，則須進行進一步的洋細的可行性研究。包括取得土地使用權的支付費用、開發平整十地的費用，該土地地段的行情發展趨勢、籌措資金的方式及其利率風險、市場預測及開發經營項目的綜合評估．包括造價評估與開發項目完成後的出售或租賃行情評估。

　　(3)全面分析國家關於房地產業的政策、法律、制度的發展變化，預測由此帶來的風險。這在我國房地產市場處於發育尚不成熟階段，國家有關政策、法律尚未建立健全時期顯得尤為重要。

　　(4)分析與開發經營項目有關的其他行業經營發展風險性因素，如金融業、建築材料業、機械、化工等行業的變化可能給房地產開發經營項目帶來的風險。

　　(5)其他風險因素的分析。

　　全面分析評估開發經營項目的風險性因素，是在房地產市場上避免一切可以避免損失的基本前提條件。規避風險的措施是：

　　(1)預測風險的因素應全面、準確。

　　(2)一切開發經營活動均應依法進行，不能或明或暗地採用任何違法手段。

　　(3)採用先進的技術手段和科學的管理方式?儘早完成開發項目：因為開發項目的時間越長，社會經濟條件變動的影響就越大。

　　(4)採取一些合法的策略，固定那些對減少風險、影響利潤的敏感變數。如貸款利息支出增長的風險可通過簽訂固定利率的貸款合同來規避；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中違約責任的承擔來減少。

　　(5)對開發項目進行預售、預租。開發項目完工後可能空置的風險?售價、租金可能下降的風險，都可以通過預售、預租的方式來避免。採用這種方式需慎重，要對項目完土前後的市場行情進行綜合分析，因為房地產市場的銷售、租賃價格行情也可能看漲。

　　(6)對開發經營中可能遇到的風險作出預測後。能夠投保的應及時辦理保險；對國家強制保險的項目則必須辦理保險。

　　(7)對出租房地產的管理、養護，應在合同中作明確規定，保證出租的房屋能在合理、安全的條件下使用，發現問題及時解決；發現隱患，及時清除。

　　從以上房地產風險產生來看，無論是銀行、開發商還是普通的投資者，追求利潤是他們在房地產市場中共同的願望，在促進房地產市場發展的同時，也共同製造了房地產的風險。從根本上說，我國房地產存在較大風險隱憂與我國相關法律制度的不健全有一定關係。只有完善相關的法律制度，才能從根本上將房地產市場中的風險降到最低。

　　第一，改進土地管理制度。目前我國土地管理制度還未形成一套比較健全的土地法律體系，土地出讓手續不嚴格，存在黑箱操作的空間。以招標拍賣方式出讓土地在房地產市場中所占份額很少，大量的土地都是以行政劃撥或協議出讓方式進行配置的。這種土地供應方式存在市場競爭弱、交易不透明、人為因素多等諸多不良因素，造成了土地流失嚴重、權力尋租現象，開發商囤積和多次轉手土地等投機行為活躍，為房地產風險的產生埋下了伏筆。因此，規範土地出讓制度，對土地的出讓程式及出讓後的全程嚴格跟蹤是防止房地產開發商炒作土地的有力措施。(1)應當規範土地市場，促進土地交易的公開、公平、公正，繼續推進治理整頓和土地市場建設，確保經營性土地使用權出讓一律通過土地有形市場實行招標拍賣掛牌，並且通過土地交易市場公開掛牌出讓的每一幅土地均嚴格按照有關操作規程進行。同時，對房地產開發商已經拍得的土地進行嚴格的監督管理，防止其囤積以及多次轉手土地。與此對應地，就要完善土地管理制度，加強對土地管理部門的監督管理。此外，法律、法規應當規定有關部門必須及時將土地使用權公開出讓的信息及出讓結果通過媒體向社會發佈，使得信息披露制度發揮其應有作用。(2)對房地產開發土地實行計劃供應，嚴格按照城市總體規劃、土地利用總體規劃、土地供應中長期計劃、土地供應年度計劃、土地收購儲備計劃等，編製土地房地產中長期供應計劃和年度計劃，嚴格計劃管理，按照法定的程式和要求來編製房地產開發土地計劃，並通過立法確定城市規劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。

　　第二，完善房地產金融制度。房地產業是資金密集型產業，市場發展受資金供應的影響很大。我國房地產業各個環節所需資金有相當部分來自銀行，其發展需要金融信貸政策的傾力支持。適量的資金是房地產市場繁榮的重要條件，過量的資金進入市場結果必然是市場過熱，形成泡沫，加大風險。我國目前許多銀行存在盲目信貸支持房地產商的行為，這其中不乏違規操作。因此，應加強銀行等金融機構的管理，加快轉換銀行的經營體制，在審批環節嚴格把關，以保證房地產企業和房地產項目具備合法的企業資質、健全的財務管理制度，符合銀行規定的經營規模、資產負債結構、自有資金比例、合法的項目立項及文件，使銀行的審查真正做到制度化、規範化，防止對不符合條件的房地產開發企業進行貸款。對於開發商自有資金嚴重不足，採用假按揭、重覆抵押的方式，惡意套取銀行資金，製造r房地產業的虛假繁榮，也使銀行風險加大。對此，可允許房地產企業通過房地產投資基金、信托投資以及抵押貸款證券化、股權融資上市等多種方式融資，拓寬融資渠道，從而降低房地產業和金融業風險。

　　第三，房地產價格的大幅上漲除去需求的作用以外，企業與個人的投資膨脹無疑也起著重要作用。因此，在房地產市場交易上，控制虛假的需求，防止投機炒作，將有利於降低房地產市場的風險。具體來說，(1)為防止房地產商囤積土地、提高房價，應規定房地產開發商購買土地必須支付全部的地價，而且必須自買地後兩年內建成商品房出售。(2)嚴格限制期房轉讓，立法禁止炒賣樓花，規定住宅房自購買後兩年內不允許交易，抑制期房及現房炒賣，哄抬房價行為，促使投機行為的減少。(3)完善房地產稅制，儘快建立合理的房地產稅收體系，以達到充分發揮稅收資源合理使用的調節作用。為抑制房地產企業對土地投機需求，可以考慮對在規定期限內未開發或者無故拖延開發的單位征收空地稅，還應當嚴格限制土地轉手頻率；為抑制對商品房的投資膨脹，可以考慮對自住住房和投機住房制定不同的稅費，並對自住住房的買賣提供各種稅收優惠政策。根據持有住房期限的不同，制定不同的稅種和稅率，增加“炒樓”的交易成本，抑制房地產價格。也可考慮採用“累進位”方式加徵房地產稅，把商品房按照房屋類型劃分為若幹個不同的稅率征收級別，房價越高，稅率越高，房價越低，稅率越低甚至能夠享有政府的補貼，確保廣大中低收人居民的住房需求，這樣可以從一定程度上控制房地產投機性需求。有學者指出，對純粹靠買賣房地產取得的增值收益應課稅，以抑制房地產的炒買炒賣，對房地產保有若幹年後再轉讓所得的增值收益，應按保有年限的長短給予優惠。

　　第四，針對我國商品房空置率高的風險，應當優化房地產供給結構。這一目標可從三個方面來實現：(1)增加中低價配套商品房和經濟適用房的供應，控制中檔房的供給規模，嚴格限制高檔房的供給。規划行政主管部門可以在符合城市總體規劃的前提下，優先審查普通商品住房建設計劃，並將普通商品住房、經濟適用住房建設計劃、建設規模、項目佈局和進度安排等向社會公佈，接受社會監督，從而進一步建立和完善以普通商品住房為主的住房供應體系。這裡一定要進一步明確界定城市高中低收入者的界線和購房對象、購房資格，並嚴格審查手續，加大對弄虛作假者的懲治力度。堅決杜絕高收入者購買經濟適用房。(2)建立和完善城鎮廉租房制度和體系，擴大廉租住房制度覆蓋面，保障最低收入家庭基本住房。這樣，就可以促使房地產供給結構趨於合理，降低房屋空置率，也可以在一定程度降低房價水平，削減房地產市場風險。(3)發揮銀行對投資方向的引導作用。專業銀行對與重點建設配套的開發項目、職工住宅項目、舊城改造項目應當優先貸款，對高檔消費建築、占用大量土地的項目，原則上應不予貸款，對占用耕地的高檔消費建築根本不批。

　　第五，建立房地產開發銷售的信息披露制度和市場監測與預警制度。建立房地產開發銷售的信息披露制度，規定房地產企業應當定期向建設主管部門報告其商品房銷售情況，建設部門審查該信息的真實性，以此來規範房地產銷售市場，杜絕開發商組織房托排隊，自已炒作等非正當手段，防止開發商利用信息不對稱大肆炒作和狂抬房價。同時，調控房地產市場需要在全面把握房地產市場變化狀況和各風險因素基礎上作出科學的決策。這就需要建立房地產市場信息系統和房地產市場預警預報體系，加強對房地產市場狀態的全方位、全過程的動態跟蹤、監測，減少房地產市場的信息不對稱性，引導房地產企業、個人理性投資，降低房地產市場的風險，促進我國房地產市場健康發展。

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