住房供應體系

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　　住房供應體系是指住房供應的系統結構,包括住房供應來源、住房供應主體、住房供應對象、住房供應機制和住房供應的方式方法等。

　　住房的供應體系作為生產或提供住宅物品或勞務的一套體系，可基本區分為市場供給體系、福利保障體系。

　　在住宅供應體系形成過程中，國家經濟體製為主要決定因素。一般，一國實行計劃經濟體制，主要實行住宅計劃供給體制;一國實行市場經濟體制，主要實行住宅市場供給體制。同時，以一種供給體係為主的住宅供給，不排斥另一種供給體系。

　　我國住房制度改革的目標，就是實現住房商品化，把住房納入市場經濟運行的軌道，通過住房市場優化配置住房資源。但是，住房又是一種特殊的商品，具有多種功能，它不僅是居民的生存資料，還是居民的發展資料和享受資料。住房作為居民的生存資料，是居民最必需的消費資料，這一點就決定了住房具有社會保障的性質。聯合國《住房人權宣言》中明確規定，每一個國家的政府都負有為居民提供住宅的義務。我國在進行住房制度改革，推進住房商品化，把住房納入市場經濟運行軌道時，必須充分考慮到住房的性質與特點，即住房的社會保障性問題，才能建立起住房商品化與住房社會保障性有機結合的住房供應體系(體制)。具體地說，建立與社會主義市場經濟體制相適應的住房供應體系(體制)應當是:向高收入家庭供應商品房，住房實行市場價格;向中等收入家庭，供應經濟適用住房，實行國家指導價格;向低收入家庭供應廉租房，國家對租金進行補貼。住房供應體系確立的理論根據與主要內容，就構成了住房供應體系的理論。住房供應體系理論體現了住房市場機制與住房社會保障制度的有機結合，是社會主義市場經濟體制的重要構成部分，是住房制度改革的理論創新。

　　伴隨經濟體制的變遷、改革開放的推進、經濟社會的發展和政府職能的轉變，我國住房供應體系建設走過了一條頗具中國特色的道路。

　　20世紀9O年代以前，我國城鎮實施的還是從傳統計劃經濟體制延續的政府行政管制下的福利住房制度，職工住房由國家和單位負責建設併進行實物分配後，收取很低的租金。這種住房供應體系完全依賴政府投入建立基本不分層的全覆蓋住房保障體系。

　　1998年7月國務院發佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式廢除住房實物分配製度，啟動住房分配貨幣化和房地產市場化改革。其後商品房市場快速發展並促使建築業和房地產業強勁地成長為國民經濟支柱產業之一，對改善居民居住條件、完善住房供應體系起到十分積極的作用。但是，這一時期的基本住房保障制度建設未及時跟進，對政府應承擔的住房保障職能認識不足，重點發展經濟適用房與限價房，未能有效保障城鎮低收入家庭和收入“夾心層”居民的基本住房權利。其後，又發生部分城市住房投資投機性需求過於旺盛，房地產價格上漲過快的問題，“購房難”由單純的經濟問題發展成為較嚴重的社會問題。

　　2007年後，國務院明確將保障性住房納入政府公共服務的職責範圍，要求各級政府把保障性住房建設作為工作的重中之重，保障性住房建設進入快速發展時期。目前，我國已經形成了包括廉租房、公租房、經濟適用房、限價商品房、各類棚戶區改造以及農村危房改造和游牧民定居工程在內的7大類、11個品種的保障性住房體系，但其從概念到結構的優化、機制的理順和管理的健全，仍面臨一系列的考驗與挑戰。

　　總之，我國住房供應體系建設的思路，已從單一由政府承擔的“保障軌”，發展到依賴市場機制的“市場軌”，又進一步發展為“市場軌”與“保障軌”並存和統籌的“雙軌制”。“雙軌統籌”住房供應體系既借鑒了發達國家成功經驗，又與我國實際國情和當前經濟社會發展階段性特征相適應，並有待進一步健全。

• 張躍慶.房地產經濟學[M].中國建材工業出版社.2009